Real Estate Real Marketing โดย ศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล

ในช่วงกลางเดือนสิงหาคม 2562 ผมได้มีโอกาสเข้าไปเยี่ยมชม และฟังการบรรยายจาก Startup Center ที่ประกาศตัวเองว่ามีขนาดพื้นที่ใหญ่ที่สุดในโลก  และมีจำนวนผู้ประกอบการ Startup รวมกันที่สุดในโลก ตั้งอยู่ที่นครปารีสประเทศฝรั่งเศส โดยใช้ชื่อว่า Station F ผมคิดว่าข้อมูลที่ผมได้รับมาน่าจะเป็นประโยชน์กับผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตั้งประเภทศูนย์การค้า และสำนักงาน รวมถึงหน่วยงานภาครัฐ ที่ในช่วงหลังนิยมสร้างศูนย์พัฒนาผู้ประกอบการ Startup จะได้นำมาเป็นแนวทาง ลงมาดูกันครับว่า ที่ Station F เขามีอะไรกันบ้าง

ที่มาและแนวคิดในการพัฒนาโครงการ 

Station F พัฒนามาจากอาคารเก่า ซึ่งเดิมเป็นสถานีรถไฟขนาดใหญ่โครงสร้างอาคารคล้ายกับสถานีรถไฟกรุงเทพ (หัวลำโพง) แต่มีขนาดเล็กกว่า โดยสถานีนี้ เดิมถูกเรียกว่า สถานี Halle Freyssinet พอปรับมาเป็น Startup Center เลยใช้ชื่อว่า Station F ซึ่งย่อมาจากชื่อเดิมของสถานี ตัวอาคารเปิดใช้งานในปี ค.ศ. 1929 หรือเมื่อ 90 ปีก่อน อายุอาคารก็น้อยกว่าสถานีรถไฟกรุงเทพ (หัวลำโพง) แค่ 14 ปี ในปี ค.ศ. 2011 มีนักธุรกิจชาวฝรั่งเศส ชื่อ Xavier Niel ได้เข้ามาซื้ออาคารเก่าหลังนี้ แล้วปรับปรุงเป็น  Startup Center โดยเพิ่งเปิดให้บริการในเดือนมิถุนายน ปี ค.ศ. 2017 (ทำนองเดียวกันกับที่เอกชนซื้อโกดังเก่าริมแม่น้ำเจ้าพระยา แล้วพัฒนาเป็นเอเชียติก เดอะ ริเวอร์ฟรอนท์ ที่เป็นศูนย์การค้าริมแม่น้ำเจ้าพระยา)

ตัวอาคารสถานี ยาวกว่า 300 เมตร (ทางเจ้าหน้าที่ของ Station F อธิบายว่า ยาวพอๆ กับความสูงของหอไอเฟล) แบ่งออกมาเป็น 3 ส่วนที่เชื่อมต่อกัน ส่วนแรกเป็นโซนสนับสนุนการทำงานของ Startup มีห้องประชุม มี 3D Printer ห้องตัดเย็บ (ไว้ขึ้นรูปต้นแบบสินค้าแฟชั่น) รวมถึงเป็นพื้นที่ให้บริษัทที่ต้องทำงานร่วมกับ Startup เข้ามาเช่าเป็นสำนักงานเล็กๆ เพื่อให้คำปรึกษาและทำงานร่วมกับ Startup เช่น บริษัท Venture Capital ที่ให้ทุนสนับสนุน บริษัทชั้นนำต่างๆ เช่น Facebook, Microsoft ที่เข้ามาให้บริการด้านเทคโนโลยีให้และการสนับสนุน Startup ในโปรแกรมที่บริษัทเหล่านี้เข้ามา Sponsors

TheAcademy-Witawas-233-Sep19-1

ไม่เพียงแค่บริษัทด้านเทคโนโลยีออนไลน์เท่านั้น ยังมีบริษัทชั้นนำของโลกที่เข้ามาหาช้างเผือก หรือบริษัท Startup เฉพาะด้าน เช่น L’Oréal – Beauty Tech, Adidas-Sports  Plug and Play รวมถึงหน่วยงานสนับสนุน เช่น ที่ปรึกษาด้านบัญชีและกฎหมาย หน่วยงานของรัฐในการประสานงานการทำวีซ่า และให้คำปรึกษาด้านการจ้างงานชาวต่างชาติ ซึ่งหน่วยงานเหล่านี้จะเช่าพื้นที่อยู่ในโซนแรกของ Station F

โซนที่สอง เป็นโซนโซนสร้างสรรค์ผลงาน หรือจะเรียกว่าเป็น Zone นั่งทำงานของ Startup ก็ได้ พื้นที่ส่วนนี้เป็นพื้นที่ตั้งโต๊ะทำงานที่รองรับได้สูงสุด 1,000 บริษัท บริษัทละ 1 โต๊ะ แต่หนึ่งบริษัท จะได้บัตรเข้าใช้บริการในพื้นที่ 3 ใบ เพื่อให้สามารถสลับกันเข้ามานั่งทำงานได้ ตอนผมเข้าไปเยี่ยมชม เจ้าหน้าที่ไม่เปิดให้เข้าไปชม โซนนี้ครับ ได้แต่ดูผ่านประตูกระจก เข้าใจว่าเพื่อความเป็นส่วนตัวของผู้เช่า

TheAcademy-Witawas-233-Sep19-2

โซนที่สาม เป็นส่วนพักผ่อนและสันทนาการ พื้นที่ในโซนนี้เปิดให้คนภายนอกเข้ามาใช้บริการได้ เป็นโซนที่ใช้สำหรับรับประทานอาหารเครื่องดื่ม มีขนาดพื้นที่  4,500 ตร.ม. มีร้านอาหารร้านกาแฟ บาร์เครื่องดื่ม หลายร้านอยู่ในพื้นที่ อารมณ์คล้ายๆ กับ Food Court ในศูนย์การค้า แต่ร้านอาหารมีจำนวนไม่มากเท่า ขนาดของร้านแต่ละแห่งค่อนข้างใหญ่ การนั่งรับประทานอาหารจะมีทั้งโซนของร้านเอง และพื้นที่ส่วนกลาง ที่จัดบรรยากาศเหมือนนั่งรับประทานอาหารใน Green House ขนาดใหญ่ท่ามกลางต้นไม้ดอกไม้

TheAcademy-Witawas-233-Sep19-3

ที่ตั้งของ Station F อยู่ในเขต 13 ของกรุงปารีส ถ้าเทียบกับกรุงเทพฯ ก็น่าจะเป็นย่านถนนรัชดาภิเษก ไม่ถึงกับกลางเมือง แต่ก็เป็นย่านที่เจริญ (ในปารีส จะแบ่งเขตออกมาเป็น 20 เขต ในลักษณะคล้ายการวนของก้นหอย เขต 1 อยู่ชั้นในสุดแล้วค่อยวนออกมาตัวเลขยิ่งน้อยยิ่งอยู่ชั้นใน)

 Business Model และโครงสร้างรายได้ของ  Station F

รายได้หลักของ Startup Center ปกติแล้วจะมาจากค่าเช่า โดยค่าเช่าพื้นที่ใน Station F  มาจากผู้เช่า 3 กลุ่มแยกตามโซน สำหรับค่าเช่าในโซนที่ 1 และโซนที่ 3 ส่วนที่ให้หน่วยงานสนับสนุน Startup และให้ร้านอาหารมาเช่า ผมไม่มีข้อมูลเลยไม่รู้ว่าอัตราค่าเช่าเขาคิดกันอย่างไร เดาว่าน่าจะเป็นอัตราตลาดทั่วไปของการเช่าพื้นที่บริเวณนั้น แต่สำหรับส่วนที่เป็น Co-working Space ที่ให้บริษัท Startup มาเช่านั้นอัตราค่าเช่า 195 ยูโร ต่อเดือน ต่อ 1 โต๊ะ ถ้าประมาณการเอาจากพี้นที่โต๊ะเก้าอี้ก็ประมาณ 3 ตร.ม. หรือเท่ากับ ไม่ถึง 7,000 บาทต่อเดือน  ถ้าคิดว่าเข้ามาทำงาน 20 วัน ก็เฉลี่ยวันละ 300-350 บาท ซึ่งถือว่าเป็นค่าเช่าที่ค่อนข้างต่ำ และเหมาะสำหรับการเริ่มต้นทำธุรกิจ เมื่อเทียบกับทำเลเละสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีให้ ถ้ามีผู้เช่าเต็ม 1,000 บริษัท ก็มีรายได้ เดือนละ 195,000 ยูโร หรือ เดือนละไม่ถึง 7 ล้านบาท ผมคิดว่ารายได้แค่นี้ ไม่น่าจะทำให้ธุรกิจมีกำไร

แล้วรายได้อื่น นอกจากค่าเช่าจะมาจากไหนได้อีก ผมคิดว่าน่าจะมาจากบริษัทขนาดใหญ่ครับ โดย Business Model ของ Station F ผู้ประกอบการในธุรกิจ Startup ไม่สามารถติดต่อขอเช่าพื้นที่ได้โดยตรง การเข้ามาอยู่ใน Station F  ต้องสมัครผ่านโปรแกรม ซึ่งทาง Station F เล่าให้ฟังว่าปัจจุบันมีทั้งหมด 40 โปรแกรม ที่แตกต่างกัน บริษัทที่สนใจต้องดูคุณสมบัติว่าตรงกับเงื่อนไขในโปรแกรมใดบ้าง แล้วจึงเลือกโปรแกรมที่จะสมัครเข้ามา

โปรแกรมส่วนใหญ่ได้รับการสนับสนุนจากบริษัทขนาดใหญ่ ภายใต้เงื่อนไขตามความสนใจของบริษัทที่ให้การสนับสนุน เช่น โปรแกรม Platform A by Adidas เน้นที่ Sports Tech โดยระบุว่า “Sports accelerator program led by Adidas in partnership with Plug and Play” ส่วนอีกโปรแกรมหนึ่งชื่อ La Maison des Startups LVMH : Luxury Tech : Driving business acceleration between LVMH Maison and startups to invent the future of luxury. เป็นของหลุยวิตตอง ก็เน้นที่ Startup กลุ่มที่ต้องการทำงานเกี่ยวกับการสร้างอนาคตของสินค้าและบริการหรู

เท่าที่ผมเข้าไปดูรายละเอียด มีเพียง 2 โปรแกรม จาก 40 โปรแกรมเท่านั้นที่น่าจะเป็นของ Station F โดยตรงคือ  The Founders Program  และ The Fighters Program ซึ่งผมเข้าใจว่า อาจจะได้รับการสนับสนุนงบประมาณจากหน่วยงานรัฐบาล

เนื่องจากโปรแกรมส่วนใหญ่เป็นโครงการความร่วมมือระหว่าง Station F กับบริษัทขนาดใหญ่ ผมจึงเชื่อว่า รายได้อีกทางหนึ่งน่าจะมาจากการให้บริการพัฒนาโปรแกรมในการอบรม และดูแล Startup ให้บริษัทขนาดใหญ่โดยขายพ่วงไปกับการให้เช่าพื้นที่ และการจัด Event ต่างๆ ในพื้นที่ของ Station F

ข้อมูลที่ผมได้รับจากเจ้าหน้าที่ Station F เมื่อสอบถามถือสัดส่วนผู้ประกอบการ Startup ว่าเป็นต่างชาติร้อยละเท่าไร คำตอบที่ได้คือ 40 เปอร์เซ็นต์ อีก 60 เปอร์เซ็นต์เป็นฝรั่งเศส โดยนโยบายของ Station F เปิดกว้างและต้อนรับต่างชาติให้เข้ามาอยู่ใน Station F ผมเชื่อว่ารัฐบาลฝรั่งเศสเองก็คงพยายามช่วงชิงการเป็นผู้นำในการเป็นแหล่งบ่มเพาะธุรกิจ Startup จากประเทศอื่นในยุโรป การแข่งขันระหว่างประเทศทุกวันนี้เป็นการแย่งชิงคนเก่งให้เข้ามาทำงานในประเทศนั้นๆ ผมจึงเชื่อว่า Station F น่าจะได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล เช่น ของการให้เช่าพื้นที่ในราคาพิเศษเพื่อนำมาพัฒนา Startup Center การให้งบประมาณสนับสนุนในโปรแกรมต่างๆ ที่ Station F จัดให้ Startup

Flatmates: CoLiving Space บริการเสริมของ Station F

หนึ่งในบริการเสริมที่น่าสนใจของ Station F คือ Co-Living Space ที่เรียกว่า Flatmates หรือหอพักสำหรับผู้ประกอบการที่ได้รับการคัดเลือกเข้าร่วมโปรแกรมใน Station F โดย Flatmates ตั้งอยู่ในรัศมีที่สามารถเดินทางมายังStation F ได้ในเวลาประมาณ 10 นาทีด้วยการใช้จักรยาน สามารถรองรับลูกค้าได้ 600 คน มีทั้งแบบห้องเดี่ยวและห้องรวม

เมื่อสอบถามถึงราคาค่าที่พัก เจ้าหน้าที่แจ้งว่าราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 400 ยูโร ต่อเดือน หรือประมาณ 14,000 บาทต่อเดือน ซึ่งถือได้ว่าเป็นบริการเสริมที่ช่วยตอบโจทย์ Startup ได้เป็นอย่างดี และยังไม่เห็น Startup Center ในเมืองไทย มีบริการเสริมในลักษณะนี้

Thai Startup Center

หลังจากได้เห็น Station F เสร็จแล้ว เลยนึกขึ้นมาได้ว่าในไทย ก็มี Startup Center ขนาดใหญ่ ที่มีแนวคิดที่จะเป็นศูนย์รวม ผู้ประกอบการในธุรกิจ Startup โดยให้บริษัทด้านเทคโนโลยีเข้ามีสำนักงานเพื่อทำงานร่วมกับ Startup และสร้างพื้นที่ที่ตอบสนองการใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่ เช่น ร้านอาหาร ร้านกาแฟ แหล่ง Shopping และการเดินทางด้วยรถไฟฟ้า ซึ่งผมก็มีโอกาสได้แวะเข้าไปใช้บริการอยู่ด้วย นั้นก็คือที่ True digital park สุขุมวิท 101 เท่าที่เข้าไปชมมา ก็ใหญ่และมีสิ่งอำนวยความสะดวกแนวๆ เดียวกันกับ Station F แต่เรื่องราคาค่าเช่า ค่าบริการ ผมยังไม่เคยเข้าไปถามเขานะครับ แต่เอาเป็นว่า แนวคิดแบบนี้ เมืองไทยก็มีแล้วเช่นกัน แต่จะประสบความสำเร็จแค่ไหน อย่างไร ต้องรอดูกันต่อไปครับ เพราะด้วยค่าเช่าไม่น่าจะสร้างกำไรให้กับธุรกิจ ต้องมี Business Model ที่มีรายได้ทางอื่นเข้ามาสนับสนุนที่มากพอถึงจะอยู่ได้ครับ

 

ข้อมูลอ้างอิง

1. การเข้าเยี่ยมชมและฟังการบรรยายโดยเจ้าหน้าที่ของ Station F, ปารีส ประเทศฝรั่งเศส ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการดูงานในหลักสูตร Marketing Transformation Program รุ่นที่ 3 จัดโดยสถาบันวิจัยและพัฒนาองค์กรภาครัฐ” (IRDP) เมื่อวันที่ 22 ส.ค. 62

2. https://stationf.co สืบค้นเมื่อ 1 ก.ย. 62

3. https://en.wikipedia.org/wiki/Station_F สืบค้นเมื่อ 1 ก.ย. 62

4. https://brandinside.asia/station-f-largest-startup-hub/ สืบค้นเมื่อ 1 ก.ย. 62



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer