Real Estate Real Marketing/ศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เราอาจได้ยินคำว่า Business Transformation กันบ่อยครั้งในหลากหลายธุรกิจ ด้วยเทคโนโลยีและนวัตกรรมที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วทำให้เกิดธุรกิจใหม่ๆ เข้ามาแข่งขันด้วยรูปแบบการดำเนินธุรกิจที่แตกต่างจากเดิม แต่ตอบสนองลูกค้ากลุ่มเดียวกับธุรกิจเดิม

ในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ดูเหมือนเป็นธุรกิจที่ยังไม่โดนเทคโนโลยีเข้ามาบีบให้ต้องมีการปรับเปลี่ยนมากนัก แต่โครงสร้างของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา ผมเริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงที่ทำให้ผู้ประกอบการในธุรกิจค่อยๆ ปรับเปลี่ยนตัวเอง ปรับเปลี่ยนรูปแบบการดำเนินธุรกิจ อย่างค่อยเป็นค่อยไป จนเริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนขึ้น มาดูกันครับว่า Real Estate-Business Transformation ในบ้านเรากำลังเปลี่ยนไปในทิศทางใด

  1. ปรับเปลี่ยนโครงสร้างรายได้จากการขายไปสู่รายได้จากค่าเช่าและค่าบริการ จากการที่ที่ดินในย่านใจกลางกรุงเทพฯ มีราคาปรับตัวสูงขึ้น ขณะที่กำลังซื้อของลูกค้าปรับตัวตามไม่ทัน ทำให้ราคาอาคารชุดใจกลางเมืองสูงจนคนชั้นกลางทั่วๆ ไปยากที่จะเป็นเจ้าของ ขณะที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มมองว่าการพัฒนาที่ดินทำเลงามกลางกรุงเทพฯ เป็นอาคารชุดเมื่อขายออกไปแล้ว ตอนจะหาที่ดินแปลงใหม่เพื่อขึ้นโครงการต่อไปหายากขึ้นเรื่อยๆ ราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ

การพัฒนาที่ดินในลักษณะที่ยังเก็บกรรมสิทธิ์ในที่ดินไว้ จึงเริ่มได้รับความสนใจมากยิ่งขึ้น อีกทั้งเจ้าของที่ดิน หลายแปลงในทำเลดีๆไม่อยากขายที่ดินออกไป การให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เช่า หรือการร่วมลงทุนโดยเจ้าของเดิมยังมีกรรมสิทธิ์ในตัวที่ดินอยู่ จึงดูจะเป็นแนวคิดที่ได้รับการตอบรับ เป็นอย่างดี

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาเราจึงเห็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่อยู่อาศัยเริ่มหันมาพัฒนาศูนย์การค้า โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์กันมากขึ้น เช่น กลุ่มแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ขยายธุรกิจมาพัฒนาศูนย์การค้า  Terminal 21 กลุ่ม Q House ที่พัฒนาเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และโรงแรม Center Point

บริษัทบางแห่งใช้วิธีหาพันธมิตรเข้ามาร่วมพัฒนา เช่น ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ประกาศร่วมมือกับกลุ่มโรงแรมดุสิตธานี พัฒนา The Hampton Sriracha by Origin and Dusit ที่ศรีราชา

ทิศทางที่ผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยให้ความสนใจมากเป็นพิเศษดูจะเป็นธุรกิจด้านโรงแรม โดยมองเห็นโอกาสจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่เข้ามาในประเทศไทยเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด อีกทั้งนโยบายของรัฐที่วางตำแหน่งประเทศไทยให้เป็นประเทศที่มีรายได้จากการท่องเที่ยว รวมถึงความชัดเจนจากคำพิพากษาของศาลที่ตัดสินว่าการนำอาคารชุดมาปล่อยเช่ารายวันเป็นความผิด ยิ่งทำให้โอกาสของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมน่าสนใจมากขึ้น

การที่ประเทศไทยเข้าสู่สังคมผู้สูงวัย อสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการจับกลุ่มลูกค้าที่เป็นผู้สูงวัยทั้งชาวไทยและต่างประเทศ จะต้องมีการให้บริการมากกว่าที่อยู่อาศัยทั่วไป เช่น บริการด้านอาหาร รถรับส่ง การทำความสะอาด การเข้ามาสู่ธุรกิจโรงแรมของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นการช่วยสนับสนุนให้การพัฒนาที่พักสำหรับผู้สูงอายุที่มีบริการ มีความเป็นไปได้มากขึ้น

 

2. ปรับเปลี่ยนจากธุรกิจโรงแรม สู่ ธุรกิจร้านอาหาร และผู้ผลิตอาหาร ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมก็เริ่มปรับเปลี่ยนเข้ามาสร้างรายได้จากธุรกิจด้านอาหารมากขึ้น โดย กลุ่มไมเนอร์ ที่ทำธุรกิจทั้งทางด้านโรงแรมและธุรกิจร้านอาหาร ดูจะเป็นตัวอย่างกรณีศึกษาของการสร้างแหล่งรายได้จากทั้ง 2 ทาง

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรม มีรายได้ไม่แน่นอน เนื่องจากฤดูการท่องเที่ยวมีทั้งช่วง High Season และ Low Season และยังอาจได้รับผลกระทบจากภัยธรรมชาติ หรือการประท้วงทำให้การเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวอาจมีข้อจำกัดจากสถานการณ์ที่คาดไม่ถึง ธุรกิจร้านอาหารและการผลิตอาหาร พึ่งตลาดลูกค้าในประเทศเป็นหลัก จึงเป็นการช่วยลดความเสี่ยง ของผู้ประกอบการในธุรกิจโรงแรม อีกทั้งภาพลักษณ์ของโรงแรมไปกันได้กับธุรกิจร้านอาหาร

กลุ่มดุสิตธานีเป็นผู้ประกอบการโรงแรมอีกแห่งหนึ่งที่ประกาศตัวเข้ามาทำธุรกิจร้านอาหาร โดยได้เปิดตัว บ้านดุสิตธานี ในซอยศาลาแดง ซึ่งประกอบด้วย ร้านอาหารไทยเบญจรงค์ ร้านอาหารเวียดนามเทียนดอง, ห้องเต้นรำ, Garden Bar และดุสิต กูร์เมต์ คาเฟ่และบิสโทร แทบจะเรียกได้ว่ายกห้องอาหารที่โรงแรมดุสิตธานีเดิมที่เพิ่งปิดตัวไป (เพื่อสร้างใหม่ทดแทน) มาไว้ที่ร้านอาหารแห่งนี้ และเชื่อว่าน่าจะมีการขยายร้านอาหารแบบสแตนด์อะโลน ที่ไม่ได้อยู่ในโรงแรมของกลุ่มดุสิตธานีออกไปอีกหลายแห่ง

บริษัท วีรันดารีสอร์ท จำกัด (มหาชน) ที่ทำธุรกิจโรงแรมและรีสอร์ต ก็ได้ประกาศเข้าซื้อหุ้นของบริษัทพีดีเอสโฮลดิ้ง จำกัด ซึ่งเป็นเจ้าของสัญญาแฟรนไชส์หลัก (Master Franchise Agreement) ของร้านคาเฟ่และขนมหวาน GRAM และ PABLO เพื่อเข้าสู่ธุรกิจร้านอาหาร

 

  1. ปรับเปลี่ยนจากการเติบโตด้วยตัวเอง เป็นการเติบโตโดยสร้างความร่วมมือกับพันธมิตร การเติบโตของผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงหลังฟองสบู่แตกปี 40  ผู้ประกอบการจะใช้กลยุทธ์การเติบโตด้วยการเข้าระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์ แล้วนำเงินทุนที่ได้ไปขยายกิจการทำให้ธุรกิจเติบโตด้วยตัวเอง ในปัจจุบันผู้ประกอบการมองหาพันธมิตรทางธุรกิจเพื่อพัฒนาโครงการร่วมกัน โดยอาศัยจุดแข็งของพันธมิตรเข้ามาช่วยสนับสนุนการเติบโต

ระยะหลังบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทยนิยมร่วมพัฒนาโครงการกับบริษัทจากประเทศญี่ปุ่น  บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากประเทศญี่ปุ่นมีต้นทุนทางการเงินที่ต่ำกว่า อีกทั้งอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของญี่ปุ่นก็ไม่ค่อยเอื้อต่อการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการจากประเทศไทยจึงได้เงินลงทุนที่มีต้นทุนต่ำ เทคโนโลยีในด้านการออกแบบและก่อสร้าง รวมถึงอาจได้ลูกค้าชาวญี่ปุ่นที่สนใจเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอีกด้วย

กลุ่มโรงแรมดุสิตธานี เมื่อทำการทุบโรงแรมดุสิตธานีบนถนนสีลม เมื่อก่อสร้างและพัฒนาโครงการใหม่ ก็เป็นการร่วมพัฒนากับบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา ที่มีความชำนาญด้านการพัฒนาศูนย์การค้า ด้วยโครงการใหม่ที่จะมาแทนโรงแรมดุสิตธานีเดิม จะเป็นโครงการที่มีส่วนผสมระหว่างโรงแรมกับศูนย์การค้า

กลุ่มบริษัท สยามพิวรรธน์ที่เป็นผู้ประกอบการด้านศูนย์การค้า ก็ร่วมทุนกับไซม่อนพร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป ที่มีความชำนาญในการพัฒนาลักชัวรีเอาต์เล็ต ในต่างประเทศ เปิดโครงการสยาม พรีเมี่ยม เอาต์เล็ต เป็นโครงการอินเตอร์เนชั่นแนลลักชัวรีเอาต์เล็ตแห่งแรกของประเทศไทย ซึ่งตั้งอยู่บริเวณใกล้กับท่าอากาศยานนานาชาติสุวรรณภูมิ ที่กำลังจะเปิดให้บริการเร็วๆ นี้

 

4. การขยายตัวสู่ธุรกิจอื่นที่ไม่เกี่ยวเนื่องจากธุรกิจเดิม จากกระแสธุรกิจ Startup ที่นำเทคโนโลยีและนวัตกรรมใหม่เข้ามาพัฒนาเป็นรูปแบบธุรกิจใหม่ ทำให้ผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายเริ่มสนใจเข้าไปลงทุนในกลุ่มธุรกิจ Startup ทั้งที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และไม่เกี่ยวข้อง ในอนาคตบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งน่าจะเปลี่ยนเป็นบริษัท Holding Company โดยเข้าไปลงทุนในธุรกิจอื่น ที่อาจไม่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เคยอยู่เดิมจะเป็นหนึ่งในกลุ่มธุรกิจของบริษัทเท่านั้น

ปัจจุบันบริษัทอนันดาพร็อพเพอร์ตี้และแสนสิริเข้าไปลงทุนกับธุรกิจ Startup หลายราย ส่วนบริษัทพฤกษาเรียลเอสเตท ก็เปลี่ยนตัวเองให้เป็น Holding Company แล้วเข้าไปทำธุรกิจโรงพยาบาลซึ่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และกำลังจะเปิดให้บริการในอนาคต รวมถึงยังให้ความสนใจในธุรกิจอื่นๆ อีกหลากหลายประเภท

การขยายตัวสู่ธุรกิจอื่นๆ นั้น เกิดจากการที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางแห่งเติบโตอย่างรวดเร็ว มีทุนสำรอง และบุคลากรที่มีความสามารถอยู่มาก ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตช้าและมีการแข่งขันรุนแรง การรักษาระดับการเติบโตของรายได้และกำไรของบริษัทขนาดใหญ่ มันต้องขยายไปสู่ธุรกิจอื่น

ผมเชื่อว่าในอนาคตอันใกล้เราจะเห็นการเปลี่ยนแปลงของผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ในลักษณะที่เรียกได้ว่าเป็น Business Transformation อย่างแน่นอน ส่วนรายใดจะปรับเปลี่ยนธุรกิจไปเป็นอะไร และจะประสบความสำเร็จหรือไม่ น่าติดตามครับ



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer