JLL คาดโครงการพัฒนาเมกะมิกซ์ยูส 10 แห่ง ส่งซัปพลายออฟฟิศเกรด A ใหม่เข้าตลาด 9 แสน ตร.ม. ภายในปี 2571 อาคารควรได้รับการปรับปรุง จะรักษาฐานผู้เช่า ไม่ตกขบวน ต้องมุ่งกรีนบิลดิ้ง พบอัปค่าเช่าพุ่งได้จากค่าเฉลี่ย 14%

 

นายไมเคิล แกลนซี่ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จํากัด (JLL) กล่าวว่า ปี 2567 ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ กำลังจะเปลี่ยนโฉมหน้าใหม่จากผลของโครงการพัฒนามิกซ์ยูสระดับโลกมากถึง 10 โครงการ

บริษัทคาดว่าในอีก 4 ปีข้างหน้า หรือปี 2571 พื้นที่สำนักงานพรีเมียมในศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business Area: CBA) ของกรุงเทพฯ อาทิ สีลม สาทร ราชดำริ สยาม ถ. สุขุมวิท เป็นต้น

จะมีซัปพลายออฟฟิศเกรด A เข้ามาในตลาดประมาณ 900,000 ตร.ม. รวมถึงศูนย์การค้า กว่า 300,000 ตร.ม. คอนโดมิเนียมระดับหรู 5,400 ยูนิต โรงแรมหรู 5,900 ห้องในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ

และการเกิดขึ้นของโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมเหล่านี้จะทำให้กรุงเทพฯ กลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุน บริษัทข้ามชาติ (MNCs) และแรงงานทักษะสูงจากต่างประเทศ

โดย การลงทุนจากต่างประเทศมีความสำคัญอย่างมากต่อการเติบโตของตลาดฯ 65% เป็นการเช่าพื้นที่โดยบริษัทข้ามชาติ

ด้าน ปัญหาโอเวอร์ซัปพลายซึ่งเป็นเทรนด์ที่กำลังพูดถึงกันตลอดปี 2024 แต่สิ่งที่จะเกิดขึ้นจริง ๆ ในตลาดฯ คือ ผู้เช่าย้ายจากที่เดิมซึ่งไม่ตอบโจทย์ความต้องการไปสู่แอสเสทใหม่ ๆ ที่เกิดขึ้นในตลาดฯ

นำมาสู่ความท้าทายของ อาคารควรได้รับการปรับปรุง โดยพื้นที่สำนักงานกว่า 60% ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีอายุมากกว่า 20 ปี และจากข้อมูลของบริษัท แสดงให้เห็นว่า อาคารสำนักงานเก่าที่มีอายุมากกว่า 10 ปีในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจและได้รับการปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่

สามารถรักษาระดับค่าเช่าไว้ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยของตลาดได้ ในขณะที่อาคารสำนักงานที่ไม่มีการปรับปรุงและคงสภาพเดิมไว้ ยังคงเห็นการย้ายออกของผู้เช่า

 

เจ้าของอาคารสำนักงานที่มีกลยุทธ์ในการลงทุนและมีการบริหารอาคารอย่างสร้างสรรค์ จะนำมาซึ่งความได้เปรียบทางการแข่งขัน ดังนั้น การวางแผนการลงทุนปรับปรุงอาคารเชิงกลยุทธ์จึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาด

ช่วง 5 ปีที่ผ่านมา การเช่าพื้นที่สำนักงานใหม่กว่า 90% เกิดขึ้นในอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เนื่องจากสามารถเรียกค่าเช่าเฉลี่ยได้สูงกว่าอาคารระดับเดียวกันถึง 14% จากราคา 740 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน จึงก่อให้เกิดแรงกดดันมากยิ่งขึ้นต่ออาคารเก่าที่ยังไม่ได้รับรองตามมาตรฐาน ESG

ทั้งเมื่อพิจารณาในช่วงเวลา 12 เดือนข้างหน้า บริษัทคาดการณ์ว่าตลาดอาคารสำนักงานพรีเมียมจะเกิดการเติบโตและการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง โดยได้รับแรงหนุนจากแนวโน้มทั้งประเด็นดังที่กล่าวมา

โดยการมุ่งเน้นด้าน ESG การฟื้นฟูอาคารเก่าให้มีสภาพดีขึ้น ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วของผู้เช่า และการกำหนดแนวทางเชิงกลยุทธ์เพื่อดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ ซึ่งในท้ายที่สุดจะก่อให้เกิดเงื่อนไขที่ทุกฝ่ายได้ประโยชน์ร่วมกัน สำหรับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทั้งหมดในตลาดฯ ของกรุงเทพฯ

–