ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2563-2564 โดย ศ. วิทวัส รุ่งเรืองผล

จากวิกฤตเศรษฐกิจรอบใหม่ที่มาจากโควิด-19 สร้างผลกระทบให้กับหลายธุรกิจทั่วโลกรวมถึงประเทศไทยด้วย แล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้รับผลกระทบแค่ไหน และมีทิศทางอย่างไรในปีหน้า

ฐานข้อมูลหลักที่ผมใช้ในการวิเคราะห์ ขอใช้ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ที่ ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ทำการรวบรวมข้อมูลและนำเสนอข้อมูลจาก 2 ไตรมาสแรกของปี 63 และได้ทำการพยากรณ์ 2 ไตรมาสหลังของปี 63 ต่อเนื่องไปจนถึงปี 64 โดยข้อมูลดังกล่าวนำเสนอในช่วงกลางเดือนกันยายน 63 ในงานประชุมสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ที่ผมเป็นที่ปรึกษาสมาคมอยู่ ลองมาดูกันครับว่าทิศทางอสังหาฯ ไทยเป็นอย่างไร

ด้านอุปทาน (Supply Side)

ข้อมูลผมขอเริ่มวิเคราะห์จากด้านอุปทานก่อน ข้อมูลนี้ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์รวบรวมหน่วยเสนอขาย ใน 26 จังหวัด ที่มีโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปริมาณมาก

1. ข้อมูลหน่วยเสนอขายคงเหลือ สิ้นสุดครึ่งปีแรกของปี 2563 มีหน่วยเสนอขายเหลืออยู่ 293,319 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 1.3 ล้านล้านบาท ซึ่งลดลงจากปลายปี 62 ที่มีหน่วยเสนอขายเหลืออยู่ 301,098 หน่วย ข้อมูลนี้ถ้าอธิบายง่าย ๆ ก็คือสต๊อกสินค้าที่มีอยู่พร้อมขาย ซึ่งตัวเลขหน่วยเหลือขายที่ลดลงในช่วงครึ่งปีแรกของปี 63 แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการลดการเปิดตัวโครงการและหน่วยขายในช่วงครึ่งปีแรก

บวกกับการเร่งระบายสต๊อกเก่าที่มีอยู่ในมือ บริษัทใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ที่มียอดขายในช่วงครึ่งปีแรกของปี 63 เติบโตอย่างก้าวกระโดด ก็เห็นจะเป็นบริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่ลดราคาทั้งอาคารชุดและบ้านเดี่ยว คนในวงการพัฒนาอสังหาฯ ประมาณว่าราคาขายโดยเฉลี่ยที่บริษัทนี้ลดลงไปจากราคาเดิม ประมาณร้อยละ 10-20 ซึ่งราคาที่ลดเมื่อเทียบกับกำไรต่อหน่วยของอุตสาหกรรมนี้แล้ว ต้องถือว่าแทบจะขายเท่าทุน หรือบางหน่วยอาจถือว่าเป็นการขายแบบขาดทุนเสียด้วยซ้ำ

ปกติกำไรขั้นต้นที่มาจากราคาขาย หักต้นทุนค่าที่ดินและค่าก่อสร้างในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย จะอยู่ประมาณร้อยละ 30-35 และเมื่อหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ เช่น เงินเดือนพนักงาน ค่าใช้จ่ายทางการตลาดและอื่น ๆ จะเหลือกำไรสุทธิประมาณร้อยละ 10-15 บริษัทอื่นก็ทำคล้ายกัน เพียงแต่อาจไม่ได้ลดราคาหนักเท่าแสนสิริ มีผลทำให้สิ้นสุดครึ่งปีแรกของปี 63 ปริมาณหน่วยเหลือขายทั้งระบบจึงลดลงจากเมื่อปลายปี 62

2. คาดการณ์หน่วยเหลือขายคงเหลือ ณ สิ้นปี 63 อยู่ที่ 319,528 หน่วย และเพิ่มเป็น 339,294 หน่วย ณ สิ้นปี 64 จะเห็นได้ว่ายอดสต๊อกของอสังหาริมทรัพย์คงเหลือมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น แสดงให้เห็นทิศทางของยอดขายที่เติบโตขึ้นช้ากว่ายอดหน่วยเสนอขายใหม่ของผู้ประกอบการ ซึ่งน่าจะเกิดจากการที่ผู้ประกอบการระมัดระวังในการขึ้นโครงการใหม่ ทำให้ปริมาณอุปทานในตลาดเพิ่มขึ้นอย่างช้า ๆ เพื่อทดแทนหน่วยขายที่ขายออกไปได้ระหว่างปี

และเมื่อแยกดูหน่วยเหลือขายตามประเภทโครงการพบว่า ณ ครึ่งแรกของปี 63 หน่วยเหลือขาย เป็นที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณร้อยละ 63 และเป็นอาคารชุดอีกประมาณร้อยละ 37 แต่ ณ สิ้นปี 63 สัดส่วนหน่วยเหลือขายของอาคารชุดจะเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 41 และเป็นร้อยละ 45 ในปลายปี 64 แสดงให้เห็นว่าหน่วยเหลือขายในอนาคตจะมีสัดส่วนที่เป็นอาคารชุดมากขึ้น

ถึงแม้ว่าในช่วงปี 63-64 อุปทานของโครงการอาคารชุดใหม่น่าจะมีไม่มากนัก แต่ต้องไม่ลืมว่ายังมีโครงการอาคารชุดที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและคาดว่าน่าจะแล้วเสร็จในปี 63 และ 64 อยู่หลายโครงการ ถึงบางโครงการจะถูกจองซื้อไปแล้ว แต่ก็ยังคงมีหน่วยค้างเหลือขายอยู่ อีกทั้งลูกค้าที่จองซื้อไปแล้วเมื่ออาคารชุดสร้างเสร็จและต้องกู้เงินจากสถาบันการเงินเพื่อใช้ในการรับโอน มีโอกาสสูงที่ลูกค้าจะโดนปฏิเสธจากสถาบันการเงิน ทำให้มีหน่วยขายที่ต้องย้อนกลับไปให้ผู้ประกอบการกลับมาขายใหม่เพิ่มอีกส่วนหนึ่ง ผมเชื่อว่าถ้าเกิดสถานการณ์เช่นนั้นปี 63 และ 64 น่าจะมีผู้ประกอบการทำการลดราคาอาคารชุดที่เหลือค้างสต๊อกอยู่อีกระลอกหนึ่ง

3. ข้อมูลที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ครึ่งปีแรกของปี 63 มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่รวมกันเพียง 26,301 หน่วย เทียบกับครึ่งปีแรกของปี 62 ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมกัน 41,817 หน่วย เท่ากับยอดเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งปีแรก 2563 ลดลงไปเกือบ 40 เปอร์เซ็นต์จากปี 62

แต่ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่า ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทย ในครึ่งปีหลังของปี 63 น่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มขึ้นอีกมาก ทำให้ปี 63 ทั้งปีน่าจะมีหน่วยขายเปิดใหม่ 79,408 หน่วย โดยลดลง 19.2เปอร์เซ็นต์ จากหน่วยขายเปิดตัวใหม่ในปี 62 แต่เมื่อแยกหน่วยขายเปิดใหม่เป็นแนวราบและอาคารชุดพบว่า ปี 63 หน่วยขายแนวราบเปิดใหม่น่าจะอยู่ที่ 48,926 หน่วย ซึ่งเพิ่มขึ้นร้อยละ 12.6 จากปี 62 แต่อาคารชุดเปิดใหม่ปี 63 เหลือเพียง 30,443 ซึ่งลดลงร้อยละ 44.4 จากปี 62

4. คาดการณ์ที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในปี 64 น่าจะอยู่ที่ 88,828 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.9 เปอร์เซ็นต์จากปี 63 โดยแบ่งเป็นแนวราบ 52,004 หน่วย และอาคารชุด 36,764 หน่วย จะเห็นได้ว่าจากการประมาณการของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เชื่อว่าสถานการณ์การเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 63 จะเป็นปีที่มีการเปิดตัวใหม่น้อยที่สุด ในรอบเศรษฐกิจหลังโควิค และจะค่อย ๆ ดีขึ้นอย่างช้า ๆ ในปี 2564

โดยโครงการอาคารชุดจะได้รับผลกระทบมากกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ ทำให้หลังโควิด-19 สัดส่วนโครงการที่อยู่อาศัยที่พัฒนาใหม่จะเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบมากกว่าอาคารชุด ธรรมชาติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อุปทานเป็นตัวชี้นำอุปสงค์ ถ้าผู้ประกอบการส่วนใหญ่พัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น งบประมาณในการโฆษณาและสื่อสาร ก็จะเน้นวิถีชีวิตของการอยู่อาศัยในหมู่บ้านอาจนำมาสู่การเปลี่ยนค่านิยม ของคนไทยให้กลับมาสนใจที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น

ด้านอุปสงค์ (Demand Side)

ในฝั่งข้อมูลด้านอุปสงค์ ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ก็มีข้อมูลที่น่าสนใจที่ผมหยิบมาวิเคราะห์ดังนี้

1. ข้อมูลหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ซึ่งข้อมูลส่วนนี้ศูนย์ข้อมูลได้มาจากข้อมูลการโอนจริงจากสำนักงานที่ดิน ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2562 รวมกันอยู่ที่ 391,964 หน่วย สำหรับปี 63 ยอดโอนใน ครึ่งปีแรกอยู่ที่ 168,625 หน่วย ลดลงประมาณร้อยละ 6.3 จากช่วงเวลาเดียวกันของปี 62 แต่ตัวเลขคาดการณ์หน่วยโอนทั้งปี 63 น่าจะอยู่ที่ 319,210 หน่วย เท่ากับลดลงร้อยละ 18.6 จากปี 62

เมื่อแยกข้อมูลหน่วยโอนของที่อยู่อาศัยออกมาเป็นแนวราบและอาคารชุด พบว่าครึ่งแรกของปี 63 ที่อยู่อาศัยแนวราบมีการโอนลดลง 6.3 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 62 แต่ตัวเลขการคาดการณ์การโอนทั้งปี 63 น่าจะลดลง 18.2 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปี 62 ทั้งปี แสดงให้เห็นว่ายอดการโอนที่อยู่อาศัยแนวราบในครึ่งปีหลังน่าจะต่ำกว่าครึ่งปีแรก

2. สัดส่วนการโอนที่อยู่อาศัยแนวราบระหว่างบ้านใหม่กับบ้านมือสอง จากข้อมูลในอดีต ถ้านำมาเฉลี่ยจะพบว่าตลาดการโอนที่อยู่อาศัยมือสองจะใหญ่กว่าบ้านใหม่ ในสัดส่วน 60 ต่อ 40 แต่สำหรับไตรมาส 2 ของปี 63 ยอดการโอนที่อยู่อาศัยที่เป็นบ้านใหม่กลับมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 60 จากจำนวนหน่วยโอนทั้งหมด

ปรากฏการณ์ดังกล่าวแสดงให้เห็นถึงการจัดกิจกรรมลดราคาเพื่อระบายสต๊อกของผู้ประกอบการ จนทำให้เกิดภาวะยอดขายดีผิดปกติสำหรับตลาดบ้านใหม่ และคาดว่าการจัดกิจกรรมให้ส่วนลดและส่งเสริมการขายตลอดปี 63 รวมถึงการที่ผู้ประกอบการที่ลดสัดส่วนการขึ้นโครงการอาคารชุดใหม่แล้วหันมาพัฒนาโครงการใหม่ที่เป็นที่อยู่อาศัยแนวราบเพื่อชดเชยรายได้ที่ขาดหายไปจากโครงการอาคารชุด จะเป็นตัวกระตุ้นทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบมีสัดส่วนยอดขายที่เพิ่มมากขึ้น จนสัดส่วนระหว่างการโอนบ้านใหม่และบ้านมือสองน่าจะอยู่ในสัดส่วนใกล้เคียงกันสำหรับปี 63-64

3. ข้อมูลการโอนอาคารชุดในช่วงครึ่งปีแรกของปี 63 อยู่ที่ 52,539 หน่วย ลดลง 5.7 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 62 แต่ตัวเลขประมาณการการโอนอาคารชุดทั้งปี 63 น่าจะอยู่ที่ 104,539 หน่วย ซึ่งลดลง 19.2 เปอร์เซ็นต์ จากปี 62 เหตุผลที่ยอดการโอนอาคารชุดในช่วงครึ่งแรกของปี 63 ตกลงน้อยกว่าครึ่งหลังเป็นเพราะกิจกรรมลดราคาเพื่อระบายสต๊อกของผู้ประกอบการ กระตุ้นให้เกิดการโอนในช่วงไตรมาส 2 ของปี 63 ที่สูงกว่าปกติ โดยสัดส่วนการโอนอาคารชุดใหม่เทียบกับอาคารชุดมือสองในช่วงไตรมาส 2 ของปี 63 มีการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด

อัตราการดูดซับ และสัดส่วนการปล่อยสินเชื่อบุคคลปล่อยใหม่

นอกจากตัวเลขอุปสงค์และอุปทานแล้ว อัตราการดูดซับและการปล่อยสินเชื่อบุคคลปล่อยใหม่ ก็เป็นดัชนีชี้วัดแนวโน้มทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ มีข้อมูลที่น่านำมาวิเคราะห์ต่อดังนี้

1. อัตราดูดซับ (Absorption rate) เฉลี่ยต่อเดือนในช่วงครึ่งปีแรกของปี 63 อยู่ที่ร้อยละ 2.6 โดยในครึ่งหลังคาดว่าจะลดลงเหลือร้อยละ 1.7 เมื่อเทียบกับอัตราการดูดซับเฉลี่ยต่อเดือนย้อนหลัง 2 ปี ร้อยละ 3.5 ต่อเดือน แสดงให้เห็นว่าดูดซับที่ลดลง ตัวเลขดังกล่าวอธิบายได้ว่า หน่วยขายอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละเดือน จะขายได้ในสัดส่วนเท่ากับอัตราดูดซับ เช่น ถ้ามีอุปทานเหลืออยู่ 100 หน่วยในแต่ละเดือนจะขายได้เฉลี่ย 2.6 หน่วยในช่วงครึ่งแรกของปี 63 ส่วนในครึ่งปีหลังจะมียอดขายเฉลี่ยเพียง 1.7 หน่วย ต่อเดือน โดยคาดว่าปี 64 อัตราการดูดซับจะอยู่ที่ร้อยละ 2 ซึ่งก็ยังต่ำกว่าอัตราดูดซับเฉลี่ย 2 ปีย้อนหลัง แสดงให้เห็นว่าการขายอสังหาริมทรัพย์จะยากขึ้นและต้องใช้เวลานานขึ้นในการขาย

2. อัตราดูดซับแยกประเภทอสังหาริมทรัพย์ พบว่า อสังหาริมทรัพย์แนวราบมีอัตราดูดทรัพย์ต่อเดือนที่ดีกว่าอาคารชุด โดยในครึ่งแรกของปี 63 ที่อยู่อาศัยแนวราบมีอัตราดูดซับร้อยละ 2.7 ขณะที่อาคารชุดร้อยละ 2.4 โดยในครึ่งหลังของปี 63 อัตราดูดซับของที่อยู่อาศัยแนวราบน่าจะอยู่ที่ 1.8 และอาคารชุดอยู่ที่ 1.6 โดยในปี 64 อัตราดูดซับของที่อยู่อาศัยแนวราบน่าจะปรับขึ้นมาประมาณ 2.3 ถึง 2.4 ส่วนอาคารชุดอยู่ที่ร้อยละ 1.7 ถึง 1.8 จะเห็นได้ว่าในปี 64 อัตราการดูดซับของที่อยู่อาศัยแนวราบ ดีกว่าอาคารชุด ข้อมูลดังกล่าวยิ่งน่าจะเป็นแรงจูงใจให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หันมาพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้นและลดสัดส่วนการพัฒนาโครงการประเภทอาคารชุดลงเนื่องจากต้องใช้เวลายาวนานกว่าในการปิดโครงการ

3. สัดส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในปี 63 ประมาณการว่าน่าจะลดลงร้อยละ 15.2 เมื่อเทียบกับปี 62 ซึ่งตัวเลขดังกล่าวมีความสอดคล้องและเป็นไปในทิศทางเดียวกันกับการชะลอตัวลงของการโอนที่อยู่อาศัยในปี 63 การอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ที่น่าจะยากขึ้นและมีโอกาสที่ธนาคารจะปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ยิ่งเป็นปัจจัยที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลง

ข่าวดีก็คือทิศทางการประมาณการสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในปี 64 น่าจะปรับตัวสูงขึ้นร้อยละ 1.3 และปรับสูงขึ้นเป็น 9.1 ในปี 65 แสดงให้เห็นทิศทางทางบวก โดยคาดว่า การตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยน่าจะฟื้นตัวกลับไปยืนอยู่ ณ จุดเดิมก่อนวิกฤตโควิดได้ในปี 2565

จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่ผมได้รับมาในเดือนกันยายน 63 ผมได้เลือกนำข้อมูลที่น่าสนใจมาวิเคราะห์ต่อ หวังว่าผู้อ่านจะได้ใช้ประโยชน์จากข้อมูลและบทวิเคราะห์ในการนำไปวางแผนทั้งในฝั่งผู้ซื้ออสังหาฯ และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตลาดอสังหาฯ น่าจะยังกระท่อนกระแท่นแบบนี้ไปอีกสัก 2 ปีครับ หลังจากนั้นน่าจะกลับมาเติบโตต่อได้ ช่วงนี้คงต้องอดทน และหาแนวทางใหม่ ๆ

ขอให้โชคดีครับ

อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ 
Website : Marketeeronline.co / Facebook : www.facebook.com/marketeeronline



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer