Real Estate Real Marketing โดย ศ. วิทวัส รุ่งเรืองผล

ในช่วง 2-3 สัปดาห์นี้ผมได้มีโอกาสพูดคุยแลกเปลี่ยนกับเพื่อนนักวิชาการหลายท่าน เกี่ยวกับหัวข้อวิจัยทางธุรกิจ เพื่อวางแผนเกี่ยวกับการทำงานวิจัย ซึ่งเป็นหนึ่งในตัวชี้วัดของอาชีพอาจารย์มหาวิทยาลัย หนึ่งในหัวข้อที่มีการพูดกัน คือเรื่องการเปลี่ยนแปลงของธุรกิจ และชีวิตผู้บริโภคในอีก 5 ปีข้างหน้า ว่าจะเป็นอย่างไร

ให้นึกว่าถ้าเรามองผ่านปี ค.ศ. 2020-2024 ไปที่ปี ค.ศ. 2025 ธุรกิจและชีวิตผู้คนที่เราเห็นในปี 2025 จะเป็นอย่างไร อาจารย์รุ่นน้องผมท่านหนึ่ง เล่าว่า ได้มีโอกาสฟังการนำเสนองานวิจัยของอาจารย์มหาวิทยาลัยชาวเกาหลี ที่เคยทำการศึกษาเมื่อ 10 ปีก่อน โดยการศึกษาคำเชื่อมโยงในสื่อสังคมออนไลน์ แล้วหาแนวโน้มของคำเชื่อมโยงที่เริ่มเปลี่ยนไปจากบริบทเดิมในสังคม เพื่อนำมาใช้พยากรณ์การเปลี่ยนแปลงธุรกิจในอนาคต แล้วพบว่าในอดีต เมื่อผู้คนสืบค้นผ่านคำว่าดื่ม (Drink) คำที่พิมพ์ร่วมด้วยจะอยู่ในกลุ่มเครื่องดื่มแอลกอฮอล์ งานสังสรรค์ แต่ในช่วงที่ทำการวิจัยคำว่าดื่มเริ่มถูกพิมพ์ควบคู่กับคำว่ากาแฟมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเป็นแนวโน้มที่เพิ่งเกิดขึ้นเพียง 1-2 ปีในช่วงเวลาที่อาจารย์ท่านนี้ทำการศึกษา อาจารย์ชาวเกาหลีจึงสรุปว่าแนวโน้มการดื่มเครื่องดื่มแอลกอฮอล์ในเกาหลีน่าจะลดน้อยลง ส่วนอัตราการดื่มกาแฟของชาวเกาหลีน่าจะเพิ่มสูงขึ้น มีผลทำให้ธุรกิจร้านกาแฟน่าจะมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดด ในช่วงที่ทำการวิจัยตลาดร้านกาแฟในเกาหลียังไม่ได้เติบโตมากนัก แต่หลังจากนั้นตลาดร้านกาแฟก็มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดจริง

วิธีวิจัยลักษณะนี้ก็ดูน่าสนใจ แต่ผมยังไม่มีโอกาสใช้วิธีดังกล่าวทำการศึกษาอย่างเป็นระบบ แต่จะลองใช้ประสบการณ์ของตัวเอง ที่อยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาเกือบ 30 ปี และเฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของเทคโนโลยี สังคม และผู้คนมาโดยตลอด ทำการวิเคราะห์ปัจจัยที่น่าจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอีก 5 ปีข้างหน้ามีการเปลี่ยนแปลง ลองมาดูกันครับว่าน่าจะมีปัจจัยอะไรบ้าง

แนวโน้มอนาคต ผมขออ้างอิงจากเอกสารของทีมอิดีโก เวลธ์ บริษัท โรโบเวลธ์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทหลักทรัพย์นายหน้าซื้อขายหน่วยลงทุน จาก “งานสัมมนากลยุทธ์การลงทุนในปี 2020 แบบไม่ชวด” เมื่อวันที่ 7 ธ.ค. 2019 ครับ

แนวโน้มในอนาคตที่จะนำมาสู่การเปลี่ยนแปลงทางธุรกิจ มี 6 ประการดังนี้

1. Service Economy แนวโน้มธุรกิจในประเทศที่พัฒนาแล้วและกำลังพัฒนาทั่วโลกถูกขับเคลื่อนด้วยธุรกิจบริการโดยสัดส่วนเศรษฐกิจที่มาจากภาคบริการเติบโตสูงกว่าจากภาคอุตสาหกรรมผมเชื่อว่าอีก 5 ปีข้างหน้าตลาดอสังหาฯ ไทย น่าจะมีอัตราการเติบโตแบบชะลอตัว คล้ายกับเศรษฐกิจของประเทศ คือยังเติบโตอยู่แต่เติบโตช้าลง ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นการพัฒนาแล้วขายออกไป จากนั้นหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ จะทำงานยากขึ้น รายที่ยังอยู่และเติบโตได้ จะต้องขยับมาสู่ภาคบริการมากขึ้น ธุรกิจการรับบริหารนิติบุคคลอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร ที่ในอดีตผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไม่ค่อยให้ความสนใจเพราะมองว่าเป็นธุรกิจที่มีกำไรน้อย จะได้รับความสนใจมากขึ้น โดยนำบริการทั้งจากบริษัทในเครือและพันธมิตรทางธุรกิจเข้ามาเชื่อมโยงกับผู้อยู่อาศัยในโครงการ เพื่อสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง โดยธุรกิจบริการที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์น่าจะขยับขยายเข้ามาเชื่อมต่อกับกลุ่มลูกค้า ได้แก่ ธุรกิจร้านอาหาร บริการรับส่งพัสดุ จุดรับส่งพัสดุ นายหน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และปล่อยเช่า บริการทำความสะอาด ซ่อมแซมบำรุงรักษาอุปกรณ์เครื่องใช้ไฟฟ้า การปรับปรุงพื้นที่ในห้อง เป็นต้น

2. Platform ธุรกิจที่เดิมเคยทำแบบต่างคนต่างทำ มีรูปแบบการทำงาน และการเก็บข้อมูลลูกค้าของตัวเอง จะถูกเชื่อมต่อกันผ่านแพลตฟอร์ม โดยมีบริษัทเข้ามาเป็นผู้เชื่อมต่อสินค้าและบริการของผู้ประกอบการแต่ละรายเข้าด้วยกัน ในรูปแพลตฟอร์ม เช่น แพลตฟอร์มด้าน e commerce อย่าง Lazada ที่เชื่อมต่อผู้ขายหลายรายมาอยู่ในระบบเดียวกันให้ลูกค้าสามารถเลือกเปรียบเทียบและตัดสินใจซื้อได้  Airbnb ที่เชื่อมต่อผู้ประกอบการโรงแรมขนาดเล็ก ผู้ที่มีห้องเช่าเข้าด้วยกันในแพลตฟอร์มเดียว ในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เดิมระบบแจ้งซ่อมของแต่ละบริษัทก็ต้องพัฒนากันเอง แต่ปัจจุบันเริ่มมีแพลตฟอร์มกลางที่แต่ละบริษัทสามารถเข้าไปใช้บริการได้ อย่าง kwanjai ของบริษัท one ผมเชื่อว่าในอีก 5 ปีข้างหน้า จะมีแพลตฟอร์มที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มขึ้นอีกมาก ซึ่งจะช่วยทำให้ระบบข้อมูลในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเดิมกระจัดกระจายอยู่ในมือผู้ประกอบการแต่ละราย มีโอกาสเข้ามาเชื่อมต่อกันอย่างเป็นระบบ ทำให้การวิเคราะห์และตัดสินใจมีข้อมูลเปรียบเทียบของอุตสาหกรรม และช่วยลดค่าใช้จ่ายในการพัฒนาด้านระบบข้อมูลของผู้ประกอบการแต่ละราย

3. Media พฤติกรรมในการเสพสื่อในอีก 5 ปีข้างหน้า น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงเป็นอย่างมาก ด้วยเทคโนโลยี 5G  ที่การรับส่งข้อมูลภาพเสียงทำได้อย่างรวดเร็ว ทำให้ Digital Media เช่น Clip, VDO on Demand และ สื่อออนไลน์ใหม่ๆ น่าจะเข้ามามีบทบาทสำคัญยิ่งขึ้น ขณะที่งบประมาณในการซื้อสื่อแบบดั้งเดิมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ น่าจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จนถึงผู้ประกอบการบางรายแทบไม่ใช้สื่อแบบดั้งเดิมเลย โดยหันมาใช้สื่อออนไลน์แบบยิงตรงถึงลูกค้าแต่ละรายแทน ซึ่งพฤติกรรมการใช้สื่อของผู้ประกอบการ จะถูกนำไปเชื่อมโยงกับแพลตฟอร์มตัวกลาง ที่มีฐานข้อมูลของลูกค้า เข้าใจความต้องการของลูกค้าในการตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ และเชื่อมโยงกับระบบ AI  หรือปัญญาประดิษฐ์ ที่ถูกฝังตัวไว้ใน Digital Media และแพลตฟอร์มเพื่อใช้สนทนาโต้ตอบกับลูกค้า และเสนอข้อเสนอที่เหมาะสมกับลูกค้าแต่ละราย ผมเชื่อว่าอีก 5 ปีข้างหน้า พนักงานขายอสังหาริมทรัพย์จะมีบทบาทน้อยลง การสนทนากับ AI จะกลายเป็นเรื่องปกติสำหรับลูกค้าในการรับข้อมูล และการปิดการขายโดย AI จะถูกนำมาใช้มากขึ้น ยิ่งถ้าลูกค้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตเป็นต่างชาติมากขึ้น การให้ข้อมูลโดย AI จะยิ่งมีประสิทธิภาพและต้นทุนที่ต่ำลงในการสนทนากับลูกค้าชาวต่างประเทศ ก่อนส่งข้อเสนอของลูกค้าในการต่อรองหรือการเจรจาเพื่อปิดการขาย ส่งตรงไปยังเจ้าของโครงการหรือผู้บริหารด้านงานขายที่มีอำนาจในการพิจารณา โดยที่พนักงานขายกับลูกค้ามีความจำเป็นน้อยลงที่ต้องมาพบกัน

4. Responsibility ความรับผิดชอบของผู้ประกอบการ มีแนวโน้มที่ทั้งข้อกฎหมาย และแรงกดดันจากสื่อสังคมออนไลน์ จะเรียกร้องให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ มีความรับผิดชอบทางธุรกิจที่มากขึ้น ทั้งทางด้านความรับผิดชอบด้านสิ่งแวดล้อมระหว่างการก่อสร้าง ความรับผิดชอบต่อลูกค้าในกรณีคุณภาพการก่อสร้าง ความโปร่งใสทางธุรกิจ โดยเทคโนโลยีจะช่วยให้การกำกับดูแลของภาครัฐทำได้สะดวกขึ้น อุปกรณ์โทรศัพท์มือถือที่ติดตัวลูกค้าสามารถบันทึกข้อมูล ภาพเสียงคุณภาพสูง รวมทั้งอุปกรณ์เสริมต่างๆ ที่ใช้ในการตรวจสอบอาคาร จะมีราคาต่ำลง สามารถส่งผ่านข้อมูลไปวิเคราะห์ด้วย AI ได้เร็ว ทำให้ลูกค้าสามารถตรวจสอบคุณภาพของอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้นโดยไม่จำเป็นต้องมีความรู้ทางด้านวิศวกรรม อีกทั้งตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยในอนาคตน่าจะมีสัดส่วนลูกค้าต่างชาติเพิ่มมากขึ้น ก็ยิ่งเป็นแรงกดดันที่ภาครัฐต้องยกระดับมาตรฐานในการคุ้มครองผู้บริโภคให้ใกล้เคียงกับมาตรฐานสากล

5. Virtual Word โลกเสมือนจริง จะเข้ามาเชื่อมต่อกับโลกแห่งความเป็นจริงแบบเนียนขึ้น มีรอยต่อน้อยลง ทำให้ประสบการณ์การซื้อของผ่านระบบออนไลน์มีความใกล้เคียงกับประสบการณ์ในการไปซื้อของในศูนย์การค้าจริง การทำงานในสำนักงานเสมือนจริงที่ที่พักอาศัยโดยอาศัยอุปกรณ์พิเศษในการเชื่อมต่อข้อมูล โดยไม่ต้องไปทำงานที่สำนักงานจริง การออกกำลังกายในฟิตเนส ที่ให้ภาพและบรรยากาศเหมือนกับการเข้าร่วมการแข่งขันจริง รวมถึงภาพจากหน้าต่างอาคารชุดห้องขนาดเล็ก ที่เชื่อมต่อกับโลกเสมือนจริงที่ทำให้เห็นภาพก็เหมือนกับการพักอาศัยในห้องพักตากอากาศในต่างประเทศ ทั้งหมดที่กล่าวมาจะเปลี่ยนประสบการณ์ในการใช้ชีวิตสำหรับคนในเมือง ที่อยู่ในอาคารชุดห้องเล็กๆ ทำงานในสำนักงานที่โต๊ะทำงานอยู่กันอย่างเบียดเสียดกับเพื่อนร่วมงาน ให้กลายเป็นประสบการณ์ใหม่ของการใช้ชีวิตโดยมีเทคโนโลยีเข้ามาเชื่อมต่อ

6. Mobility and Connectivity อีก 5 ปีข้างหน้า ระบบการเดินทางในกรุงเทพฯ ปริมณฑลและเมืองใหญ่ของไทย น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงไปจากปัจจุบัน จากระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ที่มีความสมบูรณ์มากขึ้น นโยบายของรัฐ ที่ต้องการให้เกิดการเชื่อมต่อระหว่างระบบขนส่งทางรางกับทางถนน และเทคโนโลยีรถไฟฟ้า จักรยานยนต์ จักรยาน สกูตเตอร์ไฟฟ้า น่าจะมีราคาถูกลง มีทางเลือกที่หลากหลายขึ้น และมี Business Model ที่เริ่มมีใช้กันบ้างแล้วในหลายประเทศ เช่น การเช่าจักรยาน และสกู๊ตเตอร์ไฟฟ้าผ่าน App ทางเดินและทางจักรยาน หรือทางสกู๊ตเตอร์ลอยฟ้า ที่เกาะอยู่กับโครงสร้างเสารถไฟฟ้า และทางด่วนในเขตเมือง เมื่อระบบสนับสนุนเหล่านี้ มาเชื่อมต่อ ในช่วง 1-5 กม. จากสถานีรถไฟฟ้า น่าจะทำให้พื้นที่ในรัศมี 1-5 กม. จากสถานีรถไฟฟ้า มีศักยภาพในการพัฒนามากขึ้น น่าจะมีอาคารชุด อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และหมู่บ้านจัดสรร ในรัศมีไม่เกิน 5 กม. จากรถไฟฟ้า ปรับปรุงกายภาพ เพื่อรองรับระบบสนับสนุนการขนส่ง 5 กม. สุดท้าย เช่น จุดจอดรถยนต์ จักรยาน และสกู๊ตเตอร์ไฟฟ้า แบบร่วมใช้ (Sharing) และมีระบบรถบริการของอาคาร หรือหมู่บ้านมาที่สถานีรถไฟฟ้า

ความเปลี่ยนแปลงในอีก 5 ปีข้างหน้าที่ผมลองคาดการณ์ น่าจะค่อยๆ ทยอยได้เห็นจนเกิดความสมบูรณ์มากขึ้นเรื่อยๆ ลองดูกันครับว่าอีก 5 ปีข้างหน้าหรือไม่กี่ปีข้างหน้าหรือในปี ค.ศ. 2025  อะไรจะเกิดขึ้นบ้าง สำหรับภาคธุรกิจการคาดการณ์อนาคตไปใช้ประโยชน์และเตรียมรับกับสิ่งที่จะเกิดขึ้นย่อมช่วยเพิ่มโอกาสทางธุรกิจ จริงไหมครับ



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer