ทุกวันนี้ ถ้าลองสังเกตดู จะเห็นว่าโจทย์ของคนมีอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนไปมาก ด้วยความที่เศรษฐกิจไม่ได้หวือหวา แถมคนก็คิดแล้วคิดอีกกว่าจะยอมควักเงินจ่าย เจ้าของตึกเก่าหรือที่ดินเปล่าหลายๆ เจ้าเลยเริ่มนั่งไม่ติด เพราะการปล่อยทิ้งไว้เฉยๆ มีแต่ค่าใช้จ่ายและการเสียโอกาส

การเปลี่ยนทรัพย์สินที่มีในมือให้กลายเป็น “โรงแรมขนาดเล็ก” เลยกลายเป็นทางออกที่ถูกพูดถึงกันจำนวนมากในช่วงนี้ ไม่ใช่แค่ในมุมของ SME ที่อยากหาโมเดลธุรกิจใหม่ๆ มาเติม Cash Flow เข้าบริษัทเท่านั้น แต่รวมไปถึงนักลงทุนรายใหญ่ที่อยากขยับ Land Bank ในมือให้เริ่มทำเงิน และช่วยดันมูลค่าของอสังหาฯ แปลงนั้นให้สูงขึ้นไปในตัวด้วย

หนึ่งในแบรนด์โรงแรมขนาดเล็กที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง คือ Blu Monkey ซึ่งดำเนินงานภายใต้ บริษัท แอทติจูดสเตย์ จำกัด เครือโรงแรมบูทีคที่เติบโตมาจากจังหวัดภูเก็ต โดยมี พศิน มณีศรี ประธานฝ่ายปฏิบัติการ Blu Monkey Hub & Hotel Phuket เป็นผู้บริหารหลักในการถ่ายทอดทิศทางธุรกิจและโมเดลแฟรนไชส์

จากผู้พัฒนาอสังหาฯ ภูเก็ต สู่การสร้าง Ecosystem โรงแรมให้ SME

พศิน เล่าให้ฟังว่า จุดเริ่มต้นของ Blu Monkey ไม่ได้เริ่มต้นจากธุรกิจโรงแรมเพียงอย่างเดียว แต่มีรากฐานมาจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตภายใต้ Attitude Club ซึ่งเคยพัฒนาทั้งโครงการวิลล่า คอนโดมิเนียม พูลวิลล่า รวมถึงเคยบริหารโรงแรม Foto Hotel มาก่อน

ประสบการณ์ดังกล่าวทำให้เข้าใจความท้าทายและ Pain Point ของเจ้าของทรัพย์สินเป็นอย่างดี นำไปสู่การพัฒนาแบรนด์ Blu Monkey ขึ้นในปี 2559 และเลือกใช้ระบบแฟรนไชส์เป็นกลไกหลักในการขยายธุรกิจ

“แฟรนไชส์เป็นโอกาสการเติบโตและการขยายงานได้เร็วที่สุด เรามีความแข็งแรงทางด้านการพัฒนาธุรกิจโรงแรมขนาดเล็ก เพราะในระบบการจัดการเราเป็น Ecosystem เรามีทีม branding ทีมออกแบบ ทีม operation ทีม sales & marketing ที่ช่วยซัพพอร์ต เราจึงอยากเข้าไปเป็นส่วนหนึ่ง เป็นพาร์ทเนอร์ของผู้ประกอบการในไทยที่อยากขยายธุรกิจโรงแรม” 

โครงสร้าง Ecosystem ดังกล่าวครอบคลุมตั้งแต่การวิจัยตลาดเพื่อกำหนดตำแหน่งแบรนด์ การออกแบบอาคารที่ช่วยควบคุมงบประมาณ การบริหารจัดการต้นทุนหลังบ้าน การวางกลยุทธ์การขายทั้งช่องทางออนไลน์และออฟไลน์ ไปจนถึงการวิเคราะห์โครงสร้างรายได้เพิ่มเติม เพื่อช่วยให้ผู้ประกอบการบริหารจัดการโรงแรมได้อย่างมีประสิทธิภาพ

เจาะละเอียด 3 โมเดลการลงทุน คุมสเกล 79 ห้อง 

เพื่อรองรับสภาพอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย Blu Monkey ได้แบ่งรูปแบบการพัฒนาโครงการออกเป็น 3 โมเดลหลัก พร้อมโครงสร้างงบประมาณลงทุนต่อห้อง

  1. Blu Monkey Hub & Hotel (โครงการสร้างใหม่) เหมาะสำหรับผู้ที่มีที่ดินเปล่า งบประมาณลงทุนแบ่งเป็น 2 ส่วนหลัก คือค่าก่อสร้างอาคารประมาณ 1.2 ล้านบาทต่อห้อง และค่าเตรียมความพร้อมก่อนเปิดดำเนินการ อีกประมาณ 1.2 ล้านบาทต่อห้อง

  2. Blu Blue (โครงการปรับปรุงอาคารเดิม) เหมาะสำหรับตึกเก่าหรืออาคารเดิมที่ต้องการเปลี่ยนเป็นโรงแรมดีไซน์ หากอาคารอยู่ในสภาพดีและไม่ต้องแก้ไขงานระบบซับซ้อน งบรีโนเวทจะเริ่มต้นที่ประมาณ 3 แสนบาทต่อห้อง แต่หากเป็นอาคารเก่าที่ต้องรื้อและวางงานระบบใหม่ทั้งหมด งบประมาณจะอยู่ที่ประมาณ 5 แสนบาทต่อห้อง

  3. Blu Experience เน้นการพัฒนาบนพื้นที่ดินที่มีศักยภาพสูงเฉพาะตัว เช่น พื้นที่ติดชายหาด หรือพื้นที่ติดเชิงเขา

สำหรับขนาดโครงการมาตรฐานที่แนะนำคือ 79 ห้อง บนพื้นที่อาคารรวมไม่เกิน 4,000 ตารางเมตร ความสูงไม่เกิน 7 ชั้น ซึ่งเป็นขนาดที่ไม่เข้าข่ายต้องจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ขนาดใหญ่ ช่วยลดระยะเวลาในขั้นตอนการอนุมัติกฎหมาย ก่อสร้างได้รวดเร็ว และเริ่มเปิดรับรายได้ได้ทันที

ทำไมแบรนด์ใหญ่-มหาชน ถึงยอมกระโดดลงมาเล่นในตลาด “โรงแรมไซส์เล็ก”

เมื่อมองในมิติของโอกาสและการเติบโต พศิน ได้ถอดรหัสศักยภาพสำคัญของธุรกิจโรงแรมขนาดเล็ก (Small-scale Hotel) ยุคใหม่ ที่กลายมาเป็นเครื่องมือสร้างกระแสเงินสดผ่าน 5 ปัจจัยหลัก

  1. ความคล่องตัวสูงและสปีดการทำงานที่เร็วกว่า ปัจจุบันไม่เพียงแค่ SME เท่านั้น แต่แม้กระทั่งบริษัทระดับมหาชนและแบรนด์ใหญ่ๆ ก็หันลงมาพัฒนาโรงแรมสเกลเล็กกันมากขึ้น เพราะบริหารจัดการคล่องตัว ตัดสินใจได้รวดเร็ว และสร้างโครงการจนเปิดรับรายได้สั้นกว่าโครงการขนาดใหญ่
  2. คอนโทรลงบง่าย ทำให้คืนทุนไวกว่า ด้วยโครงสร้างที่ยืดหยุ่น ทำให้นักลงทุนสามารถควบคุมงบประมาณและปรับราคาขายให้สอดคล้องกับสถานการณ์จริงได้ง่าย ส่งผลให้เกิดการคืนทุนรวดเร็วขึ้น
  3. ทางออกในการเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์ เป็นเครื่องมือเปลี่ยนสินทรัพย์นิ่ง อย่างตึกเก่า โกดัง หรือที่ดินเปล่า ให้กลายเป็นโครงการที่สร้าง Cash Flow หมุนเวียนเข้ามาทุกวัน พร้อมดันมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้น
  4. โครงสร้างหลังบ้าน “ลีน” ด้วยระบบ Multi-skill ใช้ระบบการทำงานที่ฝึกให้พนักงาน 1 คนดูแลได้หลากหลายหน้าที่ โครงสร้างหลังบ้านจึงกระชับและคุมต้นทุนการดำเนินงานได้คลีนกว่า
  5. เสิร์ฟคุณค่าที่ใช่ โดยไม่ต้องแบกภาระที่ไม่จำเป็น เลือกเจาะจงเฉพาะจุดสัมผัส ที่ตอบโจทย์การพักผ่อนของลูกค้าจริงๆ เช่น ชุดเครื่องนอนคุณภาพสูง หรือบริการขนมทานฟรีตลอด 24 ชั่วโมง โดยไม่ต้องแบกรับต้นทุนสิ่งอำนวยความสะดวกขนาดใหญ่เกินความจำเป็น

Blu Monkey รูปแบบแฟรนไชส์ 100% กำหนดระยะเวลาสัญญามาตรฐานไว้ที่ 7 ปี

พศิน อธิบายว่า ในด้านขอบเขตการทำงาน ฝ่ายแบรนด์จะรับหน้าที่วางคอนเซ็ปต์อาคาร เซ็ตรูปแบบการดำเนินงาน จัดทำคู่มือมาตรฐานการปฏิบัติงาน (SOP) และฝึกอบรมบุคลากรจนเสร็จสมบูรณ์ ก่อนส่งมอบให้เจ้าของโครงการเป็นผู้บริหารจัดการเอง

หลังการส่งมอบ แบรนด์จะเข้าตรวจประเมินมาตรฐานการบริการปีละ 2 ครั้ง ควบคู่กับการใช้ระบบติดตามข้อร้องเรียนเพื่อนำข้อมูลมาปรับปรุงการทำงาน ร่วมกับการหารือทิศทางธุรกิจล่วงหน้า 1 ปีก่อนหมดสัญญา ซึ่งปัจจุบันมีโครงการที่ครบรอบสัญญาและตกลงต่อสัญญาแล้วจำนวน 2 สัญญา

สำหรับโครงสร้างทางการเงิน โครงการในเครือมีอัตราส่วนกำไรก่อนหักดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA Margin) เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 25% ถึง 40% ขึ้นอยู่กับปัจจัยด้านทำเล สภาพการแข่งขัน และการบริหารจัดการต้นทุนของแต่ละพื้นที่

จากสถิติที่ผ่านมา ตัวเลขผลตอบแทนดังกล่าวส่งผลให้ระยะคืนทุนของโครงการโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณไม่เกิน 7 ปี ซึ่งสอดคล้องกับระยะเวลาตามสัญญา ทำให้โมเดลนี้กลายเป็นหนึ่งในทางเลือกของการแปลงอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างกระแสเงินสด ทั้งสำหรับผู้ประกอบการ SME และนักลงทุนที่มีที่ดินรอการพัฒนา

สปีดการเติบโตพุ่ง 80% ปักธงปีละ 10 สาขา ลุยตลาด กทม.

ปัจจุบัน Blu Monkey มีสาขาที่เปิดให้บริการแล้ว 14 สาขา ใน 6 จังหวัด กระจายอยู่ในภาคใต้และภาคตะวันออกเป็นหลัก

จากเดิมที่การขยายสาขามาจากคำแนะนำและการบอกต่อ (Word-of-Mouth) เป็นหลัก โดยเติบโตเฉลี่ยปีละไม่เกิน 3 สาขา แต่ตั้งแต่ปีนี้เป็นต้นไป แบรนด์ได้วางเป้าหมายเติบโตขึ้นประมาณ 80% โดยตั้งเป้าเปิดโรงแรมใหม่ให้ได้ ปีละ 10 แห่ง ในช่วง 5 ปีข้างหน้า (รวมเป้าหมายราว 50 แห่ง)

ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาแล้วประมาณ 50% ของเป้าหมาย โดยในปีถัดไปเตรียมเปิดให้บริการในพื้นที่จังหวัดกระบี่รวดเดียว 3 แห่ง (ทยอยเปิดใน Q1, Q3 และ Q4) จังหวัดภูเก็ต 1 แห่ง ช่วง Q2 พร้อมขยับเข้าสู่ตลาดกรุงเทพมหานครเป็นครั้งแรกในย่านบางนาและมีนบุรี รวมถึงการขยายไปยังจังหวัดระยอง

ผลประกอบการย้อนหลัง 3 ปี

ข้อมูลจากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ ระบุว่า ผลประกอบการย้อนหลัง 3 ปีมีการเปลี่ยนแปลง ดังนี้

ปี 2566 รายได้รวม 91.61 ล้านบาท กำไรสุทธิ 7.16 ล้านบาท

ปี 2567 รายได้รวม 109.15 ล้านบาท กำไรสุทธิ 9.87 ล้านบาท

ปี 2568 รายได้รวม 105.48 ล้านบาท กำไรสุทธิ 7.73 ล้านบาท

ปรับกลยุทธ์รับมือความไม่แน่นอน ชูคุณค่าเหนือการตัดราคา

พศิน ให้มุมมองถึงสภาวะการท่องเที่ยวและเศรษฐกิจในปัจจุบันว่า ตลาดมีความผันผวนและผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น

“กำลังซื้อผู้บริโภคตอนนี้เขาคิดมากขึ้น มีการทบทวนการตัดสินใจมากขึ้น ประเด็นสำคัญถ้าเราเป็นผู้ประกอบการ เราแค่มองว่าคุณค่าของเราคืออะไร แล้วอย่าลดความคุ้มค่าในสิ่งที่ลูกค้าต้องการ เพราะไม่ใช่คำว่าถูกหรือแพงที่ไปตัดสินความคุ้มค่า”

สำหรับ Blu Monkey ได้วางจุดขายสำคัญเพื่อสร้างการจดจำ เช่น บริการขนมและเครื่องดื่มทานฟรี 24 ชั่วโมง และการคัดสรรมาตรฐานเครื่องนอนคุณภาพสูงจนได้รับความประทับใจจากผู้เข้าพัก เพื่อสร้างจุดขายที่แตกต่างโดยไม่ต้องลงไปแข่งขันในสงครามราคา

การบริหารธุรกิจโรงแรมซึ่งมีวัฏจักรเติบโตและชะลอตัวตามสภาวะตลาด หัวใจสำคัญจึงไม่ใช่การยึดติดกับระบบเดิม 100% แต่คือการยืดหยุ่น ประเมินฟีดแบ็ก และพร้อมปรับปรุงระบบการทำงานหลังบ้านให้สอดคล้องกับสถานการณ์จริง เพื่อให้พาร์ทเนอร์และผู้ประกอบการสามารถดำเนินธุรกิจได้อย่างมั่นคงในระยะยาว