ปัญหาน้ำท่วมขังในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล กลายเป็น “Pain Point” ใหญ่ที่เข้ามาพลิกโฉมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ส่งผลให้คนกรุงต้องปรับเปลี่ยน Mindset ในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยครั้งใหญ่

สรุปอินไซต์พฤติกรรมผู้บริโภคและทิศทางตลาดที่เปลี่ยนไป จากคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย 

  • ผู้บริโภคคัดกรองโปรดักส์เข้มขึ้น: ประวัติน้ำท่วม ระดับความสูงของพื้นที่ และระบบระบายน้ำของโครงการ กลายเป็นเช็กลิสต์สำคัญอันดับต้นๆ ก่อนตัดสินใจซื้อ

  • ความท้าทายใหม่ของ Developer: ต้นทุนการจัดการและป้องกันน้ำท่วมของโครงการจะสูงขึ้น ทำให้โจทย์ของการพัฒนาอสังหาฯ ในยุคนี้ไม่ใช่แค่คำถามว่า “ทำเลนี้น้ำท่วมไหม” แต่เป็น “โครงการไหนสามารถบริหารจัดการความเสี่ยงเรื่องน้ำท่วม และช่วยปกป้องมูลค่าสินทรัพย์ได้ดีกว่ากัน”

  • กลุ่ม HNWI คือเดอะแบกตลาด Luxury: ในขณะที่คนทั่วไปมีข้อจำกัดในการซื้อบ้านหลังที่สองจากปัญหาหนี้ครัวเรือนและมาตรการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด กลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง (High-Net-Worth Individuals) ที่มีความพร้อมและไม่พึ่งพาสินเชื่อ จึงกลายเป็นกำลังหลักที่เข้ามาขับเคลื่อนตลาดระดับ Luxury

  • “ภูเก็ต” ครองแชมป์ทำเลกระจายความเสี่ยง: กลุ่มเศรษฐีไม่ได้ซื้อบ้านเพื่อ “หนีน้ำ” เพียงอย่างเดียว แต่เป็นการซื้อเพื่อบริหารความเสี่ยงและเพิ่มทางเลือกในการใช้ชีวิต ส่งผลให้อสังหาฯ ในภูเก็ต โดยเฉพาะกลุ่ม Luxury Condominium, Pool Villa และ Branded Residence ได้รับอานิสงส์อย่างมาก เพราะตอบโจทย์ทั้งการพักผ่อนและผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า

เจาะลึกวิกฤต คอนโดฯ กทม. สต็อกค้างทะลุ 3.7 แสนล้าน

นอกจากปัญหาเศรษฐกิจชะลอตัวและกำลังซื้อจากชาวต่างชาติ (โดยเฉพาะชาวจีน) ที่หดหายไปแล้ว ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ยังต้องเผชิญกับภาวะเหลือขายที่น่าจับตามอง โดยมีตัวเลขสต็อกคงค้าง ดังนี้:

  • จำนวนคอนโดฯ เหลือขายในกรุงเทพฯ พุ่งสูงกว่า 65,300 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 370,000 ล้านบาท

  • ในจำนวนนี้ เป็นโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์แต่ยังรอการขายถึง 25,700 ยูนิต หรือคิดเป็นสัดส่วนราว 40% ของหน่วยเหลือขายทั้งหมด

  • เซกเมนต์ที่น่าเป็นห่วงที่สุดคือ คอนโดฯ ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท (หรือไม่เกิน 100,000 บาท/ตร.ม.) ซึ่งมีสัดส่วนเหลือขายสูงสุดถึง 55% และหากนำไปรวมกับกลุ่มราคา 100,001-150,000 บาท/ตร.ม. จะมีสัดส่วนค้างสต็อกสูงถึง 76% ของตลาด

ทิศทางตลาดอสังหาฯ โค้งสุดท้ายของปี 2569

แม้จะเผชิญกับปัจจัยลบและปัญหาน้ำท่วมที่ทำให้บางโครงการต้องเลื่อนเปิดตัวในช่วงปลายเดือนกันยายน แต่ภาพรวมการเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่ใน 3 ไตรมาสแรกของปี 2569 ยังคงมีจำนวน 14,377 ยูนิต เติบโตขึ้น 6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว โดยคาดการณ์ว่ายอดเปิดตัวรวมทั้งปีจะยังคงทรงตัวใกล้เคียงกับปีก่อนที่ระดับ 16,000-17,000 ยูนิต

ทั้งนี้ กลยุทธ์ของผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะหันมาเน้นระบายสต็อกโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอน และเลือกเปิดตัวโครงการใหม่ที่มีขนาดเล็กลงในทำเลศักยภาพที่เกาะตามแนวรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วเป็นหลัก