Real Estate Real marketing
ศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล wittawat@tbs.tu.ac.th
ปี 2568 ดูจะเป็นปีที่สาหัสสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ที่ยอดขาย (ยอดโอน) ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบและอาคารชุด ตกต่ำที่สุดในรอบ 10 กว่าปี ถ้าถามว่าเพราะลูกค้าไม่อยากซื้อที่อยู่อาศัยใหม่หรือ คำตอบคือไม่ใช่ครับ ลูกค้ายังมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ แต่ปัญหาคือธนาคารปฏิเสธการให้สินเชื่อ โดยอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ จากการสำรวจของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ที่ทำการสำรวจในปี 2568 กับผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 24 ราย รวมมากกว่า 300 โครงการ พบว่าอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากทางธนาคาร เฉลี่ยร้อยละ 39.8 โดยในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาน้อยกว่า 3 ล้านบาท มียอดปฏิเสธการให้สินเชื่อถึงร้อยละ 48.2 โดยธนาคารที่มีการปฏิเสธสินเชื่อสูงสุด มีค่าเฉลี่ยร้อยละ 57.9 โดยธนาคารที่มีอัตราปฏิเสธต่ำสุดคือเฉลี่ยร้อยละ 26.1 เรียกได้ว่าลูกค้าพร้อมซื้อ บริษัทพร้อมขาย แต่พอยื่นเอกสารให้ธนาคารพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทุก ๆ 100 ราย ธนาคารอนุมัติให้สินเชื่อแค่ 60 ราย อีก 40 รายถูกปฏิเสธ
แล้วทำไมธนาคารถึงปฏิเสธการให้สินเชื่อ ทั้ง ๆ ที่สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยก็สร้างรายได้จากดอกเบี้ยให้ธนาคาร อีกทั้งยังเป็นสินเชื่อที่มีความเสี่ยงค่อนข้างต่ำ เนื่องจากมีอสังหาริมทรัพย์มาเป็นหลักประกัน คำตอบก็คือเป็นเพราะหนี้ครัวเรือน ที่สะสมและพอกพูนกันมาแบบผิดปกติตั้งแต่ช่วงโควิด ที่ภาคครัวเรือนจำนวนมาก มีรายได้ลดลง ต้องนำเงินเก็บที่ก็มีอยู่ไม่มากมาจับจ่ายใช้สอย เมื่อไม่พอก็ต้องสร้างหนี้ เช่น นำบัตรเครดิตมารูดซื้อของก่อนแล้วค่อยผ่อนใช้ หนี้นอกระบบ รวมถึงหนี้ผ่อนรถ ที่พอรายได้ลดลง ยอดผ่อนก็ไม่พอ ติด ๆ ขัด ๆ ทำให้กลายเป็นหนี้ที่ผิดนัดชำระหนี้ ในช่วงโควิดรัฐบาลมีมาตรการให้ธนาคารช่วยผ่อนปรน ยืดอายุหนี้ รวมถึงปัจจุบันก็มีโครงการ เช่น คุณสู้เราช่วย ที่ทำให้หลายสถาบันการเงินยังไม่ลดเกรดลูกหนี้ให้เป็นหนี้ด้อยคุณภาพ แต่ก็แยกไว้เป็นกลุ่มลูกหนี้ที่ต้องเฝ้าระวัง ตัวเลขกลุ่มนี้เท่าที่เห็นดูจะสูงกว่าสัดส่วนหนี้เสียด้วยซ้ำ
จากปัญหาหนี้สิน และความสามารถในการชำระหนี้ที่ลดลงของคนไทยจำนวนมาก จากภาวะเศรษฐกิจ ทำให้ธนาคารมีนโยบายที่เข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ โดยผู้ขอกู้ที่ติดเครดิตบูโร หรือที่เรียกได้ว่ามีประวัติไม่ดี กลุ่มนี้ธนาคารย่อมไม่ปล่อยสินเชื่อจนกว่าจะเคลียร์หนี้หมด และมีระยะเวลาอีก 3 ปี หลังชำระหนี้ครบ เพื่อล้างประวัติ จึงจะสามารถกลับมากู้ได้
ผู้ซื้อบ้านอีกกลุ่มหนึ่งที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อ ทั้ง ๆ ที่ไม่ได้ติดเครดิตบูโร เกิดจากนโยบายของธนาคารในการอนุมัติวงเงินสินเชื่อ เมื่อเทียบกับมูลค่าหลักประกัน ที่เรียกกันว่า Loan to Value (LTV) อธิบายง่าย ๆ ครับว่า ถ้าลูกค้าซื้อที่อยู่อาศัยราคา 5 ล้าน ถ้าธนาคารมีนโยบายให้กู้ร้อยละ 80 ของมูลค่าทรัพย์ ธนาคารก็จะอนุมัติวงเงินกู้ 4 ล้าน ลูกค้าต้องมีเงินดาวน์อีก 1 ล้าน แต่ในสถานการณ์จริงจะหาลูกค้าที่มีเงินดาวน์ร้อยละ 20 ของมูลค่าค่อนข้างยากครับ ปัจจุบันตลาดซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองไทยส่วนใหญ่ ลูกค้าแทบไม่มีเงินดาวน์เลย หรือมีก็น้อยมาก อาจไม่ถึงร้อยละ 5 ของมูลค่าทรัพย์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์บางโครงการ เจรจากับธนาคารในการปล่อยกู้ 100% ของมูลค่าทรัพย์ให้กับลูกค้า หรือหนักกว่านั้นในอดีต บางโครงการมีวิธีการเฉพาะที่ทำให้ธนาคารปล่อยกู้เกินมูลค่าทรัพย์เสียด้วยซ้ำ เพื่อให้ลูกค้ามีเงินไปตกแต่งบ้านเพิ่ม
กรณีที่ธนาคารอนุมัติเงินกู้ต่ำกว่ามูลค่าทรัพย์ แล้วลูกค้ามีเงินดาวน์ไม่พอ กรณีนี้ก็ซื้อขายกันไม่ได้ครับ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์บางครั้งถึงต้องหาสถาบันการเงินหลายแห่งเพื่อทำการเจรจา ลูกค้าบางรายอยากได้บ้าน อาจยอมกู้กับธนาคารที่ให้วงเงินกู้สูง ถึงแม้ดอกเบี้ยจะสูงกว่าธนาคารอื่นก็ตาม
ในการอนุมัติเงินกู้ของธนาคาร ไม่ได้มองเพียงแค่มูลค่าทรัพย์อย่างเดียวนะครับ ยังต้องดูความสามารถในการชำระหนี้ของลูกค้าด้วย คือดูจากกระแสเงินสดที่เป็นที่มาของรายได้ ถ้าเป็นลูกค้าที่มีเงินเดือนประจำ แบบนี้ธนาคารชอบครับ มีหลักฐานข้อมูลชัดเจน แต่กรณีที่ลูกค้าประกอบอาชีพอิสระ หรือค้าขาย กรณีนี้ธนาคารก็จะดูกระแสเงินสดเข้า สอบถามแหล่งที่มาของรายได้ แล้วนำมาคำนวณเป็นรายได้ ซึ่งพอรายได้ไม่สม่ำเสมอ เมื่อนำมาคำนวณเป็นฐานความสามารถในการชำระหนี้ ก็อาจออกมาต่ำ ทำให้วงเงินกู้ที่ได้รับอนุมัติต่ำกว่ามูลค่าทรัพย์ไปเยอะ
ไม่ว่าด้วยกรณีใดก็ตาม จากส่วนต่างของวงเงินกู้กับราคาบ้าน ทำให้การซื้อขายไม่เกิดขึ้น ตรงนี้แหละครับที่แนวคิด การค้ำประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Mortgage Insurance: MI อาจเข้ามาเป็นหนึ่งแนวทางในการช่วยลดปัญหานี้ และช่วยกระตุ้นให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาเติบโตได้
การค้ำประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Mortgage Insurance: MI คืออะไร?
แนวคิดการค้ำประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย คือการที่มีองค์กรหรือบริษัทเข้ามาช่วยลดความเสี่ยงของธนาคาร ด้วยการค้ำประกันสินเชื่อให้กับธนาคาร กรณีที่ลูกค้าเป็นหนี้เสีย โดยเข้ามาค้ำประกันเฉพาะส่วนต่างเท่านั้น ไม่ได้ค้ำประกันหนี้ทั้งจำนวน เช่น ลูกค้าซื้อบ้าน 5 ล้าน ธนาคารอนุมัติเงินกู้ 4 ล้าน แต่ลูกค้ามีเงินดาวน์เพียง 300,000 บาท ต้องการให้ธนาคารอนุมัติเงินกู้ 4.7 ล้าน กรณีนี้ถ้ามีการค้ำประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ผู้ค้ำประกันจะรับประกันเฉพาะส่วนต่างคือ 700,000 บาท กรณีที่เป็นหนี้เสีย แล้วธนาคารยึดทรัพย์มาขายแล้วได้ต่ำกว่า 4.7 ล้าน เช่น ได้เพียง 4.2 ล้าน กรณีนี้ผู้ค้ำประกันจะชดเชยอีก 500,000 บาทให้กับธนาคาร แต่หากธนาคารขายทรัพย์ได้เพียง 3 ล้านบาท กรณีนี้ผู้ค้ำประกันก็จะชดเชยส่วนต่างเต็มวงเงินคือ 700,000 บาท เท่าที่ค้ำประกันเอาไว้
แนวคิดนี้ทำให้ธนาคารลดความเสี่ยง มีโอกาสได้เงินคืนตามจำนวนที่ปล่อยกู้ ถึงแม้ทรัพย์จะขายออกไปได้ในราคาต่ำกว่ายอดเงินที่ให้กู้ก็ตาม แน่นอนว่าการค้ำประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ก็คล้ายกับการซื้อประกันครับ มีความเสี่ยง มีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน องค์กรหรือบริษัทที่เข้ามารับดำเนินการเรื่องนี้ต้องเก็บค่าใช้จ่ายในลักษณะเหมือนค่าเบี้ยประกันกับทางลูกค้า กรณีลูกค้าต้องการกู้เกินวงเงินที่ธนาคารอนุมัติ แต่ไม่เกินมูลค่าทรัพย์ โดยใช้บริษัทค้ำประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ลูกค้าก็ต้องเป็นผู้จ่ายค่าเบี้ยประกัน (หรือหากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ ก็อาจให้เป็นส่วนลดหรือชำระค่าเบี้ยประกันดังกล่าวให้กับลูกค้าก็ได้)
แนวคิดของ Mortgage Insurance ถ้าจะสรุปเพื่อให้เข้าใจง่าย ก็คือการหาหน่วยงานในลักษณะเดียวกับบริษัทประกันภัย เข้ามาแบ่งเบาความเสี่ยงให้กับธนาคาร สำหรับการกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ของลูกค้ารายย่อย โดยธนาคารปล่อยกู้เกือบเต็มมูลค่าทรัพย์ โดยผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องมีเงินดาวน์ส่วนหนึ่ง ประมาณร้อยละ 3–5 ของมูลค่าที่อยู่อาศัย แต่ในการรับความเสี่ยง ธนาคารไม่ต้องรับทั้งหมด โดยรับความเสี่ยงถึงร้อยละ 80 ส่วนที่เหลือหน่วยงานที่รับประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นผู้รับความเสี่ยงให้กับทางธนาคาร โดยเก็บเป็นเบี้ยประกันกับทางลูกค้า
ตัวอย่างการนำแนวคิดการค้ำประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมาใช้ในต่างประเทศนั้น มีอยู่หลายประเทศ เช่น ประเทศแคนาดา สหรัฐอเมริกา และฮ่องกง สำหรับในประเทศไทยที่คิดว่าใกล้เคียงกับแนวคิดนี้ คือ บรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) ที่เป็นสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ ทำหน้าที่ช่วยเหลือวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) ผ่านกลไกการค้ำประกันสินเชื่อ สร้างความเชื่อมั่นให้กับสถาบันการเงินในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น ช่วยให้ผู้ประกอบการ SMEs ที่มีศักยภาพ แต่ขาดหลักประกัน หรือมีหลักประกันไม่เพียงพอ ได้รับวงเงินที่เพียงพอกับความต้องการ
สรุปว่าแนวคิดการค้ำประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ไม่ใช่เรื่องใหม่ มีหลายประเทศในโลกตั้งหน่วยงานเข้ามารับผิดชอบและทำหน้าที่นี้ ในประเทศไทย ภาครัฐก็มีสถาบันการเงินเฉพาะกิจที่ช่วยเหลือผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดย่อมในการเข้าถึงแหล่งเงินกู้ ด้วยแนวคิดของการค้ำประกันสินเชื่อเพื่อลดความเสี่ยงให้กับสถาบันการเงิน ด้วยนโยบายของรัฐบาลที่อยากให้คนไทยได้มีบ้านเป็นของตัวเอง โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงต่ำ โดยหนี้ที่อยู่อาศัยถือเป็นหนี้ที่ยกระดับคุณภาพชีวิต อีกทั้งทรัพย์สินที่ใช้เป็นหลักประกันมีโอกาสด้อยค่าตามระยะเวลาน้อยกว่าหนี้บุคคลประเภทอื่น ๆ เช่น หนี้ผ่อนรถ หรือการใช้บัตรเครดิตเพื่อจับจ่ายใช้สอยส่วนตัว การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ช่วยผลักดันการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศ มีห่วงโซ่อุปทานที่เกี่ยวข้องกับหลากหลายธุรกิจในประเทศไทย แต่การดำเนินงานต้องอาศัยการผลักดันจากนโยบายภาครัฐ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการหาหน่วยงานเข้ามารับเป็นผู้ค้ำประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย อีกทั้งค่าเบี้ยประกันในโครงการนี้น่าจะขึ้นอยู่กับระดับความเสี่ยง หน่วยงานที่จะเข้ามารับประกัน หากไม่ได้รับการสนับสนุนด้านเงินทุนจากภาครัฐ คงยากที่จะหาใครเข้ามารับ แต่หากมองในภาพรวม โครงการนี้ย่อมดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และเกิดผลดีต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจของไทยอย่างแน่นอนครับ
หมายเหตุ: ข้อมูลอ้างอิงจากเอกสารการนำเสนอ “โครงการประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” โดย สุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ในการประชุมกรรมการสมาคม เมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2568