อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิเป็นย่านที่คนกรุงเทพฯ คุ้นเคยในฐานะจุดต่อรถโดยสาร แหล่งรวมรถเมล์และรถตู้ รวมถึงแหล่งซื้อสินค้าราคาไม่แพง แต่สำหรับบริษัท พีเพิล พลาซ่า จำกัด ผู้บริหารศูนย์การค้า Center One ที่อยู่คู่ย่านนี้มานานกว่า 30 ปี อนุสาวรีย์ชัยฯ ไม่ได้เป็นเพียงจุดที่คนเดินทางผ่าน แต่เป็นพื้นที่ที่ผู้คนใช้ชีวิตอยู่จริง และความต้องการของคนในย่านนี้ก็เปลี่ยนไปตามเวลา
หนึ่งในความเปลี่ยนแปลงล่าสุดคือการเปิดตัว “On Anu” ศูนย์การค้าแห่งใหม่ที่อยู่ใกล้กับ Center One ด้วยเงินลงทุนราว 470-480 ล้านบาท คำถามที่น่าสนใจจึงไม่ใช่แค่ห้างแห่งใหม่นี้มีอะไรบ้าง
แต่คือเหตุใดบริษัทที่มีศูนย์การค้าอยู่ในทำเลนี้มานานแล้ว จึงตัดสินใจลงทุนเพิ่ม และ On Anu จะเข้ามาตอบโจทย์อะไรที่ธุรกิจเดิมยังทำได้ไม่เต็มที่
🟥จากร้านหนังสือดอกหญ้า สู่ On Anu ลงทุนราว 480 ล้านบาท
ก่อนจะกลายเป็น On Anu อาคารแห่งนี้เคยเป็นที่ตั้งของร้านหนังสือดอกหญ้า สาขาอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ซึ่งเกิดเหตุไฟไหม้ในปี 2553 ก่อนพัฒนาเป็นศูนย์การค้า Victory Mall
ต่อมา บริษัท พีเพิล พลาซ่า จำกัด ซึ่งเป็นผู้บริหาร Center One ได้ซื้ออาคาร Victory Mall มาปรับปรุงเป็น On Anu โดยใช้งบลงทุนรวมประมาณ 470-480 ล้านบาท บนพื้นที่ 120 ตารางวา แบ่งเป็นค่าซื้ออาคารและค่าโอนประมาณ 380 ล้านบาท และงบปรับปรุงอาคารอีกราว 100 ล้านบาท
นราชัย ไกรจิรโชติ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการฝ่ายการตลาดและผู้จัดการโครงการ บริษัท พีเพิล พลาซ่า จำกัด อธิบายว่า แนวคิดของ On Anu มาจากการมองความต้องการของคนที่ใช้ชีวิตในย่านอนุสาวรีย์ชัยฯ ซึ่งไม่ได้ต้องการสิ่งที่ซับซ้อนเสมอไป บางครั้งการได้ดื่มกาแฟที่ชอบ กินอาหารที่อยากกิน หรือแวะซื้อของที่จำเป็น ก็เพียงพอที่จะช่วยให้วันนั้นสะดวกขึ้น
บริษัทจึงวางแนวคิด On Anu ให้เป็นจุดแวะเติมพลังก่อนเดินทางต่อ ภายใต้แนวคิด “On to recharge” และ “On to your journey” โดยต้องการให้ผู้คนเข้าถึงสิ่งที่ต้องการในชีวิตประจำวันได้ง่ายขึ้น
อย่างไรก็ตาม การพัฒนา On Anu ไม่ได้หมายถึงการนำ Center One มาทำซ้ำอีกแห่ง แต่เป็นการออกแบบพื้นที่ให้มีบทบาทต่างกัน เพื่อรองรับพฤติกรรมของลูกค้าที่ไม่เหมือนกัน
On Anu เน้น Grab & Go เปิดตั้งแต่เช้าถึงตี 2
หนึ่งในโจทย์หลักของ On Anu คือการทำให้คนแวะเข้ามาใช้บริการได้ แม้จะมีเวลาเพียง 5–15 นาที ก่อนต้องเดินทางหรือกลับไปทำภารกิจต่อ
บริษัทจึงให้ความสำคัญกับร้านอาหารและเครื่องดื่ม โดยประมาณ 60% ของร้านค้าอยู่ในกลุ่ม Grab & Go ที่ซื้อได้รวดเร็ว ขณะเดียวกันก็มีร้านที่เหมาะกับการนั่งรับประทานอาหารหรือใช้เวลานานขึ้น เพื่อไม่ให้ศูนย์การค้ามีรูปแบบการใช้งานเพียงอย่างเดียว
ร้านค้าที่เข้ามาให้บริการมีทั้งร้านอาหารและของกิน เช่น วราภรณ์ ซาลาเปา พันสยาม Auntie Anne’s, Dunkin’, สุกี้ตี๋น้อย และ Yakiniku Plaza รวมถึงร้านสำหรับซื้อสินค้าและของใช้ในชีวิตประจำวันอย่าง Watsons และ Moshi Moshi ตลอดจนร้านเครื่องดื่มและกาแฟ เช่น คาเฟ่ อเมซอน และ Soul Coffee
การจัดร้านค้าไม่ได้พิจารณาแค่ชื่อแบรนด์หรือความนิยมเท่านั้น แต่บริษัทยังสำรวจความต้องการของลูกค้า ทั้งประเภทร้านอาหารที่อยากได้ รูปแบบการใช้บริการ และช่วงเวลาที่ต้องการใช้พื้นที่ จากนั้นจึงพิจารณาว่าร้านค้าแต่ละแห่งเหมาะกับพื้นที่และกลุ่มลูกค้าหรือไม่
ตัวอย่าง ร้านอาหารประเภทเดียวกันอาจมีรูปแบบบริการต่างกัน ทั้งร้านที่เน้นกินเร็ว ร้านบุฟเฟต์ราคาทั่วไป หรือร้านที่เหมาะกับการนั่งรับประทานอาหารนาน ๆ การเลือกผู้เช่าจึงต้องคำนึงถึงบริบทการใช้บริการ เพื่อให้ร้านค้าแต่ละประเภททำงานร่วมกันได้ และไม่ทำให้ศูนย์การค้าถูกจดจำจากร้านค้าประเภทเดียว
อีกจุดหนึ่งที่ On Anu ใช้สร้างความแตกต่างคือเวลาเปิดให้บริการตั้งแต่ 07.00 น. ถึง 02.00 น. เพื่อรองรับผู้คนที่มีตารางชีวิตไม่เหมือนกัน ตั้งแต่คนที่แวะซื้ออาหารก่อนไปทำงาน ไปจนถึงคนที่เลิกงานหรือเริ่มทำงานในช่วงดึก
โดยบริษัทยังมีแผนพัฒนาพื้นที่ชั้น 2 และรูฟท็อปให้เป็นอีกส่วนที่รองรับการใช้บริการในช่วงดึก ซึ่งคาดว่าจะทยอยแล้วเสร็จในช่วงปลายปี 2569 ถึงเดือนมกราคม 2570
🟥ไม่ได้มีแค่ร้านค้า แต่เพิ่มพื้นที่ให้นั่งพักและชมวิว
นอกจากร้านค้า On Anu ยังจัดพื้นที่ส่วนกลางให้คนเข้ามาใช้เวลาได้โดยไม่จำเป็นต้องซื้อสินค้าหลายอย่าง
หนึ่งในนั้นคือพื้นที่ Co-working Space บริเวณชั้น 2M ซึ่งเปิดให้ลูกค้าที่ซื้อเครื่องดื่มจากร้านภายในศูนย์การค้าสามารถขึ้นมานั่งใช้พื้นที่ได้ บริษัทต้องการให้เป็นจุดพักระหว่างวันสำหรับคนที่อยากนั่งทำงาน อ่านหนังสือ หรือใช้เวลาเงียบ ๆ ก่อนเดินทางต่อ
ขณะที่โรงพยาบาลคืออีกกลุ่มลูกค้าสำคัญ มองโอกาสจากเดลิเวอรี กลุ่มลูกค้าของ On Anu ไม่ได้มีเพียงคนที่ใช้ระบบขนส่งสาธารณะ แต่ยังรวมถึงบุคลากรทางการแพทย์ นักศึกษาแพทย์ ผู้ป่วย ญาติผู้ป่วย และคนที่ทำงานอยู่ในโรงพยาบาลใกล้เคียง
นราชัย มองว่า คนกลุ่มนี้มีรูปแบบการใช้ชีวิตที่แตกต่างจากพนักงานออฟฟิศทั่วไป เพราะบุคลากรทางการแพทย์อาจมีเวลาพักไม่แน่นอน และต้องใช้เวลาส่วนใหญ่อยู่ภายในโรงพยาบาล การออกไปซื้ออาหารหรือเครื่องดื่มด้วยตัวเองจึงอาจไม่สะดวก
พฤติกรรมที่พบคือการรวมคำสั่งซื้ออาหารจากหลายคนแล้วให้จัดส่งเข้าไปในโรงพยาบาล บริษัทจึงมองว่า On Anu มีโอกาสทำหน้าที่เป็นจุดรองรับคำสั่งซื้อเดลิเวอรีที่อยู่ใกล้กับโรงพยาบาล ช่วยให้คนในพื้นที่มีตัวเลือกอาหารและเครื่องดื่มมากขึ้น โดยไม่ต้องเดินทางไกล
นอกจากนี้ กลุ่มนักศึกษาแพทย์หรือคนที่ต้องอยู่ในโรงพยาบาลเป็นเวลานานยังอาจต้องการพื้นที่นั่งอ่านหนังสือหรือดื่มกาแฟในช่วงค่ำและดึก ซึ่งสอดคล้องกับแนวคิดการเปิดให้บริการในช่วงเวลาที่ยาวกว่าศูนย์การค้าทั่วไป
🟥Center One อยู่มา 32 ปี เตรียมรีโนเวตใหญ่ แต่ไม่ทิ้งร้านค้าเดิม
ในขณะที่ On Anu ถูกออกแบบให้เน้นความรวดเร็วและการแวะใช้บริการ Center One จะยังคงเป็นศูนย์การค้าที่รองรับร้านค้าและบริการหลายประเภท โดยบริษัทเตรียมปรับปรุงครั้งใหญ่ในปี 2570 ด้วยงบประมาณเบื้องต้นมากกว่า 100 ล้านบาท
แผนหลักคือการจัดผังพื้นที่ใหม่และจัดกลุ่มร้านค้าให้เป็นหมวดหมู่มากขึ้น เช่น การจัดกลุ่มร้านเสริมสวยและบริการด้านความงาม เพื่อให้ลูกค้าเลือกใช้บริการได้สะดวก รวมถึงปรับการออกแบบพื้นที่ให้เหมาะกับการใช้งานในปัจจุบัน
อย่างไรก็ตาม บริษัทไม่ได้ต้องการเปลี่ยนรูปแบบทั้งหมดจนทำให้ลูกค้าเดิมไม่พบร้านที่คุ้นเคย โดยตั้งใจรักษาร้านค้าและบริการเดิมไว้ให้มากที่สุด แล้วใช้การจัดผังและย้ายตำแหน่งบางส่วนเพื่อให้พื้นที่ทำงานได้ดีขึ้น
รัชพล ไกรจิรโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พีเพิล พลาซ่า จำกัด กล่าวว่า Center One เปิดดำเนินการมาราว 32 ปี และร้านค้าไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งอยู่กับศูนย์การค้ามาตั้งแต่ช่วงแรก ผู้เช่าบางรายจึงมีความสัมพันธ์กับพื้นที่นี้มายาวนาน
ในมุมของบริษัท ร้านค้าเดิมยังมีความต้องการอยู่ เพียงแต่จำเป็นต้องปรับตัวให้เข้ากับพฤติกรรมลูกค้าที่เปลี่ยนไป เพราะคนที่เคยเข้ามาเรียนหรือทำงานในย่านนี้เมื่อหลายสิบปีก่อน วันนี้บางคนเติบโตเป็นผู้บริหารหรือเจ้าของธุรกิจ ขณะที่คนรุ่นใหม่ก็เข้ามาใช้ชีวิตในพื้นที่แทน
การรีโนเวตจึงเป็นการปรับศูนย์การค้าให้เข้ากับลูกค้ารุ่นใหม่ โดยไม่ละทิ้งฐานลูกค้าและผู้เช่าที่อยู่ด้วยกันมานาน ส่วนเรื่องการปรับค่าเช่ายังต้องพิจารณาควบคู่กับความสามารถในการดำเนินธุรกิจของผู้เช่า โดยบริษัทไม่ได้ปรับค่าเช่าอย่างจริงจังมาหลายปี โดยเฉพาะช่วงหลังโควิด-19 ที่ธุรกิจยังต้องประคองตัว
สำหรับระยะเวลาก่อสร้าง บริษัทประเมินว่าอาจใช้เวลาราวหนึ่งปี และจะทยอยทำงานเป็นโซน เพื่อลดผลกระทบต่อร้านค้าที่เปิดดำเนินการอยู่ โดยรายละเอียดด้านงบประมาณและแผนงานยังอยู่ระหว่างการศึกษา
🟥ลงทุนเพิ่มในย่านเดิม เพราะคนไม่ได้มีแค่กลุ่มเดียว
เหตุผลที่บริษัทมองว่าอนุสาวรีย์ชัยฯ ยังมีโอกาส ไม่ได้มาจากจำนวนคนเดินทางผ่านเพียงอย่างเดียว แต่จากการที่ย่านนี้มีผู้คนหลายกลุ่มอยู่ร่วมกัน ทั้งคนที่มาเรียน ทำงาน รักษาตัวหรือทำงานในโรงพยาบาล รวมถึงผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ใกล้เคียง
ในอดีต อนุสาวรีย์ชัยฯ เป็นจุดที่คนต่างจังหวัดลงรถเพื่อซื้อสินค้าและเดินทางต่อ แต่เมื่อพฤติกรรมการซื้อสินค้าเปลี่ยนไป การค้าปลีกในย่านนี้ก็ต้องหาบทบาทใหม่มากขึ้น
ขณะเดียวกันผู้คนที่เข้ามาเรียนหรือทำงานยังเปลี่ยนรุ่นอยู่เสมอ ทุก 2–4 ปีจึงมีคนกลุ่มใหม่เข้ามาใช้ชีวิตในพื้นที่ ทำให้ความต้องการของลูกค้าไม่หยุดนิ่ง
บริษัทจึงมองว่าการทำธุรกิจค้าปลีกในย่านนี้ต้องติดตามพฤติกรรมผู้คนอย่างต่อเนื่อง และไม่ควรยึดติดกับภาพจำในอดีตเพียงอย่างเดียว การเลือกประเภทร้านค้าต้องพิจารณาทั้งความต้องการของลูกค้า ความเหมาะสมของพื้นที่ และรูปแบบการใช้บริการของแต่ละกลุ่ม
อีกปัจจัยที่บริษัทจับตาคือการเปลี่ยนแปลงทางกายภาพของพื้นที่โดยรอบ ทั้งทางเดินเชื่อมและสกายวอล์ก รวมถึงการปรับปรุงภูมิทัศน์บริเวณวงเวียน ซึ่งอาจทำให้การเดินระหว่างพื้นที่ต่าง ๆ สะดวกขึ้น โดยเฉพาะคนที่เดินทางระหว่างโรงพยาบาลและศูนย์การค้า
รัชพล มองว่า การพัฒนาย่านไม่ใช่หน้าที่ของศูนย์การค้าเพียงแห่งเดียว แต่ต้องอาศัยผู้ประกอบการและชุมชนในพื้นที่ร่วมกัน โดยบริษัทเองก็มีส่วนร่วมกับกลุ่มคนรักอนุสาวรีย์ชัยฯ ซึ่งเป็นเครือข่ายของผู้ประกอบการและคนในย่านที่ต้องการผลักดันการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่
สำหรับการแข่งขัน บริษัทไม่ได้มองว่า On Anu จะต้องแย่งลูกค้าจาก Center One เพราะทั้งสองแห่งสามารถตอบโจทย์คนละแบบได้ หาก On Anu รองรับการซื้ออาหารและเครื่องดื่มอย่างรวดเร็ว ส่วน Center One มีร้านค้าและบริการที่หลากหลายกว่า ทั้งสองแห่งก็อาจช่วยกันเพิ่มทางเลือกให้คนในย่านนี้
🟥เปิดมาไม่นาน ยังไม่มีเป้าหมายทราฟฟิกชัดเจน
On Anu เริ่มเปิดให้บริการตั้งแต่วันที่ 30 กันยายน 2569 โดยในช่วงเปิดตัวมีพื้นที่ร้านค้าที่เปิดดำเนินการแล้วประมาณ 70–80% ขณะที่บางร้านยังอยู่ระหว่างเตรียมเปิด เนื่องจากผลกระทบจากน้ำท่วมและความล่าช้าในการเตรียมพื้นที่
ในช่วงแรก บริษัทยังไม่มีข้อมูลจำนวนผู้เข้าใช้บริการต่อวันที่ชัดเจน เพราะระบบเก็บข้อมูลบางส่วนยังอยู่ระหว่างติดตั้งและทยอยนำมาใช้งาน จึงยังไม่ได้กำหนดเป้าหมายทราฟฟิกต่อวันที่แน่นอน โดยคาดว่าจะมีข้อมูลครบขึ้นหลังจากระบบเริ่มทำงานเต็มที่ แล้วจึงนำมาวิเคราะห์ต่อ
ด้านรายได้ บริษัทประเมินเบื้องต้นว่า On Anu อาจมีรายได้ราว 50–60 ล้านบาทต่อปี ส่วน Center One มีรายได้ประมาณ 200 ล้านบาทต่อปี ขณะที่การประเมินระยะเวลาคืนทุนของ On Anu อยู่ที่ประมาณ 3–4 ปี หากมองเป็นส่วนต่อขยายของธุรกิจเดิม
ตัวเลขเหล่านี้จึงยังเป็นประมาณการในช่วงเริ่มต้น มากกว่าจะเป็นผลลัพธ์ที่ยืนยันแล้ว โดยเฉพาะเมื่อ On Anu ยังต้องทยอยเปิดร้านค้าและพัฒนาพื้นที่บางส่วนเพิ่มเติม
🟥จากห้างที่คนแวะซื้อของ สู่พื้นที่ที่คนมีเหตุผลให้เข้ามาใช้เวลา
การลงทุนใน On Anu และแผนปรับปรุง Center One แสดงให้เห็นว่าบริษัทต้องการปรับบทบาทของธุรกิจค้าปลีกในย่านอนุสาวรีย์ชัยฯ ให้เข้ากับพฤติกรรมคนที่เปลี่ยนไป
On Anu จะเน้นการแวะซื้ออาหาร เครื่องดื่ม และของใช้จำเป็น รวมถึงพื้นที่นั่งพักและจุดชมวิว ส่วน Center One จะปรับปรุงผังและจัดหมวดหมู่ร้านค้าให้ใช้งานง่ายขึ้น โดยยังรักษาร้านค้าเดิมที่เป็นส่วนหนึ่งของย่านนี้มานาน
สิ่งที่บริษัทยังต้องพิสูจน์ต่อจากนี้ คือการทำให้ผู้คนเข้ามาใช้บริการจริงมากพอ ทั้งในช่วงเช้า กลางวัน และกลางคืน รวมถึงทำให้ร้านค้าสามารถดำเนินธุรกิจได้อย่างต่อเนื่อง
เพราะท้ายที่สุดแล้ว การมีศูนย์การค้า 2 แห่งอยู่ใกล้กันจะสร้างโอกาสได้มากแค่ไหน ไม่ได้ขึ้นอยู่กับจำนวนพื้นที่หรือการเปิดร้านใหม่เท่านั้น แต่ขึ้นอยู่กับว่าทั้งสองแห่งจะตอบโจทย์ชีวิตประจำวันของคนในย่านนี้ได้มากเพียงใด