LTV ทำไมจึงถูกตราหน้าว่าเป็นวายร้ายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ?

อสังหาริมทรัพย์ปี 2019 ขายยากขึ้น เพราะหนึ่งในตัวแปรสำคัญอย่างมาตรการ LTV

LTV เป็นมาตรการของ ‘แบงก์ชาติ’ บังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2563 หรือเริ่มในไตรมาส 2/62 ที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน

กล่าวง่ายๆ LTV (Loan to Value) เกี่ยวกับการควบคุมการให้สินเชื่อในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ คือธนาคารพาณิชย์จะลดเปอร์เซ็นต์การให้สินเชื่อ นั่นหมายถึงจำนวนเงินดาวน์ของลูกค้าต้องมากกว่าเดิม

อีกมุมหนึ่ง LTVออกมาเพื่อลดอัตราความเสี่ยงของแบงก์ เพื่อไม่ให้แบกรับภาระหนี้เสียเยอะเกินไป

ส่วนคนที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการนี้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยแน่ๆ คือ ‘ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์’ กลุ่มนักลงทุน กลุ่มบ้านหลังที่ 2 และคนซื้อที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

– กลุ่มคนซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคามากกว่า 10 ล้านบาท เงินดาวน์ขั้นต่ำ 20%

– กลุ่มคนซื้อบ้านหลังที่ 2 แบ่งเป็น 2 กรณีคือ (1) ถ้ากำลังผ่อนหลังแรกอยู่และต้องการซื้อหลังที่ 2 ต้องมีเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20% กรณีที่ (2) ถ้าผ่อนหลังแรกเกิน 3 ปีแล้วจะต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10% 

– กลุ่มคนซื้อบ้านหลังที่ 3 วงเงินกู้ไม่เกิน 70% ของมูลค่าบ้าน

ดังนั้น ‘กลุ่มเป้าหมาย’ ที่มีเงินดาวน์ไม่ถึงก็จะไม่สามารถกู้ซื้อได้

ในมุม ‘ผู้ประกอบการ’ หมายถึงการ ‘ขายไม่ออก’ ‘ขายไม่ได้’ เพราะลูกค้าไม่สามารถซื้อได้

ตัวอย่าง 4 บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่มีรายได้งวด 9 เดือน (ก.ย.) ลดลงอย่างเห็นได้ชัด

แสนสิริ: ปี 2562 รายได้ 11,492 ล้านบาท กำไรสุทธิ 1,141 ล้านบาท/ปี 2561 รายได้ 13,576 ล้านบาท กำไรสุทธิ 1,343 ล้านบาท

ศุภาลัย: ปี 2562 รายได้ 16,734 ล้านบาท กำไรสุทธิ 3,563 ล้านบาท/ปี 2561 รายได้ 16,981 ล้านบาท กำไรสุทธิ 3,593 ล้านบาท

แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ปี 2562 รายได้ 18,584 ล้านบาท กำไรสุทธิ 5,879 ล้านบาท/รายได้ 22,749 ล้านบาท กำไรสุทธิ 8,204 ล้านบาท

พฤกษา: ปี 2562 รายได้ 28,267 ล้านบาท กำไรสุทธิ 3,534 ล้านบาท/รายได้ 30,316 ล้านบาท กำไรสุทธิ 4,017 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม LTVเป็น 1 ในปัจจัยของตลาดท่ามกลางปัจจัยเศรษฐกิจภายในประเทศ กำลังซื้อ หนี้ครัวเรือน และอื่นๆ 

แต่ฟีดแบ็กของ LTVดูท่าว่าผู้ประกอบการบริษัทอสังหาฯ ทั้งหลายจะไม่ค่อยพอใจนัก ยิ่งปีนี้เศรษฐกิจไม่โตตามเป้า ขณะที่เม็ดเงินจากตลาดอสังหาฯ ถือเป็นดัชนีในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจเลยก็ว่าได้ 

ปัจจัยลบหลายอย่างที่นำทีมด้วย LTVยิ่งฉุดตลาดลงจนกลายเป็นขาลงของยุค

ในเดือนสิงหาคมที่ผ่านมาแบงก์ชาติจึงเริ่มผ่อนปรนบางเงื่อนไข โดยให้ ‘กู้ร่วม’ เพื่อช่วยบรรเทาผลกระทบของผู้ที่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ให้ได้รับสินเชื่อตามความเหมาะสม

แต่จะตอบโจทย์จริงหรือไม่ คงต้องรอติดตาม

อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ 
Website : Marketeeronline.co / Facebook : www.facebook.com/marketeeronline



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer