LTV ทำไมจึงถูกตราหน้าว่าเป็นวายร้ายของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ?
อสังหาริมทรัพย์ปี 2019 ขายยากขึ้น เพราะหนึ่งในตัวแปรสำคัญอย่างมาตรการ LTV
LTV เป็นมาตรการของ ‘แบงก์ชาติ’ บังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2563 หรือเริ่มในไตรมาส 2/62 ที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน
กล่าวง่ายๆ LTV (Loan to Value) เกี่ยวกับการควบคุมการให้สินเชื่อในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ คือธนาคารพาณิชย์จะลดเปอร์เซ็นต์การให้สินเชื่อ นั่นหมายถึงจำนวนเงินดาวน์ของลูกค้าต้องมากกว่าเดิม
อีกมุมหนึ่ง LTVออกมาเพื่อลดอัตราความเสี่ยงของแบงก์ เพื่อไม่ให้แบกรับภาระหนี้เสียเยอะเกินไป
ส่วนคนที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการนี้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยแน่ๆ คือ ‘ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์’ กลุ่มนักลงทุน กลุ่มบ้านหลังที่ 2 และคนซื้อที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป
– กลุ่มคนซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคามากกว่า 10 ล้านบาท เงินดาวน์ขั้นต่ำ 20%
– กลุ่มคนซื้อบ้านหลังที่ 2 แบ่งเป็น 2 กรณีคือ (1) ถ้ากำลังผ่อนหลังแรกอยู่และต้องการซื้อหลังที่ 2 ต้องมีเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20% กรณีที่ (2) ถ้าผ่อนหลังแรกเกิน 3 ปีแล้วจะต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10%
– กลุ่มคนซื้อบ้านหลังที่ 3 วงเงินกู้ไม่เกิน 70% ของมูลค่าบ้าน
ดังนั้น ‘กลุ่มเป้าหมาย’ ที่มีเงินดาวน์ไม่ถึงก็จะไม่สามารถกู้ซื้อได้
ในมุม ‘ผู้ประกอบการ’ หมายถึงการ ‘ขายไม่ออก’ ‘ขายไม่ได้’ เพราะลูกค้าไม่สามารถซื้อได้
ตัวอย่าง 4 บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่มีรายได้งวด 9 เดือน (ก.ย.) ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
แสนสิริ: ปี 2562 รายได้ 11,492 ล้านบาท กำไรสุทธิ 1,141 ล้านบาท/ปี 2561 รายได้ 13,576 ล้านบาท กำไรสุทธิ 1,343 ล้านบาท
ศุภาลัย: ปี 2562 รายได้ 16,734 ล้านบาท กำไรสุทธิ 3,563 ล้านบาท/ปี 2561 รายได้ 16,981 ล้านบาท กำไรสุทธิ 3,593 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: ปี 2562 รายได้ 18,584 ล้านบาท กำไรสุทธิ 5,879 ล้านบาท/รายได้ 22,749 ล้านบาท กำไรสุทธิ 8,204 ล้านบาท
พฤกษา: ปี 2562 รายได้ 28,267 ล้านบาท กำไรสุทธิ 3,534 ล้านบาท/รายได้ 30,316 ล้านบาท กำไรสุทธิ 4,017 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม LTVเป็น 1 ในปัจจัยของตลาดท่ามกลางปัจจัยเศรษฐกิจภายในประเทศ กำลังซื้อ หนี้ครัวเรือน และอื่นๆ
แต่ฟีดแบ็กของ LTVดูท่าว่าผู้ประกอบการบริษัทอสังหาฯ ทั้งหลายจะไม่ค่อยพอใจนัก ยิ่งปีนี้เศรษฐกิจไม่โตตามเป้า ขณะที่เม็ดเงินจากตลาดอสังหาฯ ถือเป็นดัชนีในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจเลยก็ว่าได้
ปัจจัยลบหลายอย่างที่นำทีมด้วย LTVยิ่งฉุดตลาดลงจนกลายเป็นขาลงของยุค
ในเดือนสิงหาคมที่ผ่านมาแบงก์ชาติจึงเริ่มผ่อนปรนบางเงื่อนไข โดยให้ ‘กู้ร่วม’ เพื่อช่วยบรรเทาผลกระทบของผู้ที่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ให้ได้รับสินเชื่อตามความเหมาะสม
แต่จะตอบโจทย์จริงหรือไม่ คงต้องรอติดตาม
อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้
Website : Marketeeronline.co /