Real Estate Real Marketing / ศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล witawat@tbs.tu.ac.th
ถ้าพูดถึงแนวโน้มหรือทิศทางธุรกิจผมเชื่อว่าเทคโนโลยีน่าจะมีบทบาทในการขับเคลื่อนและสร้างความเปลี่ยนแปลงให้กับธุรกิจ แน่นอนว่าในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ดูเหมือนว่าเทคโนโลยีใหม่ๆน่าจะมีบทบาทสำคัญมากขึ้น
ยิ่งใน2-3 ปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมถึงตลาดใหญ่อย่างประเทศจีนและสหรัฐอเมริกา มีการเติบโตค่อนข้างต่ำ การจะรักษาธุรกิจให้อยู่รอดได้และยังคงสร้างกำไรได้คงต้องใช้วิธีการแบบคิดใหม่ทำใหม่ด้วยต้นทุนที่ลดลงและการทำงานที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยเทคโนโลยีน่าจะสร้างความเปลี่ยนแปลงให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์
เท่าที่ผมลองสืบค้นข้อมูลดูน่าจะพอเห็นแนวโน้มสำคัญ นำเทคโนโลยีเข้ามาใช้แก้ปัญหาให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยได้ดังนี้
1.ด้านการลงทุน การปล่อยสินเชื่อ และรูปแบบใหม่ๆทางการเงิน
ปัญหาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ใช่ไม่มีความต้องการของลูกค้าแต่ปัญหาคือ สถาบันการเงินปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ลูกค้าจำนวนมากที่มีความต้องการอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถซื้อได้
อีกทั้งรูปแบบของการทำงานในปัจจุบัน มีความมั่นคงน้อยลง คนรุ่นใหม่มีรายได้มากกว่า 1 อาชีพ และจำนวนคนที่ทำงานประจำลดน้อยลงแต่ผันตัวไปเป็น ผู้ประกอบการอิสระและฟรีแลนซ์
ในฝั่งของนักลงทุนรายย่อย ที่เป็นอีกตลาดหนึ่งของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อนำไปปล่อยเช่าหรือเก็งกำไร อัตราผลตอบแทนก็ลดน้อยลงและ มีการแข่งขันสูงในกลุ่มเจ้าของทรัพย์เพื่อนำมาปล่อยเช่า
แนวโน้มสำคัญด้านเทคโนโลยีที่เกี่ยวข้อง ได้แก่
🟥 การนำ บิ๊กดาต้าและการวิเคราะห์ขั้นสูง, ปัญญาประดิษฐ์ (AI), และ โทเค็น (Tokenization) มาผสมผสานกัน เพื่อนำมาสู่รูปแบบการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในลักษณะที่เป็น Token หรือหน่วยลงทุนขนาดเล็กที่ไม่จำเป็นต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งหลัง รวมถึงช่วยกระจายความเสี่ยง ของนักลงทุนในการลงทุนได้หลากหลายทรัพย์พร้อมๆกัน โดยใช้เงินไม่มากนัก
การซื้อขายก็ทำได้คล่องตัวรวมถึงระบบการจับคู่ความต้องการทั้งสำหรับนักลงทุนและผู้ที่ต้องการใช้ทรัพย์ในรูปการเช่า เพื่อทำให้ประสิทธิภาพในการจับคู่ระหว่างเจ้าของทรัพย์กับผู้ที่ต้องการเช่าหรือผู้ที่ต้องการซื้อ ทำได้รวดเร็วขึ้น พร้อมทั้งมีบริการให้สินเชื่อ ที่ผู้ปล่อยกู้ไม่ใช่ธนาคารแต่เป็นบริษัท Startup ที่อาจระดมทุนมาจากนักลงทุนในรูปโทเคน โดยมีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักค้ำประกัน Token
🟥 แบบจำลองการประเมินมูลค่าอัตโนมัติ (AVMs): แบบจำลองการประเมินมูลค่าอัตโนมัติที่ขับเคลื่อนด้วย AI กำลังเข้ามามีบทบาทแทนที่ผู้ประเมินราคาแบบดั้งเดิม ทำให้การหามูลค่าทรัพย์ในราคายุติธรรมที่เหมาะสมทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย หรือ ระหว่างผู้กู้กับผู้ปล่อยกู้ทำได้สะดวกรวดเร็วถูกต้องและมีค่าใช้จ่ายที่ต่ำลง
ด้วยฐานข้อมูลขนาดใหญ่ที่มีการปรับปรุงข้อมูลที่ทันสมัยและใช้ข้อมูลอื่นๆเข้ามาร่วมวิเคราะห์เพื่อหามูลค่า เช่น การเพิ่มขึ้นของการจราจร หรือจำนวนคนสัญจรในพื้นที่ปริมาณการใช้โทรศัพท์ที่มากขึ้นในพื้นที่ หรือ ปริมาณการรีวิวเชิงบวกของร้านอาหารบริเวณพื้นที่ทรัพย์ จะเป็นปัจจัยบวกที่ทำให้การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์บริเวณนั้นมีมูลค่าสูงขึ้น
🟥 การลงทุนและการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความคล่องตัวในระดับสากล ด้วยต้นทุนทางภาษีและค่าธรรมเนียมที่ลดลง จากรูปแบบของการขายหน่วยลงทุนในลักษณะ Token ที่สามารถแปลงมาเป็นสิทธิ์ในการเช่าหรือใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์
จะทำให้การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศมีต้นทุนที่ลดลงเป็นอย่างมากทั้งทางด้านค่าธรรมเนียม การบริหารจัดการทรัพย์ การบริหารสัญญา การเก็บค่าเช่า น่าจะทำให้อสังหาริมทรัพย์ในเมืองชั้นนำของโลก และในทำเลที่เป็นที่รู้จักเป็นอย่างดีในกลุ่มคนต่างชาติ มีโอกาสที่จะมีราคาเพิ่มสูงขึ้น
2.การเทคโนโลยีการออกแบบและการก่อสร้าง
🟥 นวัตกรรมด้านวัสดุ และ การก่อสร้างแบบใหม่ ที่ช่วยให้บ้านหรืออาคารลดการใช้พลังงาน และลดมลภาวะทั้งทั้งเสียงและอากาศ โดยมาตรฐาน ของอาคารประหยัดพลังงานและอาคารที่เพิ่มคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย (Well Being) ด้วยนวัตกรรมด้านวัสดุ ระบบเซ็นเซอร์ และการใช้ Internet of things เข้ามาใช้ใน บ้านและอาคารสมัยใหม่ จะกลายเป็นจุดขายสำคัญ
🟥 แบบจำลอง 3 มิติ (BIM) จะกลายเป็นมาตรฐานสำคัญของบ้านและอาคารยุคใหม่ โดยข้อมูลแบบจำลอง จะถูกเชื่อมโยงข้อมูลต่อเพื่อกลายเป็นพิมพ์เขียว 3 มิติสำหรับการซ่อมบำรุงในอนาคต รวมถึงผังพื้นที่ส่วนกลางของอาคารและหมู่บ้านที่มีการทำพิมพ์เขียวแบบ 3 มิติ จะถูกนำเข้าสู่ระบบฐานข้อมูลกลาง สำหรับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร/อาคารชุด เพื่อเป็นฐานข้อมูลให้ AI ใช้วิเคราะห์ข้อมูล เพื่อนำมาสู่การรวบรวมข้อมูลปริมาณการใช้พื้นที่ส่วนกลางในแต่ละบริเวณ การวางแผนการซ่อมบำรุง ระบบรักษาความปลอดภัย เพื่อลดการใช้พนักงาน แต่เพิ่มประสิทธิภาพในการดูแลและซ่อมบำรุงอาคาร โดยอาจมีการทำงานร่วมกับโดรนในการบินสำรวจ หรือ หุ่นยนต์รักษาความปลอดภัย
🟥 ระบบอาคารและหมู่บ้านอัจฉริยะ ที่ใช้ฮาร์ดแวร์ และซอฟต์แวร์ รวมถึงคนและ AI ทำงานร่วมกันเพื่อมีปฏิสัมพันธ์กับผู้อยู่อาศัยในโครงการในการตอบสนอง ความต้องการและการแก้ปัญหาที่รวดเร็วมีการเก็บข้อมูลอย่างเป็นระบบ ตั้งแต่ระบบการอ่านป้ายทะเบียนเพื่อเข้าสู่บริเวณอาคารหรือหมู่บ้าน การตอบคำถามโดยใช้ AI เข้ามาช่วย
🟥 3D Printing ที่ทำการพิมพ์บ้านขึ้นทั้งหลังโดยใช้เครื่องฉีดคอนกรีต แบบที่เห็นกันมาแล้วหลายปีในต่างประเทศในไทยก็เริ่มมีการนำเข้ามาใช้แล้วถึงจะเป็นระดับทดลองอยู่ก็ตามเท่าที่ผมเคยเห็นร้านคาเฟ่อเมซอน เริ่มมีบางสาขาทำการพิมพ์ขึ้นรูปด้วยวิธีนี้
🟥 เทคโนโลยีด้านการป้องกันอันตรายในพื้นที่ก่อสร้างโดยการใช้ AI เข้ามาช่วยวิเคราะห์ความเสี่ยงโดยมีการเชื่อมโยงกับข้อมูลสภาพอากาศ
🟥 เทคโนโลยีก่อสร้างที่สามารถรองรับผลกระทบจากเหตุภัยพิบัติ โดยการรับถ่ายทอดเทคโนโลยีมาจากต่างประเทศ จะเป็นอีกหนึ่งแนวโน้มสำคัญสำหรับอาคารสูงในกรุงเทพฯและเมืองใหญ่
3.เทคโนโลยีด้านการตลาดและการบริหารจัดการโครงการ
🟥 การนำ AI มาใช้กลั่นกรองเอกสารทางกฎหมายที่ซับซ้อน เช่น สัญญาเช่าหลายร้อยหน้า เพื่อดึงข้อมูลสำคัญออกมาอย่างรวดเร็ว ทำให้นักวิเคราะห์สามารถตรวจสอบประเด็นสำคัญได้ในเวลาอันสั้น
🟥 สร้างภาพจำลอง 3 มิติของพื้นที่สำหรับผู้เช่า เพื่อให้เห็นภาพว่าเฟอร์นิเจอร์และสไตล์การตกแต่งที่ต้องการจะออกมาเป็นอย่างไร หรือแม้กระทั่งร่างแผนสถาปัตยกรรมเบื้องต้นที่ปรับให้เหมาะสมกับผลลัพธ์ที่ต้องการ เช่น การใช้พื้นที่สูงสุด หรือการประหยัดพลังงาน
🟥การใช้ AI มาใช้ในการสร้างสคริปต์ในการขายและตอบคำถาม ให้กับลูกค้าโดยทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของลูกค้า การปรับเปลี่ยนสำนวนการพูด และภาษาที่ใช้ในการพิมพ์หรือพูดโต้ตอบให้สอดคล้องกับภาษาและช่วงวัยของลูกค้า
🟥 การใช้เทคโนโลยีและฐานข้อมูลลูกค้าเข้ามาเชื่อมต่อ วิถีชีวิตของผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดหรือหมู่บ้าน เพื่อนำเสนอบริการแบบครบวงจรให้ตรงความต้องการของลูกค้า หรือเชื่อมโยงกับพันธมิตรทางธุรกิจ เช่น การสั่งอาหาร การเรียกรถบริการ การบริการซ่อมแซมและทำความสะอาด ให้บริการสินเชื่อส่วนบุคคล
ความสำเร็จในการนำเทคโนโลยีเหล่านี้มาใช้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับตัวเทคโนโลยีเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ความสามารถขององค์กรในการบูรณาการโอกาสเหล่านี้เข้ากับกลยุทธ์ทางธุรกิจ พร้อมทั้งบริหารจัดการความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องอย่างมีประสิทธิภาพ อนาคตของอสังหาริมทรัพย์จะถูกกำหนดโดยผู้ที่สามารถทำสิ่งนี้ได้สำเร็จ