Real Estate Real Marketing/ศาสตราจารย์วิทวัส รุ่งเรืองผล witawat@tbs.tu.ac.th

อสังหาริมทรัพย์ 2565 ถึงเวลาต้องปรับตัว เพราะคนหันมาใช้ชีวิตในรังไหม

การวิเคราะห์พฤติกรรมและวิถีชีวิตของลูกค้า เป็นหนึ่งในงานที่สำคัญเพื่อนำมาใช้ประกอบในการออกแบบ พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เมื่อวิเคราะห์วิถีชีวิตของลูกค้ากับอสังหาริมทรัพย์ นักการตลาด จะมองในมิติของวิถีชีวิตกับสถานที่ 3 แห่งของลูกค้า ที่แรก (First Place) คือบ้านหรือที่พักอาศัยของลูกค้า ที่ที่สอง (Second Place) คือที่ทำงาน และ ที่ที่สาม (Third Place) เป็นพื้นที่ในมิติของการใช้ชีวิตที่เหลือนอกเหนือจากสองที่แรก ที่ในสังคมเมืองก่อนหน้าการระบาดของเชื้อโควิด-19 ศูนย์การค้า ดูจะมีบทบาทในฐานะที่ที่สามของคนเมือง ด้วยเหตุที่ที่พักอาศัยของคนในเมืองเป็นคอนโดมิเนียมหรือหอพัก ที่มีขนาดพื้นที่ค่อนข้างเล็ก กิจกรรมหลายอย่างจึงทำบนสถานที่ที่สาม เช่น ร้านอาหาร ศูนย์การค้า และที่นิยมมากในช่วง 15 ปีมานี้คือ ร้านกาแฟ  โดยร้าน Starbucks เคยวางตำแหน่งเป็น The Third Place ของคนเมือง ที่เป็นทั้งที่นัดพบในการพูดคุยทางธุรกิจ ที่สอนการบ้านของครูติว ที่นัดพบของกลุ่มหนุ่มสาว และที่นั่งทำงานของฟรีแลนซ์ หรือพนักงานออฟฟิศที่ต้องการหาบรรยากาศใหม่ที่ต่างจากในสำนักงาน

แต่ด้วยวิถีชีวิตที่เปลี่ยนไปของคนเมืองในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จากการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด ที่ทำให้ใช้ชีวิตในบ้านมากขึ้นกว่าเดิม ในช่วง 2 ปี ที่ผ่านมา ทำให้เกิดความเคยชินใหม่ และยังมีปัจจัยเอื้อของธุรกิจออนไลน์จำนวนมากที่ทำให้การใช้ชีวิตใน Frist Place หรือที่พักอาศัย สะดวกขึ้น เป็นอย่างมาก หากความเคยชินใหม่นี้กลายเป็นพฤติกรรมใหม่ของคนกลุ่มหนึ่งที่มีขนาดใหญ่ขึ้น ในสังคมเมือง ทำให้มิติของวิถีชีวิตบนสถานที่สามแห่งถูกรวมไว้ในสถานที่แห่งเดียว คือ ที่บ้าน แล้วธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องปรับตัวอย่างไรหากความเปลี่ยนแปลงนี้เกิดขึ้น

ปัจจัยเอื้อให้เกิดพฤติกรรม ชีวิตในรังไหม (Cocooning)

ก่อนอื่นผมขออธิบายนิยามของคำว่า ชีวิตในรังไหม ก่อนครับ คำนี้ตรงกับคำว่า Cocooning ที่ Faith Popcorn นักอนาคตศาสตร์ ให้ความหมายของคำนี้ไว้ในปี ค.ศ. 1981 อธิบายไว้ว่า  “เป็นการอยู่ในบ้าน จำกัดตัวเองในการออกไปใช้ชีวิตนอกบ้าน เพื่อแยกตัวเองออกมาจากสิ่งที่เชื่อว่าเป็นอันตราย“

กลุ่มคนที่มีพฤติกรรมนี้ในอดีตมีไม่มากนัก เนื่องจากยังมีกิจกรรมที่มีความจำเป็นในการใช้ชีวิตที่ต้องออกไปทำนอกบ้าน เช่น การทำงาน การติดต่อกับผู้คน แต่ ในยุคปัจจุบันมีปัจจัยเอื้อให้เกิดพฤติกรรม ดังนี้

  1. การระบาดของโรคทำให้คนจำนวนมากจำเป็นต้องใช้ชีวิตอยู่ในบ้าน เพื่อความปลอดภัย และเมื่ออยู่บ้านติดต่อกันเป็นเวลานานทำให้เกิดความเคยชินใหม่ของวิถีชีวิตในลักษณะนี้
  2. การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร ที่มีผู้สูงอายุมากขึ้น โดยธรรมชาติของวิถีชีวิตผู้สูงอายุ ก็มีคนกลุ่มหนึ่งชอบอยู่ติดบ้านอยู่แล้ว ยิ่งอายุมากขึ้น ยิ่งอยากออกไปนอกบ้านน้อยลง เพราะรู้สึกไม่ปลอดภัย รวมถึงข้อจำกัดทางกายภาพ ที่อาจต้องเข้าห้องน้ำบ่อย ทำให้ไม่สะดวกในการออกไปทำกิจกรรมภายนอกที่พักอาศัย

3. ระบบการสั่งซื้อสินค้าแบบออนไลน์และการจัดส่งของถึงบ้าน ที่สะดวกขึ้นครอบคลุมทั้งสถานที่และสินค้าหลากหลายขึ้น ยิ่งทำให้คนที่มีพฤติกรรมชอบใช้ชีวิตในบ้านมีความสะดวกมากขึ้น

  1. รูปแบบการทำงานที่เปลี่ยนไป ทั้งจากเทคโนโลยีและลักษณะของอาชีพจำนวนมากที่ไม่จำเป็นต้องไปทำที่สำนักงาน ในประเทศสหรัฐอเมริกา ที่หลายบริษัทในช่วงการระบาดของโรคให้พนักงานทำงานจากที่บ้าน หลังจากสถานการณ์ดีขึ้นเมื่อให้พนักงานกลับเข้าไปทำงานที่สำนักงาน มีอัตราการลาออกของพนักงานสูงขึ้นมาก ที่เกิดจากความเคยชินในการทำงานที่บ้านและไม่อยากกลับเข้าไปทำงานในสำนักงาน ทำให้หลายบริษัทเริ่มมีนโยบายกำหนดเป็นทางเลือกให้พนักงานสามารถทำงานจากที่บ้านได้

 

ที่อยู่อาศัยของกลุ่มคนที่ใช้ชีวิตในรังไหม

            เมื่อบ้านไม่ได้เป็นแค่ที่พักอาศัย แต่เป็นศูนย์รวมของกิจกรรมการใช้ชีวิต โดยรวม สถานที่ทั้งสามแห่ง ทั้ง First Second and Third Place เข้ามารวมไว้ด้วยกัน อสังหาริมทรัพย์ที่จะตอบสนองความต้องการของลูกค้ากลุ่มนี้น่าจะมี ลักษณะดังนี้

  1. ขนาดพื้นที่ใช้สอยต้องมีขนาดที่ใหญ่ขึ้น เพื่อรองรับกิจกรรมที่หลากหลายมากขึ้น ยิ่งหากมีสมาชิกในบ้านหลายคน โดยแต่ละคนใช้เป็นที่ทำงานด้วย ก็ยิ่งต้องการพื้นที่ทั้งส่วนกลางให้บ้าน และส่วนตัวที่เป็นสัดส่วนมากขึ้น บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดจึงน่าจะตอบสนองความต้องการได้ดี แต่สำหรับคนที่มีรายได้จำกัด ทาวน์เฮาส์ก็ยังเป็นทางเลือกที่เหมาะมากกว่าอาคารชุด รวมถึงโฮมทาวน์ 3-4 ชั้น ที่มีพื้นที่ใช้สอยใกล้เคียงกับบ้านเดี่ยว ก็เป็น ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบสนองพฤติกรรมการใช้ชีวิตรังไหม ได้เป็นอย่างดี ในปี พ.ศ. 2563-2564 พบว่ามีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ทำโครงการแนวราบที่มีการออกแบบพื้นที่ใช้สอยในบ้านให้สอดคล้องกับการทำกิจกรรมในบ้านที่มีความหลากหลายมากขึ้น เช่น การออกแบบพื้นที่เชื่อมต่อระหว่างตัวบ้านกับสวน ในลักษณะกึ่งกลางแจ้ง เพื่อเปิดรับอากาศ แสง และธรรมชาติ สไตล์รีสอร์ต รวมถึงบ้านในสไตล์พูลวิลล่าก็ดูจะได้รับความนิยมมากขึ้น
  2. พื้นที่ส่วนกลาง นอกเหนือจากพื้นที่ในที่พักอาศัยแล้ว พื้นที่ส่วนกลางในโครงการก็มีความสำคัญด้วย การไม่ออกไปใช้ชีวิตนอกบ้านไม่ได้หมายถึงการเก็บตัวอยู่ในบ้าน แต่การทำกิจกรรมในหมู่บ้าน โดยใช้พื้นที่ส่วนกลางของโครงการเป็นที่ทำงานแบบ Work Form Home (WFH) สำหรับวันที่ต้องการเปลี่ยนบรรยากาศความจำเจภายในบ้าน การออกกำลังกาย เช่นการวิ่ง รวมถึงพื้นที่สำหรับสังสรรค์กับเพื่อนฝูงที่แวะมาหาที่บ้าน ก็มีความจำเป็น กลุ่มคนที่ใช้ชีวิตในรังไหมไม่ได้หมายถึงคนที่เก็บตัวไม่สุงสิงกับผู้คน เขาอาจเป็นคนที่สนุกกับการเข้าสังคมโดยใช้บ้านเป็นศูนย์กลางในการรับแขกก็ได้ แนวโน้มของโครงการยุคใหม่จะออกแบบสโมสรให้มีพื้นที่สำหรับใช้ในการจัดประชุมขนาดเล็ก หรือมีส่วนพื้นที่กึ่งส่วนตัวให้ใช้สำหรับการทำงานแบบ WFH รวมถึงอาจมีพื้นที่ที่สามารถใช้ในการจัดเลี้ยงสังสรรค์กับแขก โดยจองล่วงหน้าได้ รวมถึงการออกแบบสโมสร บริเวณใกล้ประตูทางเข้าออกโครงการ และทำประตูสองชั้น เพื่อให้ใช้สโมสรเป็นพื้นที่ที่สมาชิกในโครงการสามารถต้อนรับแขกแยกออกมาจากโซนพักอาศัย เพื่อเพิ่มความเป็นส่วนตัวให้กับสมาชิกในโครงการ
  3. การนำเทคโนโลยีเข้ามาสนับสนุนการให้บริการผู้อยู่อาศัย เช่น การมี App สำหรับการสื่อสารระหว่างฝ่ายรักษาความปลอดภัยกับลูกบ้านภายในโครงการ กรณีมีแขกเข้ามาพบ หรือมีคนเข้ามาส่งของ รวมถึงระบบล็อกเกอร์อัจฉริยะที่เปิด 24 ชั่วโมง รองรับการรับส่งพัสดุ
  4. การจัดบริการเสริมจากภายนอก เข้ามาอำนวยความสะดวก เช่น การหา Outsource มาให้บริการซ่อมแซมและทำความสะอาด บริการทำสวนและตกแต่งต้นไม้ เนื่องจากบ้านกลายเป็นศูนย์กลางกิจกรรม ทำให้การเรียกบริการช่างต้องการความรวดเร็ว และความน่าเชื่อถือ โดยยอมจ่ายใน ราคาที่สูงขึ้น
  5. บ้านพักตากอากาศ เป็นบ้านหลังที่สองสำหรับกลุ่มที่มีรายได้ค่อนข้างสูง และต้องการความเป็นส่วนตัวและความปลอดภัยในที่พักอาศัย การมีบ้านมากกว่าหนึ่งหลัง โดยเฉพาะบ้านพักตากอากาศ จึงเป็นอีกแนวโน้มหนึ่งที่มีการเติบโต

 

อสังหาริมทรัพย์ ที่น่าจะประสบปัญหาหากมีผู้ ใช้ชีวิตในรังไหมมากขึ้น

ถ้าพฤติกรรมการใช้ชีวิตในรังไหมของคนในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงตามเมืองใหญ่ กลายเป็นกระแสที่ได้รับความนิยมและเติบโตมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง แน่นอนว่ามีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทที่น่าจะได้รับผลกระทบทางลบ

  1. ศูนย์การค้าและธุรกิจค้าปลีก น่าจะได้รับผลกระทบมากที่สุด คนออกมาทำกิจกรรมภายนอกบ้านน้อยลง แล้วเปลี่ยนไปใช้การสั่งสินค้าผ่านระบบออนไลน์แทน ซึ่งแนวโน้มนี้เริ่มมีผลแล้วในหลายประเทศรวมถึงในประเทศไทยด้วย ยิ่งคนออกไปทำงานนอกบ้านน้อยลง ก็ยิ่งออกมาทำกิจกรรมในศูนย์การค้าน้อยลงตามไปด้วย
  2. โรงภาพยนตร์ ธุรกิจโรงภาพยนตร์ น่าจะได้รับผลกระทบมากจากการเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตของคนในช่วงโควิดที่อยู่บ้าน ชมภาพยนตร์ละครและความบันเทิงผ่านวิดีโอสตรีมมิ่งที่เข้ามาทดแทนความต้องการในการออกไปชมภาพยนตร์ แน่นอนว่ายังมีคนที่ยังชื่นชอบการชมภาพยนตร์ในโรงภาพยนตร์อยู่ แต่ตลาดกลุ่มนี้ผมเชื่อว่าหลังการระบาดของโควิดก็ไม่น่าจะกลับมาดีเช่นเดิม เว้นแต่จะมีการปรับตัวสำคัญของโรงภาพยนตร์ยุคใหม่
  3. อาคารสำนักงาน อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ผมคิดว่ายังได้รับผลกระทบที่น้อยกว่าศูนย์การค้าและโรงภาพยนตร์ ถึงแม้ว่าแนวโน้มของอาชีพยุคใหม่จะสามารถทำงานจากที่ไหนก็ได้ แต่องค์กรส่วนใหญ่ก็ยังต้องมีพื้นที่สำนักงานเพื่อให้คนเข้ามาทำงานและประชุม รวมถึงพนักงานส่วนหนึ่งก็ยังชื่นชอบกับการเข้าทำงานที่สำนักงานมากกว่าการทำงานที่บ้าน แต่การขยายตัวของตลาดอาคารสำนักงานน่าจะเป็นการเติบโตช้า ๆ เนื่องจาก อุปสงค์ (Demand) บางส่วนหายไป

ผมเชื่อว่า วิถีชีวิตแบบชีวิตในรังไหมจะเป็นกลุ่มลูกค้าที่น่าสนใจสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในกลุ่มแนวราบ และกลุ่มบ้านพักตากอากาศ แต่คนกลุ่มนี้ก็ยังไม่ใช่ตลาดหลักของลูกค้าอสังหาริมทรัพย์ จะว่าไปแล้ว การเปลี่ยนแปลงของเทคโนโลยีที่อาจนำมาสู่การเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตใหม่ของผู้คนในสังคม น่าจะเป็นแรงกระตุ้นให้เกิดการเปลี่ยนแปลง และนำมาสู่การปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มากกว่า โดยพฤติกรรมชีวิตในรังไหมเป็นเพียงหนึ่งในการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของลูกค้ากลุ่มหนึ่ง ที่เทคโนโลยีช่วยให้ ใช้ชีวิตง่ายขึ้นเท่านั้น ส่วนจะมีวิถีชีวิตแบบใหม่อะไรอีกบ้างในยุคความปกติใหม่ เราคงต้องรอดูกันต่อไปครับ

อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ 
Website : Marketeeronline.co / Facebook : www.facebook.com/marketeeronline

 

 

 

 



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer

เพิ่มเพื่อน