Real Estate Real marketing / ศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล / wittawat@tbs.tu.ac.th
ปี 2568 ดูจะเป็นปีที่สาหัสสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย โดยยอดขาย (ยอดโอน) ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบและอาคารชุดตกต่ำที่สุดในรอบกว่า 10 ปี หากถามว่าเป็นเพราะลูกค้าไม่อยากซื้อที่อยู่อาศัยใหม่หรือไม่ คำตอบคือไม่ใช่ครับ ลูกค้ายังมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ แต่ปัญหาคือธนาคารปฏิเสธการให้สินเชื่อ
จากการสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรในปี 2568 ซึ่งทำการสำรวจกับผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 24 ราย รวมมากกว่า 300 โครงการ พบว่าอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากทางธนาคารเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 39.8 โดยในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึงร้อยละ 48.2 ขณะที่ธนาคารที่มีการปฏิเสธสินเชื่อสูงสุดมีค่าเฉลี่ยร้อยละ 57.9 ส่วนธนาคารที่มีอัตราการปฏิเสธต่ำสุดอยู่ที่เฉลี่ยร้อยละ 26.1
เรียกได้ว่าลูกค้าพร้อมซื้อ บริษัทพร้อมขาย แต่เมื่อยื่นเอกสารให้ธนาคารพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทุก ๆ 100 ราย ธนาคารอนุมัติสินเชื่อเพียง 60 ราย อีก 40 รายถูกปฏิเสธ
แล้วทำไมธนาคารถึงปฏิเสธการให้สินเชื่อ ทั้ง ๆ ที่สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสร้างรายได้จากดอกเบี้ยให้ธนาคาร และยังเป็นสินเชื่อที่มีความเสี่ยงค่อนข้างต่ำ เนื่องจากมีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน คำตอบคือปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สะสมและพอกพูนอย่างผิดปกติตั้งแต่ช่วงโควิด
ในช่วงเวลาดังกล่าว ภาคครัวเรือนจำนวนมากมีรายได้ลดลง ต้องนำเงินเก็บที่มีอยู่ไม่มากมาใช้จ่าย เมื่อไม่เพียงพอก็ต้องก่อหนี้ เช่น การใช้บัตรเครดิตรูดซื้อแล้วผ่อนชำระ หนี้นอกระบบ รวมถึงหนี้ผ่อนรถ เมื่อรายได้ลดลง การผ่อนชำระจึงติดขัดจนกลายเป็นหนี้ผิดนัด
ช่วงโควิดรัฐบาลมีมาตรการให้ธนาคารผ่อนปรน ยืดอายุหนี้ รวมถึงในปัจจุบันยังมีโครงการ เช่น “คุณสู้เราช่วย” ทำให้หลายสถาบันการเงินยังไม่ลดเกรดลูกหนี้เป็นหนี้ด้อยคุณภาพ แต่จัดอยู่ในกลุ่มลูกหนี้ที่ต้องเฝ้าระวัง ซึ่งตัวเลขของกลุ่มนี้สูงกว่าสัดส่วนหนี้เสียด้วยซ้ำ
จากปัญหาหนี้สินและความสามารถในการชำระหนี้ที่ลดลง ธนาคารจึงมีนโยบายเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ ผู้ขอกู้ที่ติดเครดิตบูโรหรือมีประวัติการชำระหนี้ไม่ดี ธนาคารจะไม่ปล่อยสินเชื่อจนกว่าจะเคลียร์หนี้ทั้งหมด และต้องรออีก 3 ปีหลังชำระหนี้ครบเพื่อให้ประวัติล้างก่อนจึงจะกลับมากู้ได้
ผู้ซื้อบ้านอีกกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อทั้งที่ไม่ติดเครดิตบูโร เกิดจากนโยบาย Loan to Value (LTV) หรือการกำหนดวงเงินกู้เทียบกับมูลค่าหลักประกัน เช่น ซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท หากธนาคารปล่อยกู้ร้อยละ 80 จะอนุมัติวงเงินกู้ 4 ล้านบาท ลูกค้าต้องมีเงินดาวน์อีก 1 ล้านบาท
แต่ในสถานการณ์จริง ลูกค้าที่มีเงินดาวน์ร้อยละ 20 มีค่อนข้างน้อย ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยในไทย ลูกค้าส่วนใหญ่มักไม่มีเงินดาวน์ หรือมีเพียงร้อยละ 3–5 ของมูลค่าทรัพย์ บางโครงการจึงต้องเจรจากับธนาคารเพื่อให้ปล่อยกู้ 100% ของมูลค่าทรัพย์ หรือในอดีตบางกรณีมีการปล่อยกู้เกินมูลค่าทรัพย์เพื่อให้ลูกค้านำเงินไปตกแต่งบ้านเพิ่มเติม
หากธนาคารอนุมัติวงเงินกู้ต่ำกว่ามูลค่าทรัพย์และลูกค้ามีเงินดาวน์ไม่พอ การซื้อขายก็ไม่สามารถเกิดขึ้นได้ ผู้ประกอบการจึงต้องติดต่อหลายสถาบันการเงิน ขณะที่ลูกค้าบางรายยอมกู้กับธนาคารที่ให้วงเงินสูงกว่า แม้ดอกเบี้ยจะสูงกว่าก็ตาม
การอนุมัติสินเชื่อของธนาคารไม่ได้ดูเฉพาะมูลค่าทรัพย์เท่านั้น แต่ยังพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้จากกระแสเงินสด หากเป็นพนักงานเงินเดือน ธนาคารจะพิจารณาได้ง่าย แต่หากเป็นอาชีพอิสระหรือค้าขาย รายได้ไม่สม่ำเสมอ วงเงินกู้ที่ได้รับอนุมัติก็มักต่ำกว่ามูลค่าทรัพย์
ไม่ว่ากรณีใด ส่วนต่างระหว่างวงเงินกู้กับราคาบ้านคืออุปสรรคหลัก ซึ่งแนวคิด “การค้ำประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” หรือ Mortgage Insurance (MI) อาจเป็นหนึ่งในแนวทางแก้ไขปัญหานี้
การค้ำประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance: MI) คือการมีองค์กรหรือบริษัทเข้ามาค้ำประกันเฉพาะส่วนต่างของวงเงินกู้ที่เกินจากที่ธนาคารอนุมัติ เพื่อลดความเสี่ยงให้ธนาคาร ไม่ได้ค้ำประกันหนี้ทั้งจำนวน
เช่น ซื้อบ้าน 5 ล้านบาท ธนาคารอนุมัติ 4 ล้านบาท ลูกค้ามีเงินดาวน์ 300,000 บาท ต้องการกู้ 4.7 ล้านบาท ผู้ค้ำประกันจะค้ำเฉพาะส่วนต่าง 700,000 บาท หากเกิดหนี้เสียและขายทรัพย์ได้ต่ำกว่า 4.7 ล้านบาท ผู้ค้ำประกันจะชดเชยตามส่วนต่างที่ค้ำไว้
แนวคิดนี้คล้ายการประกันภัย ผู้รับค้ำประกันต้องเก็บค่าเบี้ยประกันจากลูกค้า หรืออาจเป็นส่วนลดที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รับภาระแทน
โดยสรุป Mortgage Insurance คือการมีหน่วยงานลักษณะเดียวกับบริษัทประกัน เข้ามาแบ่งเบาความเสี่ยงของธนาคาร ทำให้สามารถปล่อยกู้เกือบเต็มมูลค่าทรัพย์ ขณะที่ผู้ซื้อมีเงินดาวน์เพียงร้อยละ 3–5
แนวคิดนี้ใช้ในหลายประเทศ เช่น แคนาดา สหรัฐอเมริกา และฮ่องกง สำหรับประเทศไทย แนวคิดที่ใกล้เคียงคือ บรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) ซึ่งช่วยค้ำประกันสินเชื่อให้ SMEs
สรุปแล้ว การค้ำประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยไม่ใช่เรื่องใหม่ หากภาครัฐมีนโยบายสนับสนุนอย่างจริงจัง จะช่วยเพิ่มโอกาสให้คนไทยมีบ้านเป็นของตนเอง กระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ และส่งผลดีต่อเศรษฐกิจโดยรวมอย่างมีนัยสำคัญ
หมายเหตุ: ข้อมูลอ้างอิงจากเอกสารการนำเสนอ “โครงการประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” โดย สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ในการประชุมกรรมการสมาคม เมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2568