Real Estate Real Marketing โดย ศ. วิทวัส รุ่งเรืองผล

ในช่วงปลายปี 62 ผมได้รับเชิญให้ไปบรรยายในหัวข้อ Real Estate Business Model อสังหาสำหรับผู้สูงอายุ เลยได้โอกาสนำเอกสารที่ได้รับจากการไปดูงานสถานดูแลผู้สูงอายุที่ประเทศออสเตรเลีย เมื่อปีที่แล้วมาทบทวน โดยบทความชิ้นนี้ผมขอใช้กรอบการวิเคราะห์ตลาดของบริษัท Bridge Advisory Group บริษัทที่ปรึกษาในด้านการวางแผนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงอายุ ที่ผมได้มีโอกาสได้เข้าไปเยี่ยมชม และฟังการบรรยาย ในหัวข้อ Business Models for Seniors Living & Aged Care Developments เมื่อ เดือน ก.ค. 2561 โดยนำมาสอดแทรกความเห็นและประสบการณ์ของผมในด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงอายุในประเทศไทย เข้ามาประกอบด้วย เนื่องจากลักษณะตลาดของอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงอายุในประเทศไทยมีความแตกต่างกับในออสเตรเลีย อาจจะได้รับข้อมูลที่นำไปประยุกต์ใช้กับการทำงานได้ชัดเจนขึ้นครับ

 

Bridge Advisory Group ได้ให้กรอบในการวิเคราะห์ตลาด สำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ไว้ 5 ประเด็นดังนี้

1. วิเคราะห์ลักษณะของตลาดและประเภทของผู้สูงอายุ (Market characteristics & typical residents)

ลักษณะตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงอายุ ที่มีการพัฒนาในเชิงธุรกิจ แบ่งได้เป็น 2 ลักษณะใหญ่ๆ คือ บ้านพักผู้สูงอายุ (Residential Home) เป็นสถานดูแลผู้สูงอายุแบบอยู่ประจำที่รับผู้สูงอายุที่สามารถดูแลตัวเองได้บ้านพักผู้สูงอายุอาจพัฒนาแบบให้เช่าเป็นรายเดือนรายปี หรือขายเป็นสิทธิการเช่าระยะยาว ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สนใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ โดยมีการพัฒนาทั้งหมู่บ้านสำหรับผู้สูงอายุ และอาคารชุดที่มุ่งเน้นลูกค้าผู้สูงอายุ ทั้งชาวไทยและต่างประเทศ

สถานบริบาล (Nursing Home) เป็นสถานดูแลผู้สูงอายุที่ไม่สามารถดูแลตัวเองในการใช้ชีวิตประจำวัน เช่น พิการ ต้องมีคนช่วยป้อนอาหาร อาบน้ำเองไม่ได้ เป็นอัลไซเมอร์ จำเป็นต้องมีพยาบาลหรือเจ้าหน้าที่ที่ได้รับการอบรมดูแลตลอด 24 ชั่วโมง

ในประเทศไทย ตลาดสถานบริบาลขนาดใหญ่ส่วนมากจะดำเนินการโดยโรงพยาบาล ส่วนสถานบริบาลขนาดกลางถึงเล็ก ส่วนมากจะดำเนินงานโดยบุคลากรทางการแพทย์ พี่มีตั้งแต่ใช้บ้านปรับปรุงเป็นสถานบริบาลขณะมีไม่กี่เตียง จนถึงสร้างเป็นอาคารเป็นสถานบริบาลผู้สูงอายุโดยเฉพาะ

ในการแบ่งลักษณะของตลาดจากระดับราคาเช่า หรือราคาขายที่พักสำหรับผู้สูงอายุ ในออสเตรเลียแบ่งออกได้เป็น 3 กลุ่มใหญ่ๆ กลุ่ม Premium ราคาจะสูงกว่าราคาเฉลี่ยของตลาด ร้อยละ 10 มีจำนวนหน่วยประมาณ ร้อยละ 13 ของตลาด กลุ่ม Affordable ราคาจะอยู่ในช่วงบวกลบร้อยละ 10 ของราคาตลาดเฉลี่ย มีจำนวนหน่วยประมาณร้อยละ 24  ของหน่วยทั้งหมดในตลาด และกลุ่ม Budget ราคาจะต่ำกว่าราคาตลาดอย่างน้อยร้อยละ 10 มีจำนวนหน่วยอยู่สูงถึงร้อยละ 63 ของหน่วยขายทั้งตลาด (อ้างอิงจาก Thailand Retirement Destination โดย รศ. ไตรรัตน์ จารุทัศน์, 10 พ.ค. 2561  )

สำหรับประเทศไทย ตลาดบ้านพักผู้สูงอายุ ยังไม่มีการรวบรวมระดับราคาและปริมาณหน่วยขายไว้อย่างชัดเจน เนื่องจากโครงการที่พักสำหรับผู้สูงอายุหลายโครงการ ไม่ได้ระบุชัดเจน ว่าขายหรือให้เช่าเฉพาะในกลุ่มผู้สูงอายุเท่านั้น อาคารชุดบางโครงการได้ใส่สิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้สูงอายุไว้ในโครงการ แต่ในการจำหน่ายก็จำหน่ายกับลูกค้าเป็นการทั่วไป

สำหรับลักษณะตลาดตามระดับราคาของสถานบริบาลในประเทศไทยราคาเริ่มต้นต่อเตียงจะอยู่ประมาณ 15,000 บาทต่อเดือน จนถึง เกิน 100,000 บาทต่อเดือน โดยยังไม่มีการเก็บ 40 จำนวนหน่วยขายในแต่ละช่วงระดับราคา

เท่าที่ผมได้มีโอกาสพูดคุยกับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และเจ้าของโรงพยาบาล ที่สนใจพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงอายุ ส่วนใหญ่จะสนใจตลาดระดับบน โดยมองว่าตลาดในประเทศไทยยังเพิ่งอยู่ในระยะเริ่มเติบโต การให้บริการผู้สูงอายุ ควรต้องเน้นคุณภาพการให้บริการเพื่อสร้างชื่อเสียงไปกับผู้ประกอบการ จึงทำให้มีต้นทุนการบริการที่สูง

 

 

  1. วิเคราะห์โครงสร้างทางประชากร และพยากรณ์แนวโน้มประชากร (Population structure & forecasts)

จากบทวิเคราะห์ของ Economic Intelligence Center ธนาคารไทยพาณิชย์ ประเทศไทยมีสัดส่วนประชากรสูงวัย ต่อจำนวนประชากรทั้งประเทศ ร้อยละ 10  เมื่อปี ค.ศ. 2013 คาดว่าในปี ค.ศ. 2030 จะเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 18 โดยมีผู้สูงอายุที่อายุมากกว่า 60 ปีและอยู่อาศัยเพียงลำพังถึงร้อยละ 10.4  ในปี ค.ศ. 2014  และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ขณะที่ประเทศไทยมีอัตราค่าครองชีพค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับประเทศที่เจริญแล้ว และประเทศไทยมีระบบการแพทย์ที่ดี มีโรงพยาบาลที่สามารถให้บริการคนไข้ต่างชาติตามมาตรฐานสากล ทำให้ดึงดูดผู้สูงอายุชาวต่างชาติให้เข้ามาพำนักระยะยาวในประเทศไทย ทำให้สัดส่วนประชากรสูงวัยในประเทศไทยยิ่งเพิ่มสูงขึ้น จึงน่าจะเป็นโอกาสที่ดีของธุรกิจการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงอายุ

 

3. วิเคราะห์ลักษณะทางจิตวิทยา ของชุมชน (Psychographic profile of community)

ชุมชนที่จะเป็นที่ตั้งของโครงการอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงอายุ โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่เปิดรับผู้สูงอายุต่างชาติที่ยังช่วยเหลือตัวเองได้ อาจนำมาสู่ความขัดแย้งทางวัฒนธรรม และวิถีชีวิตระหว่างผู้สูงอายุที่ย้ายเข้ามาในชุมชนกับผู้อยู่อาศัยในชุมชนเดิม โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่ย้ายมาอยู่อาศัยมากมีความสามารถทางการเงินที่สูงกว่า แล้วเข้ามาแย่งใช้ทรัพยากรที่มีอยู่อย่างจำกัดในชุมชน ด้วยอํานาจซื้อที่สูงกว่า อาจทำให้ค่าครองชีพในชุมชนสูงขึ้น หรืออาจเกิดการต่อต้าน จากคนในพื้นที่เดิม

ในปัจจุบัน เริ่มมีนักวิเคราะห์ตั้งข้อกังวลใจ เกี่ยวกับการแย่งตัวบุคลากรทางการแพทย์ของโรงพยาบาลเอกชน ที่ขยายตลาดมารองรับลูกค้าต่างชาติ ทำให้ค่ารักษาพยาบาลในโรงพยาบาลมีอัตราเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว และนำมาสู่การขาดแคลนหมอ ในโรงพยาบาลของรัฐ

อย่างไรก็ตาม ลักษณะทางจิตวิทยาของชุมชนไทย ค่อนข้างเปิดรับการเข้ามาของคนต่างถิ่น ไม่ว่าจะเป็นคนไทยในภูมิภาค หรือคนต่างชาติ ค่อนข้างดี ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบที่ช่วยสร้างโอกาสสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงอายุในประเทศไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับตลาดลูกค้าต่างชาติ

4. วิเคราะห์ลักษณะทางสังคมเศรษฐกิจ (Socio-economic profile)

ลักษณะทางสังคมและเศรษฐกิจของไทย ถือได้ว่าเป็นหนึ่งในอุปสรรคของธุรกิจพัฒนาโครงการสำหรับผู้สูงอายุ เมื่อพิจารณาในด้านเศรษฐกิจจะเห็นได้ว่าโครงสร้างเศรษฐกิจไทยมีลักษณะรวยกระจุกจนกระจาย อีกทั้งรายได้ต่อหัวประชากรของไทย ปี 2561 อยู่ที่ 7,445.4 เหรียญสหรัฐต่อปี หรือประมาณ 223,000 บาท ต่อปี  (แหล่งที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ สำนักงานนโยบายและยุทธศาสตร์การค้า และกระทรวงพาณิชย์ ระบบสถิติทางการทะเบียนปรับปรุงล่าสุด: 11 กรกฎาคม 2562) ทำให้ผู้สูงอายุส่วนใหญ่ไม่มีความสามารถเพียงพอที่จะเข้าไปใช้บริการที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ หรือสถานบริบาลผู้สูงอายุ ถ้าประมาณการสัดส่วนผู้สูงอายุ ในปี ค.ศ. 2019 อยู่ที่ประมาณ ร้อยละ 15 ของประชากรไทย 68 ล้านคน คาดว่าจะมีผู้สูงอายุประมาณ 10.2 ล้านคน และมีผู้สูงอายุที่อยู่ลำพังร้อยละ10 จะมีผู้สูงอายุที่น่าจะมีความต้องการที่พักสำหรับผู้สูงอายุ ประมาณ 1 ล้านคน แต่เมื่อนำความสามารถในการซื้อมาร่วมคำนวณด้วย โดยคาดการณ์ว่ามีผู้สูงอายุเพียงร้อยละ 10 ที่มีความสามารถในการซื้อเพียงพอ ตลาดอสังหาสำหรับผู้สูงอายุ น่าจะมีอยู่เพียง 1 แสนหน่วยเท่านั้น  และถ้าคาดว่าตลาดมีการเติบโตร้อยละ 5 ต่อปี ขนาดของตลาดก็ไม่ได้ใหญ่มากนัก

ในด้านลักษณะทางสังคม ทัศนคติ ของคนไทยที่มีความเชื่อในเรื่องความกตัญญู ทำให้บุตรหลานของผู้สูงอายุพยายามดูแลผู้สูงอายุเองที่บ้านตามศักยภาพ มากกว่าการที่จัดส่งผู้สูงอายุไปยังศูนย์ดูแล ซึ่งการแก้ไขทัศนคติทางสังคมของการต้องไปอยู่ในโครงการอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงอายุ น่าจะยังต้องใช้เวลาอีกหลายปี

ผมเคยทำการศึกษาวิจัยเรื่องทัศนคติในการเลือกเข้าไปอยู่ในอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงอายุ พบว่ากลุ่มคนอายุประมาณ 40-50  ที่มีพ่อแม่สูงวัย ไม่ต้องการส่งพ่อแม่เข้าศูนย์ดูแลผู้สูงอายุ และคิดว่าพ่อแม่ก็ไม่ต้องการ อยู่ในศูนย์ด้วย แต่สำหรับตัวพูดตอบเอง ที่สนใจและยอมรับในการเลือกใช้บริการที่พักสำหรับผู้สูงอายุ เมื่อถึงวัยที่เหมาะสม มีจำนวนที่สูงกว่าคนวัย 60 ขึ่้นไปอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้ผมเชื่อว่า ผู้สูงอายุรุ่นต่อไป ในอีก 10 ถึง 15 ปีข้างหน้า จากลักษณะทางสังคมที่ครองตัวเป็นโสด และแต่งงานโดยไม่มีบุตร มีสัดส่วนที่มากขึ้นกว่าคนรุ่นเก่า คนกลุ่มนี้จะยอมรับและสนใจการเลือกอยู่ในโครงการอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงอายุมากขึ้น

 

5.วิเคราะห์พื้นที่ชุมชน บริเวณที่จะพัฒนาโครงการ (Catchment area)

การวิเคราะห์พื้นที่ชุมชนโดยรอบบริเวณที่จะพัฒนาโครงการ เป็นการวิเคราะห์สิ่งอำนวยความสะดวก และบริการสนับสนุนการใช้ชีวิตของผู้สูงอายุ โดยองค์ประกอบของพื้นที่ที่เหมาะสมที่จะเป็นเป็นที่ตั้งของโครงการประกอบด้วย

  • โครงสร้างพื้นฐานด้านสาธารณูปโภค และการคมนาคม เช่น ระบบถนน การขนส่งด้วยระบบราง ความเสถียรของกระแสไฟฟ้า (เนื่องจากสถานบริบาลมีอุปกรณ์พยุงชีพ ที่จำเป็นต้องใช้งานตลอด 24 ชั่วโมง และอุปกรณ์จะมีความอ่อนไหวต่อระบบไฟฟ้า หากมีกระแสไฟที่ไม่เสถียร) คุณภาพของน้ำประปา ความสะดวกในการเดินทางไปสนามบิน
  • คุณภาพของโรงพยาบาลในพื้นที่ ทั้งโรงพยาบาลของรัฐและเอกชน ที่มีมาตรฐานในการดูแลผู้ป่วย โดยปกติโครงการควรอยู่ในระยะทางที่สามารถเดินทางไปโรงพยาบาลได้ภายในเวลาไม่เกิน 30 นาที
  • สิ่งอำนวยความสะดวกในการใช้ชีวิต เช่น การมีร้านอาหาร ตลาดสด ศูนย์การค้า ที่สอดคล้องตอบสนองการใช้ชีวิตของผู้สูงอายุ
  • คุณภาพของสิ่งแวดล้อม เช่น ไม่อยู่บริเวณชุมชน ที่มีมลพิษทางอากาศ ฝุ่น MP 5 เกินมาตรฐาน หรือ ใกล้พิ้นที่ที่มีการเผาเศษวัสดุทางการเกษตรตามฤดูกาล รวมถึงสภาพภูมิอากาศที่เหมาะสม ไม่ร้อนเกินไป
  • แหล่งพักผ่อนหย่อนใจ เช่น สวนสาธารณะ แหล่งท่องเที่ยว
  • ความปลอดภัย เป็นพื้นที่ที่ไม่ค่อยมีปัญหาด้านอาชญากรรม และมีความปลอดภัยในการใช้ชีวิต

 

จะเห็นได้ว่าวิเคราะห์พื้นที่ชุมชนที่เหมาะสม จังหวัดที่มีความเจริญสูง และจังหวัดที่มีศักยภาพในการรองรับนักท่องเที่ยวได้มาก เช่น กรุงเทพฯ และปริมณฑล เชียงใหม่ ภูเก็ต จะเป็นจังหวัดต้นๆ ที่มีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงอายุ เนื่องจากมีศักยภาพในด้านพื้นที่ชุมชน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านคุณภาพของโรงพยาบาล และโครงสร้างพื้นฐานด้านสาธารณูปโภค

ที่อธิบายมาข้างต้น รวมถึงบทวิเคราะห์ที่ผมให้ไว้ เป็นแนวทางการวิเคราะห์ตลาด สำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ให้ผู้อ่านลองไปปรับใช้ในการวิเคราะห์หากสนใจจะพัฒนาโครงการประเภทนี้ครับ



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer