เคยสงสัยไหมว่า ในยุคที่ข่าวเศรษฐกิจมีแต่เรื่องคนไทยรัดเข็มขัด หนี้ครัวเรือนสูงและการขอกู้ซื้อบ้านผ่านสถาบันการเงินกลายเป็นเรื่องยากลำบาก

แต่ทำไมเมื่อเราหันไปดูป้ายราคาคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ ยิ่งถ้าตามแนวรถไฟฟ้าด้วยแล้ว ราคากลับดูเหมือนจะพุ่งทะยานสูงขึ้นเรื่อยๆ สวนทางกับรายได้ในกระเป๋าของมนุษย์เงินเดือนอย่างสิ้นเชิง

ล่าสุดจาก คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยรายงานสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ ณ ไตรมาส 2 ปี 2569 พบว่า แม้ยอดเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่จะดิ่งลงถึง 67% เหลือเพียง 2,332 ยูนิต แต่ราคาขายเฉลี่ยกลับสวนทาง พุ่งกระโดดขึ้น 78.4% มาอยู่ที่ 150,420 บาทต่อตารางเมตร

ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยครึ่งแรกของปี 2569 ขยับขึ้นไปแตะ 120,360 บาทต่อตารางเมตร ทำสถิติ สูงที่สุดในรอบ 6 ปี (นับตั้งแต่ปี 2563) สะท้อนภาพความขัดแย้งของตลาดอย่างชัดเจน

ตัวเลขข้างต้น สะท้อนภาพความขัดแย้งที่ว่าราคาคอนโคแพงขึ้น สวนทางรายได้คนไทยที่ลดลงได้อย่างน่าสนใจ เรามาลองไล่เรียงดูกันว่าราคาที่พุ่งสูงสุดในรอบ 6 ปีนั้น เกิดจากกลไกอะไรในตลาด

มรสุมเศรษฐกิจรอบทิศ บีบคนไทย “กระเป๋าแฟบ”

ก่อนจะไปดูว่าทำไมคอนโดมิเนียมถึงแพง เราต้องยอมรับความจริงก่อนว่ากำลังซื้อของคนไทยในปัจจุบันอยู่ในสภาวะที่เปราะบางอย่างยิ่ง

กำลังซื้อคอนโดมิเนียม Q2/2569 ในประเทศชะลอตัวตัวลงอย่างชัดเจน สาเหตุสำคัญมาจากการที่ประชาชนขาดความเชื่อมั่นต่อปัจจัยภายนอกประเทศ โดยเฉพาะความผันผวนของสถานการณ์สงครามในตะวันออกกลาง ซึ่งผลกระทบที่หลีกเลี่ยงไม่ได้คือราคาน้ำมันและค่าครองชีพที่สูงขึ้น

แม้ว่าผู้บริโภคจะเริ่มปรับตัวรับมือกับค่าครองชีพได้บ้าง แต่ความไม่แน่นอนเหล่านี้ยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงที่สร้างแรงกดดันต่อภาระค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ทำให้หลายคนเลือกที่จะแห่ชะลอการใช้เงินก้อนใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดคอนโดมิเนียม เนื่องจากเป็นสินทรัพย์มูลค่าสูงและต้องก่อหนี้ผูกพันในระยะยาว

สภาพการณ์เช่นนี้ยังสะท้อนออกมาในรูปแบบของอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Rejection Rate) จากธนาคารที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ท่ามกลางการขาดแคลนมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ชัดเจนจากรัฐบาล

ปรากฏการณ์ราคาพุ่ง สวนทางยอดเปิดตัวที่ลดลง

เมื่อคนไม่มีกำลังซื้อ ภาพที่ควรจะเป็นคือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์น่าจะต้องลดราคาเพื่อระบายสต็อก แต่ความจริงกลับเป็นตรงกันข้าม

ข้อมูลจากคุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ชี้ให้เห็นว่าการเปิดตัวคอนโดมิเนียมใหม่ในไตรมาส 2/2569 มีเพียง 2,332 ยูนิต ซึ่งลดลงถึง 67% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

แต่ในทางกลับกัน ราคาขายเฉลี่ยในไตรมาสนี้กลับพุ่งกระโดดขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 150,420 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นการปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าถึง 78.4%

การพุ่งขึ้นอย่างรุนแรงในไตรมาสนี้ เป็นแรงส่งสำคัญที่ทำให้ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ขยับขึ้นไปแตะระดับ 120,360 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นสถิติราคาที่สูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2563 หรือในรอบ 6 ปีที่ผ่านมา

คำถามคือ ใครคือคนซื้อคอนโดฯ ราคาแพงเหล่านี้?

คำตอบคือ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้เปลี่ยนสมรภูมิการแข่งขันไปแล้ว เมื่อกลุ่มคนระดับกลางถึงล่างมีปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือนและกู้ธนาคารไม่ผ่าน ดีเวลลอปเปอร์จึงเลือกที่จะเบนเข็มไปโฟกัส “กลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง” แทน เพื่อลดความเสี่ยงที่ลูกค้าจะกู้ไม่ผ่าน

การปรับกลยุทธ์นี้สะท้อนชัดเจนผ่านทำเลที่ตั้งของโครงการใหม่ๆ กว่า 90% ของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในไตรมาส 2/2569 ตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิทในโซนนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ (นอกเขต CBD) และกระจายตัวในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ

การที่โครงการต่างฯ ไปตั้งอยู่ใกล้หรือในระยะที่สามารถเดินถึงสถานีรถไฟฟ้าได้ ทำให้ต้นทุนที่ดินในบริเวณนั้นสูงขึ้นตามไปด้วย และเมื่อต้นทุนที่ดินสูงบวกกับการพัฒนาโครงการเพื่อตอบโจทย์ลูกค้าระดับพรีเมียม จึงเป็นไฟท์บังคับที่ผลักดันให้ราคาขายคอนโดมิเนียมต้องปรับตัวสูงขึ้นตามอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ตลาดนี้เป็นของ “รายใหญ่” เท่านั้น

วิกฤตกำลังซื้อครั้งนี้ยังส่งผลให้โครงสร้างของผู้เล่นในตลาดเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 โครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ถูกขับเคลื่อนโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เกือบ 100% มีโครงการจากดีเวลลอปเปอร์นอกตลาดหลักทรัพย์เพียงแค่ 68 ยูนิต จากยอดเปิดตัวสะสมทั้งหมด 9,501 ยูนิต

ตัวเลขนี้เป็นเครื่องยืนยันว่า ผู้ประกอบการรายกลางและรายย่อยถูกบีบให้ต้องเบรกแผนการเปิดโครงการใหม่ทั้งหมด เพื่อรอดูทิศทางตลาดและมาตรการจากรัฐ

ในขณะที่กลุ่มทุนใหญ่เองก็ต้องปรับตัวอย่างหนักเช่นกัน โดยหันมาเปิดขายโครงการในรูปแบบ “สร้างเสร็จพร้อมอยู่” (Ready to Move) ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก มียูนิตไม่มาก และเจาะจงระดับราคาที่ 180,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป

การทำเช่นนี้ก็เพื่อเจาะกลุ่มคนที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) และสกัดกั้นกลุ่มนักเก็งกำไรระยะสั้น นอกจากนี้ยังมีการงัดกลยุทธ์คัดกรองความพร้อมด้านเครดิตของผู้ซื้อล่วงหน้า หรือแม้แต่การออกแคมเปญประเภท “ผ่อนก่อนอยู่” เพื่อช่วยดันยอดการโอนกรรมสิทธิ์ให้ราบรื่นที่สุด

ไร้เงาต่างชาติเข้ามาช่วยพยุง

ในอดีต เมื่อกำลังซื้อในประเทศหดตัว ตลาดอสังหาฯ มักจะหวังพึ่งกำลังซื้อจากชาวต่างชาติ ทว่าสถานการณ์ในปัจจุบันกลับไม่เอื้ออำนวย

ภาพรวมของผู้ซื้อชาวต่างชาติในไตรมาส 2/2569 ปรับตัวลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าหลักอย่างชาวจีนที่หดตัวลงอย่างมาก และที่น่ากังวลคือยังไม่มีผู้ซื้อกลุ่มชาติอื่นเข้ามาทดแทนได้เต็มกำลัง แม้จะมีชาวเมียนมาเข้ามาซื้อบ้างแต่ก็ยังมีสัดส่วนที่น้อยมาก

ส่วนกลุ่มชาวรัสเซียที่มีการเติบโตสูง ก็กระจุกตัวอยู่แค่ในทำเลภูเก็ตและพัทยา โดยไม่มีบทบาทสำคัญในตลาดกรุงเทพมหานคร ขณะที่ความหวังจากกลุ่มผู้ซื้อตะวันออกกลางก็ยังไม่มีการขยายตัวให้เห็นอย่างชัดเจน

ปรากฏการณ์ “คอนโดฯ แพงทะลุฟ้า ในยุคที่คนไทยกระเป๋าแฟบ” คือ ผลลัพธ์ของการที่กลไกตลาดปรับตัวเพื่อความอยู่รอด เมื่อประชาชนคนธรรมดาแบกรับภาระหนี้สินจนกู้บ้านไม่ผ่าน ธุรกิจจึงต้องสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อตอบโจทย์กลุ่มคนรวยที่มีเงินพร้อมจ่ายเท่านั้น

ตราบใดที่ปัญหาเศรษฐกิจระดับฐานรากและหนี้ครัวเรือนยังไม่ถูกแก้ไข เราคงได้เห็นภาพของเมืองที่เต็มไปด้วยโครงการหรูหราอลังการ ในขณะที่คนทำงานทั่วไปทำได้เพียงแหงนมองตาปริบๆ และถูกบีบให้ออกไปอยู่ไกลใจกลางเมืองมากขึ้นเรื่อยๆ

 

อ้างอิง: คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์