Metaverse ความท้าทายใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ บทความโดย ศ. วิทวัส รุ่งเรืองผล

Real Estate Real marketing/ศ. วิทวัส รุ่งเรืองผล witawat@tbs.tu.ac.th

ตอนที่แล้วเขียนเรื่องเกี่ยวกับการนำ Metaverse มาใช้ประโยชน์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฉบับนี้ผมขออนุญาตขยายความต่อเนื่องจากตอนที่แล้ว โดยจะพูดถึงความท้าทายใหม่บนโลก Metaverse สำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยความรู้เกี่ยวกับ Metaverse ผมต้องขอบคุณ คุณธีระฑัต (คิว) หนูดำ จาก Facebook Page คยต Live เพื่อนร่วมหลักสูตร CMO7 ที่จัดโดยสมาคมการตลาด และ คุณอริยะ พนมยงค์ ที่ทำให้ผมเข้าใจโลก Metaverse มากขึ้น

 

Metaverse ecosystem

ในโลกดิจิทัลยุคใหม่ หรือที่อาจเรียกได้ว่า ยุค Metaverse มีศัพท์ใหม่ ๆ เข้ามาให้เราได้เรียนรู้กันมากมาย และคำเหล่านี้หลายคำมีการเชื่อมโยงกันอย่างใกล้ชิด จนทำให้เกิด สิ่งที่ผมเรียกว่า Metaverse ecosystem ผมขออ้างอิงคำอธิบายของคุณธีระฑัต หนูดำ หรือคุณคิว ที่อธิบายให้ผมฟังเป็นการส่วนตัว ถึงการร้อยเรียงกันอย่างเป็นระบบของเทคโนโลยีใหม่ที่ก่อร่างสร้างตัวจนเป็น Metaverse  ecosystem โดยระบบดังกล่าว มีสิ่งที่เราต้องเข้าใจพัฒนาการของระบบเรียงตามลำดับดังนี้

“Blockchain- Crypto – Smart Contract- Defi-NFT-Gamefi-Metaverse”

1. Blockchain หรือเทคโนโลยีการกระจายข้อมูลแบบเข้ารหัสไปยังกลุ่มคอมพิวเตอร์หลายเครื่อง เพื่อสอบทานความถูกต้องของข้อมูลบนเครือข่ายข้อมูลเดียวกันแบบห่วงโซ่ เทคโนโลยีดังกล่าวช่วยตัดตัวกลางที่ทำหน้าที่สอบทานความถูกต้องของข้อมูลออกไป

ถ้าอธิบายง่าย ๆ Blockchain คือระบบที่ไม่ใช้ตัวกลางรายใดรายหนึ่งในการยืนยันสอบทานความถูกต้องของข้อมูล แต่ใช้การกระจายข้อมูลให้สมาชิกจำนวนมากบนเครือข่ายได้รับสำเนา เพื่อยืนยันความถูกต้องของข้อมูล และเมื่อข้อมูลมีการเปลี่ยน ก็มีการทำการบันทึกต่อเนื่องเป็นลูกโซ่ของคนบนเครือข่าย เพื่อยืนยันการเปลี่ยนแปลงข้อมูลล่าสุด ที่สามารถตรวจสอบกลับได้

ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ลองนึกภาพการยืนยันว่าใครเป็นเจ้าของที่ดิน ตัวกลางก็คือกรมที่ดิน ที่เก็บต้นฉบับโฉนดไว้และทำสำเนาคู่ฉบับให้เจ้าของที่ดินถือไว้เมื่อมีการเปลี่ยนเจ้าของก็ต้องนำโฉนดทำการสลักหลังเปลี่ยนแปลงที่สำนักงานที่ดิน โดยทำการเปลี่ยนแปลงทั้งฉบับที่อยู่กับกรมที่ดิน และฉบับที่อยู่กับเจ้าของโฉนด

Blockchain ก็ทำหน้าที่แบบเดียวกัน แต่ใช้การยืนยันความเป็นเจ้าของที่ดินล่าสุดจากสำเนาบนเครือข่าย เพียงแต่กฎหมายยังยอมรับการแสดงกรรมสิทธิ์ในลักษณะนี้ แต่ก็ไม่แน่ครับถ้ามีคดีฟ้องร้องกรณีซื้อขายสินทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ทำการโอน แต่มีการทำสัญญาบน Blockchain ก็อาจเป็น คดีตัวอย่างว่าความเป็นเจ้าของหรือการซื้อขายเกิดขึ้นแล้วหรือยัง ในทางธุรกิจ เริ่มมีการนำ Blockchain ไปใช้เก็บข้อมูลในระบบซัปพลายเชนกันบ้างแล้ว

2. Crypto หรือ Cryptocurrency คือสินทรัพย์ดิจิทัลประเภทหนึ่งที่ต้องอาศัยการเข้ารหัสโดยใช้เทคโนโลยี Blockchain สิ่งที่เรียกกันว่าสกุลเงินดิจิทัล โดยสกุลเงินที่เป็นที่รู้จัก เช่น Bitcoin, Ethereum และ Litecoin เป็นต้น

สกุลเงินดิจิทัลเป็นเงินที่ไม่มีรัฐบาลกลางของประเทศใดควบคุม แต่ใช้เทคโนโลยี Blockchain ในการยืนยันว่าใครเป็นเจ้าของเงินสกุลใดจำนวนเท่าไร แน่นอนว่า การได้มาซึ่งเงินดิจิทัลหลัก ๆ ก็มาจากการขุดผ่านคอมพิวเตอร์ การนำเงินในโลกจริงไปแลกกับเงินดิจิทัล รวมถึงการทำมาหากินทั้งจากงานในโลกจริงและโลกดิจิทัลโดยรับค่าตอบแทนเป็นเงินสกุลดิจิทัล

ปัจจุบันมีหลายบริษัทในโลกที่จ่ายเงินเดือนให้พนักงานเป็นเงินดิจิทัล ในประเทศไทยเริ่มมีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่รับเงินสกุลดิจิทัลในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ยังอิงราคาเงินบาทอยู่

ถ้ามองข้อดีของการที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ รับเงินดิจิทัลเป็นการขยายตลาดไปยังกลุ่มผู้ที่มีเงินดิจิทัล โดยเฉพาะอย่างยิ่งในต่างประเทศให้สามารถโอนเงินเข้ามาซื้อได้ง่ายและมีค่าใช้จ่ายที่ต่ำกว่าการโอนเงินปกติที่มีข้อจำกัดจากธนาคารกลางของแต่ละประเทศ รวมถึงการที่ต้องรายงานการเคลื่อนไหวของเงิน

เราต้องไม่ลืมว่ามีเงิน หรือสินทรัพย์ที่เจ้าของไม่ต้องการระบุตัวตนอยู่ทั่วโลก การแปลงเงินสดหรือสินทรัพย์ ที่ไม่มีทะเบียนให้กลายมาเป็นสกุลเงินดิจิัทัลจะทำให้การเคลื่อนย้ายเงินทำได้สะดวกขึ้น โดยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่รับเงินกลุ่มนี้ก็อาจทำให้มีเงินที่เคยอยู่นอกระบบไหลเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์กับบริษัทนั้น ๆ มากขึ้นด้วย

3. Smart Contract เป็นพัฒนาการอีกขั้นของ Blockchain ที่กำหนดเงื่อนไขและขั้นตอนการทำธุรกรรม ให้ดำเนินการโดยอัตโนมัติไว้ล่วงหน้า ตามที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงกันไว้ ลองนึกดูว่าตอนที่เราทำสัญญาสิทธิการเช่าที่ดินอายุสัญญา 10 ปี ผ่าน Smart Contract

โดยกำหนดว่า A เจ้าของที่มอบสิทธิการเช่าให้ B เมื่อ B ชำระค่าเช่ารายปีภายในเดือนธันวาคมของทุกปี ปีละ 1 ล้านบาท ระบบเครือข่ายคอมพิวเตอร์จะทำการตรวจสอบความถูกต้อง ว่า B โอนเงินค่าเช่าไปให้ A ในปีนี้หรือยัง ถ้าโอนแล้วสิทธิการเช่าที่ดินแปลงนั้นยังคงตกอยู่กับ B โดย A กับ B ไม่ต้องมาพบกันหรือลงนามในสัญญาต่อหน้าคนกลาง (สำนักงานที่ดิน)

ลองคิดว่าถ้า A และ B อยู่กันคนละประเทศ การใช้ Smart Contract จะช่วยประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายเป็นอย่างมาก และเมื่อ B ผู้ถือสิทธิการเช่าที่ดินนำมาพัฒนาเป็นศูนย์การค้า และให้ผู้เช่ารายย่อยเช่าต่อ ผู้เช่ารายย่อยก็สามารถเข้าไปตรวจสอบได้ว่า B เป็นผู้ได้รับสิทธิการเช่าจากเจ้าของที่ดินจริง

และหากสัญญากำหนดไว้ชัดเจนว่า หากปีใด B ไม่ชำระค่าเช่าตามเวลาที่กำหนด จะถือเป็นการยกเลิกสัญญาเช่า โดยสิทธิการใช้ที่ดินกลับไปเป็นของ A กรณีนี้ผู้เช่ารายย่อยก็สามารถตรวจสอบได้ง่ายว่า B ได้ทำการต่อสัญญาเช่ากับ A หรือไม่ ผมเชื่อว่า Smart Contract ในอนาคตจะถูกนำมาใช้ในการทำธุรกรรมเกี่ยวข้องกับอสังหาฯ เช่น การเช่าที่ดิน อาคาร การจำนอง การเช่าชื่อ และธุรกรรมที่เกี่ยวข้องเป็นจำนวนมาก

4. Defi หรือ Decentralized Finance คือ ระบบการเงินแบบไร้ตัวกลาง ไม่มีธนาคารกลาง ธนาคารพาณิชย์ หรือหน่วยงานภาครัฐ เอกชน หรือคนใดคนหนึ่ง เข้ามาควบคุม โดยอาศัยเทคโนโลยี Blockchain เข้ามารับรองความถูกต้องของธุรกรรมทางการเงิน Defi ช่วยให้การแลกเปลี่ยนสินทรัพย์ดิจิทัล เช่น สกุลเงินดิจิทัล และ NFT ทำได้สะดวกรวดเร็ว มีต้นทุนต่ำ และมีความน่าเชื่อถือ

ที่สำคัญคือสามารถทำการแลกเปลี่ยนโดยไม่ต้องระบุตัวตนของเจ้าของทรัพย์ในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ปกติแล้วผู้ซื้อส่วนใหญ่ต้องนำอสังหาฯ มาจดจำนองกับธนาคารเพื่อนำเงินไปจ่ายให้กับผู้พัฒนาโครงการ

โดยธนาคารได้ประโยชน์จากการเป็นตัวกลางในการนำเงินจากผู้ฝากเงินมาปล่อยกู้ และได้รับดอกเบี้ยเป็นค่าตอบแทน Defi จะเข้ามาทำหน้าที่แทนธนาคาร โดยผู้ถือเงินสกุลดิจิัทัลที่หากถือไว้เฉย ๆ ไม่มีดอกเบี้ย แต่หากนำเงินดิจิทัลไปปล่อยกู้ และมีผู้กู้เงินไปใช้ ผู้ปล่อยกู้ก็จะได้รับผลตอบแทนเป็นดอกเบี้ย ซึ่งปัจจุบันอัตราผลตอบแทนค่อนข้างสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารเป็นอย่างมาก เพราะมีความเสี่ยงที่จะไม่ได้รับการชำระคืนเงินต้น หรือการลดค่าจากอัตราแลกเปลี่ยนสูงตามไปด้วย

ผมยังไม่คิดว่า Defi จะนำมาสู่การปล่อยกู้ซื้อบ้าน แต่ธุรกรรมประเภทสิทธิการเช่าดูน่าจะเริ่มต้นได้เร็วกว่า เช่น นาย A ต้องการเช่าตึกแถว เพื่อนำมาเปิดร้านอาหารต้องใช้เงินค่าเซ้ง ค่าเช่าล่วงหน้า และค่าตกแต่งบ้าน 3 ล้านบาท แทนที่จะกู้ธนาคารซึ่งกู้ยากหากไม่มีหลักทรัพย์ค้ำประกัน แต่ถ้า นาย A มากู้ในระบบ Defi โดยมีนาย B เป็น ผู้ปล่อยกู้ โดยทำเป็น Smart Contract โดย B ได้รับดอกเบี้ยร้อยละ 20 ต่อปี โดยมีข้อตกลงว่าถ้า A ไม่ชำระหนี้ตามกำหนด B จะเข้าไปครอบครองสิทธิการเช่าและทรัพย์สินตามสัญญาแทน A ซึ่งกรณีนี้ยังมีความยุ่งยากในเรื่องการบังคับยึดทรัพย์อีกในทางปฏิบัติ

แต่ถ้า A กู้เงิน B ผ่านระบบ Defi ไปซื้อที่ดินในเกม ที่เป็น สินทรัพย์ดิจิทัล (NTF) แล้วเปิดร้านขายอาหารในเกม โดยในเกมอนุญาตให้เจ้าของที่ดินสามารถทำธุรกิจและรับค่าตอบแทนเป็นสกุลเงินในเกม จากนั้น A นำ รายได้และกำไร ที่ได้จากการขายอาหารในเกม มาชำระหนี้ B กรณีนี้ด้วย Smart Contract หาก A ไม่ชำระหนี้ตามกำหนด ที่ดินในเกมพร้อมทรัพย์สินดิจิทัลที่ A สร้างไว้ในเกมจะถูกโอนกรรมสิทธิ์มาให้ B โดยไม่ต้องทำการฟ้องร้องบังคับคดี

ตรงนี้แหละครับที่ทำให้ตลาดการลงทุนและเก็งกำไร ที่ทำให้มีเงินเข้ามาซื้อ อสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก ด้วยจำนวนเงินมหาศาล อาจเริ่มไหลออกไปสู่การลงทุนและเก็งกำไรในสินทรัพย์ดิจิทัล ในระบบ Defi

5. NFT ย่อมาจาก Non-Fungible Token ซึ่งผมขอเรียกว่าสินทรัพย์ดิจิทัล ซึ่งก็คือการนำผลงานสร้างสรรค์ เช่น งานศิลปะ สิทธิในการใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์ทั้งในโลกดิจิทัลและโลกความเป็นจริง นำมาเข้ารหัสบน Blockchain เพื่อยืนยันความเป็นเจ้าของ ในสินทรัพย์นั้น ที่ทรัพย์แต่ละชิ้นจะมีอัตลักษณ์เฉพาะตัว

ถ้าเปรียบเทียบง่าย ๆ ก็เหมือนพระเครื่อง หรืองานศิลปะ ที่มีผู้สะสมและทำการซื้อขายแลกเปลี่ยนกัน โดยไม่ต้องกังวลว่าจะเป็นของปลอมหรือของ Copy เพราะ Blockchain จะช่วยในการยืนยัน การเปลี่ยนโอนสิทธิความเป็นเจ้าของตั้งแต่เริ่มทำการผลิต NFT จนถึงการโอน ความเป็นเจ้าของในทุกทอด

และที่น่าสนใจก็คือ ผู้สร้างสรรค์ผลงาน หรือผู้ผลิตผลงาน ยังมีสิทธิได้รับส่วนแบ่งรายได้ในการขาย สินทรัพย์ดิจิทัลชิ้นนั้นในทุกทอดของการเปลี่ยนมือ เช่น ศิลปินออกแบบภาพกราฟิกขึ้นมา 1,000 ชิ้น ใน Collection หนึ่ง ที่แต่ละชิ้นมีความแตกต่างกัน

จากนั้นขายออกไปให้ผู้ซื้อ 1,000 รายแรก โดย A เป็นผู้ซื้อ NFT 1 ชิ้นใน Collection นี้ ในราคา 5,000 บาท ผ่านไป 6 เดือน เมื่อ A ขายภาพนี้ให้กับ B ในราคา 10,000 บาท ศิลปินผู้สร้างผลงานถ้ากำหนดค่า Royalty Fee ไว้ 10% เมื่อมีการโอนจาก A ไป B ศิลปินจะได้ส่วนแบ่งร้อยละ 10 จากการซื้อขายด้วย

โดย Smart Contract จะทำการโอน Royalty Fee เมื่อมีการชำระเงินในการซื้อขาย NFT นอกจากงานศิลปะดิจิทัลแล้วยังรวมถึงที่ดินในเกม เสื้อผ้า พาหนะ อาวุธในเกม ที่เป็นแหล่งลงทุน เพื่อสร้างรายได้จริง ใช้ในการลงทุนและเก็งกำไรได้ NFT หากได้รับความนิยมจากนักลงทุนมากขึ้น ก็จะทำให้เงินลงทุนในสินทรัพย์อื่นโดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ลดลงไปด้วย

6. GameFi เป็นเกมที่อยู่บนระบบ Blockchain ที่สามารถสร้างรายได้ให้กับผู้เล่นเกม มีเงินดิจิทัลในเกมเป็นของตัวเอง และเปิดให้มีการซื้อขายไอเทมในเกม ให้ผู้เล่นสามารถลงทุนและสร้างรายได้ในเกมได้ และนำเงินในเกมแลกเปลี่ยนกับเงินดิจิทัลสกุลอื่น หรือเงินในโลกจริงได้

บางเกมมีแปลงที่ดินให้ซื้อสำหรับลงทุน และทำธุรกิจ เพื่อสร้างรายได้ในเกมด้วย เช่น  Decentraland โดย GameFi หลายเกมก็แทบจำลองโลกในชีวิตจริง ผู้เล่นที่เข้าไปลงทุนซื้อที่ดิน หรือ สกิน (เครื่องแต่งตัว หรืออาวุธในเกม) ก็จะช่วยให้มีโอกาสได้เงินรางวัลในการทำภารกิจในเกมได้เร็วขึ้นและง่ายขึ้น จึงมีคนที่ทำการซื้อ NFT ในเกมแล้วเข้ามาเล่น รวมถึงจ้างคนอื่นเล่น

หลักการลงทุนก็ง่ายมาก เอาเงินจริงมาแปลงเป็นเหรียญในเกม เอาเหรียญมาซื้อสกิน ที่ช่วยทำให้การเล่นมีโอกาสสะสมเหรียญรางวัลได้มากขึ้น จากนั้นก็นำเหรียญรางวัลไปแลกเป็นเงินจริง ยิ่งเกมได้รับความนิยม มีผู้เข้ามาเล่นมากความต้องการ NFT ในเกม ก็จะยิ่งสูงขึ้น

โดยผู้ออกแบบเกมกำหนดความจำกัดของ NFT แต่ละชิ้นไว้ เช่น แปลงที่ดินในเกมจำกัดเพียง 10,000 แปลง แต่ละแปลงมีขนาดและทำเลที่แตกต่างกัน ราคาแต่ละแปลงก็ไม่เท่ากัน แต่มูลค่ารวมกันเท่ากับ 100 ล้านเหรียญในเกม

ยิ่งมีผู้เล่นเข้ามามาก ก็ยิ่งมีความต้องการ NTF มากขึ้น โอกาสที่ผู้ซื้อ NTF เดิม จะทำกำไรก็มากขึ้น จากการแลกเปลี่ยนกับเงินสกุลอื่นแต่ในทางกลับกันถ้าเกมใดไม่ได้รับความนิยม NTF ที่เราซื้อไว้มูลค่าก็จะลดลง หรืออาจกลายเป็นศูนย์

ส่วนผู้เล่นที่ไม่มีเงินลงทุนกสามารถสร้างรายได้ในเกมจากการเล่น หรืออยู่ในระบบของเกม ยิ่งเล่นนาน เล่นเก่ง ก็หาเงินได้มากขึ้น ยิ่งเกมได้รับความนิยมก็ยิ่งมีแหล่งรายได้อื่นเข้ามา เช่น การที่แบรนด์ต่าง ๆ เข้ามา Sponsor ในเกม คิดง่าย ๆ ก็เหมือนกับผู้เล่นเป็นผู้ชมโฆษณา แล้วเจ้าของเกมก็ได้รายได้จากค่าป้ายโฆษณา เรื่องเกมมีรายละเอียดอีกเยอะครับ วันนี้เอาแค่หลักการคร่าว ๆ ก่อน

7. Metaverse เป็นขั้นสุดยอดของระบบนี้ โดยหลอมรวมทุกอย่างเข้าด้วยกัน เป็นจักรวาลเสมือนจริงที่เชื่อมโลกจริงกับโลกเสมือนจริง เหมือนกับการเอา GameFi มาพัฒนาเป็นสังคมเสมือนจริง ที่ให้คนเข้าไปมีปฏิสัมพันธ์กัน และยังเชื่อมโลกเสมือนจริงกับโลกจริงผ่านอุปกรณ์ต่าง ๆ ลองนึกถึงเกมโปเกมอนโก ที่เราเคยดาวน์โหลดมาแล้วใช้มือถือไปส่อง เพื่อจับโปเกมอน ในพื้นที่ต่าง ๆ ในการสะสมคะแนน แต่ด้วย Ecosystem ใหม่ใน Metaverse น่าจะเห็นการเปลี่ยนแปลงอีกมากครับ

เขียนมาถึงจุดนี้ ชักจะยาวเกินไปแล้วครับ แต่ก็อยากอธิบายแต่ละขั้นของระบบนี้ให้จบภายในตอนเดียว ผมเองก็อยู่ระหว่างการเรียนรู้ เพื่อทำความเข้าใจและคิดว่าจะนำไปใช้อย่างไร เรื่องนี้เป็นเรื่องใหม่ที่อาจเปลี่ยนโลกธุรกิจสู่อีกยุคหนึ่งก็ได้ แต่ก็ต้องไม่ลืมว่า “การลงทุนมีความเสี่ยง” และ “High Return High Risk”

อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ 
Website : Marketeeronline.co / Facebook : www.facebook.com/marketeeronline



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer

เพิ่มเพื่อน