Real Estate Real Marketing/ศ. วิทวัส รุ่งเรืองผล witawat@tbs.tu.ac.th

แนวคิดด้านเศรษฐกิจแบ่งปัน (Sharing Economy) ดูจะได้รับความนิยมในสังคมยุคใหม่ อีกทั้งค่านิยมของคนรุ่นใหม่ก็ให้ความสนใจในการถือครองกรรมสิทธิ์ในตัวสินทรัพย์น้อยลง แต่มุ่งประโยชน์จากการใช้ประโยชน์จากทรัพย์นั้นมากกว่า ประกอบกับขนาดครอบครัวที่เล็กลง หาคนทำงานบ้านยากขึ้น ที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้สอยมากไปดูจะสร้างภาระมากกว่าความสะดวกสบาย จึงมีแนวคิดใหม่ ๆ เกี่ยวกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยอยู่เสมอ

แนวคิดที่ผมเลือกหยิบมานำเสนอกับผู้อ่านคือ Co-Housing และ Cloud Village หรือหมู่บ้านที่มีแนวคิดในการแบ่งปันพื้นที่เพื่อการใช้ประโยชน์ร่วมกันของผู้อยู่อาศัย แนวคิดนี้ผู้อ่านอาจสงสัยว่าแตกต่างอย่างไรจากโครงการหมู่บ้านจัดสรร ที่มีสโมสร สวนสาธารณะ ถนน ซุ้มประตู ระบบรักษาความปลอดภัยในหมู่บ้าน ซึ่งก็เป็นพื้นที่ส่วนกลางที่คนในหมู่บ้านจัดสรรสามารถใช้ประโยชน์ร่วมกัน โดย กรรมสิทธิ์ในส่วนกลางถือครองโดยนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ลูกบ้านร่วมกันเป็นเจ้าของ

Co-Housing เป็นแนวคิดที่มีจุดเริ่มต้นจากประเทศเดนมาร์กตั้งแต่ปี ค.ศ.1972  โดยมีชื่อโครงการว่า Sættedammen  โครงการดังกล่าวเป็นการสร้างชุมชนของสมาชิก 35 ครอบครัว ที่ตกลงจะใช้ชีวิตในหมู่บ้านที่พัฒนาขึ้นใหม่ร่วมกัน แต่ละครอบครัวมีบ้านเป็นของตัวเอง โดยโครงการมีพื้นที่ส่วนกลางที่ใช้งานร่วมกันสำหรับสมาชิกทุกคน โดยไม่มีนิติบุคคลเข้ามารับผิดชอบในการดูแล แต่คนในชุมชนมีส่วนร่วมในการบริหารจัดการ แบ่งหน้าที่กันทำงานในการดูแลพื้นที่ และรับผิดชอบค่าใช้จ่ายร่วมกัน

โครงการ La Boda ในปี ค.ศ. 2018 ที่เมืองบาร์เซโลนา ในประเทศสเปน ก็เป็นโครงการอพาร์ตเมนต์ขนาด 28 หน่วย ที่ใช้แนวคิด Co-Housing มาพัฒนา ซึ่งเป็นโครงการที่พัฒนาบนที่ดินของเทศบาลให้เช่า 75 ปี โดยสหกรณ์เป็นผู้เช่าและเจ้าของอาคาร โดยสมาชิกทั้ง 28 ครอบครัวเข้าเป็นสมาชิกของสหกรณ์ ร่วมกันตัดสินใจในการใช้พื้นที่ร่วมกัน โครงการดังกล่าวมีพื้นที่ครัวส่วนกลาง พื้นที่นั่งเล่นรับแขก พื้นที่ทำงาน และพื้นที่รับประทานอาหารที่ใช้งานร่วมกัน อีกทั้งยังจัดผังห้องนั่งเล่นและห้องนอนของทุกหน่วยที่อยู่อาศัยไว้ติดกับระเบียง ที่เชื่อมต่อไปยังพื้นที่สาธารณะ เพื่อความสะดวกในการพบปะพูดคุยกันของคนในชุมชน

แนวคิดลักษณะดังกล่าวในประเทศไทยที่มีการดำเนินการแล้ว และมีผู้พักอาศัยอยู่จริง เช่น โครงการ “บ้านเดียวกัน” ที่เริ่มต้นจากสถาบันอาศรมศิลป์เป็นผู้สนับสนุนทางวิชาการ โดยโครงการแรกที่อยู่แถวตำบลท่าข้าม เขตบางขุนเทียน เป็นบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์รวม  26 หน่วย ที่สร้างเสร็จและมีการเข้าอยู่อาศัยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2556 โดยลูกบ้านช่วงเริ่มต้นก็เกิดจากบุคลากรของสถาบันอาศรมศิลป์ ความแตกต่างของ Co-Housing ที่ไม่เหมือนกับการซื้อหมู่บ้านจัดสรรทั่วไปคือ การที่ผู้อยู่อาศัยจะได้มีโอกาสทำความรู้จักกันก่อน และมีส่วนร่วมในการ ตัดสินใจเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลางของโครงการ ตั้งแต่ยังไม่เริ่มก่อสร้าง โดยสถาปนิกจะนำความเห็นร่วมกันของลูกบ้านมาพัฒนาเป็นแบบและทำการก่อสร้าง บนความคิดเห็นที่ได้รับความยอมรับร่วมกันของลูกบ้าน

แนวคิดลักษณะนี้ทั้งในประเทศไทยและต่างประเทศเหมาะกับโครงการที่อยู่อาศัยที่มีจำนวนหน่วยไม่มากนัก เท่าที่มีการทำกันมาจะมีขนาดตั้งแต่ 6 -100 ครัวเรือน โดยโครงการลักษณะนี้เน้นที่การสร้างความสัมพันธ์และการมีส่วนร่วมของทุกครอบครัวในชุมชน มากกว่าการที่จะจ่ายเงินค่าดูแลสาธารณูปโภคและให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดูแล

แล้วโครงการลักษณะนี้พื้นที่ส่วนกลางเป็นของใคร และใช้กฎหมายใดเข้ามาเกี่ยวข้องบ้าง คำถามนี้เป็นประเด็นที่มีนักศึกษาปริญญาโทด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของธรรมศาสตร์ ณัฐณิชา จริยาเศรษฐโชค (2565) ทำการศึกษา ไว้ในรายงานการค้นคว้าอิสระ “การศึกษาความเป็นไปได้ในการปรับปรุงบ้านแถว เพื่อพัฒนาโมเดลที่อยู่อาศัยแบบ Cloud Village” ซึ่งพอสรุปแนวทาง การเป็นเจ้าของที่ดินและอาคารส่วนกลางไว้ได้ ดังนี้

แนวทางที่ 1 มีนิติบุคคล เช่น บริษัท หรือสหกรณ์ เป็นเจ้าของพื้นที่ส่วนกลาง โดยนิติบุคคลดังกล่าวเป็นผู้เรียกเก็บค่าเช่าใช้ ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา จากผู้อยู่อาศัยในโครงการ โดยผู้อยู่อาศัยอาจเข้าไปมีส่วนเป็นเจ้าของนิติบุคคล ด้วยการถือหุ้นในนิติบุคคลนั้นหรือไม่ก็ได้ โดยนิติบุคคลดังกล่าวมีรายได้จากการบริหารจัดการ หรืออาจทำหน้าที่รวบรวมค่าใช้จ่าย และเรียกเก็บตามส่วนที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้ากับผู้อยู่อาศัยแต่ละครอบครัว โดยมีการเก็บค่าดำเนินการ แยกต่างหากจากค่าใช้จ่ายจริงที่ใช้ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค วิธีดังกล่าวจะคล้ายกับการบริหารจัดการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพียงแต่ใช้การตั้งนิติบุคคลในลักษณะอื่นแทน (กรณีที่โครงการมีขนาดเล็กและไม่เข้าข่ายกฎหมายจัดสรร) นิติบุคคลลักษณะนี้การสร้างรายได้เพิ่มจากทรัพย์ส่วนกลาง จากการเปิดให้คนภายนอกมาใช้ประโยชน์อาจทำได้คล่องตัว อย่างนิติบุคคลหมู่บ้าน วิธีนี้จะว่าไปแล้วแทบไม่แตกต่างจากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่มีการดำเนินการกันตามหมู่บ้านจัดสรรตามปกติ

แนวทางที่ 2 พื้นที่ส่วนกลางเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมของลูกบ้านทุกครอบครัว โดยใส่ชื่อร่วมกันของทุกหน่วยขาย เช่น มี 10 หน่วยก็มีเจ้าของ 10 ชื่อ และมีข้อตกลง ร่วมกันในลักษณะภาระจำยอมในการให้ใช้ที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมในการใช้ประโยชน์ร่วมกันของทุกคนในโครงการ วิธีนี้ทำให้ทุกครอบครัวมีส่วนร่วมในการตัดสินใจและมีส่วนร่วมกันรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น รวมถึงการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ ในพื้นที่ส่วนกลาง ก็ต้องมาจากการตกลงร่วมกัน โดยมติของเจ้าของร่วม สำหรับโครงการที่มีจำนวนหน่วยไม่มากนักวิธีนี้ก็ดูจะเป็นวิธีที่ดำเนินการได้ไม่ยาก และมีกฎหมายรองรับ เมื่อมีการซื้อขายเปลี่ยนมือหน่วยที่อยู่อาศัยก็จะทำการเปลี่ยนชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ร่วมในพื้นที่ส่วนกลางด้วย

แนวทางที่ 3 ที่ดินส่วนกลางเป็นของลูกบ้านในรูปแบบของ Tokenization ปัญหาถือครองกรรมสิทธิ์รวมไม่ว่าจะให้ลูกบ้านถือผ่านนิติบุคคล หรือด้วยกรรมสิทธิ์รวมทั้งสองแบบมีกฎหมายที่เกี่ยวข้องและมีข้อจำกัดในการบังคับใช้ เช่น กฎหมายบริษัทหรือสหกรณ์ หากมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์จะใช้มติ เสียงส่วนใหญ่ ขณะที่กฎหมายกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน การเปลี่ยนแปลงต้องได้รับความเห็นชอบของผู้มีชื่อร่วมทุกท่าน (เสียงเอกฉันท์) และต้องทำธุรกรรมที่ สำนักงานเขตที่ดิน โดยต้องมีผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมทุกท่าน หรือผู้ได้รับหนังสือมอบอำนาจไปด้วย หากเมื่อเวลาผ่านไปไม่อาจติดต่อผู้มีชื่อในกรรมสิทธิ์ร่วมได้ จะมีปัญหาในการทำธุรกรรม ที่เกี่ยวข้องกับที่ดินส่วนกลาง การถือกรรมสิทธิ์ในลักษณะที่เป็น Tokenization คือการเปลี่ยนสินทรัพย์ให้ออกมาในรูปสิทธิด้วย Smart Contract บน Blockchain ที่สามารถกำหนดเงื่อนไขต่าง ๆ ได้ ยืดหยุ่นกว่าบนมติของผู้ถือกรรมสิทธิ์ใน Tokenization และสิทธิ์การใช้ประโยชน์ในลักษณะดังกล่าวสามารถโอนหรือแลกเปลี่ยนกับผู้อื่นได้สะดวก ปัจจุบันหน่วยงานกำกับดูแลของรัฐ อย่างสำนักงาน ก.ล.ต. ได้ยอมรับ Utility Tokens  บ้างแล้วแต่ก็ยังอยู่ในระยะเริ่มต้น ผมเชื่อว่าในอนาคตเมื่อเทคโนโลยีและข้อกฎหมายมีความพร้อมมากขึ้น แนวทางการแปลงสินทรัพย์ส่วนกลาง ให้เป็น Tokenization จะเป็นอีกรูปแบบหนึ่งที่นิยมในการบริหารจัดการสิทธิในพื้นที่ส่วนกลางที่ใช้งานร่วมกัน

เรื่องของพื้นที่และทรัพย์ส่วนกลางยังมีแนวคิดที่ครอบคลุมกว้างขวางกว่าเฉพาะพื้นที่ส่วนกลางในโครงการหมู่บ้าน แต่แนวคิดนี้ยังอาจครอบคลุมไปถึงพื้นที่และทรัพย์สินส่วนกลางที่ไม่จำเป็นต้องอยู่ในแปลงที่ดินที่ติดกับหน่วยที่พักอาศัยเท่านั้น เช่น แนวคิดการซื้อตึกแถว หรือ Home Office หลาย ๆ หน่วยที่อยู่ในบริเวณเดียวกันแต่ไม่อยู่ติดกันในซอยแถวทองหล่อ ลาดพร้าว  รัชดา มาปรับปรุงขายและแก้ปัญหาเรื่องที่จอดรถไม่พอ ผู้ซื้อต้องการพื้นที่สวนกลาง เช่น ห้องประชุม ห้องออกกำลังกาย แปลงผัก สวนหย่อม ที่ใช้งานร่วมกับกรณีนี้ ก็สามารถซื้อที่ดินอีกแปลงมาพัฒนาเป็นพื้นที่ส่วนกลางเพื่อใช้งานร่วมกันได้ โดยยึดหลักว่า อยู่ในระยะทางที่ลูกบ้านแต่ละหน่วยสามารถเดินทางมาใช้ประโยชน์จากพื้นที่ส่วนกลางได้ แนวคิดแบบนี้ก็มีนักศึกษาโครงการปริญญาโทด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ธรรมศาสตร์ทำการศึกษาไว้เช่นเดียวกันครับ

จะเห็นได้ว่า Co-Housing และ Cloud Village เป็นแนวคิดที่มีการดำเนินการมาแล้วทั้งในต่างประเทศและในประเทศไทย แน่นอนว่าไม่ใช่แนวคิดที่เป็นกระแสนิยมอย่างแน่นอน ด้วยความที่มีข้อจำกัดทั้งในด้านกฎหมาย และอาจไม่สอดคล้องกับนิสัยของคนส่วนใหญ่ ถึงตลาดนี้จะเป็นตลาดเฉพาะ (Niche Market) ที่อาจเหมาะกับกลุ่มคนที่ทำงานองค์กรเดียวกัน กลุ่มเพื่อนที่เคยเรียนมาด้วยกัน แต่ก็เป็นตลาดที่น่าสนใจ และน่าจะมีโอกาสได้เห็นโครงการลักษณะนี้ เกิดขึ้นในประเทศไทยอีกอย่างแน่นอน



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer

เพิ่มเพื่อน