มูลค่าตลาดธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์ มีเท่าไร ? พร้อมบทวิเคราะห์โดย ศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล

เมื่อตอนที่แล้ว ผมได้รวบรวมตัวเลขมูลค่าทางเศรษฐกิจของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับห่วงโซ่อุปทานในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยได้ทดลองนำฐานข้อมูลมูลค่าทางเศรษฐกิจแยกตามรหัสประเภทมาตรฐานอุตสาหกรรม (Thailand Standard Industrial Classification) หรือ TSIC code จากฐานข้อมูลการยื่นงบการเงินของนิติบุคคล ที่ต้องยื่นต่อกรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ นำมารวบรวมและวิเคราะห์เพื่อให้เห็นขนาดที่เศรษฐกิจของแต่ละอุตสาหกรรม โดยแยกประเภทธุรกิจตาม TSIC Code ระดับตัวเลข 5 หลัก ซึ่งแยกประเภทธุรกิจออกมามากกว่า 1,000 กลุ่มธุรกิจ

สำหรับธุรกิจในห่วงโซ่อุปทานของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น ในตอนก่อนผมได้ให้ตัวเลขมูลค่าธุรกิจกลุ่มการผลิตวัสดุก่อสร้าง และมูลค่าธุรกิจกลุ่มธุรกิจรับเหมาก่อสร้างและรับเหมางานที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

ซึ่งถือว่าเป็นต้นน้ำของห่วงโซ่อุปทานมาอธิบายแล้ว (ผู้อ่านที่สนใจกลับไปย้อนอ่านได้ใน Marketeer ฉบับเดือนก่อนนะครับ) แต่ยังมีธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องอีกหลายธุรกิจที่ผมรวบรวมตัวเลขไว้ ฉบับนี้เลยจะขอนำข้อมูลมาวิเคราะห์ต่อครับ

มูลค่ากลุ่มธุรกิจการจำหน่ายวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

(แทรกตาราง 1)

ในกลุ่มธุรกิจการจำหน่ายวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จากฐานข้อมูล corpus.bol.co.th ของบริษัท บมจ. บิซิเนส ออนไลน์ ผมเลือกดึงธุรกิจที่เกี่ยวข้องออกมาได้ 13 ธุรกิจ โดยธุรกิจที่มีมูลค่ารายได้รวมต่อปีสูงสุด คือธุรกิจร้านขายปลีกวัสดุก่อสร้างอื่นๆ โดยมีมูลค่ารวมต่อปีสูงถึง 411,841 ล้านบาทในปี 2559 และเป็นธุรกิจที่มีจำนวนผู้ประกอบการมากที่สุดด้วย โดยมีสูงถึง 10,552 ราย มีสินทรัพย์รวมสูงที่สุดคือ 258,415 ล้านบาท มีรายได้เฉลี่ยต่อราย 39 ล้านบาทต่อปี และมีกำไรเฉลี่ยต่อราย 5.7 แสนบาท จะเห็นได้ว่า ธุรกิจกลุ่มนี้ถึงจะมีมูลค่าสูง แต่การแข่งขันรุนแรง และมีอัตรากำไรต่อยอดขายเพียงร้อยละ 1.5 เท่านั้น

ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่มธุรกิจการจำหน่ายวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น มูลค่าการขายส่งรวม สูงกว่าการขายปลีกมาก โดยยอดรวมของกลุ่มค้าส่ง 781,805 ล้านบาท ขณะที่ยอดรวมของการค้าปลีก 470,031 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 60 ของยอดรวมของกลุ่มค้าส่งเท่านั้น ซึ่งสอดคล้องกับลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างที่มูลค่าตลาดส่วนใหญ่เป็นของงานโครงการ ทำให้มูลค่าการค้าส่งกลุ่มวัสดุใหญ่กว่ากลุ่มค้าปลีกมาก

มูลค่ากลุ่มธุรกิจซื้อขายและให้เช่า และให้บริการอสังหาริมทรัพย์

(แทรกตาราง 2)

กลุ่มธุรกิจซื้อขายและให้เช่าและให้บริการอสังหาริมทรัพย์ เป็นธุรกิจที่มีมูลค่าทางเศรษฐกิจสูงมาก และเป็นแกนกลางของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยแยกประเภทธุรกิจออกมาได้ 6 ธุรกิจ คือ

1. การซื้อและการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของตนเองเพื่อการพักอาศัย ถ้าอธิบายง่ายๆ หมวดนี้ คือ การพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและอาคารชุด เพื่อจำหน่ายให้กับลูกค้านั่นเอง ธุรกิจดังกล่าวมีรายได้จากผู้ประกอบการทุกรายรวมกันในปี 2559 สูงถึง 275,149 ล้านบาท มีผู้ประกอบการ 5,012 ราย

แต่ที่น่าสนใจคือ มูลค่าสินทรัพย์รวมกันสูงถึง 836,918 ล้านบาท หรือเกือบสี่เท่าของรายได้ ต่อปีมีรายได้เฉลี่ยต่อจำนวนผู้ประกอบการ 54 ล้านบาท และมีอัตรากำไรต่อรายได้เฉลี่ยร้อยละ 13 ธุรกิจนี้ถึงจะมีผู้ประกอบการจำนวนมาก แต่โครงสร้างตลาดในปัจจุบัน รายได้ค่อนข้างกระจุกตัวอยู่กับกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์

2. การซื้อและการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของตนเองที่ไม่ใช่เพื่อเป็นที่พักอาศัย หมวดนี้ คือ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า อาคารพาณิชย์ และอื่นๆ ที่พัฒนาแล้วขายให้กับลูกค้า ธุรกิจดังกล่าวมีรายได้จากผู้ประกอบการทุกรายรวมกันในปี 2559 สูงถึง 339,074 ล้านบาท มีผู้ประกอบการมากถึง 17,865 ราย

ผมเข้าใจว่าที่มีผู้ประกอบการจำนวนมากน่าจะเป็นเพราะผู้ประกอบการรายย่อยในกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นิยมทำอาคารพาณิชย์ขาย โดยมีจำนวนหน่วยขายต่อโครงการไม่มากนัก จึงมีผู้ประกอบการทั้งประเทศจำนวนมาก ธุรกิจนี้มีรายได้เฉลี่ยต่อจำนวนผู้ประกอบการ 19 ล้านบาท และมีอัตรากำไรต่อรายได้เฉลี่ย ร้อยละ 9.8 ธุรกิจนี้ผมคิดว่าโครงสร้างน่าจะไม่ต่างจากกลุ่มที่อยู่อาศัย คือ มีผู้ประกอบการจำนวนมาก แต่รายได้ค่อนข้างกระจุกตัวอยู่กับกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์

3. การเช่าและการดำเนินการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของตนเองหรือเช่าจากผู้อื่นเพื่อเป็นที่พักอาศัย หรือธุรกิจการให้เช่าบ้าน หรือหอพัก นั่นเอง ธุรกิจดังกล่าวมีรายได้จากผู้ประกอบการทุกรายรวมกันในปี 2559 54,149 ล้านบาท มีผู้ประกอบการ 10,109 ราย ธุรกิจการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ผมเชื่อว่ามีผู้ประกอบการรายเล็กที่จดทะเบียนบริษัทเพื่อการบริหารจัดการด้านภาษีแทนการรับรายได้ค่าเช่าในรูปบุคคลธรรมดา ที่หักค่าใช้จ่ายได้น้อยกว่า โดยธุรกิจนี้ในปี 59 กำไรรวมทั้งตลาดติดลบกว่า 920 ล้านบาท

ผมตั้งข้อสงสัยว่า เป็นเพราะผู้ประกอบการแสดงค่าใช่จ่ายต่ำว่ารายได้ และแสดงค่าใช้จ่ายสูงกว่าความเป็นจริง เลยทำให้ธุรกิจขาดทุน ก็เลยลองนำเอารายได้ต่อปีมาเทียบกับมูลค่าสินทรัพย์พบว่า รายได้ต่อปีเท่ากับร้อยละ 15 ของมูลค่าสินทรัพย์ ซึ่งก็เป็นตัวเลขเฉลี่ยที่ดูไม่ผิดปกติ แต่ก็เป็นไปได้ว่า ธุรกิจไม่ได้ทำการปรับปรุงมูลค่าสินทรัพย์หลักที่สร้างรายได้ คือตัวที่ดินและอาคารให้เป็นมูลค่าปัจจุบัน ทำให้มูลค่าสินทรัพย์ที่บันทึกไว้ต่ำกว่ามูลค่าตลาดปัจจุบัน

4. การเช่าและการดำเนินการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของตนเองหรือเช่าจากผู้อื่นที่ไม่ใช่เพื่อเป็นที่พักอาศัย ธุรกิจในกลุ่มนี้เป็นการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ เช่น สำนักงานเช่า อาคารพาณิชย์ ศูนย์การค้า โรงแรม เป็นต้น ธุรกิจนี้มีรายได้ต่อปีรวมกันสูงถึง 235,239 ล้านบาท หรือสูงกว่า 4 เท่าของธุรกิจให้เช่าที่อยู่อาศัย แต่ก็ยังต่ำกว่าธุรกิจซื้อขายอสังหาฯ ที่ไม่ใช่ที่พักอาศัย แต่ต้องไม่ลืมว่า ธุรกิจให้เช่ามีรายได้ต่อเนื่องจากค่าเช่าทุกปี ติดต่อกันเป็นเวลาหลายปี ความสม่ำเสมอของรายได้จึงสูงกว่าธุรกิจซื้อขายอสังหาฯ ประเภทเดียวกัน

โดยธุรกิจนี้มีมูลค่าทรัพย์สินรวม 1.6 ล้านล้านบาท มีผู้ประกอบการรวม 12,239 ราย และมีกำไรต่อปีสูงถึง 4 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นกำไรที่สูงที่สุดในกลุ่มธุรกิจซื้อขายและให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ถึงแม้ว่ารายได้รวมจะไม่ได้สูงที่สุดในกลุ่ม ทำให้อัตรากำไรต่อรายได้สูงถึงร้อยละ 17.25 ซึ่งเป็นอัตรากำไรที่สูงที่สุดในกลุ่มธุรกิจด้วย สำหรับอัตรากำไรต่อทุนจดทะเบียนจะอยู่ที่ร้อยละ 7 ซึ่งเที่ยบได้กับอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยจากการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ ที่มีการซื้อขายผ่านตลาดหลักทรัพย์

5. กิจกรรมของตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ โดยได้รับค่าตอบแทนหรือตามสัญญาจ้าง ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จากฐานข้อมูลของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ปี 2559 มีจำนวนผู้ประกอบการเพียง 1,827 รายเท่านั้น ผมคิดว่าเป็นเพราะในธุรกิจนี้ดำเนินการในรูปบุคคลธรรมดามากกว่านิติบุคคล ข้อมูลจากกรมฯ ที่เก็บเฉพาะจากนิติบุคคล ต่ำกว่ากิจกรรมทางเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นจริงในตลาดไปมาก โดยรายรับรวมทั้งกลุ่มธุรกิจมีเพียง 9,286 ล้านบาทต่อปี มีกำไรรวม 174 ล้านบาท โดยมีรายได้ต่อผู้ประกอบการเพียงรายละ 5 ล้านบาท และ กำไรต่อปีเพียง 95,240 บาทต่อรายเท่านั้น ซึ่งผมคิดว่าข้อมูลนี้ไม่ค่อยสะท้อนมูลค่าและกิจกรรมทางธุรกิจที่แท้จริง

6. กิจกรรมบริการอื่นๆ ที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยได้รับค่าตอบแทนหรือตามสัญญาจ้าง กลุ่มธุรกิจนี้น่าจะเกี่ยวข้องกับการรับบริหารอสังหาริมทรัพย์ เช่น การบริหารอาคารชุดพักอาศัย สำนักงาน เป็นต้น ธุรกิจนี้มีรายได้รวมต่อปี 14,391 ล้านบาท มีกำไร 1,389 ล้านบาท โดยมีผู้ประกอบการที่เป็นนิติบุคคล 1,456 ราย มีรายได้เฉลี่ยต่อรายต่อปี 9.8 ล้านบาท และมีกำไรต่อบริษัทปีละเกือบ 1 ล้านบาท

เขียนมาสองตอนต่อกัน อธิบายเกี่ยวกับตัวเลขมูลค่าตลาดของธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง ตัวเลขบางกลุ่มธุรกิจผมคิดว่าดูสมเหตุสมผล บางกลุ่มก็ดูจะต่ำกว่าความเป็นจริง ผมก็วิเคราะห์และให้ความเห็นประกอบไว้แล้ว น่าจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการและผู้ที่ต้องการใช้ข้อมูลไปประกอบการวิเคราะห์จัดทำแผนธุรกิจครับ

อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่
Website : Marketeeronline.co / Facebook : www.facebook.com/marketeeronline