ตลาดอสังหาริมทรัพย์62 แย่จริง หรือยังไหว ? บทวิเคราะห์จาก ศุภาลัย
ฝ่ายวิจัย บมจ.ศุภาลัย ประมาณการภาวะยอดขายที่อยู่อาศัยรวมปี 2562 คาดการณ์ว่ายอดขายที่อยู่อาศัยสำหรับพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลในภาพรวมจะอยู่ที่ประมาณ 100,000 หน่วย
แต่เมื่อเทียบกับตัวเลขดังกล่าวกับยอดขายเมื่อปี 2561 ต้องถือว่าปีนี้ลดลงไปมาก เนื่องจากปีที่แล้วมีภาวะดีมากและยอดขายในแต่ละปีที่ผ่านมาแล้วก็อยู่ในจุดที่มากกว่า 100,000 หน่วย
ใครๆ ก็ว่าปีนี้อสังหาฯ ขาลง แต่ “ศูนย์วิจัยศุภาลัย” มองว่าหากพิจารณาให้ดีจะเห็นว่ามันไม่ได้แย่อย่างที่คิด
(1) มุมมองต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
กำลังซื้อมีการทรงตัวอย่างต่อเนื่องในช่วง 3-5 ปีที่ผ่านมา หรือลักษณะการบริโภคของตลาดอยู่ในสภาวะปกติ
ตัวแปรที่ศูนย์วิจัยฯ นำมาใช้ประมาณการยอดขายคือ ‘หน่วยขายใหม่’ (new launch) และ ‘การเปิดตัวโครงการใหม่’ ซึ่งทั้งสองตัวแปรนี้มีความสอดคล้องกัน
“เวลาผู้ประกอบการจะเลือกไปลงทุนพื้นที่ไหน ก็ต้องดูดีมานด์ในพื้นที่นั้น ตรงไหนที่เขามองว่าจะมียอดขาย เขาก็จะไปลงทุนที่นั้น” ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการที่ปรึกษา บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ให้ข้อมูล
ศูนย์วิจัยศุภาลัย ประมาณการว่า ยอดขายที่อยู่อาศัยรวมในปี 2562 จะอยู่ที่ระดับ 100,000 หน่วย โดยมีขั้นต่ำที่ 90,000 หน่วยและสูงสุดที่ 120,000 หน่วย แม้ว่ายอดขายในปีนี้จะลดลงจากปีก่อนหน้าที่ 120,000 หน่วย แต่เมื่อพิจารณาเปรียบเทียบยอดขายที่อยู่อาศัยรวมย้อนหลังแล้ว พบว่ายังคงอยู่ในระดับที่ไม่แตกต่างจากในอดีตอย่างมีนัยสำคัญ กล่าวคือภาวะการขายในตลาดที่ผ่านมาอยู่ในช่วงประมาณ 100,000 หน่วยต่อปีอย่างสม่ำเสมอมาตลอด
(2) ประมาณการจากฝั่งดีเวลลอปเปอร์
จากการศึกษาถึงพฤติกรรมของอุปสงค์ที่อยู่อาศัยรวมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลด้วยข้อมูลย้อนหลังตลอด 10 ปีที่ผ่านมา พบว่า
อัตราการขายที่อยู่อาศัยเมื่อเทียบกับปริมาณหน่วยที่ออกขายโดยรวมในตลาดนั้นอยู่ที่ระดับประมาณ 30% ต่อปี และมีลักษณะเช่นนี้มาอย่างต่อเนื่องยาวนาน จึงสามารถสรุปได้ว่าภาวะความต้องการที่อยู่อาศัยรวมยังคงมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง
แม้ว่าอาจจะไม่ร้อนแรงเท่าปี 2561 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่มีกำลังซื้อจากต่างชาติเข้ามาผสมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และส่งผลให้ปีที่ผ่านมายอดขายที่อยู่อาศัยรวมทำลายสถิติสูงสุดตลอดกาลที่ประมาณ 120,000 หน่วย
(3) ศุภาลัย เชื่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์62 ทรงตัวในสภาวะชั่วคราว
แม้ว่าการลดลงของยอดขายในปี 2562 จะมีการปรับตัวลดลง แต่ในมุมมองของศูนย์วิจัยศุภาลัย มองว่าเป็นการปรับตัวเข้าสู่สภาวะการขายในระดับปกติของตลาด ซึ่งยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องและยังอยู่ในภาวะที่ยังไม่มีความจำเป็นที่จะต้องเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด
(4) ภาวะตลาดระยะยาว
ตัวแปรที่ศูนย์วิจัยนำมาใช้คือ อัตราการขยายตัวของ GDP ในแต่ละปีมาคำนวณจนได้ข้อสรุปว่า ในระยะยาวตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ประมาณ 116,000 หน่วย มีจุดต่ำสุดที่ 75,000 หน่วย และสูงสุดที่ 155,000 หน่วย
“ปีนี้ขายได้ประมาณ 26% ถามว่าตลาดแย่ไหม ผมว่าไม่แย่ เพราะเวลาเราซื้อที่ดินมาผืนหนึ่ง เราก็ประมาณการว่าที่ดินจะขายได้เท่าไร แล้วยอดขายทั้งโครงการจะได้กี่ล้าน แล้วจะมีกำไรเท่าไร โดยปกติถ้าโครงการขายได้หมดใน 4-5 ปี ก็ถือว่ามีกำไรเป็นปกติของวงการนี้ คือประมาณ 20% คือหนึ่งเดือนต้องขายให้ได้ 2% แต่ถ้าขายนานกว่านี้ ฉะนั้นกำไรที่ได้ก็จะไม่ได้ 20-25% เพราะต้องจ้างอย่างอื่น”
“แต่ถ้าปีนี้ขายได้ 80,000 หน่วยจริงๆ ผมคำนวณไว้ว่ากำไรยังอยู่ที่ 20-25%” ดร.ประศาสน์
อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้
Website : Marketeeronline.co /
ติดตาม Marketeer ได้หลากหลายรูปแบบ