ศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล witawat@tbs.tu.ac.th
จากกรณีคนดังในโลกออนไลน์ใช้บ้านเป็นที่ไลฟ์สดเพื่อขายสินค้า พร้อมชวนดารา และพ่อค้าแม่ค้าออนไลน์เข้ามาร่วมขายสินค้าผ่านช่องของตนเอง โดยใช้บ้านหรูในหมู่บ้านจัดสรรเป็นที่ทำการนั้น ถ้าจะมาวิเคราะห์ในมุมด้านอสังหาริมทรัพย์ ผมคิดว่ามีมุมมองหลายด้านที่น่าสนใจ ที่น่าจะเป็นประโยชน์กับผู้อ่าน ปัจจุบันหมู่บ้านจัดสรรหลายโครงการน่าจะมีลูกค้าที่เป็นพ่อค้าแม่ค้าออนไลน์ หรืออินฟลูเอนเซอร์ที่เข้ามาเป็นลูกค้าในโครงการหมู่บ้านจัดสรรและใช้บ้าน หรือพื้นที่ในหมู่บ้าน เป็นพื้นที่ถ่ายทำคลิป รวมถึงอาจเป็นพื้นที่สต๊อกสินค้า และมีบริษัทขนส่งเข้ามารับดำเนินการจัดส่ง หรือเรียกว่าใช้บ้านเป็นสถานประกอบการในการดำเนินธุรกิจ การทำเช่นนี้ ทั้งประโยชน์และปัญหาในมุมของเจ้าของบ้าน เพื่อนบ้าน และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
ในมุมเจ้าของบ้าน ที่เป็นพ่อค้าแม่ค้าออนไลน์หรืออินฟลูเอนเซอร์
การใช้บ้านเป็นสถานประกอบการ ถือได้ว่าเป็นการประหยัดค่าใช้จ่ายโดยไม่ต้องไปเช่าหรือซื้อออฟฟิศแยกต่างหาก โดยการใช้บ้านเป็นที่จดทะเบียนบริษัทตามกฎหมายก็สามารถทำได้อยู่แล้วครับ
ถ้ามองกรณีศึกษา ช่องเจนนี่ ที่ใช้บ้านราคา 100 ล้าน (ตามข้อมูลในข่าว) มาเป็นสถานประกอบการ ผมลองวิเคราะห์มุมมองที่น่าจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการ ในด้านการบริหารภาษีครับ มีแนวทาง 2 แนวคือ
แนวที่ 1 ซื้อบ้านในชื่อบุคคล แล้วให้บริษัทเช่า ก็เหมือนอัฐยายซื้อขนมยายครับ บริษัทของครอบครัวกับเจ้าของที่เป็นธุรกิจครอบครัวก็แทบจะเป็นกระเป๋าเดียวกันอยู่แล้ว เพียงแต่แยกให้ถูกต้องเท่านั้นเอง หากเลือกกรณีนี้ ผมลองสมมุติตัวเลขนะครับ ถ้าบ้านราคา 100 ล้าน อัตราค่าเช่าที่เหมาะสมน่าจะอยู่ที่ประมาณปีละ 6% ของราคาบ้าน ถ้าทำสัญญาเช่ากับบริษัทในอัตราตลาดก็น่าจะอยู่ที่ปีละ 6 ล้าน หรือเดือนละ 5 แสน โดยทำสัญญาให้ถูกต้อง บริษัทก็นำค่าเช่ามาหักเป็นค่าใช้จ่าย กำไรน้อยลงก็เสียภาษีน้อยลงครับ (ภาษีนิติบุคคล เสียร้อยละ 20 จากกำไร) ส่วนเจ้าของบ้านก็ต้องนับรายได้ค่าเช่าเป็นรายได้ที่ต้องยื่นภาษีปลายปี ในอัตราก้าวหน้า ถ้าได้รายได้ค่าเช่า 6 ล้าน ฐานภาษีจะอยู่ที่ระดับสูงสุดคือร้อยละ 35 ของรายได้ เป็นเงิน 2.1 ล้าน และยังมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กรณีที่ให้เช่าบ้านเพื่อเป็นอาคารสำนักงาน จะเข้าข่ายการใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ อัตราภาษีสำหรับ 50 ล้านแรกอยู่ที่ 0.3% ส่วนที่เกิน 50 ล้านแต่ไม่ถึง 200 ล้าน อัตรา 0.4% ถ้าบ้านราคา 100 ล้าน (ตอนคำนวณภาษีจริงอาจไม่ถึงนะครับ เพราะดูราคาประเมินของกรมธนารักษ์เป็นหลัก ซึ่งปกติจะต่ำกว่าราคาตลาด) ก็จะเสียภาษีปีละ 350,000 บาทครับ
สรุปกรณี นำบ้านมูลค่า 100 ล้าน มาให้บริษัทของตนเองเช่า เจ้าของบ้านจะเสียภาษีรวมกันปีละ 2.45 ล้านบาท แต่บริษัทจะได้ประโยชน์จากการนำค่าเช่ามาเป็นค่าใช้จ่าย ทำให้เสียภาษีจากกำไรลดลง 1.2 ล้านต่อปี ทำให้ภาษีสุทธิของกรณีนี้อยู่ที่ 1.25 ล้านต่อปีครับ
แนวทางที่ 2 ซื้อบ้านในชื่อบริษัท โดยถือเป็นทรัพย์สินของทางบริษัท กรณีนี้ในทางภาษีน่าจะได้ประโยชน์มากกว่าแนวทางแรกครับ ทุกปีสามารถหักค่าเสื่อมราคาบ้านซึ่งถือเป็นสำนักงานของบริษัทได้ ค่าเสื่อมราคาก็นำมาหักจากรายได้ของบริษัทเพื่อให้กำไรลดลงได้ อีกทั้งค่าใช้จ่ายในการตกแต่งบ้านเพื่อเป็นสตูดิโอในการถ่ายทำ การปรับปรุงซ่อมแซมบ้านในอนาคตก็เอามาเป็นค่าใช้จ่ายของบริษัทได้ด้วยครับ แต่ความเสี่ยงคือหากบริษัทประสบปัญหาในอนาคต เจ้าหนี้ก็สามารถเข้ามายึดบ้านซึ่งเป็นทรัพย์ของบริษัทได้ด้วย อีกทั้งตอนขาย จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอัตรา 3.3% ของราคาขาย/ประเมิน (หากถือในชื่อบุคคลและถือครองเกิน 5 ปี หรือย้ายทะเบียนบ้านเข้ามาอยู่ในบ้านแล้วขายหลัง 1 ปี ได้รับการยกเว้น) และในการขายหากมีกำไร ก็ต้องเสียภาษีจากกำไรสุทธิของบริษัทสูงสุดร้อยละ 20 ด้วย ซึ่งส่วนใหญ่ตอนขายก็มักจะมีกำไรค่อนข้างมากครับ เนื่องจากบ้านร้อยล้านเมื่อหักค่าเสื่อมราคาทุกปี ยิ่งผ่านไปหลายปีมูลค่าทางบัญชียิ่งเหลือน้อย เวลาขายจึงมักเกิดกำไรค่อนข้างสูง
แนวทางนี้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยังต้องเสียเช่นเดียวกับแนวทางแรกครับ แต่ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีรายปีที่เกี่ยวเนื่องกับบ้านจะเหลือแค่ 350,000 บาทต่อปี ครับ และถ้าจะส่งต่อบ้านให้ลูกหรือบุคคลอื่น ก็สามารถทำด้วยการโอนหรือขายหุ้นทั้งหมดออกไป ตัวบ้านเป็นทรัพย์ของบริษัทอยู่แล้ว ไม่ต้องไปโอนที่กรมที่ดิน เป็นการประหยัดภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาฯ กรณีเป็นมรดกให้ทายาทได้ด้วย
ในมุมเพื่อนบ้านที่อยู่อาศัยในโครงการ
ลองคิดดูว่าถ้าเรามีบ้านในหมู่บ้านจัดสรรที่อยู่ใกล้กับครีเอเตอร์หรือพ่อค้าแม่ค้าออนไลน์ดัง ถ้าเขาประกอบธุรกิจทำการไลฟ์สดอยู่ในบริเวณภายในบ้านเอง ก็ดูเหมือนจะไม่ได้มีผลกระทบเท่าไหร่นัก แต่หากใช้บ้านในหมู่บ้านเป็นสตูดิโอ แล้วมีเจ้าของสินค้าหรือคนภายนอกเข้ามาถ่ายทำหรือออกอากาศสดวันละหลายสิบหรือหลายร้อยคน หรือมีรถเข้ามาส่งเอกสารหรือสินค้า วันละเป็นร้อยเที่ยว ก็น่าจะรบกวนการอยู่อาศัยและความสงบของเพื่อนบ้านโดยรอบแน่นอนครับ โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าในช่วงค่ำหรือดึกซึ่งเป็นเวลาพักผ่อนของคนทั่วไป ยิ่งในหมู่บ้านจัดสรรระดับหรูที่ผู้ซื้อบ้านก็ย่อมอยากได้คุณภาพชีวิตและความสงบในการอยู่อาศัย
ผมเชื่อว่ากิจกรรมทางการตลาดอย่างที่ช่องดังทำอยู่และมีกระแสตอนนี้ ในอนาคตอันใกล้ต้องปรับรูปแบบการทำงานอย่างแน่นอน ต่อให้กระแสการตอบรับทางธุรกิจยังดีต่อเนื่องก็ตาม เพราะระยะยาวเพื่อนบ้านหรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่น่าจะยอมให้ดำเนินการแบบนี้ไปตลอด เพราะเป็นการรบกวนเพื่อนบ้านและใช้พื้นที่ส่วนกลางมากเกินไป และเป็นการใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ด้วย
วิธีแก้ปัญหา หากธุรกิจยังดีอย่างต่อเนื่อง ผมคิดว่ากรณีนี้ผู้ประกอบการน่าจะต้องไปเช่าหรือซื้อพื้นที่เพื่อสร้างเป็นสตูดิโออยู่นอกหมู่บ้านจัดสรร เพื่อใช้ประกอบธุรกิจ โดยใช้สำนักงานหรือสตูดิโอที่อยู่นอกหมู่บ้านเป็นพื้นที่ประกอบกิจกรรมทางธุรกิจเป็นหลัก สตูดิโอที่บ้านอาจเก็บไว้เป็นแค่ที่ทำงานรอง ซึ่งถ้ารายได้ดีอย่างต่อเนื่อง ก็น่าจะเป็นสิ่งที่เหมาะสมทั้งกับผู้ประกอบการและเพื่อนบ้านครับ
แต่ถ้ายังใช้บ้านเป็นสตูดิโออย่างที่เป็นอยู่ น่าจะต้องจำกัดระยะเวลาในการทำงาน หรือเปลี่ยนรูปแบบเป็นการส่งสินค้าเข้ามา แล้วให้เจ้าของสินค้าเข้าช่องผ่านระบบออนไลน์ หรือให้เจ้าของช่องเป็นคนไลฟ์ขายให้ครับ
ในมุมมองของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
กรณีที่ผู้พัฒนาโครงการยังไม่ได้โอนการดูแลหมู่บ้านให้กับนิติฯ อำนาจในการดูแลความสงบเรียบร้อยยังอยู่ที่ผู้พัฒนาฯ หากหมู่บ้านอยู่ระหว่างการขาย การที่แบรนด์หมู่บ้านเป็นข่าวอยู่ในสื่อและมีคนดังเข้ามา จะมองว่าเป็นการประชาสัมพันธ์ทำให้หมู่บ้านเป็นที่รู้จักมากขึ้นก็ได้ครับ ได้ประโยชน์ในด้านสื่อ ยิ่งถ้าโครงการมีกลุ่มเป้าหมายเป็นอินฟลูเอนเซอร์หรือพ่อค้าแม่ค้าออนไลน์ด้วยแล้ว ยิ่งเป็นการเพิ่มโอกาสทางการตลาดในลักษณะที่คนอาชีพเดียวกันเข้ามาอยู่ในหมู่บ้านเดียวกัน แต่ก็น่าเห็นใจเพื่อนบ้านที่ตั้งใจจะซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริงๆ ครับ
ผมคิดว่าสิ่งที่ผู้พัฒนาโครงการน่าจะทำในระยะสั้นคือการส่งเจ้าหน้าที่เข้ามาช่วยอำนวยความสะดวกในการจัดการจราจรทั้งภายในและภายนอกโครงการ แล้วคุยกับลูกบ้านที่เป็นผู้ประกอบการเพื่อหาทางลดปัญหาหรือผลกระทบที่มีต่อเพื่อนบ้าน พร้อมกับสื่อสารให้กับลูกบ้านท่านอื่นรับทราบถึงแนวทางในการแก้ปัญหาทั้งระยะสั้นและระยะยาว
ถ้ามองการแก้ปัญหาในระยะยาว ไม่ว่าจะเป็นสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือนิติบุคคลหมู่บ้านฯ โดยเฉพาะผู้พัฒนาที่เป็นบริษัทมหาชนที่มีประสบการณ์ น่าจะมีการออกกฎระเบียบการอยู่อาศัยร่วมกันประกอบอยู่ในสัญญาซื้อขายบ้านอยู่แล้วครับ ผมเข้าใจว่าสัญญามาตรฐานทั่วไปน่าจะระบุอยู่แล้วว่าไม่อนุญาตให้ใช้ที่อยู่อาศัยมาประกอบการพาณิชย์ ผมเห็นระเบียบของหลายหมู่บ้านอาจอนุโลมให้ทำอาหารหรือขายสินค้าแบบจัดส่งให้กับเพื่อนบ้านในหมู่บ้านได้ โดยไม่เปิดบ้านเป็นหน้าร้านให้คนเข้าไปซื้อสินค้า
หมู่บ้านจัดสรรและอาคารชุดหลายโครงการออกระเบียบเกี่ยวกับการใช้พื้นที่ส่วนกลาง เช่น สโมสร สวน ในการถ่ายภาพและคลิปเชิงพาณิชย์ โดยลูกบ้านผู้ที่ต้องการใช้ต้องขออนุญาตก่อน และมีการเก็บค่าใช้จ่าย เพื่อวางแผนควบคุมให้เกิดความเหมาะสม
หากผู้พัฒนาโครงการหรือนิติฯ ไม่สามารถกำกับดูแลความวุ่นวายเหล่านี้ได้ น่าจะเกิดกระแสเชิงลบอยู่ในโซเชียลมีเดียอีกจำนวนมาก เกี่ยวกับการบริหารจัดการโครงการหลังการขาย ซึ่งแน่นอนว่าน่าจะมีผลกระทบต่อภาพลักษณ์และการตัดสินใจของลูกค้าที่จะเข้ามาซื้อโครงการนี้และโครงการอื่นในอนาคต
การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างทางเศรษฐกิจและสังคมของไทยที่มากับเทคโนโลยีและรูปแบบการทำงานยุคใหม่ ไม่ว่าจะเป็น work from home อาชีพขายของออนไลน์ หรือครีเอเตอร์ ที่สามารถใช้บ้านเป็นที่ทำงานได้ โดยมีพนักงานไม่กี่คน และใช้ outsource ข้างนอกเข้ามาช่วย ทำให้การจดทะเบียนโดยใช้บ้านเป็นสถานประกอบการและอาจประกอบกิจการภายในบ้านที่อยู่ในหมู่บ้านจัดสรร น่าจะเป็นเหตุการณ์ปกติที่เกิดขึ้นในหมู่บ้านจัดสรรยุคใหม่ แต่การรักษาสมดุลและความเหมาะสมระหว่างการใช้บ้านเป็นพื้นที่ทำงาน กับผลกระทบและความเป็นส่วนตัวของเพื่อนบ้าน เป็นความท้าทายสำหรับผู้พัฒนาโครงการและผู้บริหารนิติฯ ครับ