Marketeer มีโอกาสได้พูดคุยกับรัชต์ยุตม์ นันทโชติโสภณ ประธานฝ่ายบริหาร (President) ของบริษัท เอพี ไทยแลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ AP ในช่วงเวลาที่ตลาดกำลังเผชิญความไม่แน่นอนรอบด้าน ทั้งกำลังซื้อ ต้นทุน และการเข้าถึงสินเชื่อ
เมื่อถูกถามว่า หากต้องนิยามตลาดอสังหาฯ ไทยวันนี้ใน 1 ประโยค จะใช้คำว่าอะไร
“Long Game ทำตัวเองให้พร้อมรบยาว บนพื้นฐานของความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง ใส่ใจความต้องการที่แท้จริงครับ”
ในวันที่วิกฤตครั้งนี้แตกต่างจากทุกครั้งที่ผ่านมา ด้วยความไม่แน่นอนที่ยากจะคาดเดา และไม่มีใครรู้ว่าปลายทางจะสิ้นสุดเมื่อใด ตลาดอสังหาฯ วันนี้จึงไม่ใช่สนามของคนที่วิ่งเร็วที่สุด แต่เป็นสนามของคนที่ “เข้าใจเกม” และ “รักษาจังหวะ” ได้ดีที่สุด
Long Game ในบริบทของเอพี ไทยแลนด์ ขับเคลื่อนภายใต้ยุทธศาสตร์ ‘CODE OF IN-DEPTH UNDERSTANDING’ ที่สะท้อนความเชื่อว่า การตัดสินใจที่แม่นยำในระยะยาว ต้องเริ่มต้นจากความเข้าใจชีวิตของผู้คนอย่างลึกซึ้ง ควบคู่กับวินัยในการดำเนินธุรกิจอย่างต่อเนื่อง
แนวคิดนี้ถูกถ่ายทอดลงสู่การทำงานจริงผ่าน AP CODE ซึ่งไม่ใช่เพียงแนวคิด แต่คือ DNA ในการทำงาน ที่เชื่อมความเข้าใจเชิงลึกเข้ากับการออกแบบสินค้า การพัฒนาบริการ และการควบคุมคุณภาพในทุกกระบวนการ เพื่อให้ทุกการตัดสินใจสามารถตอบโจทย์ชีวิตจริงของลูกค้าได้อย่างแท้จริง
สำหรับ “ปัญหาหลักของตลาด” รัชต์ยุตม์มองว่า แกนหลักของปัญหาไม่ได้อยู่ที่ดีมานด์หรือซัพพลายเพียงด้านใดด้านหนึ่ง แต่คือความสามารถในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่เป็นตัวกำหนดดีมานด์ในระบบมากกว่า
“วันนี้เรายังเห็น Real Demand อยู่ โดยเฉพาะกลุ่มซื้อเพื่ออยู่อาศัย แต่สิ่งที่เปลี่ยนไปคือ การเข้าถึงดีมานด์นั้นยากขึ้น ทั้งจากภาระหนี้ครัวเรือน และมาตรฐานสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น”
ในขณะเดียวกัน ฝั่งซัพพลายเองก็เริ่มปรับตัวเข้าสู่ความสมดุลมากขึ้น ผู้ประกอบการหลายรายชะลอการเปิดโครงการใหม่ หรือปรับพอร์ตไปสู่เซกเมนต์ที่มี Real Demand ชัดเจน ซึ่งสะท้อนว่าตลาดกำลังเข้าสู่เฟสของการคัดกรองคุณภาพมากกว่าการแข่งขันเชิงปริมาณ
“แต่ในอีกมุมหนึ่ง สิ่งที่เรามองมากกว่าเรื่องการเงิน คือ ‘ความเข้าใจลูกค้า’ เพราะแม้ลูกค้าจะมีข้อจำกัด แต่ถ้าเรารู้ว่าเขาต้องการอะไรจริง เราจะสามารถออกแบบ Solution ที่ทำให้เขา ‘ไปต่อได้’”
เขาอธิบายเพิ่มเติมว่า เอพีจึงเข้าไปช่วยลูกค้าตั้งแต่ก่อนเข้าสู่ขั้นตอน Pre-Finance ผ่านทีมที่คอยให้คำแนะนำ ประสานงานกับสถาบันการเงิน และเตรียมความพร้อมด้านสินเชื่อ เพื่อเพิ่มโอกาสให้ลูกค้าเข้าถึงการกู้ได้จริง
สำหรับคำถามว่า วันนี้ AP เลือก “รุก” หรือ “ตั้งรับ”
คำตอบของเขาคือ
“ในทุกวิกฤต ย่อมมีโอกาส แต่โอกาสจะเป็นของคนที่พร้อมพอเท่านั้นครับ และวันนี้เอพี ไทยแลนด์ มีความพร้อมพอที่ยังคงเดินหน้ารุกธุรกิจอย่างต่อเนื่อง”
ความพร้อมนั้นอาจไม่ได้มาจากจังหวะของตลาดเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากโครงสร้างภายในองค์กรและแนวคิด วิธีการทำงาน รวมถึงมาตรฐานขององค์กร ที่ถูกสร้างมาอย่างต่อเนื่อง ทั้งในมิติของวินัยทางการเงิน การบริหารพอร์ต และที่สำคัญที่สุดคือ System & Process ที่แข็งแรง
ท้ายที่สุด องค์กรที่เติบโตได้ใน Long Game ไม่ใช่เพียงองค์กรที่มองเห็นโอกาส แต่คือองค์กรที่มีมาตรฐาน มีระบบ วินัย และมีความเข้าใจเพียงพอที่จะคว้าโอกาสนั้นไว้ได้จริง
ต้นทุนไหน “กดดันที่สุด” วัสดุ / แรงงาน / การเงิน
เขาอธิบายว่า ต้นทุนพลังงานวันนี้ส่งผลกระทบต่อทุกอุตสาหกรรม ไม่ใช่แค่ราคาน้ำมันโดยตรง แต่ยังรวมถึงค่าขนส่งและต้นทุนที่เกี่ยวเนื่องทั้งหมด
หากถามว่าต้นทุนไหน “กดดันที่สุด” วันนี้ อาจไม่ใช่เรื่องใดเรื่องหนึ่งเพียงลำพัง แต่เป็นแรงกดดันที่เกิดขึ้นพร้อมกัน ทั้งต้นทุนวัสดุ ค่าขนส่ง และต้นทุนทางการเงิน ในช่วงที่กำลังซื้อของผู้บริโภคยังเปราะบางอยู่
เพราะฉะนั้น โจทย์ของผู้ประกอบการในปีนี้ไม่ใช่เพียงการบริหารราคาขาย แต่คือการบริหารทั้งระบบให้ยังคงส่งมอบสินค้าได้ในคุณภาพที่ลูกค้าคาดหวัง และตอบโจทย์กับกำลังซื้อจริงของผู้บริโภค
สำหรับประเด็นเรื่องสต๊อกค้าง เป็นสิ่งที่ทั้งตลาดต้องให้ความสำคัญ โดยเฉพาะในตลาดที่มีกำลังซื้อจำกัดและการแข่งขันสูง
“เอพี ไทยแลนด์ เราบริหารเรื่องนี้ด้วยแนวคิด ‘สร้างไป ขายไป’ และควบคุม Inventory อย่างมีวินัย ติดตามสถานการณ์ของแต่ละโครงการอย่างใกล้ชิด หากโครงการใดมีสต๊อกคงเหลือในระดับที่สูงกว่าที่ควร เราจะชะลอแผนการก่อสร้าง และปรับจังหวะการพัฒนาให้สอดคล้องกับดีมานด์จริงในตลาด”
ขณะที่ Worst Case Scenario ที่บริษัทเตรียมรับมือ คือภาวะที่ตลาดฟื้นตัวช้ากว่าคาด ต้นทุนยังทรงตัวในระดับสูง แต่กำลังซื้อยังคงอ่อนแรง จนทำให้การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคยืดออกไป ซึ่งจะกลายเป็นบททดสอบสำคัญของการบริหารสภาพคล่อง กระแสเงินสด และจังหวะการเปิดโครงการให้รอบคอบมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม สำหรับปี 2569 เอพี ไทยแลนด์ยังคงตั้งเป้าเดินหน้าขยายพอร์ตโครงการบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม บ้านแฝด และคอนโดมิเนียมในเครือทั่วประเทศไทย รวมทั้งสิ้นกว่า 200 โครงการ โดยเป็นโครงการพัฒนาใหม่จำนวน 42 โครงการ มูลค่าประมาณ 55,000 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นมูลค่าที่สูงที่สุดในอุตสาหกรรม
“สุดท้ายแล้ว วิกฤตครั้งนี้ก็จะผ่านไป แต่สิ่งที่เหลืออยู่ คือบทเรียนใหม่ ๆ ที่ทำให้เราเก่งขึ้น แข็งแรงขึ้น และพร้อมรับมือกับความไม่แน่นอนในครั้งต่อไปได้ดียิ่งกว่าเดิม”
เพราะในโลกที่ความผันผวนกลายเป็นเรื่องปกติ สิ่งที่องค์กรควบคุมได้จริง อาจไม่ใช่เศรษฐกิจหรือสถานการณ์โลก แต่คือ “วินัย” และ “วิธีใช้ทรัพยากรที่มีอยู่ให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด” บน Long Game ที่ทุกคนกำลังเล่นอยู่ในสนามเดียวกัน
รัชต์ยุตม์ ย้ำทิ้งท้ายอีกครั้งว่า
“คนที่อยู่รอดใน Long Game ไม่ใช่คนที่วิ่งเร็วที่สุด แต่คือคนที่ยืนระยะได้ดีที่สุด”