Real Estate Real Marketing/ศาสตราจารย์วิทวัส รุ่งเรืองผล witawat@tbs.tu.ac.th
จากเหตุการณ์แผ่นดินไหวในพม่าซึ่งมีผลกระทบต่ออาคารสูงในประเทศไทยที่เกิดขึ้นในวันที่ 28 มีนาคม 2568 ผมเชื่อว่าผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์หลายท่านคงมีคำถามอยู่ในใจว่าแล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 68 ซึ่งก็อยู่ในสถานการณ์ที่ไม่ค่อยดีอยู่แล้ว จะเกิดอะไรขึ้นต่อพฤติกรรมการตัดสินใจของลูกค้า
ผมขอวิเคราะห์ในมุมของนักวิชาการที่อยู่ในวงการตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และเห็นวิกฤตที่มีผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ มาหลายรอบ
ผลกระทบในระยะยาว 3-5 ปีขึ้นไป
ถ้ามองในระยะยาว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยคงกลับมาเป็นอย่างที่ควรจะเป็นโดยคนส่วนใหญ่ไม่น่าจะกังวลเกี่ยวกับเหตุการณ์แผ่นดินไหว จนเป็นผลให้เกิดการเปลี่ยนพฤติกรรมในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
ขออ้างอิงจากงานวิจัยที่ผมเคยทำเกี่ยวกับการเปลี่ยนทัศนคติของผู้ซื้ออสังหาหลังวิกฤตน้ำท่วมปี 2554 ซึ่งตอนนั้นได้มีโอกาสค้นคว้างานวิจัย เกี่ยวกับทัศนคติการตัดสินใจซื้อจากวิกฤตภัยธรรมชาติ ได้ผลสรุปว่าหากไม่เกิดเหตุซ้ำ ความกังวลของผู้ซื้อจะลดลงไปมาก จนไม่เป็นปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อ ตอนหลังปี 2554 หลายพื้นที่ที่เคยถูกน้ำท่วม และกระแสความกังวลที่ลูกค้าหลายคนมองว่าอยู่อาคารชุด ดีกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ เนื่องจากความเสียหายในทรัพย์สินน้อยกว่าการอยู่ที่อยู่อาศัยแนวราบชานเมือง
อีกทั้งการเลือกทำเลในช่วงนั้น ลูกค้าหลายคนพยายามเลือกทำเลที่อยู่ในแนวคันกั้นน้ำ หรือชั้นในของกรุงเทพฯ โดยเชื่อว่ามีระบบการป้องกันอุทกภัยได้ดีกว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งก็ใช้จุดขายเรื่องมาตรการป้องกันน้ำท่วม หรือการอ้างถึงทำเลที่อยู่บนที่สูง แต่ความกังวลดังกล่าวลดลงไปเป็นอย่างมาก อาจมีผลต่อการตัดสินใจเลือกทำเลที่อยู่อาศัยอยู่บ้าง
โดยทำเลที่เคยโดนน้ำท่วมหนัก ๆ อาจได้รับความนิยมน้อยกว่าทำเลที่ไม่โดนน้ำท่วมรุนแรง แต่ผู้ประกอบการที่ไปพัฒนาหมู่บ้านในพื้นที่ที่เคยโดนน้ำท่วม ก็ทำการยกถนนหรือถมดินขึ้นสูงเพื่อลดความกังวลของลูกค้า
ดังนั้น สรุปได้ว่า หากภายใน 1-2 ปีนี้ ไม่มีเหตุแผ่นดินไหวจนรู้สึกได้ในประเทศไทยอีก ปัจจัยในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ของลูกค้า ก็น่าจะมีผลต่อความกังวลใจเรื่องแผ่นดินไหวน้อยมาก ใครที่อยากอยู่อาคารชุดในเมืองถึงจะมีความกังวลอยู่แต่เมื่อเทียบกับความสะดวกของการใช้ชีวิตแล้วก็กลับไปซื้ออาคารชุดในเมืองเหมือนเดิม
ผลกระทบในระยะสั้น (ภายในปี 2568)
ภายใน 6 เดือนจะมีความคึกคักของตลาดวัสดุก่อสร้าง วัสดุตกแต่งอาคาร ผู้รับเหมา น่าจะมีงานอย่างต่อเนื่อง ซึ่งในมุมหนึ่งก็ถือว่าวิกฤตครั้งนี้มีผลต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจ ซึ่งคล้ายกันกับวิกฤตแผ่นดินไหวในญี่ปุ่น ที่หลังวิกฤตความต้องการด้านวัสดุก่อสร้าง และภาคการรับเหมาก่อสร้าง เติบโตขึ้นอย่างมาก
ส่วนถ้าถามว่าแล้วลูกค้าจะเอาเงินที่ไหนมาซ่อมแซมห้องซ่อมแซมตึก คำตอบคืออาคารชุดส่วนใหญ่น่าจะมีการทำประกันอยู่แล้ว เงินที่ใช้ซ่อมแซมก็มาจากเงินที่ได้รับจากการประกัน ส่วนห้องลูกค้าหากไม่มีประกันหรือประกันครอบคลุมไม่หมด ผมเชื่อว่าธนาคารน่าจะมีการออกสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยพิเศษสำหรับลูกค้าเดิมที่ผ่อนคอนโดอยู่แล้ว
ต้องไม่ลืมว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ เป็นตลาดของคนชั้นกลางขึ้นไป คนซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ผ่อนกับธนาคารโดยมีที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกันอยู่แล้ว โอกาสที่จะได้รับการอนุมัติเงินกู้เพิ่ม ยิ่งเป็นการกู้เพื่อซ่อมแซมที่อยู่อาศัยยิ่งมีความเป็นไปได้สูงครับเพราะทรัพย์ดังกล่าวเป็นหลักประกันเงินกู้ของธนาคาร ยิ่งทรัพย์อยู่ในสภาพดีพร้อมใช้งาน ยิ่งเป็นประโยชน์ต่อทั้งผู้อยู่อาศัยและเจ้าหนี้
ตลาดที่อยู่อาศัยประเภทเช่า โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์หรืออาคารชุดในเมืองน่าจะเปลี่ยนจากซื้อเป็นเช่า และน่าจะเป็นกระแสไปอีกยาวหลายปีด้วยครับ เพราะก่อนจะมีเหตุแผ่นดินไหว ราคาอาคารชุดในกรุงเทพฯ ก็สูงจนคนที่เริ่มต้นทำงานซื้อได้ยากอยู่แล้ว
รวมทั้งกระแสของคนรุ่นใหม่ที่มองว่าการเช่าที่อยู่อาศัยอยู่เป็นภาระที่น้อยกว่าการเป็นเจ้าของเอง ยิ่งมาบวกกับปัญหาเรื่องแผ่นดินไหวด้วย ยิ่งทำให้กระแสความนิยมของการเช่าเพิ่มขึ้น รวมถึงบางอาคารที่เจ้าของห้องหรือผู้เช่าเกิดความกังวลกับสภาพอาคาร จากเขตแผ่นดินไหว หรือเกิดประสบการณ์ที่ไม่ดีในช่วงเกิดเหตุจนเกิดความกังวล ก็อาจนำมาสู่การเปลี่ยนมาเช่าตึกใหม่ที่สบายใจกว่า หรือหากเป็นเจ้าของห้องระหว่างปรับปรุงห้องเดิมที่เสียหาย ก็อาจต้องหาห้องเช่าไปพลางก่อน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบ น่าจะมีการเติบโตจากความกังวลของลูกค้าในการอยู่ในอาคารสูงจากเหตุที่เพิ่งเกิดสด ๆ ร้อน ๆ ในปีนี้ น่าจะมีผลทำให้ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปรับแผน ชะลอการขึ้นโครงการอาคารชุดพักอาศัย
หรือหากอยู่ในแผนเตรียมจะขึ้นโครงการอยู่แล้วก็อาจต้องมีการปรับแบบโครงสร้างอาคารให้มีความสามารถในการต้านทานแผ่นดินไหวมากขึ้นเพื่อใช้เป็นจุดขาย แต่เมื่อผู้ประกอบการมีเป้าด้านยอดขายและกำไรก็ต้องหันไปทำโครงการใหม่ที่เป็นที่อยู่อาศัยแนวราบซึ่งแน่นอนว่าสร้างได้ง่ายกว่าเร็วกว่า ขึ้นมาทดแทน
ตลาดอาคารชุดที่เปิดขายใหม่ จะชูจุดขายเรื่องแนวทางก่อนออกแบบ การก่อสร้าง ที่มีมาตรฐานการต้านทานแผ่นดินไหวมาเป็นจุดขาย สำหรับผู้ประกอบการที่อาคารชุดเดิมที่ขายและโอนไปแล้วได้รับความเสียหายน้อย ก็จะอาศัยเครดิตเหล่านี้เป็นจุดขายของโครงการต่าง ๆ ไปด้วย
ส่วนบริษัทที่อาคารเดิมได้รับผลกระทบหรือมีข่าวเชิงลบค่อนข้างเยอะ ผมเชื่อว่าปีนี้น่าจะชะลอการขึ้นโครงการใหม่ รอให้ข่าวเชิงลบซาไปก่อน ค่อยเปิดตัวโครงการใหม่แล้วเพิ่มแนวทางหรือการออกแบบเพื่อลดผลกระทบจากแผ่นดินไหว ที่น่ากังวลคือ อาคารชุดที่ขอ อนุญาตก่อสร้างใหม่อาจมีเงื่อนไขเรื่องคุณสมบัติการต้านทานแผ่นดินไหวที่สูงกว่ามาตรฐานเดิม
หรือต่อให้ไม่มีการแก้มาตรฐาน ผู้ประกอบการก็น่าจะมีการเสริมเทคโนโลยีการป้องกันแผ่นดินไหวเข้ามาในอาคารเพื่อใช้เป็นจุดขาย ซึ่งทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างอาคารและราคาขายอาคารชุดหลังจากนี้น่าจะแพงขึ้นด้วย
ตลาดอาคารชุดมือสอง ผมเชื่อว่าปีนี้น่าจะมีกระแสการซื้อขายเปลี่ยนมือกันค่อนข้างคึกคัก ห้องที่ได้รับความเสียหาย หรือเจ้าของเดิมไม่สบายใจที่จะอยู่ต่อ ไม่อยากหาคนมาซ่อม ก็น่าจะมีการขายลดราคาตามสภาพ แล้วให้ผู้ซื้อไปปรับปรุงเอาเอง
ช่วงหลังมีนักพัฒนาอสังหาฯ รายย่อย ที่มีทุนน้อย หรือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่นิยมซื้อที่อยู่อาศัยมือสองที่ราคาต่ำกว่าตลาดแล้วนำมาปรับปรุงขาย ปีนี้เลยน่าจะเป็นปีทองของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในกลุ่มที่มีตลาดลูกค้าหรือชำนาญในตลาดอาคารชุดในกรุงเทพฯ
แต่ก็ไม่แน่นะครับ เจ้าของห้องตอนนี้กังวลก็คิดจะขาย แต่พอจะขายจริงแล้วราคาต่ำมาก จนขาดทุนก็อาจเปลี่ยนใจเก็บเอาไว้ก่อนรอราคาขึ้น หรือยอมลงทุนปรับปรุงแล้วให้นายหน้าปล่อยเช่า เรียกว่าถ้าขายไม่ได้ราคาก็ปล่อยเช่าไปก่อนรอราคาขึ้นก็อาจเป็นได้ครับ
บทวิเคราะห์ทั้ง 5 ด้านคือมุมมองที่ผมมีต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังเหตุการณ์แผ่นดินไหวครั้งใหญ่ครับ
ในวิกฤตมีโอกาสอยู่เสมอ ตอนหลังเหตุน้ำท่วมปี 2554 บ้านหลายหลังในหมู่บ้านที่โดนน้ำท่วมถือโอกาสปรับปรุงบ้านใหม่ ทำให้สภาพบ้านโดยรวมของหลายหมู่บ้านดูใหม่ขึ้น รอบนี้ผมเชื่อว่าเงินที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้รับจากบริษัทประกันน่าจะช่วยทำให้เกิดการปรับปรุงอาคารชุดหลายแห่ง ให้มีสภาพดีขึ้นและน่าอยู่มากขึ้นก็เป็นได้ครับ
–