เรื่องวุ่นๆ เมื่อสัญญากับโฆษณาไม่ตรงกัน

Real Estate Real Marketing

ศาสตราจารย์วิทวัส รุ่งเรืองผล : หัวหน้าภาควิชาการตลาด มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ witawat@tbs.tu.ac.th

ช่วงเดือนสิงหาคม ปีนี้ 2569 มีข่าวศาลฎีกาพิพากษา ให้การซื้อที่ดินริมทะเลสาบของหมู่บ้านหรูในจังหวัดสมุทรปราการ ที่ครอบครัวนักธุรกิจชื่อดัง ได้ซื้อไว้จากบริษัทผู้พัฒนาโครงการและปลูกเป็นที่อยู่อาศัย เป็นโมฆะ เนื่องจากที่แปลงดังกล่าวมีสถานะเป็นทรัพย์สินส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรร จึงให้คืนกลับไปยังนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

ผมเลยขอยกมาเป็นกรณีศึกษาโดยขอสรุปประเด็นสำคัญเพื่อให้ผู้อ่านเข้าใจง่ายขึ้นดังนี้

สถานะของที่ดินแปลงดังกล่าว

ที่ดินแปลงนี้เท่าที่ผมติดตามในข่าว บริษัท ไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทผู้พัฒนาโครงการหมู่บ้านจัดสรรหรู “ไพร์ม เนเจอร์ วิลล่า” (Prime Nature Villa) มีชื่อเป็นเจ้าของโฉนด ก่อนทำการขายให้กับภรรยานักธุรกิจ ซึ่งก็เป็นการซื้อขายถูกต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์กันที่สำนักงานที่ดิน จนนำมาสู่การปลูกสร้างที่อยู่อาศัย และเป็นประเด็นหลักที่ผู้ซื้อทำการต่อสู้ในชั้นศาลว่าได้ที่ดินมาโดยสุจริต

แล้วทำไม นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรถึงทำการฟ้อง เพื่อเรียกร้องสิทธิ์ในที่ดินแปลงดังกล่าวโดยอ้างว่าเป็นที่ดินส่วนกลางของหมู่บ้าน

ตรงนี้ล่ะครับที่มีปัญหากันมาเยอะ ไม่ใช่เฉพาะหมู่บ้านนี้หมู่บ้านเดียว ในอดีตมีหลายหมู่บ้านที่พบปัญหานี้ สมัยก่อนกฎหมายจัดสรรที่ดิน และการควบคุม ไม่ได้เข้มงวดอย่างทุกวันนี้ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการจัดสรรที่ดิน จะทำการแบ่งโฉนดที่ดินเป็นแปลงขาย และ แปลงที่ใช้เป็นสาธารณูปโภค เช่น ถนน ทะเลสาบ สวน ซุ้มประตูทางเข้า สโมสร โดยทำการโฆษณา ไม่ว่าจะเป็นสื่อสิ่งพิมพ์โบร์ชัวร์ หรือเอกสารในลักษณะที่มีการพรรณนา ถึงองค์ประกอบต่างๆ ในหมู่บ้าน รวมถึงเมื่อพนักงานขายพาลูกค้าเข้าเยี่ยมชมโครงการก็มักจะมีการพาไปชมสวน ทะเลสาบและจุดต่างๆ โดยให้ข้อมูลว่าเป็นพื้นที่ส่วนกลางของหมู่บ้าน

แต่ตอนไปจดทะเบียนกับกรมที่ดิน มีที่ดินหลายแปลงที่ในโฆษณาบอกว่าเป็นพื้นที่ส่วนกลาง แต่ตอนไปจดทะเบียนจริงๆ ไม่ได้จดเป็นพื้นที่ส่วนกลาง เพื่อโอนต่อไปให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรครับ

อย่าว่าแต่ที่ดินริมทะเลสาบ หรือ สวนในโครงการเลยครับ ยุคก่อนหลายหมู่บ้านถนนของหมู่บ้าน โฉนดยังเป็นชื่อของบริษัทผู้จัดสรรอยู่เลยครับ ไม่ได้ทำโอนให้นิติบุคคล โดยเฉพาะหมู่บ้านขนาดใหญ่ที่มีการแยกระยะในการพัฒนาไว้หลายระยะ

หรือบนถนนเส้นเดียวกันที่เข้าไปในหมู่บ้านมีการแตกออกมาเป็นหมู่บ้านย่อยๆหลายหมู่บ้านจากผู้พัฒนารายเดียวกัน ตอนจดนิติบุคคล ก็จดแยกย่อยเป็นรายหมู่บ้าน หมู่บ้านที่พัฒนาก่อนขายก่อนก็จัดตั้งนิติบุคคลไปก่อน ส่วนถนนหลักตรงกลางที่ยังต้องใช้สำหรับ เข้าไปก่อสร้างในโครงการระยะต่อๆไป

ทางผู้พัฒนาโครงการไม่ได้โอนให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่ถือครองไว้เอง บางโครงการเมื่อพัฒนาโครงการจนจบผู้ประกอบการไม่อยากดูแล ก็ทำเรื่องยกให้กับหน่วยงานส่วนท้องถิ่นอย่างเทศบาล บางกรณีบริษัทผู้พัฒนาล้มละลายไปก่อน ในโฉนดที่เป็นถนนและสาธารณูปโภคก็ยังเป็นชื่อบริษัทผู้พัฒนาโครงการอยู่

เจ้าหนี้ที่เป็นสถาบันการเงินตอนยึดทรัพย์ไปก็ได้โฉนดเหล่านี้ไปด้วย แต่ก็ทำอะไรไม่ได้นะครับถ้าโดยกายภาพแล้วเป็นพื้นที่ส่วนกลางของหมู่บ้านจริง สถาบันการเงินที่เป็นเจ้าหนี้ก็ขายออกไปไม่ได้

ที่ดินบางแปลงในหมู่บ้านจัดสรร ในความตั้งใจของผู้พัฒนาโครงการไม่ได้ตั้งใจจะให้เป็นพื้นที่ส่วนกลางแต่แรกก็มีครับ เป็นพื้นที่รอการพัฒนาเพื่อจะขึ้นโครงการในระยะต่อไป แต่เพื่อความสวยงามและทำให้ดูเหมือนหมู่บ้านมีพื้นที่สีเขียวเยอะ หรือ มีพื้นที่จอดรถส่วนกลางจำนวนมาก ก็เลยเอาพื้นที่ที่รอการพัฒนา มาทำเป็นสวนหรือลานจอดรถ

ลูกค้าถามพนักงานขายก็บอกว่าเป็นที่จอดรถของโครงการหรือเป็นพื้นที่สวน พอผู้ประกอบการรื้อสวนออกเพื่อจะขึ้นโครงการระยะใหม่ ลูกบ้านในโครงการเดิม มาฟ้องว่าเอาพื้นที่ส่วนกลางไปทำเป็นพื้นที่ขาย ก็เคยมีครับ

สำหรับที่ดินริมทะเลสาบที่เป็นกรณีศึกษานี้ ผมไม่รู้หรอกครับว่าเจตนาของผู้พัฒนาโครงการ กันไว้เป็นที่ดินสำหรับรอการพัฒนา แล้วต่อมาก็ขายยกแปลงจนเป็นปัญหาในปัจจุบัน หรือความตั้งใจแต่แรกของผู้พัฒนาโครงการตั้งใจจะให้เป็นพื้นที่ส่วนกลางตั้งแต่แรก

แต่พอกิจการมีปัญหาทางการเงิน มีโฉนดอยู่ในมือก็เลยเปลี่ยนสินทรัพย์ให้กลายเป็นเงิน ทั้งที่อาจรู้ตั้งแต่แรกแล้วว่าที่ดินแปลงนี้ตั้งใจจะให้เป็นพื้นที่ส่วนกลาง

ถึงตรงนี้ผมอธิบายก่อนครับว่าในเมื่อที่ดินมีโฉนด ชื่อในโฉนดก็เป็นชื่อของผู้พัฒนาโครงการ ทำไมเมื่อขายแล้วเป็นโมฆะ ที่ดินดังกล่าวไม่ได้มีชื่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นเจ้าของ

ผมขอยกกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค ขึ้นมาอ้างอิงก็แล้วกันครับ กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคถือว่าโฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา ถึงแม้จะไม่มีข้อความระบุไว้ในสัญญาที่มีการลงนามระหว่างผู้ซื้อขายทั้งสองฝ่ายก็ตาม

นั่นหมายถึง แม้ว่าจะไม่มีการระบุว่าที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นพื้นที่ส่วนกลางของหมู่บ้าน แต่เมื่อมีเอกสารโฆษณา หรือแม้กระทั่งแค่คำพูดของพนักงานขายหรือผู้บริหารที่สามารถหาหลักฐาน หรือพยาน ยืนยันว่าทำให้ผู้ซื้อเข้าใจได้ว่าพื้นที่ริมทะเลสาบเป็นพื้นที่ส่วนกลาง ย่อมเป็นการจูงใจให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อ จึงถือว่าผู้พัฒนาโครงการสัญญากับผู้ซื้อว่าจะส่งมอบแปลงที่ดินดังกล่าวให้เป็นพื้นที่ส่วนกลางด้วย เมื่อไม่ทำการส่งมอบแต่นำไปขายเพื่อหารายได้ นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจึงทำการฟ้องเพื่อเรียกที่ดินดังกล่าวคืน

จึงสรุปได้ว่าที่ดินดังกล่าว เป็นพื้นที่ส่วนกลางของหมู่บ้าน โดยศาลน่าจะยึดหลักจากเอกสารการโฆษณาของบริษัทที่ทำให้ผู้ซื้อเข้าใจว่าเป็นพื้นที่ส่วนกลาง จึงมองเจตนาตามสัญญาเป็นหลักมากกว่าชื่อหลังโฉนด

ผู้ซื้อที่ดินไปแล้วเมื่อโดนเพิกถอนจะทำอย่างไร

กรณีนี้ถ้าพูดง่ายๆก็ต้องถือว่าเสียเงินฟรีครับ แล้วที่น่าเจ็บใจคือปลูกบ้านไปแล้วด้วย สิ่งปลูกสร้างเป็นทรัพย์ติดที่ดิน เมื่อโดนเพิกถอนสิทธิ์ในที่ดินให้เป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร สิ่งปลูกสร้างที่อยู่บนที่ดินถึงจะรื้อออกไปก็ไม่รู้จะออกไปทำอะไรครับเป็นภาระในการรื้อถอนให้เกิดค่าใช้จ่ายด้วยซ้ำ

ถ้าถามว่าเรียกร้องค่าเสียหายจากใครได้บ้าง ก็ต้องไปเรียกร้องจากผู้ขายที่ดิน ซึ่งเท่าที่ผมหาข้อมูลบริษัทดังกล่าว น่าจะปิดกิจการไปเป็น 10 ปีแล้ว และไม่น่าจะมีทรัพย์สินอะไรให้เรียกร้องมาชดเชยได้ คงต้องไปฟ้องกรรมการบริษัทโดยตั้งประเด็นว่าเอาพื้นที่ส่วนกลางของหมู่บ้านที่รู้อยู่แล้วว่าผู้ขายไม่มีกรรมสิทธิ์ นำมาขาย แต่ก็น่าจะยืดยาวกันอีกหลายคดีครับและน่าจะกินเวลายาวนานโอกาสได้เงินคืนน่าจะน้อยมาก

ผมลองเสนออีกมุมนะครับ เอาหลักจากทางรัฐศาสตร์มาใช้ ในเมื่อที่ดินมีคำสั่งศาลให้ตกเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่ที่ดินมีตัวบ้าน สระว่ายน้ำ สนาม ซึ่งอยู่ในสภาพค่อนข้างดี ถ้ายังอยากอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ต่อ

ก็ลองเจรจากับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อขอเช่า ถ้าตกลงค่าเช่ากันได้ โดยทำสัญญาเช่าระยะยาวได้ ซึ่งผมเข้าใจว่านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจในการนำพื้นที่ส่วนกลางมาให้เช่าเพื่อหาประโยชน์ ค่าเช่าที่ได้รับก็ทำให้ค่าส่วนกลางในหมู่บ้านลดลง ครอบครัวนักธุรกิจ ก็ได้ใช้ประโยชน์จากบ้านหลังนี้ไปอีกหลายปีถ้าได้สัญญาเช่าที่ดินสัก 20-30 ปีถึงตอนนั้นก็ใช้คุ้มแล้วครับ

แต่การจะเอาที่ดินส่วนกลางไปให้เช่าก็น่าจะต้องใช้เสียงส่วนใหญ่ของที่ประชุมนิติบุคคลหมู่บ้าน จะยากจะง่ายผมตอบไม่ได้ครับขึ้นอยู่กับการเจรจาค่าตอบแทนที่เหมาะสม และ แนวทางการเจรจาหว่านล้อมผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านที่มีสิทธิ์ในการลงคะแนน

ถ้าตกลงกันไม่ได้ ผมว่าก็ยุ่งเหมือนกันครับ ถ้าจะให้รื้อถอนอาคารออกไปให้คงสภาพเดิม ค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนก็อีกหลายล้าน ถึงแม้ในหลักการผู้แพ้คดีจะต้องส่งมอบที่ดินในสภาพเดิมให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จึงต้องเป็นผู้รับภาระค่ารื้อถอน

แต่ถ้าเจรจาส่งมอบอาคารโดยไม่ต้องรื้อผมเชื่อว่านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก็น่าจะอยากรับเอาไว้เพื่อใช้ประโยชน์ เป็นส่วนเพิ่มเติมของอาคารสโมสร ค่ารื้อถอนก็ไม่ต้องจ่าย แต่ก็อาจเจ็บใจจากการที่ปลูกบ้านไปแล้วให้คนอื่นเอาไปใช้ประโยชน์

กรณีศึกษาในต่างประเทศ

ผมขอยกเป็นเรื่องเล่าที่ดูเหมือนนิทานแต่ก็เกิดขึ้นจริงในประเทศสหรัฐอเมริกามาเป็นกรณีเปรียบเทียบก็แล้วกันครับ เป็นเรื่องของการหลอกขาย “สะพานบรูคลิน” (Brooklyn Bridge) ในนครนิวยอร์ก โดยนาย จอร์จ ซี. พาร์เกอร์ (George C. Parker) นักต้มตุ๋นชาวอเมริกันในช่วงปลายศตวรรษที่ 19 ถึงต้นศตวรรษที่ 20 ทำการปลอมแปลงเอกสารแล้วอ้างสิทธิ์ว่าเป็นเจ้าของสะพานดังกล่าว เพื่อหลอกนักท่องเที่ยวหรือคนต่างชาติที่อพยพเข้ามาอยู่ในสหรัฐอเมริกา ที่ไม่ค่อยเข้าใจกฎหมาย

การขายก็ไม่ได้ขายสะพานแล้วให้ถอดยกไปประกอบที่ไหนนะครับ เขาขายสิทธิ์ในการเก็บค่าผ่านทาง เหมือนเป็นทางด่วนล่ะครับ

เขาอ้างว่า ถ้าซื้อจากเขาไปแล้วผู้ซื้อสามารถทำด่านเก็บเงินค่าผ่านทางแล้วรับสิทธิ์ในการเก็บค่าผ่านทางเป็นรายได้ น่าจะหลอกคนไปได้หลายรายอยู่ครับจากข้อมูลที่สืบค้นดู เขาขายสิทธิ์นี้ตั้งแต่ราคา 50 เหรียญสหรัฐไปจนถึง 50,000 เหรียญ ซึ่งถือว่าเป็นเงินจำนวนที่สูงทีเดียวครับเมื่อเทียบกับค่าเงินในยุคนั้น

ผู้ซื้อมารู้ว่าโดนหลอกก็ตอนที่ ไปทำซุ้มประตูและด่านเพื่อเก็บค่าผ่านทาง แล้วโดนตำรวจเข้ามาห้าม

ตามข่าวบอกว่านายคนนี้ไม่ใช่ขายแค่สะพานบรุกลินนะครับเขายังหลอกคนด้วยการขายเทพีเสรีภาพ และอาคารสำคัญอีกหลายหลังในนิวยอร์กด้วยเอกสารปลอม จนมีคนนำกรณีศึกษานี้มาทำเป็นสำนวน ในภาษาอังกฤษ ว่า “If you believe that, I’ve got a bridge to sell you”