อสังหาฯ ไทย ไตรมาส 4/2565 ต่อเนื่องไตรมาส 1/2566 พบ EEC แชร์พื้นที่เยอะสุด กว่า 1 แสนไร่, โฟกัส กรุงเทพฯ ชี้ บ้านหรู ขายดีแซง คอนโด ส่วนออฟฟิศให้เช่า 20% รับรองอาคารสีเขียวแล้ว ด้านท่องเที่ยวเมืองหลัก นทท.รัสเซีย ซื้อคอนโด-วิลล่า ภูเก็ต ตลาดแตก ปิดท้าย คลังสินค้าให้เช่า โตสุดรอบ 10 ปี จากอานิสงส์อีคอมเมิร์ซ
ทีมผู้บริหาร Knight Frank
มร. แฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่พักอาศัย ของ Knight Frank หรือ ไนท์แฟรงค์ บริษัทที่ปรึกษาและตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก เผยในงาน Knight Frank Foresight 2023 It’s Time to Look Beyond the Crisis : เจาะลึกภาพรวมตลาดและแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทย ไตรมาส 4/2565 ต่อเนื่องถึงไตรมาส 1/2566
กล่าวว่า เริ่มจากภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในไทยปัจจุบัน รวมทั้งเพื่อการอยู่อาศัย, พาณิชย์ และอุตสาหกรรม มีพื้นที่รวมดังนี้
| อสังหาฯ ในไทย
EEC แชร์พื้นที่เยอะสุด กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ติดทอป 3 |
|
| ทำเลอสังหาฯ อยู่อาศัย-พาณิชย์-อุตสาหกรรมในไทย | พื้นที่รวม / ไร่ |
| เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) รวมพื้นที่ 3 จังหวัด ฉะเชิงเทรา/ชลบุรี/ระยอง | 107,824 |
| ภาคกลาง | 28,141 |
| กรุงเทพฯ-ปริมณฑล | 12,652 |
| ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ | 6,630 |
| ภาคเหนือ | 3,204 |
| ภาคใต้ | 2,221 |
| ภาคตะวันตก | 942 |
| พื้นที่อื่น ๆ เพิ่มเติม | 12,867 |
| ที่มา: IEAT and Knight Frank/เผยแพร่ มี.ค. 2566 | |
โฟกัสที่ ตลาดอสังหาฯ ประเภทบ้านหรูและคอนโด ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4/2565
| อสังหาฯ กรุงเทพฯ ปี 2565
บ้านหรู ขายดีแซง คอนโด |
|||
| ประเภท อสังหาฯ กรุงเทพฯ เปิดใหม่ ปี 2565 | ยูนิตเปิดขายใหม่ | ยูนิตขายออกใหม่ | % ขายออก |
| คอนโด | 50,185 | 15,725 | 31.3% |
| บ้านหรู | 24,602 | 19,476 | 79.2% |
| ที่มา: Knight Frank / เผยแพร่ มี.ค. 2566 | |||
โดย คอนโด ไตรมาส 4/2565 มีการหดตัวด้านยอดขายลงเล็กน้อยในทุกพื้นที่ เนื่องจากรัฐบาลยุติมาตรการ Locan to Value (LTV) อย่างไรก็ตาม ไตรมาส 1/2566 เชื่อว่าตลาดคอนโด โดยเฉพาะกลุ่ม Branded Residence จะมีอัตราขายดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง
คอนโดในกรุงเทพฯ
จากสัญญาณบวกต่าง ๆ อาทิ โครงการใหม่ที่รอเปิดตัว ทั้งดีมานด์ที่กลับมาของลูกค้ากำลังซื้อสูงในกลุ่ม อาทิ คนไทย, สิงคโปร์ และฮ่องกง ที่มีเป้าหมายซื้อเพื่อการลงทุนระยะยาว และอยู่อาศัย
ทั้งโซนที่คาดว่าจะมีอัตราซื้อ-ขายคอนโดพุ่งสูงสุด อยู่ในทำเลย่านวิทยุ, หลังสวน, และเอกมัย
ด้าน บ้านหรู โซนกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่ากลุ่มราคา 10-20 ล้านบาท เป็นเซกเมนต์ที่ขายดีที่สุดในไตรมาส 4/2565 ขณะที่ภาพรวมตั้งแต่ระดับราคา 10-100 ล้านบาท พบว่ามีการเติบโตเพิ่มขึ้น ทั้งยูนิตเปิดใหม่ และยอดขายใหม่
บ้านหรูในกรุงเทพฯ
เพราะในช่วงที่เศรษฐกิจฝืดเคือง ลูกค้ากลุ่มที่ซื้อบ้านหรู มักไม่ถูกปฏิเสธสินเชื่อ เพราะมีความมั่นคง และเครดิตด้านสินทรัพย์ที่ดี ซึ่งช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ประกอบการในการลงทุนกับอสังหาฯ กลุ่มนี้ได้อย่างมากในไตรมาส 1/2566
นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหาร หัวหน้าแผนกอาคารสำนักงาน ของ Knight Frank กล่าวว่า มาที่ภาพรวมอสังหาฯ กลุ่มอาคารสำนักงานให้เช่า หรือ ออฟฟิศให้เช่า ในกรุงเทพฯ ไตรมาส 4/2565
ออฟฟิศให้เช่าในกรุงเทพฯ
| ออฟฟิศให้เช่าในกรุงเทพฯ ปี 2565
20% รับรองอาคารสีเขียวแล้ว สะท้อนเทรนด์ ESG มาแรง |
||
| พื้นที่รวมออฟฟิศให้เช่าในกรุงเทพฯ | 5,800,000 ตร.ม. | โต 2.4% YoY |
| พื้นที่ออฟฟิศถูกเช่า | 4,620,000 ตร.ม. | โต 0.4% YoY |
| อัตราการเช่า ต่อ พื้นที่ให้เช่า | 80% ของออฟฟิศให้เช่า | -2% YoY |
| ออฟฟิศให้เช่าที่ได้รับรองอาคารสีเขียว | 1,800,000 ตร.ม. | 20% ของออฟฟิศให้เช่าทั้งหมด |
| อัตราเฉลี่ย ค่าเช่าออฟฟิศ | 801 บาท/ตร.ม./เดือน | โต 1.1% YoY |
| * อาคารสีเขียว คือ อาคารที่สร้างขึ้นตามแนวทาง ESG อย่างยั่งยืน | ||
| ที่มา: Knight Frank/เผยแพร่ มี.ค. 2566 | ||
ยังแข็งแกร่งด้วยเม็ดเงินจากชาวจีนที่เข้ามาลงทุนในไทย โดย ออฟฟิศให้เช่าที่มีแนวโน้มได้รับความสนใจจากผู้เช่ามากที่สุดจะเป็น ออฟฟิศให้เช่าพร้อมใช้งาน ขนาดพื้นที่ตั้งแต่ 200-1,000 ตร.ม. เดินทางสะดวก และใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ
โดยไตรมาส 1/2566 แนวโน้มหลัก 2 อย่างที่จะมีอิทธิพลต่อการเลือกเช่าออฟฟิศในกรุงเทพฯ ขององค์กรต่าง ๆ คือ Workplace ESG และ The Perfect PM
Workplace ESG พบว่าองค์กรต่าง ๆ มองหาออฟฟิศที่บูรณาการองค์ประกอบของความยั่งยืน ส่งเสริมสุขภาวะ และชีวิตเชิงสังคม รองรับความต้องการของพนักงานทุกช่วงวัย
หรือ ออฟฟิศที่ได้การรับรอง อาคารสีเขียว (Green Building) คือ อาคารที่สร้างขึ้นตามแนวทาง ESG อย่างยั่งยืน
ส่วนการรักษาลูกค้าเดิมของผู้ประกอบการออฟฟิศให้เช่า ไนท์แฟรงค์ เชื่อว่าการปรับปรุง และซ่อมบำรุงออฟฟิศ ควรดำเนินงานบนพื้นฐานที่จะสร้างความพึงพอใจในระยะยาวให้ลูกค้าเก่า มากกว่าการพัฒนาเพื่อแข่งขันกับออฟฟิศสร้างใหม่ หรือเพื่อขึ้นค่าเช่า
มร. แฟรงค์ ข่าน กล่าวเสริมถึง ตลาดคอนโด-วิลล่าในจังหวัดภูเก็ต
| คอนโด-วิลล่า ภูเก็ต ปี 2565
ฮอตตลาดแตก นทท.รัสเซียแชร์พุ่ง 60% |
|||
| ประเภทอสังหาฯ | ยูนิตเปิดขายใหม่ | ยูนิตขายออกใหม่ | % ขายออก |
| คอนโด | 24,211 | 18,613 | 76.9% |
| วิลล่า | 4,375 | 3,592 | 82.1% |
| ที่มา: Knight Frank/เผยแพร่ มี.ค. 2566 | |||
โดยเฉพาะในทำเล หาดบางเทา และหาดลายัน ซึ่งร้อนแรงอย่างมากในไตรมาส 4/2565 และจะต่อเนื่องมาถึงไตรมาส 1/2566 เพราะดีมานด์ที่กลับมาอย่างเต็มที่ของ 2 ลูกค้าหลักอย่างชาวรัสเซีย และจีน
ชาวรัสเซียมีสัดส่วนมากถึง 40-60% จากลูกค้าทั้งหมด หากเทียบกับเมื่อก่อน จะมีสัดส่วนเพียง 10-15% เท่านั้น และคาดว่าความต้องการของลูกค้ารัสเซียจะยังคงอยู่ในระดับสูงต่อไปอีก 1-2 ปีข้างหน้า
คอนโดในภูเก็ต
ทั้งการเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวเต็มสูบหลังจากนี้ ยังทำให้ดีมานด์จากลูกค้าชาวจีนเข้ามาเพิ่มความคึกคักให้กับตลาดคอนโด-วิลล่าในภูเก็ต จากความนิยมต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 ในภูเก็ตของนักท่องเที่ยวจีนนั่นเอง
อย่างไรก็ตาม การขยายตัวของคอนโด-วิลล่าในภูเก็ตที่เปิดขายใหม่ส่วนใหญ่ยังกระจุกตัวอยู่บริเวณหาดบางเทามากถึง 45% รองลงมาเป็นที่หาดลายัน 31% เพราะเป็นคอมมูนิตี้ที่มีชาวรัสเชียด้วยกันอาศัยอยู่เยอะที่สุด จึงเกิดการกระจุกตัวที่สร้างระบบนิเวศทางเศรษฐกิจไปได้ไม่ทั่วทั้งเกาะภูเก็ต
ทั้งนี้ คาดว่าตลาดคอนโดในภูเก็ตจะกลับสู่ภาวะปกติเหมือนช่วงก่อนวิกฤตโควิด ได้ภายใน 1-2 ปีหลังจากนี้ เนื่องจากต้องรอให้จำนวนนักท่องเที่ยวกลับมาเท่ากับช่วงก่อนโควิด
วิลล่าในภูเก็ต
ส่วนตลาดวิลล่าในภูเก็ตก็ดูสดใส จากความต้องการที่เพิ่มขึ้นของนักท่องเที่ยวรัสเซีย ตามรายงานข้างต้น เพราะต้องการหนีภาวะสงครามในประเทศ และเพื่อท่องเที่ยวในช่วงไฮซีซัน
และวิลล่าก็ตอบโจทย์นักท่องเที่ยวรัสเซียมากกว่าคอนโด เพราะมีสภาพแวดล้อมที่ปลอดภัยสำหรับครอบครัว และยังสามารถปล่อยเช่า สร้างผลตอบแทนได้ 8-10% ต่อปี
โดยทำเลที่จะได้รับความนิยมในการพัฒนาคอนโด-วิลล่ามากที่สุดในภูเก็ต ไตรมาส 1/2566 อยู่ในพื้นที่หาดกะตะ, หาดกะรน, หาดป่าตอง, หาดกมลา, หาดบางเทา, เชิงทะเล (ลากูนา) และหาดในทอน ส่งผลให้ราคาอสังหาฯ ในพื้นที่ดังกล่าวขยับขึ้น 15-20% อีกด้วย
ปิดท้ายด้วย อสังหาฯ ในภาคอุตสาหกรรม อาทิ คลังสินค้าให้เช่า มร. คาร์ลอส มาร์ติเนซ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา ของ Knight Frank กล่าวว่า ครึ่งหลังของปี 2565 อสังหาฯ ในภาคอุตสาหกรรมไทย ยังคงแจ่มใสด้วยการขยายตัวของอีคอมเมิร์ซ (E-Commerce) และการเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบ
คลังสินค้าให้เช่า
| อีคอมเมิร์ซ ส่งตลาดเช่าคลังสินค้าไทย
ครึ่งหลังปี 2565 โตสุดรอบ 10 ปี กรุงเทพฯ แชร์ 48.3% |
||
| คลังสินค้าสร้างเสร็จพร้อมให้เช่าทั้งหมดในไทย | 5,350,000 ตร.ม. | โต 9.1% YoY |
| นับเฉพาะคลังสินค้าที่ปล่อยเช่าแล้วในกรุงเทพฯ | 2,400,000 ตร.ม. | 48.3% ของคลังสินค้า |
| คลังสินค้าที่ปล่อยเช่าทั้งหมดในไทย | 4,580,000 ตร.ม. (85.5% ของคลังสินค้า) | โต 10.2% YoY (สูงสุดรอบ 10 ปี) |
| อัตราเฉลี่ย ค่าเช่าคลังสินค้า | 158.6 บาท/ตร.ม./เดือน | |
| ที่มา: Knight Frank/เผยแพร่ มี.ค. 2566 | ||
โดยมีบริษัทโลจิสติกส์ประเภท 3PL เป็นลูกค้ารายสำคัญ ตามด้วยกลุ่มผู้เช่าจากธุรกิจเฉพาะทาง เช่น กลุ่ม FMCG และผู้ผลิตอุตสาหกรรม
ทั้งนี้เชื่อว่าไตรมาส 1/2566 ผู้ให้บริการคลังสินค้าส่วนมาก จะหันไปให้บริการแบบทำพอดี (Built-to-Suit) แทนที่จะเป็นแบบคาดการณ์ล่วงหน้า (Speculative) เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้พื้นที่คลังสินค้าไร้ผู้เช่าเป็นเวลานาน
ทั้งกระแสความตระหนักเรื่อง ESG และความยั่งยืนที่กำลังขยายตัวในภาคอุตสาหกรรมไทย จะทำให้คลังสินค้าบางแห่งบูรณาการองค์ประกอบของความยั่งยืน
เช่น เทคนิคลดการไหลของน้ำ, การเคลือบผิวหน้าตึกสองชั้น, การระบายอากาศตามธรรมชาติ และการติดตั้งแผงพลังงานแสงอาทิตย์บนหลังคา
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าอสังหาฯ ในภาคอุตสาหกรรม โดยเฉพาะโลจิสติกส์ จะเริ่มดำเนินมาตรการ ESG กันมาได้สักพักแล้ว แต่ก็ยังคงอยู่ในวงแคบ และต่ำกว่าภาคอื่น ๆ ของธุรกิจอสังหาฯ เช่น อาคารสำนักงานให้เช่า
ซึ่งมีอาคารได้การรับรองอาคารสีเขียวสัดส่วนที่สูงกว่า โดยสาเหตุอาจมาจากการขาดอุปสงค์จากนักลงทุน และผู้เช่าด้านโลจิสติกส์ และขาดหลักฐานที่จะมาอธิบายอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าสำหรับคลังสินค้าสีเขียว
จึงน่าจับตาดูว่า อสังหาฯ ในภาคอุตสาหกรรมจะปรับตัวเพื่อบรรลุเป้าหมายการปล่อยมลพิษเป็นศูนย์ได้อย่างไร และประโยชน์จากความพยายามเหล่านี้จะปรากฏให้เห็นชัดขึ้นในอนาคตหรือไม่
–
อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline
