ภาพรวมของมหานครกรุงเทพฯ กำลังก้าวเข้าสู่การเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ จากการเติบโตแบบรวมศูนย์กลางขยายออกไปสู่ทุกทิศทางในรูปแบบเมืองเครือข่าย
ท่ามกลางความท้าทายทั้งเรื่องผังเมืองใหม่ โครงสร้างพื้นฐาน และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
งานเสวนากรุงเทพจตุรทิศ: จตุรมหานคร Beyond the City ซึ่งจัดโดยบริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ได้รวบรวมมุมมองจากผู้ทรงคุณวุฒิเพื่อฉายภาพทิศทางอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องปรับตัวรับยุคใหม่
🟥 ผังเมืองรวมฉบับใหม่ ปลดล็อกศักยภาพที่ดิน รับ 5 เมกะเทรนด์
การเติบโตของเมืองอย่างก้าวกระโดดผ่านโครงข่ายระบบรางที่กระจายตัวออกสู่ชานเมือง ทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเปลี่ยนวิธีคิดจากการขายพื้นที่ไปสู่การสร้างคุณค่าการใช้ชีวิตให้กับผู้บริโภค
โดยมี 5 เมกะเทรนด์สำคัญเป็นตัวขับเคลื่อน ได้แก่ การพัฒนาเมืองรอบสถานีขนส่งมวลชน, การสร้างเมือง 15 นาทีที่เข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกได้ในระยะเดิน, เมืองส่งเสริมสุขภาพ, การพัฒนาที่ยั่งยืนรับมือสภาพภูมิอากาศและภัยธรรมชาติ และการทำงานแบบยืดหยุ่น
คุณสิทธิพล กุสุมอรัญญา รองผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร กล่าวว่า ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ซึ่งปัจจุบันอยู่ในขั้นตอนที่สิบคือการปิดประกาศ 90 วันเพื่อรับฟังคำร้อง ได้มีการปรับเปลี่ยนสีผังเมืองใน 24 บริเวณสำคัญเพื่อเพิ่มศักยภาพการพัฒนา
ภาพรวมของผังเมืองใหม่มีการเพิ่มพื้นที่สีส้มซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เพิ่มพื้นที่สีแดงที่เป็นพาณิชยกรรม และลดพื้นที่สีเขียวลายลง
ตัวอย่างเช่น ทำเลดอนเมืองและวงเวียนหลักสี่ที่มีการปรับพื้นที่สีเหลืองเป็นสีส้มและขยายพื้นที่สีแดงเพื่อรองรับศักยภาพของรถไฟฟ้า
ทำเลถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า ที่ได้รับการปรับจากพื้นที่สีเหลืองเป็นสีส้ม ช่วยเพิ่มสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างจาก 1.5 เท่าเป็น 3 เท่าตัว รวมถึงการลดพื้นที่ฟลัดเวย์ฝั่งตะวันออกโดยเปลี่ยนพื้นที่สีเขียวลายเป็นสีเขียวเพื่อให้สามารถจัดสรรบ้านเดี่ยวหรือบ้านแฝดได้
ย่านอโศกมนตรีที่ยกระดับเป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากเพื่อรองรับการพัฒนาอาคารแนวสูง และ ย่านคลองเตยที่ปรับสีเพื่อรองรับแผนการพัฒนาพื้นที่ท่าเรือคลองเตยในอนาคต
นอกจากนี้ ยังมีการทบทวนโครงข่ายคมนาคมขนส่งโดยถอนแนวถนนที่ประชาชนไม่เห็นด้วยออก ทำให้จำนวนสายถนนลดลงจาก 1,316 สาย เหลือเพียง 896 สาย เพื่อลดผลกระทบจากการเวนคืนที่ดิน
พร้อมกันนี้ ยังมีการเพิ่มมาตรการจูงใจด้วยการให้สิทธิสร้างพื้นที่อาคารเพิ่มขึ้นสูงสุด 20 ถึง 25 เปอร์เซ็นต์ ใน 10 กรณี หากผู้พัฒนาจัดให้มีพื้นที่สาธารณะประโยชน์ เช่น สวนสาธารณะริมน้ำ พื้นที่รองรับน้ำ ศูนย์ดูแลผู้สูงอายุ หรือทางเชื่อมรถไฟฟ้า
อีกทั้งยังมีการนำมาตรการจัดรูปแปลงที่ดินขนาดใหญ่ มาใช้เพื่อให้เกิดความยืดหยุ่นในการออกแบบโครงการ และมีการลดข้อกำหนดที่จอดรถลง 25 เปอร์เซ็นต์ในพื้นที่รัศมี 500 เมตรรอบ 20 สถานีหลักเพื่อส่งเสริมการใช้ระบบราง
🟥 ต่างชาติชะลอตัว ลุ้นแก้กฎหมายถือครองคอนโดสู้ปมความมั่นคง
คุณสิทธิโชค ศรีมีชัย ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านการพัฒนาและส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน กล่าวว่า ภาครัฐได้พยายามปรับแก้กฎหมายเพื่ออำนวยความสะดวกให้ภาคธุรกิจดำเนินไปได้ด้วยดี
เช่น การปรับลดเกณฑ์การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้ง่ายขึ้นโดยใช้เสียงเพียงกึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงที่ขายแล้ว รวมไปถึงการเพิ่มกลไกแก้ปัญหาหากนิติบุคคลบริหารต่อไม่ได้ ให้สามารถส่งมอบสาธารณูปโภคให้ท้องถิ่นเข้ามาดูแลได้สะดวกยิ่งขึ้น
แต่ในประเด็นการขยายสัดส่วนการถือครองคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติจาก 49 เปอร์เซ็นต์เป็น 60 เปอร์เซ็นต์นั้น ในทางปฏิบัติยังไม่สามารถผ่านการอนุมัติออกมาได้ เนื่องจากยังติดข้อขัดแย้งทางการเมือง ประเด็นเรื่องความมั่นคงของประเทศ และข้อกังวลถึงผลกระทบต่อประชาชนชาวไทย
รวมไปถึงการคุมเข้มเรื่องนิติบุคคล หากบริษัทมีสัดส่วนผู้ถือหุ้นต่างชาติเกิน 49 เปอร์เซ็นต์จะถูกจัดเป็นคนต่างด้าว และมีการห้ามใช้ตัวแทนอำพรางหรือนอมินีอย่างเด็ดขาด
สถานการณ์ความไม่แน่นอนนี้สอดคล้องกับตัวเลขยอดการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ที่ปรับตัวลดลง 18.8 เปอร์เซ็นต์ เหลือเพียง 2,806 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 15,167 ล้านบาท หรือลดลง 10.2 เปอร์เซ็นต์
โดยกลุ่มผู้ซื้อหลักทั้งชาวจีนที่ยอดโอนลดลง 27.6 เปอร์เซ็นต์ ชาวพม่าลดลง 17.8 เปอร์เซ็นต์ และชาวไต้หวันลดลง 12.0 เปอร์เซ็นต์ ต่างมีสถิติการโอนที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
🟥 กำลังซื้อคนไทยดันยอดโอนพุ่ง 20% อานิสงส์มาตรการรัฐ
ดร. มานะ นิมิตรวานิช ผู้อํานวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 เริ่มส่งสัญญาณกลับมาฟื้นตัว โดยได้รับแรงหนุนจากกำลังซื้อจริงภายในประเทศเป็นหลัก
สถิติการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลขยายตัวสูงถึง 20.8 เปอร์เซ็นต์ คิดเป็นจำนวน 79,703 หน่วย และมีมูลค่าการโอนเพิ่มขึ้น 7.0 เปอร์เซ็นต์ ขยับไปอยู่ที่ 241,864 ล้านบาท โดยเฉพาะกลุ่มอาคารชุดที่มียอดโอนเติบโตโดดเด่นถึง 30.4 เปอร์เซ็นต์
ในขณะที่โครงการแนวราบมียอดโอนเพิ่มขึ้น 12.1 เปอร์เซ็นต์ รวมไปถึงสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่เป็นกลุ่มบ้านมือสองสูงถึง 57 เปอร์เซ็นต์ ส่วนบ้านใหม่คิดเป็น 43 เปอร์เซ็นต์
ปัจจัยสำคัญของการขยายตัวนี้มาจากการที่ผู้บริโภคมีความกังวลและเร่งโอนกรรมสิทธิ์ก่อนที่มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองจะสิ้นสุดลง ก่อนที่คณะรัฐมนตรีจะมีมติขยายเวลาต่ออายุมาตรการไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
อย่างไรก็ตาม ตลาดในกลุ่มระดับกลางและระดับล่างยังคงเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนักจากปัญหาหนี้ครัวเรือนและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่ในระดับสูง
สวนทางกับตลาดระดับบนที่ยังเติบโตได้ดีเนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่ใช้เงินสดโดยไม่ต้องพึ่งพาสินเชื่อธนาคาร
นอกจากนี้ ตลาดยังปรับตัวเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้นเมื่ออุปทานสะสมหรือจำนวนหน่วยเหลือขายปรับตัวลดลง 10.2 เปอร์เซ็นต์ ลงมาอยู่ที่ 202,414 หน่วย สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการเลือกที่จะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างรอบคอบและหันมาเน้นการระบายสต็อกเดิมออกไปก่อน
🟥 ยุคทองบ้านแฝด สินค้าทดแทนเมื่อราคาที่ดินพุ่งกระฉูด
แนวโน้มการพัฒนาโครงการใหม่มีการปรับตัวอย่างชัดเจนเพื่อหนีข้อจำกัดทางต้นทุน
โครงการจัดสรรในกรุงเทพมหานครมีขนาดเล็กลงโดยส่วนใหญ่ไม่เกิน 50 ไร่เพื่อหลีกเลี่ยงกระบวนการทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่ใช้เวลานานและมีความเสี่ยง
ส่งผลให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หน้าใหม่เข้าสู่ตลาดได้ยากและมีสัดส่วนเพียงร้อยละ 5 เท่านั้น โดยตลาดส่วนใหญ่ถูกครองโดยรายใหญ่ที่มีชื่อเสียงและมีความน่าเชื่อถือ
ขณะเดียวกันประเภทสินค้าก็เปลี่ยนไป โดยกลุ่มทาวน์เฮาส์มีปริมาณลดลงอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากข้อเสนอในการปรับลดขนาดแปลงที่ดินทาวน์เฮาส์ขั้นต่ำจาก 16 ตารางวาเหลือ 14 ตารางวายังไม่ผ่านการอนุมัติ เพราะคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกังวลเรื่องความหนาแน่นและปัญหาการจอดรถกีดขวางการจราจร จนต้องมีการปรับเพิ่มความกว้างถนนขั้นต่ำในโครงการจาก 8 เมตรเป็น 9 เมตรเพื่อให้รถเก็บขยะเข้าออกได้สะดวก
การเปลี่ยนแปลงของผังเมืองและราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ที่คาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้นสูงสุดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกช่วงรามคำแหง-มีนบุรี และสายสีชมพู ซึ่งจะสูงกว่าทำเลศูนย์กลางธุรกิจเดิมอย่างสีลมและสุขุมวิท ส่งผลให้ต้นทุนการสร้างบ้านเดี่ยวสูงเกินกำลังซื้อและสร้างภาระภาษีที่ดินเพิ่มขึ้น
ปัจจัยดังกล่าวได้ผลักดันให้ตลาดก้าวเข้าสู่ยุคทองของบ้านแฝดสไตล์บ้านเดี่ยว ซึ่งกลายเป็นสินค้าดาวเด่นที่ตอบโจทย์พื้นที่ใช้สอยในระดับราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า โดยเฉพาะในทำเลกรุงเทพกรีฑา บางนา ราชพฤกษ์ และนครอินทร์ พร้อมทั้งมีการออกแบบฟังก์ชันรองรับสังคมสูงวัยด้วยการเพิ่มห้องนอนชั้นล่าง และการเตรียมจุดชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า
ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมนั้น ทำเลจุดตัดรอบสถานีรถไฟฟ้ายังคงมีศักยภาพสูง โดยโครงการที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้และคอนโดใกล้มหาวิทยาลัยที่ให้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าดี กลายเป็นสินค้าที่สามารถทำยอดขายได้รวดเร็ว
สิ่งเหล่านี้สอดรับกับพฤติกรรมการซื้อของผู้บริโภคยุคใหม่ที่เน้นการหาข้อมูลผ่านระบบออนไลน์แบบเสมือนจริง สนใจประเมินความคุ้มค่าระยะยาว รวมถึงเปิดรับรูปแบบการเป็นเจ้าของที่ยืดหยุ่น เช่น การเช่าระยะยาว หรือ การเช่าเพื่อซื้อในอนาคต เริ่มได้รับความสนใจและเป็นที่ยอมรับในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่อย่างชัดเจน