รถไฟฟ้ามาถึงแล้ว แต่คอนโดย่านรัชโยธินเหมาะอยู่อาศัยมากกว่าลงทุน

คอนโดย่านรัชโยธินตามแนวเส้นรถไฟฟ้ามีมากถึง 1 หมื่นยูนิต

ว่าแต่มีรถไฟฟ้าไปเกยถึงหน้าโครงการแล้วจะเหมาะกับการอาศัย หรือการลงทุนมากกว่ากัน

ศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทย เปิดเผยว่า คอนโดมิเนียมในพื้นที่รัชโยธินน่าสนใจซื้อเพื่ออยู่อาศัย โดยมีให้เลือกมากถึง 11,561 ยูนิต จาก 35 โครงการ ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายที่เพิ่งเปิดให้บริการ ระดับราคาสมเหตุสมผล ถูกกว่าย่านใจกลางเมืองถึง 51%

แต่ไม่เหมาะกับซื้อเพื่อลงทุน เพราะให้อัตราผลตอบแทนปีละ 3.2% ต่ำกว่าพื้นที่อื่นในตัวเมือง ที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่า 1.5-2.1 เท่า

ปีที่ผ่านมาเจอทั้งปัจจัยบวก-ลบ มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยหดตัว 5%

พชรพจน์ นันทรามาศ ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS ธนาคารกรุงไทย เปิดเผยว่า ปีที่ผ่านมาถือเป็นปีแห่งการปรับฐานของตลาดที่อยู่อาศัย จากการใช้เกณฑ์ LTV ใหม่ ที่เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน

อีกทั้งต้องเผชิญกับปัจจัยลบต่างๆ เช่น หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และการแข็งค่าของเงินบาทเมื่อเทียบกับเงินหยวน ส่งผลให้ผู้ซื้อชาวจีนมีมุมมองว่าที่อยู่อาศัยในไทยมีราคาสูงขึ้น โดยประเมินว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะมีมูลค่าอยู่ที่ 5.36 แสนล้านบาท หดตัว 5% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปีก่อนแบ่งเป็น

มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม 2.42 แสนล้านบาท หดตัว 11%

มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบอยู่ที่ 2.94 แสนล้านบาท ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา

3 ปัจจัยหลักดันตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ขยายตัว 5.5%

สำหรับในปีนี้ประเมินว่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโน้มขยายตัว 5.5% เทียบกับระยะเดียวกันของปีก่อน แบ่งเป็นการขยายตัวของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม 4.5% และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบ 6% เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หันมาให้ความสำคัญกับบ้านแนวราบ เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่อยู่อาศัยจริง

ทั้งนี้ตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้มีปัจจัยสนับสนุนหลักจากมาตรการของภาครัฐ โดยเฉพาะการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือรายการละ 0.01% และมีโอกาสที่ ธปท. จะทบทวนเกณฑ์ LTV ใหม่ โดยอาจผ่อนปรนกฎเกณฑ์ให้กับผู้กู้ในสัญญาที่ 2

รวมทั้งการเปิดส่วนต่อขยายของเส้นทางรถไฟฟ้าที่คาดว่าจะเปิดอีก 2 สายในปีนี้

คอนโดย่านรัชโยธินมาแรง 35 โครงการ 1 หมื่นกว่ายูนิต

ปีที่ผ่านมามีการเปิดส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือ จากสถานีหมอชิตไปยังพื้นที่รัชโยธินอีก 5 สถานี ส่งผลให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในย่านนี้

โดยกณิศ อ่ำสกุล นักวิเคราะห์ ศูนย์วิจัย Krungthai COMPASS กล่าวว่า ย่านรัชโยธินเป็นหนึ่งในทำเลที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่มองหาคอนโดมิเนียม เพราะมีความสะดวกสบายในการเดินทาง และความอุดมสมบูรณ์ในหลายมิติ เป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ มีศูนย์การค้าที่มีชื่อเสียง สถานศึกษาที่สำคัญ รวมทั้งสถานพยาบาล

โดยมีตัวเลือกมากถึง 11,561 ยูนิต จาก 35 โครงการ ราคาขายต่อตารางเมตรประมาณ 93,600 บาท สำหรับโครงการเก่า และ 138,000 บาท สำหรับโครงการใหม่ ซึ่งถูกกว่าคอนโดมิเนียมในตัวเมืองอย่างเพลินจิต-ชิดลม สีลม-สาทร ประมาณ 51% และพื้นที่รอบตัวเมือง เช่น พระราม 9-เพชรบุรี-อโศก ราชเทวี และพญาไท ประมาณ 29%

และแม้ว่ายูนิตเหลือขายในพื้นที่มีมากถึง 2,910 ยูนิต แต่ยูนิตเหลือขายมีทิศทางปรับตัวลง แสดงให้เห็นว่าไม่ได้อยู่ในภาวะ Oversupply เมื่อเทียบกับสถานการณ์ของคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง

แต่เหมาะกับซื้ออยู่มากกว่าเก็งกำไร

แม้จะเป็นที่น่าสนใจ แต่กณิศระบุว่า คอนโดมิเนียมในพื้นที่รัชโยธินเหมาะกับการอยู่อาศัยจริง แต่สำหรับการลงทุนเพื่อหวังผลตอบแทนจากส่วนต่างระหว่างต้นทุนซื้อกับราคาขายต่อ (Capital Gain) และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ยังไม่ใช่ตัวเลือกที่ดีนัก

โดยการซื้อคอนโดมิเนียมในพื้นที่รัชโยธินเพื่อปล่อยเช่าเป็นระยะเวลา 10 ปี ก่อนขายในปีสุดท้าย จะให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่ 3.2% ต่อปี ใกล้เคียงกับคอนโดมิเนียมย่านรัชดา-พระราม 9-อโศก แต่ต่ำกว่าพื้นที่อื่นๆ ในตัวเมือง เช่น เพลินจิต-ชิดลม ให้ผลตอบแทน 6.6% ต่อปี สีลม-สาทร ให้ผลตอบแทน 5.4% ต่อปี และสุขุมวิทช่วงต้น-กลาง ผลตอบแทน 4.8% ต่อปี

คอนโดมิเนียม คือที่อยู่อาศัยรูปแบบหลักในย่านรัชโยธิน

98% = คอนโดมิเนียม
2% = บ้านจัดสรร

——————
35 โครงการ 11,561 ยูนิต

โครงการใหม่ 9,406 ยูนิต
โครงการเก่า 2,155 ยูนิต

หมายเหตุ: – โครงการใหม่คือ ก่อสร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2019 เป็นต้นไป
– โครงการเก่า คือ ก่อสร้างเสร็จก่อนปี 2019
——————
ซื้อคอนโดเพื่อการลงทุน ผลตอบแทนคุ้มแค่ไหน
แบ่งได้ 2 รูปแบบ

1. ส่วนต่างระหว่างราคา Re-sale กับราคา ณ วันซื้อ

2. ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า