ยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์ ทำความรู้จักคนที่กล้าซื้อที่ดิน ตร.ว. ละ 3.1 ล้านบาทมาพัฒนา
ทันทีที่ Marketeer เดินผ่านประตูบานใหญ่ริมถนนหลังสวน เท้าก็ได้สัมผัสกับที่ดิน ตร.ว. ละ 3.1 ล้านบาท ย้ำ ตร.ว. ละ 3 ล้าน 1 แสนบาท
ซึ่งเป็นที่ตั้งของโครงการ “สโคป” (SCOPE) หลังสวน
วันนี้ คอลัมน์ “The People” จะตามไปรีวิววิธีคิดของเจ้าของโครงการนี้ว่า เขาคิดอย่างไรจึงกล้าประมูลราคาที่ดินในราคาต่อตารางวาแพงที่สุดในประเทศไทยเมื่อปลายปี 2560
ที่ดินแปลงนี้มีเนื้อที่ 880 ตารางวา หรือราว 2 ไร่เศษ ราคาขายถูกบิดจบลงที่ 2,728 ล้านบาท
“ทำไมถึงกล้า”
ยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สโคป ทวนคำถามและตอบด้วยใบหน้าที่แสดงถึงความมั่นใจ
“ผมคิดว่าแพงเท่าไรก็เอา ถ้ามันใช่ ได้ที่ดินที่ดีมันยิ่งกว่าได้ทองนะครับ”
วันนี้โครงการสโคปหลังสวนสูง 34 ชั้น จำนวน 134 ยูนิต สร้างเสร็จแล้วกำลังทยอยโอนพื้นที่ให้ลูกค้าเข้าพักอาศัย
ขนาดห้องเล็กสุดอยู่ที่ 80 ตร.ม. ราคา 45 ล้านบาท แพงสุดคือเพนต์เฮาส์ขนาด 436 ตร.ม. ราคา 436 ล้านบาท
หรือราคาขายเริ่มต้นที่ ตร.ม. ละ 5.6 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาท
มูลค่าการขายทั้งโครงการอยู่ที่ประมาณ 10,000 ล้านบาท
วันนี้ยงยุทธ์บอกว่าขายไปได้แล้วประมาณ 60% เขามั่นใจว่าปีหน้าสามารถปิดการขายได้แน่นอน
คนรวยแบบไม่ต้องตะโกนยังมีอีกมากจริง ๆ ในเมืองไทย
ประมาณปี 2560 ตระกูล “พิชัยรณรงค์สงคราม” ได้เปิดโอกาสให้บริษัทพัฒนาที่ดินเข้ามาประมูลซื้อที่ดินแปลงนี้ซึ่งเป็นที่ตั้งของบ้านที่อยู่อาศัยมานานกว่า 60 ปี
โดยมี บมจ. เอสซี แอสเสท ประมูลมาได้ และได้ร่วมกับ ยงยุทธ์ ชัยพรหมประสิทธิ์ ก่อตั้งบริษัท SCOPE ขึ้นมาเพื่อพัฒนาโครงการ
แม้จะเป็นบริษัทน้องใหม่ แต่ผู้ร่วมทุนหลักทั้ง 2 ไม่ธรรมดา บมจ. เอสซี แอสเสท คือบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ
ส่วนยงยุทธ์เป็นนักพัฒนาที่ดินรุ่นเก่า ที่ “เก๋าเกม” เป็นทั้งเจ้าของโครงการเอง เป็นผู้ร่วมทุน และเป็นที่ปรึกษาให้กับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ฯ ต่าง ๆ มาแล้วมากมายกว่า 30 ปี
มีคอนโดมิเนียมที่เกิดจากวิธีคิดของเขาในเมืองไทยไม่ต่ำกว่า 90 โครงการ
“เรากำลังดูที่ดินในทำเลดี ๆ กลางเมืองอยู่หลายแปลงเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียม แต่พอเห็นแปลงนี้แล้ว ผมลืมแปลงอื่น ๆ ไปเลยครับ”
โครงการสโคปหลังสวนห่างจากถนนใหญ่ประมาณ 100 เมตร หัวมุมถนนเป็นโรงเรียนมาแตร์เดอี โรงเรียนเก่าแก่ที่มีชื่อเสียงของเมืองไทย ตรงข้ามคือ “เซ็นทรัล ชิดลม” ห้างหรูระดับตำนาน ที่เปิดบริการมานานถึง 50 ปี สุดถนนหลังสวน คือ สวนลุมพินี สวนสาธารณะขนาดใหญ่ของเมืองไทยที่มีพื้นที่กว่า 300 ไร่
และที่สำคัญ คือ เป็นที่ดินฟรีโฮลด์ (ขายขาด) แปลงที่ดีที่สุดบนถนนหลังสวนที่เหลืออยู่
“มันเป็นโลเคชั่นที่เป็น Super Prime Area ของประเทศ ถ้าใครอยู่ในวงการที่ดินจะรู้ว่าเป็นแปลงที่ดินที่ดีที่สุดแปลงหนึ่งในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทย”
คาถาของการทำอสังหาฯ ที่ไม่เคยตกยุค โลเคชั่น โลเคชั่น โลเคชั่น
กฎข้อแรก สิ่งสำคัญที่สุดในการทำอสังหาริมทรัพย์ในทุก ๆ ตำราคือโลเคชั่น
“อย่าไปดูอะไรที่มัน Complicate เยอะเกินไป ถ้าเราผ่านกฎข้อแรกมาได้เรารอดแน่นอน Real Estate ไม่ใช่เกมของ High Risk, High Return, Real Estate เป็นเกมของ Conservative มันถึงเรียก Real Estate แปลว่าอะไรที่มันมั่นคง ไม่ใช่อะไรที่มันหวือหวา มัน Low Risk แล้วก็อาจจะ Low Return แต่ยังไงก็ตามที่ผ่านมา Low Risk แต่ Good Return มันถึงเป็นที่ Popular”
ยงยุทธ์ยกตัวอย่างให้เห็นว่าเมื่อ 10 ปีก่อนราคาที่ดินในซอยทองหล่อบางแปลง ตร.ว. ละ 4 แสนบาท ปัจจุบันราคาอยู่ที่ 2 ล้านบาท ซึ่งพูด ณ วันนั้นใครจะเชื่อ
ดังนั้น ที่ดินผืนนี้ก็เช่นกัน เขาเชื่อว่าวันนี้ถ้าเอาออกมาขายไม่ควรต่ำกว่า 5 ล้านบาทต่อ ตร.ว.เช่นกัน
“ที่ดินเป็นส่วนสำคัญที่สุดในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แล้วคุณให้ราคาต่ำได้ยังไง คุณไม่ได้ให้ค่าที่ดิน คุณอย่าทำที่ดิน อันนี้คือความคิดที่ผิดตั้งแต่ต้น เรื่องนี้ผมอาจคิดไม่เหมือนคนอื่น คือแพงเท่าไรก็เอา ถ้ามันใช่ แต่ไม่ได้แพงแบบไม่มีเหตุผล และการที่ได้ที่ดินที่ดีมามันยิ่งกว่าได้ทองนะครับ”
สูตรสำเร็จ โลเคชั่น โปรดักส์ การบริการ
ทำเลคือหัวใจในการทำโครงการก็จริง แต่แน่นอนว่าต้องมีเรื่องอื่น ๆ มาช่วยเติมเต็มเพื่อให้ประสบความสำเร็จ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของ Product หรือเรื่อง Service
“เป็น 3 เรื่องสำคัญครับ ไม่ต้องไปคิดอะไรที่ซับซ้อนมาก แต่ถามว่าเมื่อ 30 ปีที่แล้ว ผมจะกล้าทำโปรดักส์ระดับอย่างนี้ ได้หรือเปล่า ทำไม่ได้หรอกครับ ประสบการณ์ไม่พอ จนวันนี้ ผม Make sure แล้วว่าในระยะยาว Property ตัวนี้มันต้องทันสมัย สามารถตอบโจทย์ลูกค้าได้จริง”
ดังนั้น โจทย์สำคัญหลังจากได้ที่ดินมาคือต้องทำโปรดักส์ให้มหัศจรรย์ คำว่า “มหัศจรรย์” ของเขาประกอบไปด้วย ดีไซน์ที่เรียบง่าย โก้ หรู
“เราอยู่ในแนว Contemporary Modern ที่ต้องใช้วัสดุที่สวย ดี และมีคุณค่า ซึ่งทำให้เกิดความคงทนถาวรในอนาคต ถ้าวัสดุไม่ดีจะเรียบหรูได้ยังไง เรายึดถือหลักการนี้มาตลอด”
กระบวนการออกแบบที่ถูกต้องเพื่อให้เป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นในระยะยาว ต้องผ่านมือของคนที่เก่งจริง ๆ ค่าใช้จ่ายจำนวนมากเพื่อได้ร่วมงานกับบริษัทที่ปรึกษาและผู้ออกแบบที่ได้รับการยอมรับในระดับมาตรฐานสากล และสร้างสรรค์ผลงานระดับโลก จึงเป็นเรื่องที่จำเป็นสำหรับเขา
การจัดพื้นที่ส่วนกลางใหญ่กว่า 2,500 ตารางเมตรของ “The Langsuan Clubhouse” ที่ลูกบ้านสามารถมาใช้บริการต่าง ๆ ได้ เช่นห้องประชุม Rooftop Terrace สำหรับการจัด Private Party ห้องดูภาพยนตร์ส่วนตัวขนาด 25 ที่นั่ง ที่สามารถนัดเพื่อน ๆ กลุ่มใหญ่ มาดูหนังเรื่องโปรด ฟิตเนส สปา สวนสนุกขนาดย่อมสำหรับเด็ก สตูดิโอซ้อมดนตรีอัดเสียง ฯลฯ
และที่สำคัญ การบริการหลังการขายต้องเหนือกว่าคนอื่น
โครงการนี้จึงไม่ได้มีแค่นิติบุคคลไว้ดูแลหลังการขาย แต่ยังมีทีมงานต้อนรับ แม่บ้านทำความสะอาดให้ทุกห้อง 3 ครั้งต่อสัปดาห์ และพนักงานรับรถบริการตลอด 24 ชั่วโมงอีกด้วย
ลูกค้าคือ International Premium Segment
ยงยุทธ์บอกว่าทาร์เก็ตของลูกค้าไม่ใช่คนระดับ A บนยอดพีระมิด ไม่ใช่ผู้สูงอายุ ไม่ใช่คนอายุน้อย รายได้มาก หรือรายได้น้อย แต่คือ International Premium Segment
เขาอธิบายว่า International Premium จะมีความต้องการที่มากกว่า Ultra Luxury Segment โดยทั่วไป
“พวกเขาจะเป็นคนที่เห็นโลกมาเยอะ จากการเดินทางเอง หรือท่องโลกผ่านออนไลน์ และมีความต้องการต่างจากสิ่งที่มีอยู่แล้วในประเทศไทย ของบางอย่างเห็นแล้วซื้อกลับมาได้หรือสั่งผ่านออนไลน์ได้ แต่ที่อยู่อาศัยมันทำไม่ได้”
ลูกค้าหลายคนเป็นคนรวยแบบเงียบ ๆ เป็นลูกเศรษฐีที่ใช้ชีวิตธรรมดา และอาจจะพบได้ทั่วไปตามถนนทั่วไป
“อย่างพฤติกรรมของลูกค้าที่ซื้อห้องขนาดเล็กสุด 80 ตร.ม. 45 ล้านบาท อาจจะไม่ได้เข้ามาอยู่ประจำ แต่ใช้เป็นที่มาเปลี่ยนเสื้อผ้า นัดเพื่อนคุย หรือเข้ามาใช้พื้นที่ส่วนกลาง เดือนหนึ่ง ๆ อยู่จริงไม่กี่วัน เช่าก็ไม่ให้เช่า ซึ่งถ้าให้เช่าราคาก็จะอยู่ที่ประมาณ 1.8 แสนบาทต่อเดือน”
ยงยุทธ ชัยพรหมประสิทธิ์ บอกว่า โลเคชั่น คือ หัวใจของ “ผู้ขาย” แต่ความคุ้มค่า คือสิ่งสำคัญของ “ผู้ซื้อ” เช่นกัน
“ลูกค้าสมัยนี้ฉลาดมากครับ กว่าจะเดินเข้ามาดูโครงการเราเขาดูมาเยอะครับ เจ้าของโครงการเป็นใคร ความแตกต่างที่ว่าจริงหรือเปล่า วัสดุดีกว่าหรือเปล่า การเสิร์ชหาข้อมูลในสมัยนี้ไม่ได้ยากเลย เราต้องสร้างความมั่นใจให้ลูกค้าให้ได้”
สโคป หลังสวน คือ โครงการ Flagship ของชีวิตยงยุทธ์ ที่เกิดจากการตกผลึกของประสบการณ์ทุกสิ่งอย่างในชีวิตมานานกว่า 30 ปี
แต่เมื่อ Marketeer ถามว่าสโคปหลังสวน คือ บทสรุปสุดท้ายของเขาหรือเปล่า
เขาตอบคำถามด้วยใบหน้ายิ้ม ๆ นิ่ง ๆ ว่า
“วันนี้ผมกำลังพัฒนาที่ดินแปลงที่มีคุณภาพ และคาดว่าน่าจะสร้างความแตกต่างตื่นเต้นให้กับวงการนี้อีกหลายโครงการครับ”
–
อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้
Website : Marketeeronline.co /
ติดตาม Marketeer ได้หลากหลายรูปแบบ