Real Estate Real Marketing/ศ. วิทวัส รุ่งเรืองผล

ในฐานะนักวิชาการด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเกิดวิกฤตโรคระบาดจนมีคำพูดว่าหลังวิกฤตน่าจะเกิดชีวิตวิถีใหม่หรือ New Normal ผมอดไม่ได้ที่จะวิเคราะห์ให้ความเห็นเกี่ยวกับทิศทางการเปลี่ยนแปลงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในยุควิถีชีวิตใหม่

ผมขอวิเคราะห์ลงไปในประเภทการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งตลาดหลักได้แก่ตลาดอาคารชุด บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ ในกรุงเทพฯปริมณฑล และตามเมืองหลักเมืองรองในส่วนภูมิภาค ที่ผมคาดว่าจะเห็นการเปลี่ยนแปลงดังนี้

1. ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในปี 63 และ 64  ยอดจองซื้อสำหรับอสังหาริมทรัพย์ใหม่หดตัวลงอย่างแน่นอน โดยในปี 63 น่าจะลดลง ด้วยตัวเลขสองหลัก และ 64 น่าจะเป็นปีที่ตัวเลขมูลค่าตลาดหดตัวลงจาก 63 แต่ถ้าดูตัวเลขการโอนอสังหาริมทรัพย์ใหม่ตัวเลขปี 63 อาจหดตัวลงไม่มากนัก ต้องไม่ลืมว่ามียอดอสังหาริมทรัพย์ที่ขายไปก่อนหน้านี้และสร้างเสร็จถึงกำหนดโอนเข้ามาช่วยพยุง

การที่ยอดจองซื้ออสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงมาจากปัจจัยหลัก 3 ข้อ ข้อแรก คือสถาบันการเงินระมัดระวังมากขึ้นในการปล่อยกู้ ทำให้อัตราการกู้ผ่านจะต่ำลงอย่างเห็นได้ชัด ข้อที่ 2 มาจากผลทางจิตวิทยาในด้านความไม่มั่นใจในอนาคตของกลุ่มลูกค้าจากภาวะเศรษฐกิจ ทำให้กลุ่มลูกค้าที่ยังมีรายได้อยู่ตามปกติ และสามารถซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ได้ก็จะชะลอการตัดสินใจซื้อ ข้อที่ 3 มาจากการชะลอการขึ้นโครงการใหม่ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยพยายามระบายหน่วยขายในโครงการเดิมที่เปิดอยู่ให้จบก่อน ก็ยิ่งทำให้ขาดอสังหาริมทรัพย์โครงการใหม่ ๆ เข้ามากระตุ้นตลาด

2. ราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยสำหรับโครงการเปิดใหม่ ราคาเฉลี่ยต่อยูนิตจะต่ำลงกว่าเดิม แต่ไม่ได้แปลว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะตกต่ำนะครับ เกิดจากผู้พัฒนาโครงการลดขนาด ปรับสเปกวัสดุ รวมถึงเปิดโครงการในทำเลที่มีศักยภาพต่ำกว่าเดิม เพื่อให้ระดับราคาต่อหน่วยอยู่ในระดับที่ลูกค้าพอจะกู้ได้

แต่ถ้าลูกค้าหรือนักลงทุนต้องการมองหาอสังหาฯ ที่ราคาต่ำกว่าราคาปกติ ปี 63-64 น่าจะมีให้เห็นในลักษณะที่เป็นการเร่งระบายสต๊อกเก่าของผู้ประกอบการโดยยอมขาดทุนกำไร ซื้อขายในระดับราคาที่ยอมรับกำไรต่ำ เพื่อระบายสต๊อกเก่าและเปลี่ยนหน่วยขายให้กลายเป็นสภาพคล่องในองค์กร

3. การเติบโตของตลาดอสังหาฯ มือสอง สำหรับผู้ที่สนใจของถูก น่าจะมาจากตลาดอสังหาฯ มือสอง โดยเฉพาะตลาดอาคารชุดที่ตลอด 20 ปีที่ผ่านมา มีนักลงทุนรายย่อยซื้อไว้เพื่อปล่อยเช่าและหากำไรอยู่เป็นจำนวนมาก ในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้เจ้าของกิจการขนาดเล็กจำนวนมากน่าจะต้องการสภาพคล่องเพื่อนำมาต่อลมหายใจในการดำเนินธุรกิจหลัก การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ใช้อยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์หลักในการประกอบธุรกิจ จึงน่าจะเป็นทางเลือกที่ดี เมื่ออุปทานมีมากกว่าอุปสงค์ และเป็นการเร่งขายเพื่อนำเงินมาใช้ต่อลมหายใจของกิจการ ราคาน่าจะต่ำกว่าราคาตลาดอย่างเห็นได้ชัด แต่ใช่ว่าผู้ขายจะขาดทุนนะครับ ต้องไม่ลืมว่าหลายปีที่ผ่านมาราคาอาคารชุดในกรุงเทพฯ เริ่มโตอย่างต่อเนื่อง อาคารชุดที่ซื้อมาเมื่อ 5 ปีที่แล้ว นำมาขายเมื่อเทียบกับราคาตลาดวันนี้ก็อาจยังมีกำไรอยู่บ้าง

ถ้าถามว่าแล้วใครล่ะจะมาเป็นผู้ซื้อ ต้องไม่ลืมว่ายังมีคนชั้นกลางขึ้นไปที่หลายปีที่ผ่านมามีการบริหารเงินออมและการลงทุนกระจายไปยังสินทรัพย์ต่าง ๆ เช่น หุ้น กองทุน หุ้นกู้ ทอง ตามคำแนะนำของสถาบันการเงินและที่ปรึกษาทางการลงทุน ราคาอสังหาริมทรัพย์มือสองไม่ว่าจะเป็นอาคารชุด อาคารพาณิชย์ ที่ดินเปล่า ในทำเลที่มีศักยภาพ เมื่อนำมาขายในราคาต่ำกว่าราคาตลาด การเปลี่ยนประเภทการลงทุนจากหุ้น หุ้นกู้ หรือทอง ลงมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็มีความเป็นไปได้ ยิ่งทุกวันนี้อาชีพตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มีการพัฒนาอย่างเป็นระบบ มีฐานข้อมูลทรัพย์ที่มีการประกาศขาย มีข้อมูลราคาประเมินที่เข้าถึงได้ง่าย ๆ ก็ยิ่งทำให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มือสองในปี 63-64 น่าจะมีความคึกคัก

4. โครงการที่พัฒนาและเปิดขายใหม่ในปี 63 ถึง 64 จะเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบมากกว่าอาคารชุด และจำนวนหน่วยขายเฉลี่ยน้อยลงต่อโครงการ เนื่องจากความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการแนวราบต่ำกว่าการพัฒนาอาคารชุดที่ต้องสร้างเสร็จทั้งอาคารจึงสามารถส่งมอบให้ลูกค้าได้ แต่อสังหาริมทรัพย์แนวราบสามารถทยอยขายทยอยสร้างและส่งมอบได้ ผู้ประกอบการจึงน่าจะขยับไปพัฒนาโครงการใหม่ที่เป็นแนวราบ เพื่อหารายได้ให้กับกิจการ อีกทั้งชีวิตวิถีใหม่ของคนไทย ที่ต้องรักษาระยะห่าง รวมถึงการประชุมและการเรียนผ่านระบบออนไลน์ ทำให้สมาชิกแต่ละคนในครอบครัวต้องการพื้นที่ส่วนตัว ซึ่งที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีจำนวนห้องส่วนตัวหลายห้อง จะตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้ดีกว่า รวมถึงการปล่อยกู้จากสถาบันการเงินสำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในโครงการแนวราบก็มีความเป็นไปได้สูงกว่าด้วย และเพื่อเป็นการลดความเสี่ยง ผู้ประกอบการจะพัฒนาโครงการที่มีหน่วยขายต่อโครงการจำนวนไม่มากนัก ถ้าโครงการประสบความสำเร็จจึงค่อยซื้อที่และพัฒนาโครงการใหม่ในบริเวณเดียวกัน โดยที่อยู่อาศัยแนวราบในเมือง  เช่น ทาวน์เฮาส์ในซอย รวมถึงบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ย่านปริมณฑล ที่ไม่ไกลมากนัก (2-5 กม.) จากสถานีรถไฟฟ้าที่เริ่มขยายออกไปชานเมือง ก็เป็นอีกหนึ่งตลาดที่น่าจะมีโครงการเปิดใหม่จำนวนมาก

5. ลูกค้ากลุ่มข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ และพนักงานบริษัทขนาดใหญ่ ที่มีความมั่นคงและได้รับผลกระทบน้อย หรืออาจได้รับผลทางบวกจากวิกฤต จะเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ เนื่องจากยังเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ การพัฒนาโครงการใหม่ในทำเลที่ใกล้แหล่งงานของลูกค้ากลุ่มดังกล่าวจึงยังเป็นโอกาสที่น่าสนใจ รวมถึงการจัดกิจกรรมทางการตลาดทั้งออนไลน์และ Event กับลูกค้ากลุ่มต่าง ๆ จะมีมากขึ้น

6. อาจเป็นการกลับมาของกลุ่มลูกค้าต่างชาติ จากประสิทธิภาพด้านสาธารณสุขและบริการทางการแพทย์ของไทย ทำให้มีความเป็นไปได้สูงว่ารัฐบาลจะทำแคมเปญกระตุ้นธุรกิจท่องเที่ยวของไทยโดยใช้ความสำเร็จด้านสาธารณสุข และการจัดการโรคระบาดมาเป็นจุดขาย ในลักษณะที่เคยทำโครงการรณรงค์ให้ต่างชาติมาเที่ยวประเทศไทย Amazing Thailand ซึ่งนอกจากตลาดการท่องเที่ยวแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และเมืองท่องเที่ยว ก็น่าจะขยับมาเน้นตลาดลูกค้าต่างชาติให้มาซื้ออาคารชุดในประเทศไทยเป็นที่พักหลังที่ 2 โดยตลาดจีนที่ผู้ประกอบการไทยเคยจับอยู่แล้วโดยมีระบบ Agent ต่างชาติเข้ามารองรับ แต่ตลาดจีนก็ต้องดูการผ่อนปรนนโยบายการโอนเงินออกของรัฐบาลจีนด้วย ส่วนตลาดอสังหาฯ ที่เป็นที่พักระยะยาวสำหรับผู้สูงอายุ ตลาดยุโรป และ ญี่ปุ่น น่าจะเป็นตลาดที่มีการเติบโต โดยเป็นการพัฒนาโครงการเกี่ยวกับการขายบริการในการดูแลสุขภาพและทางการแพทย์ โดยน่าจะเห็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ร่วมมือกับธุรกิจโรงพยาบาลในการพัฒนาโครงการ

สำหรับตลาดอสังหาฯ ในกลุ่มโรงแรม อาคารสำนักงาน และศูนย์การค้า ผมค้างไว้ก่อนนะครับ ไว้จะมาวิเคราะห์ต่อในโอกาสต่อไป



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer