จาก “สยาม” สู่ “เจ้าพระยา” 67 ปี สยามพิวรรธน์ ผู้นำเกม “สร้างเมือง”
จับตา “เมืองต่อไป” จะอยู่ที่ไหน?
ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ มีผู้เล่นจำนวนไม่น้อยที่เลือกทำเลจากคำถามว่า “คนอยู่ที่ไหน” แล้วจึงเข้าไปพัฒนาที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า หรือมิกซ์ยูส เพื่อรองรับกำลังซื้อที่มีอยู่แล้ว
แต่มีอีกโมเดลหนึ่งที่ยากกว่า
คือการเข้าไปปักหมุดในทำเลที่คนยังไม่ค่อยสนใจ แล้วทำให้เป็นที่ที่คนอยากมา ค่อย ๆ เติบโตขึ้น จนกลายเป็นจุดหมายใหม่ของเมือง
หากย้อนกลับไปตลอด 67 ปี หนึ่งในบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เดินบนโมเดลนี้มาตั้งแต่ยุคแรก ๆ คือ “สยามพิวรรธน์”
จากการบุกเบิกพื้นที่สวนริมถนนพระราม 1 ให้เป็น “ย่านสยาม”
สู่การข้ามเจ้าพระยาไปพลิก “ย่านโกดัง–โรงสีเก่า” ฝั่งธนบุรี ให้กลายเป็นที่ตั้งของ “ไอคอนสยาม”
สองพื้นที่ต่างยุค ต่างบริบท แต่มีจุดร่วมเดียวกัน
สยามพิวรรธน์ไม่ได้รอให้ทำเลพร้อม แต่เลือกมองเห็นศักยภาพของพื้นที่ก่อนใคร แล้วเข้าไปสร้างแรงดึงดูดที่ช่วยกระจายความเจริญ และสร้างแรงกระเพื่อมทางเศรษฐกิจในวงกว้าง
และนี่อาจเป็นความหมายของคำว่า “Game Changer” ในแบบของสยามพิวรรธน์
ปฐมบทเริ่มต้นจาก “สยาม” พื้นที่สวน สู่ “Heartbeat” ของกรุงเทพฯ
ย้อนกลับไปกว่า 60 ปีก่อน “สยาม” ยังห่างไกลจากภาพศูนย์กลางเมืองอย่างทุกวันนี้ พื้นที่ริมถนนพระราม 1 ฝั่งวังสระปทุมยังเป็นพื้นที่สวนและไม่มีแลนด์มาร์กใด ๆ ที่จะดึงผู้คนให้เดินทางมา
ท่ามกลางทำเลที่เวลานั้นยังไม่มีใครรู้ว่าจะเติบโตไปในทิศทางใด
ปี2502 บริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด ได้ก่อตั้งขึ้น ในชื่อ “บริษัท บางกอกอินเตอร์คอนติเนนตอลโฮเต็ลส จำกัด” และเป็นกลุ่มทุนแรกที่เข้ามาปักหมุดการลงทุนครั้งใหญ่ในย่านนี้
ปี 2509 โรงแรมสยามอินเตอร์คอนติเนนตัลเปิดให้บริการบนพื้นที่ประมาณ 65 ไร่ริมถนนพระราม 1 นับเป็นหมุดหมายสำคัญที่เริ่มดึงผู้คนและกิจกรรมทางเศรษฐกิจเข้ามาสู่พื้นที่
จากนั้นปี 2516 สยามพิวรรธน์เปิดสยามเซ็นเตอร์ ศูนย์การค้ามาตรฐานนานาชาติแห่งแรกของไทย
พร้อม ๆ กันนั้น พื้นที่รอบสยามก็เริ่มมีการลงทุนครั้งใหญ่ตามมา
ปี 2528 ศูนย์การค้ามาบุญครอง หรือ MBK เปิดให้บริการบนที่ดินของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยบริเวณแยกปทุมวัน ทำให้แนวการค้าจากสยามขยายตัวไปทางปทุมวันอย่างชัดเจน
ปี 2533 โครงการเวิลด์เทรดเซ็นเตอร์เปิดให้บริการบริเวณราชประสงค์ ก่อนที่กลุ่มเซ็นทรัลจะเข้าซื้อกิจการในปี 2545 และพัฒนาต่อมาเป็นเซ็นทรัลเวิลด์
ปี 2537 กลุ่มศรีวิกรม์เปิดเกษรพลาซ่าที่ราชประสงค์ ปักหมุดตลาดศูนย์การค้าระดับลักชัวรี ก่อนพัฒนาต่อมาเป็นเกษรวิลเลจ
ปี 2540 สยามพิวรรธน์เปิดสยามดิสคัฟเวอรี่และสยามทาวเวอร์ เติมเต็มอีกจิ๊กซอว์สำคัญให้กับพื้นที่สยาม
ในปี 2545 โรงแรมสยามอินเตอร์คอนติเนนตัลปิดตัวลง เพื่อเปิดทางให้กับการพัฒนาอภิมหาโครงการสยามพารากอน ที่เปิดตัวในปี 2548
ขณะเดียวกัน พื้นที่ฝั่งตรงข้ามบนที่ดินของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยก็พัฒนาต่อเนื่อง จากสยามสแควร์ สู่พื้นที่การค้าและไลฟ์สไตล์ที่ขยายตัวตามยุคสมัย
นี่คือเกมการ “สร้างเมือง”
หากมองแยกกัน เราจะเห็นศูนย์การค้าหลายแห่งที่มีเจ้าของและ Positioning ต่างกัน แต่หากถอยออกมามองในระดับเมือง ภาพที่เกิดขึ้นกลับน่าสนใจกว่านั้น
สยาม–ปทุมวัน–ราชประสงค์–ราชดำริ ค่อย ๆ เชื่อมต่อกันเป็น Retail & Lifestyle District ขนาดใหญ่ใจกลางกรุงเทพฯ
แม้แต่ละโครงการจะแข่งขันกันในทางธุรกิจ แต่การมี “แม่เหล็ก” หลายแห่งอยู่ใกล้กัน กลับยิ่งดึงดูดผู้คนและทำให้ทั้งย่านแข็งแรงขึ้น
คู่แข่งในระดับโครงการ จึงกลายเป็นพันธมิตรในระดับ “เมือง” ไปพร้อมกัน
“สยาม” ก็ค่อย ๆ เติบโตเป็นทั้ง Heartbeat ของกรุงเทพฯ และ Global Destination ที่ดึงดูดผู้คนจากทั่วโลกในวันนี้
นี่คืออีกมิติของแนวคิด Ecosystem และ Shared Value ที่สยามพิวรรธน์พยายามผลักดัน
หลังจากปักหมุดที่สยาม สยามพิวรรธน์ตัดสินใจทำสิ่งที่คล้ายกันอีกครั้ง แต่คราวนี้ยากกว่าเดิม เพราะต้องข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาไปฝั่งธนบุรี
จาก “สยาม” สู่ “เจ้าพระยา” บทพิสูจน์อีกครั้งของ Game Changer
ปี 2557 สยามพิวรรธน์ประกาศแผนพัฒนาและเปิดวิสัยทัศน์ “เมืองไอคอนสยาม” โครงการร่วมทุนกับแมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น และเครือเจริญโภคภัณฑ์ บนพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาฝั่งธนบุรี
ชฎาทิพ จูตระกูล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มบริษัทสยามพิวรรธน์ เคยเล่าว่าผู้ประกอบการที่มีความสัมพันธ์กันมานานหลายรายยังลังเลที่จะตามไป เพราะเวลานั้นฝั่งธนบุรียังไม่ได้อยู่บนแผนที่ค้าปลีกระดับบนของกรุงเทพฯ เช่นเดียวกับสยามหรือสุขุมวิท
โจทย์ใหม่ครั้งนี้จึงไม่ใช่แค่จะสร้างศูนย์การค้าอย่างไรให้คนมาเดิน
แต่คือ จะทำอย่างไรให้คนทั้งเมืองยอมข้ามแม่น้ำมา และเปลี่ยนมุมมองที่มีต่อฝั่งธนบุรี
แนวคิดของไอคอนสยามจึงไม่ได้หยุดอยู่ที่การพัฒนาพื้นที่ภายในโครงการ แต่ขยายไปสู่การสร้าง Ecosystem ร่วมกับพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา
ระหว่างปี 2555–2557 ทีมงานลงพื้นที่พูดคุยกับ 13 ชุมชนริมเจ้าพระยา รวมถึงผู้ประกอบการและธุรกิจในพื้นที่ นำไปสู่แนวทาง Co-Creation และ Shared Value ที่พยายามเชื่อมการเติบโตของโครงการเข้ากับชุมชน ธุรกิจท้องถิ่น ผู้ประกอบการริมน้ำ และพันธมิตรจำนวนมาก
ขณะเดียวกัน อีกหนึ่งโจทย์ใหญ่คือ “การเดินทาง” การเชื่อมต่อจึงถูกพัฒนาทั้งทางรถยนต์ ทางน้ำ และระบบราง ก่อนที่รถไฟฟ้าสายสีทองจะเปิดให้บริการ เชื่อมเจริญนครเข้าสู่โครงข่ายรถไฟฟ้าหลักของกรุงเทพฯ
เมื่อ ICONSIAM เปิดวันที่ 9 พฤศจิกายน 2561 สิ่งที่เกิดขึ้นจึงไม่ใช่เพียงการมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่อีกหนึ่งแห่ง
แต่คือการเกิด “แม่เหล็ก” ขนาดใหญ่บนอีกฝั่งของเจ้าพระยา ที่เริ่มเปลี่ยนภาพของฝั่งธนบุรีจากพื้นที่อยู่อาศัยและชุมชนเก่า ให้ถูกมองในฐานะ Destination ด้านการค้า การท่องเที่ยว และอสังหาริมทรัพย์ระดับบนมากขึ้น
หนึ่งในภาพสะท้อนที่ชัดเจน คือการตอบรับของแบรนด์ระดับโลก
จากวันที่ผู้ประกอบการบางรายยังตั้งคำถามว่า ลูกค้าจะยอมข้ามแม่น้ำมาหรือไม่ วันนี้ ICONSIAM กลายเป็นพื้นที่ที่ Luxury Brand ระดับโลกจำนวนมากเลือกเปิด Flagship Store รวมถึงนำ Store Concept และประสบการณ์รูปแบบใหม่เข้ามาเปิดตัวในประเทศไทย
ผลลัพธ์ยังสะท้อนผ่านการเติบโตของธุรกิจ โดยรายได้ของไอคอนสยามจากประมาณ 2,000 ล้านบาทในช่วงปี 2563–2564 เพิ่มเป็น 3,747 ล้านบาทในปี 2565 และ 5,385 ล้านบาทในปี 2567
แต่ผลลัพธ์ที่ใหญ่กว่าตัวเลขของ ICONSIAM เอง คือแรงกระเพื่อมที่เกิดขึ้นกับพื้นที่รอบข้าง
หลัง ICONSIAM เปิดในปี 2561 ภาพการลงทุนบริเวณเจริญนคร–คลองสานและแนวแม่น้ำเจ้าพระยายิ่งชัดเจนขึ้น
ฝั่งธนบุรีมีการลงทุนใหม่เกิดขึ้นต่อเนื่อง ทั้งโครงการที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรี การพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่ และศูนย์ราชการกระทรวงมหาดไทย
สยามพิวรรธน์เองก็ขยายการลงทุนต่อเนื่องด้วย ICS Lifestyle Complex ที่เข้ามาเติมเต็มพื้นที่ด้วยรีเทล โรงแรม และบริการด้านสุขภาพและเวลเนส ขณะที่รถไฟฟ้าสายสีทองช่วยเชื่อมย่านคลองสานเข้าสู่โครงข่ายรถไฟฟ้าหลักของกรุงเทพฯ ทำให้การเดินทางเข้าสู่พื้นที่สะดวกขึ้น
แรงกระเพื่อมไม่ได้หยุดอยู่เพียงฝั่งเดียวของแม่น้ำ
อีกฟากของเจ้าพระยามีการลงทุนต่อเนื่องทั้งโรงแรม ที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรี ร้านอาหาร โครงการมิกซ์ยูส ตลอดจนเร่งการนำอาคารประวัติศาสตร์กลับมาพัฒนาใหม่
หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่คือ AWC ที่กำลังเดินหน้าแนวคิด “AWC Riverside Journey” เชื่อมโครงการต่าง ๆ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา พร้อมลงทุนพัฒนาโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง
นี่จึงอาจเป็นภาพเดียวกับสิ่งที่เคยเกิดขึ้นกับ “สยาม”
ทั้งหมดสะท้อนคำว่า Game Changer ในแบบของสยามพิวรรธน์ ไม่ใช่การสร้างทุกอย่างด้วยตัวเอง แต่คือการเข้าไปเปลี่ยนเกมของพื้นที่ จนทำให้ผู้เล่นรายอื่นมองเห็นโอกาสและอยากเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของเกมนั้นด้วย
จากวันที่ถูกปรามาสว่าข้ามแม่น้ำไปแล้วจะเจ๊ง วันนี้ สยามพิวรรธน์ได้ส่งมอบความเจริญอย่างยิ่งยวดให้แก่ผู้ประกอบการริมแม่น้ำทั้งหมด และเมืองธนบุรี และก้าวข้ามการแข่งขันในประเทศไปเป็น Top 3 in the world ได้สำเร็จ
ความสำเร็จนี้ได้รับการจารึกในระดับสากล เมื่อไอคอนสยามได้รับการจัดอันดับให้เป็น 1 ใน 3 สุดยอดโครงการที่ทรงอิทธิพลที่สุดในรอบ 30 ปีของโลก (Most Influential Retail Property Project of the Past 30 Years) จากเวทีอันทรงเกียรติระดับโลก MAPIC Awards 2025 ณ เมืองคานส์ ประเทศฝรั่งเศส
นับเป็นหลักหมุดสำคัญที่จารึกชื่อของไอคอนสยามและประเทศไทยไว้บนแผนที่โลก ในฐานะแลนด์มาร์กที่ยกระดับประเทศไทยให้สง่างามบนเวทีโลก และจุดหมายปลายทางระดับสากลที่เชื่อมหัวใจของผู้คนทั่วโลกเข้าไว้ด้วยกันอย่างแท้จริง
สร้างเมืองว่ายากแล้ว แต่การรักษาเมืองให้โตต่อยากกว่า
การสร้างเมืองไม่ใช่แค่ “สร้างแล้วจบ”
หลายโครงการของสยามพิวรรธน์เปิดมานานหลายสิบปี และผ่านทั้งวิกฤติเศรษฐกิจของโลก ปัญหาเรื่องโรคระบาด การเปลี่ยนแปลงทางการเมือง ไปจนถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว
สิ่งที่ทำให้โครงการเหล่านี้ยังเดินต่อมาได้ คือการไม่หยุดอยู่กับความสำเร็จเดิม แต่ปรับโฉมและเปลี่ยนโมเดลอยู่เสมอ เพื่อให้ทันกับการเปลี่ยนแปลง ทุกการขยับไม่ได้เกิดจากการลองผิดลองถูก แต่ผ่านการศึกษาและคิดมาอย่างรอบคอบ ภายใต้แนวทางที่เรียกว่า “Well Calculated Move”
เพราะสำหรับสยามพิวรรธน์ การสร้างเมืองไม่ใช่การสร้างโครงการที่ใหญ่ที่สุด แต่คือการกล้าเข้าไปสร้างความเปลี่ยนแปลงก่อนที่ตลาดจะเห็นโอกาส และเมื่อสร้างขึ้นมาแล้ว ต้องทำให้สิ่งนั้นเติบโตต่อไปได้ ยังดึงดูดผู้คนได้ในทุกยุค แม้โลกจะไม่เหมือนเดิม
สยามพิวรรธน์เคยทำสิ่งนั้นที่ “สยาม” ทำอีกครั้งที่ “เจ้าพระยา”
คำถามต่อจากนี้จึงไม่ใช่ว่า สยามพิวรรธน์จะสร้างศูนย์การค้าอะไรอีก
แต่คือ “ย่านใหม่” ที่ Game Changer รายนี้จะเลือกเข้าไปเปลี่ยนเกมเป็นแห่งต่อไป จะอยู่ตรงไหนของเมือง
จับตาดูหน้าประวัติศาสตร์บทใหม่ของการสร้างเมือง กำลังจะถูกเขียนขึ้นอีกครั้งเร็วๆ นี้