กำลังซื้อที่ยังฟื้นไม่ทั่วถึง ขณะที่ผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่ลดลง ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่กลับเข้าสู่ภาวะปกติ SENA จึงเลือกปรับวิธีทำธุรกิจจากการรอขายและโอนกรรมสิทธิ์ ไปสู่การเปิดหลายเส้นทางให้ผู้บริโภคเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ตามความพร้อม พร้อมต่อยอดรายได้จากบ้านหลังการขายผ่านธุรกิจเช่า
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA กล่าวว่า แม้ตัวเลขตลาดบางช่วงจะดูดีขึ้น แต่ไม่ได้หมายความว่ากำลังซื้อกลับมาแล้วทั้งหมด เนื่องจากส่วนหนึ่งเป็นผลจากฐานเปรียบเทียบที่ต่ำ ขณะที่การเติบโตของเศรษฐกิจยังไม่ได้กระจายไปถึงผู้บริโภคทุกกลุ่ม
“ถ้าเศรษฐกิจดีขึ้นจริง คนต้องรู้สึกได้ว่าเงินในกระเป๋ามากขึ้น แต่ประเทศไทยมีปัญหาเรื่องการกระจายตัวของการเติบโต ถ้าเศรษฐกิจโต 3-4% แต่ไปอยู่กับบางกลุ่ม คนส่วนใหญ่ก็อาจไม่ได้รู้สึกอะไร และเมื่อคนกลุ่มนี้ไม่รู้สึกดีขึ้น การใช้จ่ายก็ไม่เกิด”
ภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้จึงไม่ได้มีเพียงเรื่องกำลังซื้อ แต่ยังเห็นการปรับตัวด้านซัพพลาย โดยผู้ประกอบการหลายรายลดจำนวนโครงการเปิดใหม่ จากช่วงที่เคยเปิดประมาณ 10-15 หรือ 20 โครงการ ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรยังต้องใช้เวลาราว 6-7 เดือนในการระบายสินค้าที่มีอยู่
🟥 SENA มองลูกค้าไม่ได้มีความพร้อมเท่ากัน
สำหรับ SENA ความต้องการมีบ้านยังคงมีอยู่ แต่สิ่งที่เปลี่ยนไปคือความพร้อมของผู้ซื้อแต่ละกลุ่ม บางคนต้องการมีบ้านแต่ยังไม่พร้อมซื้อทันที บางคนต้องใช้เวลาเตรียมรายได้ เอกสาร เงินออม หรือเครดิต ขณะที่กลุ่มนักลงทุนแม้พร้อมซื้อ แต่ยังต้องการคำตอบว่าหลังจากซื้อแล้วจะมีผู้เช่าหรือไม่ และรายได้จากค่าเช่าจะเพียงพอกับภาระที่ต้องจ่ายหรือไม่
ด้วยเหตุนี้ SENA ซึ่งดำเนินธุรกิจมานาน 45 ปี และปัจจุบันมีพอร์ตประมาณ 90 โครงการ จึงพยายามขยายวิธีเข้าถึงที่อยู่อาศัยให้มากกว่าการซื้อและโอนในครั้งเดียว ผ่าน SENA HOMEWAYS แนวคิดที่เปิดให้ลูกค้าเลือกเส้นทางการมีบ้านตามความพร้อมของตัวเอง แบ่งเป็น 5 รูปแบบ
1. เช่าตรง – RentNex
เริ่มต้นจากการเช่าก่อนตัดสินใจซื้อ โดยค่าเช่าที่จ่ายสามารถสะสมเป็น Equity Credit เพื่อนำไปใช้เป็นส่วนลดเมื่อซื้อ ภายใต้เงื่อนไขของโครงการ
2. ลองอยู่ – Pre-LivNex
สำหรับคนที่ตั้งใจซื้อ แต่ยังต้องใช้เวลาเตรียมความพร้อมเรื่องเอกสาร รายได้ เงินออม หรือเครดิต สามารถเข้าอยู่อาศัยก่อนและสร้างประวัติการชำระเงิน
3. เช่าออม – New LivNex
สำหรับผู้ที่ยังไม่พร้อมกู้ สามารถเริ่มจากการเช่า โดยเงินที่ชำระในแต่ละเดือนสามารถสะสมเป็นส่วนลดสำหรับการซื้อ และใช้เป็นส่วนหนึ่งของการเตรียมความพร้อมทางการเงิน
4. ซื้อโอน – Buy to Own
สำหรับลูกค้าที่พร้อมซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือซื้อเพื่อการลงทุน
5. ซื้อลงทุน – RentNex Invest
สำหรับผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าในรูปแบบ Buy to Let
HOMEWAYS ไม่ได้ถูกออกแบบมาเพื่อจัดการเฉพาะยูนิตที่ขายไม่ออก แต่สามารถวางทางเลือกด้านการเช่าไปพร้อมกับการขาย โดยแต่ละยูนิตสามารถเลือกได้ว่าจะขายและโอนตามปกติ หรือเข้าสู่รูปแบบ RentNex
🟥 RentNex Invest เปลี่ยนโจทย์ลงทุนจาก Yield มาดู Cash Flow
ในฝั่งนักลงทุน SENA มองว่าการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าไม่ได้จบที่คำถามว่าได้ Yield กี่เปอร์เซ็นต์ แต่ต้องดูด้วยว่าทรัพย์นั้นสามารถสร้างกระแสเงินสดได้มากแค่ไหน
เพราะสิ่งที่นักลงทุนต้องรับมือหลังซื้อ คือการหาผู้เช่า ค่าเช่าที่ได้รับ และภาระผ่อนในแต่ละเดือน หากไม่มีผู้เช่าหรือค่าเช่าไม่เพียงพอกับภาระ การลงทุนก็อาจต้องใช้เงินของตัวเองเติมในแต่ละเดือน
SENA จึงพัฒนา RentNex Invest ภายใต้แนวคิด “ซื้อพ่วงผู้เช่า เห็นผลตอบแทนก่อนลงทุน” โดยนำข้อมูลของห้อง ค่าเช่า ผลตอบแทน และกระแสเงินสดมาให้ผู้ลงทุนพิจารณาก่อนตัดสินใจ
ผศ.ดร.เกษรา กล่าวว่า การลงทุนแบบ Buy to Let ไม่ควรมองเฉพาะ Yield แต่ต้องพิจารณา Cash Flow ควบคู่กัน เพราะผลตอบแทนที่เห็นบนกระดาษไม่ได้ตอบทั้งหมดว่าทรัพย์สินนั้นสามารถสร้างเงินสดกลับมาได้เพียงพอกับภาระในแต่ละเดือนหรือไม่
“การลงทุนแบบ Buy to Let ไม่ได้มองแค่ผลตอบแทน (Yield) แต่ต้องมองถึงกระแสเงินสด (Cash Flow) ด้วย เพราะคำถามสำคัญไม่ใช่เพียงว่าทรัพย์สินราคาเท่าไร แต่ทรัพย์สินนั้นสร้างรายได้ได้เท่าไร และรายได้นั้นเพียงพอกับภาระที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือนหรือไม่”
ตัวอย่างแนวคิดคือ หากค่าเช่าอยู่ที่ 8,000 บาทต่อเดือน และค่างวดอยู่ที่ 7,000 บาท จะมีส่วนต่างประมาณ 1,000 บาทต่อเดือน ก่อนนำค่าใช้จ่ายอื่นและเงื่อนไขการลงทุนมาคำนวณเพิ่มเติม
ในส่วนของการบริหารหลังการขาย SENA ระบุว่ามีการรับประกันค่าเช่า 3 ปี และรับประกันงานซ่อม 3+1 ปี พร้อมให้ SenX ดูแลตั้งแต่การเตรียมห้อง การหาผู้เช่า การทำสัญญา ไปจนถึงการบริหารจัดการเช่า
ปัจจุบัน RentNex มีมากกว่า 800 ยูนิต จากกว่า 25 โครงการ และมีอัตราการเช่ามากกว่า 80%
🟥 จากรายได้วันโอน สู่รายได้จากค่าเช่า
การเพิ่มธุรกิจเช่าเข้ามาในโมเดล ทำให้ SENA ไม่ได้มองรายได้ของโครงการจบลงที่วันที่ขายและโอนกรรมสิทธิ์ แต่สามารถต่อยอดไปสู่รายได้จากการบริหารการเช่าได้ โดยบริษัทมองว่าธุรกิจเช่ามีโอกาสเติบโตประมาณ 7-8%
ปัจจุบันมีโครงการที่พร้อมเข้าอยู่ประมาณ 10 โครงการ รวมราว 20,000 ยูนิต ส่วนโครงการในอนาคตมีมูลค่ารวมประมาณ 7,000-8,000 ล้านบาท ประกอบด้วยอาคารสูง 2-3 อาคาร และโครงการแนวราบประมาณ 4 โครงการ
อย่างไรก็ตาม จำนวนยูนิตที่จะนำเข้าสู่ RentNex Invest จากโครงการใหม่ยังไม่ได้ข้อสรุป เนื่องจากต้องรอให้แต่ละโครงการเข้าใกล้ช่วงก่อสร้างแล้วเสร็จ ก่อนประเมินสถานการณ์ตลาดและกำหนดสัดส่วนอีกครั้ง
ขณะเดียวกัน SENA ยังมีแนวทาง “เงินสดใจดี” เพื่อช่วยลูกค้าที่ติดข้อจำกัดด้านสภาพคล่องในบางกรณี โดยไม่ได้วางตัวเป็นผู้ให้สินเชื่อซื้อบ้านเต็มรูปแบบ แต่เน้นวงเงินประมาณ 1-2 แสนบาท เพื่อช่วยแก้ปัญหาทางการเงินบางส่วน
แม้ SENA จะเพิ่มทางเลือกทั้งด้านการเช่า การเตรียมความพร้อมก่อนซื้อ และการลงทุน แต่บริษัทมองว่าตัวสินค้าและทำเลยังเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจของลูกค้า
“ลูกค้าไม่ได้ซื้อพี่เพราะ RentNex อย่างเดียว เขาซื้อเพราะเขาชอบทำเล เขาชอบสินค้าที่เราให้ ดังนั้นความเป็นสินค้าสำคัญเสมอ”
จากเดิมที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีจุดจบอยู่ที่การขายและโอนกรรมสิทธิ์ SENA จึงกำลังขยายเส้นทางของที่อยู่อาศัยให้ครอบคลุมตั้งแต่การเช่า การทดลองอยู่ การเตรียมความพร้อมก่อนซื้อ ไปจนถึงการซื้อเพื่อปล่อยเช่า เพื่อรองรับลูกค้าที่มีความพร้อมแตกต่างกัน และเพิ่มช่องทางรายได้จากทรัพย์สินเดิมให้มากกว่าการขายเพียงครั้งเดียว