ตลาดที่อยู่อาศัย 2562 ครึ่งปีหลังยังฝืด วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาฯ วันนี้ กำลังซื้อหายไปไหน ?

  • ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2562 ยังมีความท้าทายรอบด้านรออยู่
  • ดีเวลลอปเปอร์ต้องโฟกัส “โครงการระดับกลาง” ที่ราคามีความใกล้เคียงกับความสามารถซื้อของกำลังซื้อกลุ่มผู้บริโภคทั่วไป
  • แรงซื้อในประเทศน่าจะชะลอตัวลงจากกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัว

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า จำนวนที่อยู่อาศัยค้างขาย ณ สิ้นปี 2562 จะอยู่ที่ประมาณ 196,000–201,000 หน่วย หดตัว 1.9% ถึงขยายตัวเพิ่มขึ้น 0.6% จากปี 2561 ทั้งนี้ ยังคงต้องติดตามนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐที่อาจมีการประกาศในช่วงครึ่งหลังของปี รวมไปถึงการเร่งทำตลาดของผู้ประกอบการในช่วงโค้งสุดท้ายของปีก่อนที่กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีการเริ่มจัดเก็บในวันที่ 1 มกราคม 2563

สำหรับทิศทางการลงทุนของผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงที่เหลือของปีนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าผู้ประกอบการน่าจะมีการชะลอการลงทุนรวมถึงมีการปรับแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับภาวะตลาดที่แท้จริงมากยิ่งขึ้น โดยหันมาเปิดโครงการในระดับราคาที่ใกล้กับความสามารถซื้อของกำลังซื้อกลุ่มผู้บริโภคทั่วไป (Mass Customer) ที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองมากกว่าที่จะเลือกเจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะ (Niche Customer) อย่างผู้ที่มีกำลังซื้อสูงเหมือนที่ผู้ประกอบการบางส่วนได้ทำในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา

เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนคาดว่าจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะมีการหดตัวลงอย่างมากและส่งผลให้ยอดรวมทั้งปี 2562 น่าจะมีจำนวนอยู่ที่ 1.0-1.1 แสนหน่วย หดตัวลงร้อยละ 14-18 เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา

ตลาดที่อยู่อาศัย ต้องเพิ่มสัดส่วนโครงการราคาระดับกลาง สอดคล้องกับกำลังซื้อจริง

โครงการที่คาดว่าน่าจะได้รับความนิยมในการเปิดตัวในช่วงที่เหลือของปี 2562 ได้แก่ ที่อยู่อาศัยในราคาระดับกลาง ประเภททาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม และอาคารชุด ซึ่งตั้งอยู่บริเวณจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าที่กำลังสร้างเสร็จ แต่กระจายไปยังเขตกรุงเทพฯ รอบนอก อาทิ มีนบุรี ลาดพร้าว พัฒนาการ ปากเกร็ด เป็นต้น

โดยคาดว่าโครงการระดับกลางในกลุ่มนี้จะมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2-5 ล้านบาท เพื่อเจาะกลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อไว้อยู่อาศัยเอง อาทิ กลุ่มผู้ที่อยู่ในวัยเริ่มทำงาน (First Jobber) หรือกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มองหาที่อยู่อาศัยเพื่อขยายครอบครัว ซึ่งทั้งสองกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่มีสัดส่วนสูงในกำลังแรงงานปัจจุบัน

แรงซื้อจากผู้บริโภคทั้งในและนอกประเทศยังมีแนวโน้มชะลอลง

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ยังคาดว่า ยอดจองซื้อที่อยู่อาศัยเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงครึ่งปีหลังน่าจะชะลอตัวลงจากครึ่งปีแรก ส่งผลให้ยอดรวมทั้งปี 2562 น่าจะมีการหดตัวประมาณร้อยละ 10-14 เมื่อเทียบกับทั้งปี 2561 ที่ผ่านมา

โดยมีสาเหตุมาจากกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวไม่ทั่วถึงและภาระหนี้สินที่ยังสูง รวมไปถึงความสามารถในการชำระหนี้ ซึ่งสะท้อนจากสัดส่วนหนี้สินครัวเรือนต่อ GDP ที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงยอดคงค้างหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ของสินเชื่อเพื่อการอุปโภคบริโภคที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ผู้บริโภคบางกลุ่มอาจมีข้อจำกัดในการขอสินเชื่อเพิ่มในช่วงครึ่งปีหลัง โดยเฉพาะกลุ่มผู้บริโภคที่มีความเปราะบางต่อสถานการณ์เศรษฐกิจ

ตลาดอสังหาฯ ต่างชาติหดตัวไม่ต่างกัน

ส่วนภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 นั้นน่าจะมีการหดตัวต่อเนื่องจากช่วงครึ่งปีแรก หลังจากเริ่มมีสัญญาณการชะลอตัวให้เห็นในไตรมาสแรกของปีนี้มูลค่าเงินโอนจากต่างชาติเพื่อซื้ออาคารชุดที่หดตัวลงถึง 16.3% (YoY)

โดยหนึ่งในปัจจัยที่คาดว่าน่าจะส่งผลให้มีการชะลอตัวลงคือ การปรับตัวสูงขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงการแข็งค่าของเงินบาท ส่งผลให้เงินลงทุนในการครอบครองที่อยู่อาศัย (Purchase Price) ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติมีราคาสูงขึ้น

อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ 
Website : Marketeeronline.co / Facebook : www.facebook.com/marketeeronline



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer