วิเคราะห์ พญาไท-สนามเป้า ทำเลทองคอนโดหรูอนาคต

ท่ามกลางเศรษฐกิจที่ผันผวนทั้งหุ้น ดอกเบี้ย ทองคำยังคงเดาทิศทางได้ยากแบบนี้ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์น่าจะเป็นตัวเลือกที่ดูชัดเจนมากกว่าสำหรับความคุ้มทุนในอนาคต โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในทำเลระดับท็อปคุ้มค่าต่อการลงทุนที่ต้องจับตาดูทุกปี

Marketeer พูดคุยกับ ภูมิศักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ชี้ปีนี้ภาพการเติบโตรวมคอนโดมิเนียมในกทม. ยังไม่สูงมาก เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจที่ยังทรงตัวอยู่ ทำให้ผู้ประกอบการต่างชะลอการขึ้นโครงการใหม่ระดับกลางถึงล่าง โดยอาจมีโครงการใหม่บ้างตามแนวรถไฟฟ้าเส้นที่กำลังสร้างไปชานเมือง

อย่างไรก็ตามแนวโน้มการแข่งขันในครึ่งปีหลังตลอดจนปีหน้า จะเป็นการขับเคี่ยวคอนโดมิเนียมระดับบนจนถึงลักชัวรี่
ที่เป็น Real Demand ที่ยังสามารถเติบโตได้ การแข่งขันจึงน่าจะไปกระจุกอยู่ในทำเลระดับท็อป หรือใจกลางเมืองกรุงเทพ

ที่ผู้ประกอบการต้องหาความแตกต่าง สร้างโครงการที่มีองค์ประกอบตอบโจทย์ไลฟสไตล์ตรงกลุ่มเป้าหมายพรีเมี่ยมและคุ้มค่าระยะยาว

 

จากสุขุมวิทสู่พหลโยธิน

ถ้าพูดถึงคอนโดมิเนียมทำเลตัวท็อปปัจจุบัน เป็นที่รู้กันว่าเส้นสุขุมวิทเป็นขุมทองมูลค่าสูง ถึงแม้ว่าราคาประเมินที่ดินของ สีลมและเยาวราชจะมีราคาประเมินที่สูงกว่ามากก็ตาม แต่สุขุมวิทเองยังคงเป็นทำเลยอดนิยมของคอนโดมิเนียมเพื่อพักอาศัยมาโดยตลอด เนื่องจากเป็นถนนเส้นเศรษฐกิจหลักของประเทศ

อย่างไรก็ตามปฏิเสธไม่ได้อีกเช่นกัน ว่าเส้นสุขุมวิทตอนต้นตั้งแต่เพลินจิตถึงอโศกนั้นหนาแน่นและราคาสูงมาก ตามรอยเส้นสีลมเข้าไปทุกที ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์จึงมองว่า เทรนด์ต่อจากนี้ นักพัฒนาจะขยับเข้าไปเส้นถนนพหลโยธิน ซึ่งถือเป็นทำเลรองไม่เท่าไหร่จากสุขุมวิท โดยเฉพาะช่วงตอนต้นตั้งแต่พญาไท สนามเป้า ไล่ไปจนถึงอารีย์ที่จะขึ้นแท่นโซนดาวรุ่งแห่งอนาคต เทียบเท่าเพลินจิตสุขุมวิทเลยทีเดียว!

 

รอยต่อสู่ใจกลางเมือง

ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา อัตราการเพิ่มของมูลค่าที่ดินเส้นพหลโยธินขยับแพงขึ้นสูงมาก จากผลสำรวจบางโครงการตึกสร้างเสร็จมาไม่ถึง 4 ปีราคาขายต่อขยับเกือบ 80% โดยมีราคาขายต่อเฉลี่ยอยู่ที่ 150,000 บาท/ตารางเมตร ส่วนโครงการใหม่คาดว่าอยู่ที่ระดับ 200,000 บาท/ตารางเมตร โดยเฉพาะช่วงตอนต้นอย่างพญาไท ไล่ไปจนถึงสนามเป้าที่น่าจะดันไปสุดเพดานที่ 250,000-300,000บาท/ตารางเมตร

เหตุผล แน่นอนเพราะยุทธศาสตร์ที่เป็นอีกทำเลระดับแนวหน้าใจกลางกรุงเทพ มีองค์ประกอบเบื้องต้นที่เหมือนกับทำเลท็อปอย่างสุขุมวิท เช่นการที่มีรถไฟฟ้าผ่านตลอดสาย มีจุดเชื่อมต่อ Interchange Station ทั้งแอร์พอร์ตลิงค์ตรงสถานีพญาไท และจุดเชื่อมใหญ่บางซื่อในอนาคต เช่นเดียวกับที่สุขุมวิทมีจุดสำคัญที่อโศก ในส่วนของถนนคู่ขนานเชื่อมโยงกัน ถ้าเป็นฝั่งสุขุมวิทมีถนนคู่ขนานคือ ถนนพระราม 4 และถนนเพชรบุรี ซึ่งทางฝั่งพหลโยธินเองก็มีถนนพระราม 6 และถนนวิภาวดีรังสิต เป็นจุดเชื่อมโยงที่สำคัญตัวเมืองทั้งคู่

ทั้งนี้เรื่องปัจจัยชุมชนการทำงานก็ไม่ด้อยกว่าทางฝั่งสุขุมวิทหรือสีลม ด้วยอยู่ใกล้กับอาคารสำนักงานสำคัญขนาดใหญ่ทั้งของเอกชนและรัฐบาล ไม่ว่าจะเป็นกระทรวงการคลัง กรมสรรพากร กรมทหารต่างๆ ธนาคารออมสิน ธนาคารเพื่อการส่งออกและการนำเข้า ธนาคารกสิกรไทย ธนาคารเอสเอ็มอี บริษัทไอบีเอ็ม บริษัทต่างๆ ในอาคารชินวัตร เป็นต้น

ในขณะที่มีองค์ประกอบใกล้เคียงกัน เป็นรองไม่มากนัก แต่อุปทานที่ป้อนตลาดยังน้อย ทำให้คอนโดมิเนียมระดับหรูส่วนนี้ยังมีไม่มาก มีพื้นที่ว่างให้สามารถขึ้นโครงการได้ไม่เหมือนเส้นเพลินจิตสุขุมวิท จึงประเมินพื้นที่พหลโยธินตอนต้นจะได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการที่จะมาแข่งขันจนกลายเป็นทำเลทองแห่งใหม่นี้ไม่ช้า

อนุสาวรีย์-สนามเป้า รอยต่อวัฒนธรรม Old Culture-New Generation

ในมิติผู้บริโภคจุดเด่นของทำเลฝั่งพหลโยธินที่สำคัญอีกประการ ที่แตกต่างจากทำเลทองอื่นคือลักษณะบรรยากาศสภาพแวดล้อมที่น่าอยู่อาศัยมากกว่าเส้นธุรกิจอย่างสีลมหรือสุขุมวิท

พหลโยธินเป็นเส้นถนนที่ห้อมล้อมด้วยวัฒนธรรมและอารยธรรมชุมชนเก่าแก่อีกแห่งในกรุงเทพ มีตรอกซอกซอย ดูมีอารมณ์แห่งการอยู่อาศัยใช้ชีวิตมากกว่าย่านธุรกิจ ที่สำคัญเป็นถิ่นฐานเก่าของกลุ่มผู้ดีเก่าแก่ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายระดับพรีเมี่ยมจนถึงลักชัวรี่ ตรงนี้ที่ผู้ประกอบการมองว่าตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายที่ต้องการบ้านในทำเลคุ้นเคย ใกล้บ้านเดิมหรือไม่ก็ใกล้ที่ทำงานไม่ว่าจะเป็นซื้อเพื่อลงทุนหรืออยู่อาศัยเอง

ถ้าอยากช้อปปิ้ง สนามเป้าก็อยู่ใกล้ศูนย์การค้าทั้งฝั่งสยามและฝั่งจตุจักรหมอชิตเดินทางได้ทั้งรถและบีทีเอสซึ่งใช้เวลาไม่เกิน20นาทีเท่านั้น ในส่วนคอมมูนนิตี้มอลล์ถ้าฝั่งสุขุมวิทมีทองหล่อหรือเอกมัยเป็นแหล่งแฮงค์เอาท์พักผ่อนหย่อนใจ ฝั่งพหลโยธินก็มีย่านอารีย์ที่เป็นแฮงค์เอาท์คนวัยทำงาน เรียกได้ว่าครบวงจรไลฟ์สไตล์ไม่แพ้กัน

แน่นอนว่าด้วยปัจจัยทั้งหมดที่ผู้เชี่ยวชาญคาดว่าทำเลใหม่นี้จะมีศักยภาพสูง ขึ้น รวมทั้งผู้ประกอบการเจ้าใหญ่ที่จะมาผลักดันให้มูลค่าผืนดินสูงอีกขึ้นแค่ไหน จะโอเวอร์ซัพพลายหรือไม่ ต้องจับตาดูต่อไป

 

THE MONUMENT SANAMPAO

ทั้งนี้ทางฝั่งเจ้าใหญ่อย่างแสนสิริก็มีความเคลื่อนไหวที่น่าจับตาอีกครั้งใน Q2 ปีนี้ หลังจากพัฒนาโครงการต่อจาก เดอะ เวอร์ติเคิล อารีย์ และ ออนิกซ์ บาย แสนสิริ ในทำเลติดถนนพหลโยธินที่ประสบความสำเร็จในช่วงที่ผ่านมา

ล่าสุดสำหรับการเปิดตัวโครงการ เดอะ โมนูเมนต์ สนามเป้า” (THE MONUMENT SANAMPAO) โครงการคอนโดมิเนียมระดับพรีเมี่ยมใหม่ล่าสุดของแสนสิริที่มีมูลค่าโครงการขายรวมกว่า 1,500 ล้านบาท วางโพสิชันนิ่งเป็นมาสเตอร์พีซทั้งทำเลและวัสดุตลอดจนการออกแบบ บนทำเลถนนพหลโยธิน ห่างจากบีทีเอส สนามเป้าเพียง 300 เมตร พร้อมนำเสนอรูปแบบการอยู่อาศัยภายใต้คอนเซ็ปต์ ‘The Monument to Generations’ การส่งต่อทำเลที่มีคุณค่าจากรุ่นสู่รุ่น เพียง 86 ยูนิต ตั้งแต่แบบ 1 ห้องนอน ขนาด 46.25 ตารางเมตร จนถึงเพนท์เฮ้าส์ขนาด 140.25 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นที่ 10.9 ล้านบาท

ฟังราคาแล้วหลายคนอาจสะดุ้ง เพราะเมื่อเทียบกับโครงการอื่นแล้ว THE MONUMENT SANAMPAO ถือเป็นโครงการแรกและเป็นโครงการเดียวที่จับระดับไฮเอนด์ในทำเลนี้ จุดนี้น่าสนใจมากๆ แสนสิริเป็นหนึ่งในเจ้าแรกๆ ที่บุกตลาดคอนโดพรีเมี่ยมพหลโยธินและประสบความสำเร็จมาโดยตลอด การเลือกทำเลสนามเป้าเป็นเรือธงรุกตลาดพรีเมี่ยมปีนี้ จึงชวนให้โฟกัสศักยภาพในทำเลนี้มากขึ้น

ปัจจุบันที่ดินในโซนเส้นถนนพหลโยธินตอนต้น คือสนามเป้า อารีย์ ค่อนข้างหายาก โดยเฉพาะช่วงติดริมถนนใหญ่ ซึ่งมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่เฉลี่ย 1 โครงการต่อปีเท่านั้น ไม่รวมโครงการที่พัฒนาขึ้นในซอยอีกหลายสิบโครงการ ทั้งนี้เนื่องจากที่ดินส่วนใหญ่เป็นอาคารสำนักงานของสถานที่ราชการ ททบ. 5 และกรมทหาร โอกาสที่จะมีโครงการคอนโดมิเนียมพัฒนาขึ้นมาใหม่ในโซนนี้จึงมีน้อย ทำให้ราคาห้องชุดในโซนนี้ขยับขึ้นสูงในแต่ละปี ในขณะที่ความต้องการของผู้บริโภคที่อยากจะอาศัยและขยายครอบครัวในโซนนี้มีสูง คนที่มีภูมิลำเนาในโซนนี้ มักจะไม่อยากขยายไปในโซนอื่น เนื่องจากโซนนี้สะดวกสบายและบรรยากาศร่มรื่น ไม่แออัด จึงทำให้โซนนี้มีเสน่ห์ชวนหลงใหลให้ครอบครองเพราะเหมาะกับไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของคนเมือง ดันให้โซนนี้มีอุปสงค์สูงขึ้นมาเป็นจำนวนมาก

ด้วยทำเลศักยภาพใกล้ความเจริญ แวดล้อมด้วยกลิ่นอายคลาสสิคในรูปแบบวัฒนธรรมดั้งเดิมและการออกแบบ THE MONUMENT SANAMPAO จึงเสมือนจุดศูนย์กลางที่ผสมผสานระหว่างความสุขสงบไปกับธรรมชาติ หลอมรวมกลายเป็นคอนเซ็ปท์
‘The Monument to Generations’ จึงเป็นจุดขายสำคัญของโครงการนี้ เป็นการส่งต่อทำเลที่มีคุณค่าจากรุ่นสู่รุ่น เพื่อเป็นมรดกที่อยู่อาศัยอันล้ำค่าให้รุ่นลูกรุ่นหลานสืบอยู่ต่อไป ตรงนี้ที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายทั้งการซื้อเพื่ออยู่อาศัยตลอดจนการลงทุนในอนาคต

 

โครงการตั้งอยู่ : ถนนพหลโยธิน (BTS สนามเป้า)

คอนโด : High Rise สูง 24 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 86 units

ขนาดห้องชุด

• 1 BR = 46.25 – 57.50 sq.m.
• 2 BR = 73.50 – 89.25 sq.m.
• 3 BR = 138.25-140.25 sq.m.

พื้นที่โครงการ : ประมาณ 1 ไร่
จอดรถ : 102 %
คาดว่าราคาเฉลี่ยประมาณ 250,000B/sq,m.
คาดว่าเปิดขาย : พ.ค. 2015
Official Website : www.sansiri.com/the_monument

 

Facilities

• The Lobby Lounge

THE MONUMENT Club: LEVEL 9th
• The Social Lounge
• The Library
• The High Tea room
• The Theatre Room
• The Private Massage Room
• The Multipurpose Room

Rooftop Amenities Floor: LEVEL 23rd-24th

• The Sky Pavillion on 22nd floor
• The Infinity-Edge Pool
• The Panoramic Exercise room
• Steam room ( Male/Female)
• Wireless internet available at Lobby Lounge, THE MONUMENT Club and Rooftop Amenities Floor

Others

• 24-hour security by Guard Service
• 24-hour CCTV
• Parking spaces
• Plus Concierge