Real Estate Real Marketing โดย ศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล
ในช่วงกลางเดือนสิงหาคม 2562 ผมได้มีโอกาสเข้าไปเยี่ยมชม และฟังการบรรยายจาก Startup Center ที่ประกาศตัวเองว่ามีขนาดพื้นที่ใหญ่ที่สุดในโลก และมีจำนวนผู้ประกอบการ Startup รวมกันที่สุดในโลก ตั้งอยู่ที่นครปารีสประเทศฝรั่งเศส โดยใช้ชื่อว่า Station F ผมคิดว่าข้อมูลที่ผมได้รับมาน่าจะเป็นประโยชน์กับผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตั้งประเภทศูนย์การค้า และสำนักงาน รวมถึงหน่วยงานภาครัฐ ที่ในช่วงหลังนิยมสร้างศูนย์พัฒนาผู้ประกอบการ Startup จะได้นำมาเป็นแนวทาง ลงมาดูกันครับว่า ที่ Station F เขามีอะไรกันบ้าง
ที่มาและแนวคิดในการพัฒนาโครงการ
Station F พัฒนามาจากอาคารเก่า ซึ่งเดิมเป็นสถานีรถไฟขนาดใหญ่โครงสร้างอาคารคล้ายกับสถานีรถไฟกรุงเทพ (หัวลำโพง) แต่มีขนาดเล็กกว่า โดยสถานีนี้ เดิมถูกเรียกว่า สถานี Halle Freyssinet พอปรับมาเป็น Startup Center เลยใช้ชื่อว่า Station F ซึ่งย่อมาจากชื่อเดิมของสถานี ตัวอาคารเปิดใช้งานในปี ค.ศ. 1929 หรือเมื่อ 90 ปีก่อน อายุอาคารก็น้อยกว่าสถานีรถไฟกรุงเทพ (หัวลำโพง) แค่ 14 ปี ในปี ค.ศ. 2011 มีนักธุรกิจชาวฝรั่งเศส ชื่อ Xavier Niel ได้เข้ามาซื้ออาคารเก่าหลังนี้ แล้วปรับปรุงเป็น Startup Center โดยเพิ่งเปิดให้บริการในเดือนมิถุนายน ปี ค.ศ. 2017 (ทำนองเดียวกันกับที่เอกชนซื้อโกดังเก่าริมแม่น้ำเจ้าพระยา แล้วพัฒนาเป็นเอเชียติก เดอะ ริเวอร์ฟรอนท์ ที่เป็นศูนย์การค้าริมแม่น้ำเจ้าพระยา)
ตัวอาคารสถานี ยาวกว่า 300 เมตร (ทางเจ้าหน้าที่ของ Station F อธิบายว่า ยาวพอๆ กับความสูงของหอไอเฟล) แบ่งออกมาเป็น 3 ส่วนที่เชื่อมต่อกัน ส่วนแรกเป็นโซนสนับสนุนการทำงานของ Startup มีห้องประชุม มี 3D Printer ห้องตัดเย็บ (ไว้ขึ้นรูปต้นแบบสินค้าแฟชั่น) รวมถึงเป็นพื้นที่ให้บริษัทที่ต้องทำงานร่วมกับ Startup เข้ามาเช่าเป็นสำนักงานเล็กๆ เพื่อให้คำปรึกษาและทำงานร่วมกับ Startup เช่น บริษัท Venture Capital ที่ให้ทุนสนับสนุน บริษัทชั้นนำต่างๆ เช่น Facebook, Microsoft ที่เข้ามาให้บริการด้านเทคโนโลยีให้และการสนับสนุน Startup ในโปรแกรมที่บริษัทเหล่านี้เข้ามา Sponsors
ไม่เพียงแค่บริษัทด้านเทคโนโลยีออนไลน์เท่านั้น ยังมีบริษัทชั้นนำของโลกที่เข้ามาหาช้างเผือก หรือบริษัท Startup เฉพาะด้าน เช่น L’Oréal – Beauty Tech, Adidas-Sports Plug and Play รวมถึงหน่วยงานสนับสนุน เช่น ที่ปรึกษาด้านบัญชีและกฎหมาย หน่วยงานของรัฐในการประสานงานการทำวีซ่า และให้คำปรึกษาด้านการจ้างงานชาวต่างชาติ ซึ่งหน่วยงานเหล่านี้จะเช่าพื้นที่อยู่ในโซนแรกของ Station F
โซนที่สอง เป็นโซนโซนสร้างสรรค์ผลงาน หรือจะเรียกว่าเป็น Zone นั่งทำงานของ Startup ก็ได้ พื้นที่ส่วนนี้เป็นพื้นที่ตั้งโต๊ะทำงานที่รองรับได้สูงสุด 1,000 บริษัท บริษัทละ 1 โต๊ะ แต่หนึ่งบริษัท จะได้บัตรเข้าใช้บริการในพื้นที่ 3 ใบ เพื่อให้สามารถสลับกันเข้ามานั่งทำงานได้ ตอนผมเข้าไปเยี่ยมชม เจ้าหน้าที่ไม่เปิดให้เข้าไปชม โซนนี้ครับ ได้แต่ดูผ่านประตูกระจก เข้าใจว่าเพื่อความเป็นส่วนตัวของผู้เช่า
โซนที่สาม เป็นส่วนพักผ่อนและสันทนาการ พื้นที่ในโซนนี้เปิดให้คนภายนอกเข้ามาใช้บริการได้ เป็นโซนที่ใช้สำหรับรับประทานอาหารเครื่องดื่ม มีขนาดพื้นที่ 4,500 ตร.ม. มีร้านอาหารร้านกาแฟ บาร์เครื่องดื่ม หลายร้านอยู่ในพื้นที่ อารมณ์คล้ายๆ กับ Food Court ในศูนย์การค้า แต่ร้านอาหารมีจำนวนไม่มากเท่า ขนาดของร้านแต่ละแห่งค่อนข้างใหญ่ การนั่งรับประทานอาหารจะมีทั้งโซนของร้านเอง และพื้นที่ส่วนกลาง ที่จัดบรรยากาศเหมือนนั่งรับประทานอาหารใน Green House ขนาดใหญ่ท่ามกลางต้นไม้ดอกไม้
ที่ตั้งของ Station F อยู่ในเขต 13 ของกรุงปารีส ถ้าเทียบกับกรุงเทพฯ ก็น่าจะเป็นย่านถนนรัชดาภิเษก ไม่ถึงกับกลางเมือง แต่ก็เป็นย่านที่เจริญ (ในปารีส จะแบ่งเขตออกมาเป็น 20 เขต ในลักษณะคล้ายการวนของก้นหอย เขต 1 อยู่ชั้นในสุดแล้วค่อยวนออกมาตัวเลขยิ่งน้อยยิ่งอยู่ชั้นใน)
Business Model และโครงสร้างรายได้ของ Station F
รายได้หลักของ Startup Center ปกติแล้วจะมาจากค่าเช่า โดยค่าเช่าพื้นที่ใน Station F มาจากผู้เช่า 3 กลุ่มแยกตามโซน สำหรับค่าเช่าในโซนที่ 1 และโซนที่ 3 ส่วนที่ให้หน่วยงานสนับสนุน Startup และให้ร้านอาหารมาเช่า ผมไม่มีข้อมูลเลยไม่รู้ว่าอัตราค่าเช่าเขาคิดกันอย่างไร เดาว่าน่าจะเป็นอัตราตลาดทั่วไปของการเช่าพื้นที่บริเวณนั้น แต่สำหรับส่วนที่เป็น Co-working Space ที่ให้บริษัท Startup มาเช่านั้นอัตราค่าเช่า 195 ยูโร ต่อเดือน ต่อ 1 โต๊ะ ถ้าประมาณการเอาจากพี้นที่โต๊ะเก้าอี้ก็ประมาณ 3 ตร.ม. หรือเท่ากับ ไม่ถึง 7,000 บาทต่อเดือน ถ้าคิดว่าเข้ามาทำงาน 20 วัน ก็เฉลี่ยวันละ 300-350 บาท ซึ่งถือว่าเป็นค่าเช่าที่ค่อนข้างต่ำ และเหมาะสำหรับการเริ่มต้นทำธุรกิจ เมื่อเทียบกับทำเลเละสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีให้ ถ้ามีผู้เช่าเต็ม 1,000 บริษัท ก็มีรายได้ เดือนละ 195,000 ยูโร หรือ เดือนละไม่ถึง 7 ล้านบาท ผมคิดว่ารายได้แค่นี้ ไม่น่าจะทำให้ธุรกิจมีกำไร
แล้วรายได้อื่น นอกจากค่าเช่าจะมาจากไหนได้อีก ผมคิดว่าน่าจะมาจากบริษัทขนาดใหญ่ครับ โดย Business Model ของ Station F ผู้ประกอบการในธุรกิจ Startup ไม่สามารถติดต่อขอเช่าพื้นที่ได้โดยตรง การเข้ามาอยู่ใน Station F ต้องสมัครผ่านโปรแกรม ซึ่งทาง Station F เล่าให้ฟังว่าปัจจุบันมีทั้งหมด 40 โปรแกรม ที่แตกต่างกัน บริษัทที่สนใจต้องดูคุณสมบัติว่าตรงกับเงื่อนไขในโปรแกรมใดบ้าง แล้วจึงเลือกโปรแกรมที่จะสมัครเข้ามา
โปรแกรมส่วนใหญ่ได้รับการสนับสนุนจากบริษัทขนาดใหญ่ ภายใต้เงื่อนไขตามความสนใจของบริษัทที่ให้การสนับสนุน เช่น โปรแกรม Platform A by Adidas เน้นที่ Sports Tech โดยระบุว่า “Sports accelerator program led by Adidas in partnership with Plug and Play” ส่วนอีกโปรแกรมหนึ่งชื่อ La Maison des Startups LVMH : Luxury Tech : Driving business acceleration between LVMH Maison and startups to invent the future of luxury. เป็นของหลุยวิตตอง ก็เน้นที่ Startup กลุ่มที่ต้องการทำงานเกี่ยวกับการสร้างอนาคตของสินค้าและบริการหรู
เท่าที่ผมเข้าไปดูรายละเอียด มีเพียง 2 โปรแกรม จาก 40 โปรแกรมเท่านั้นที่น่าจะเป็นของ Station F โดยตรงคือ The Founders Program และ The Fighters Program ซึ่งผมเข้าใจว่า อาจจะได้รับการสนับสนุนงบประมาณจากหน่วยงานรัฐบาล
เนื่องจากโปรแกรมส่วนใหญ่เป็นโครงการความร่วมมือระหว่าง Station F กับบริษัทขนาดใหญ่ ผมจึงเชื่อว่า รายได้อีกทางหนึ่งน่าจะมาจากการให้บริการพัฒนาโปรแกรมในการอบรม และดูแล Startup ให้บริษัทขนาดใหญ่โดยขายพ่วงไปกับการให้เช่าพื้นที่ และการจัด Event ต่างๆ ในพื้นที่ของ Station F
ข้อมูลที่ผมได้รับจากเจ้าหน้าที่ Station F เมื่อสอบถามถือสัดส่วนผู้ประกอบการ Startup ว่าเป็นต่างชาติร้อยละเท่าไร คำตอบที่ได้คือ 40 เปอร์เซ็นต์ อีก 60 เปอร์เซ็นต์เป็นฝรั่งเศส โดยนโยบายของ Station F เปิดกว้างและต้อนรับต่างชาติให้เข้ามาอยู่ใน Station F ผมเชื่อว่ารัฐบาลฝรั่งเศสเองก็คงพยายามช่วงชิงการเป็นผู้นำในการเป็นแหล่งบ่มเพาะธุรกิจ Startup จากประเทศอื่นในยุโรป การแข่งขันระหว่างประเทศทุกวันนี้เป็นการแย่งชิงคนเก่งให้เข้ามาทำงานในประเทศนั้นๆ ผมจึงเชื่อว่า Station F น่าจะได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล เช่น ของการให้เช่าพื้นที่ในราคาพิเศษเพื่อนำมาพัฒนา Startup Center การให้งบประมาณสนับสนุนในโปรแกรมต่างๆ ที่ Station F จัดให้ Startup
Flatmates: Co–Living Space บริการเสริมของ Station F
หนึ่งในบริการเสริมที่น่าสนใจของ Station F คือ Co-Living Space ที่เรียกว่า Flatmates หรือหอพักสำหรับผู้ประกอบการที่ได้รับการคัดเลือกเข้าร่วมโปรแกรมใน Station F โดย Flatmates ตั้งอยู่ในรัศมีที่สามารถเดินทางมายังStation F ได้ในเวลาประมาณ 10 นาทีด้วยการใช้จักรยาน สามารถรองรับลูกค้าได้ 600 คน มีทั้งแบบห้องเดี่ยวและห้องรวม
เมื่อสอบถามถึงราคาค่าที่พัก เจ้าหน้าที่แจ้งว่าราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 400 ยูโร ต่อเดือน หรือประมาณ 14,000 บาทต่อเดือน ซึ่งถือได้ว่าเป็นบริการเสริมที่ช่วยตอบโจทย์ Startup ได้เป็นอย่างดี และยังไม่เห็น Startup Center ในเมืองไทย มีบริการเสริมในลักษณะนี้
Thai Startup Center
หลังจากได้เห็น Station F เสร็จแล้ว เลยนึกขึ้นมาได้ว่าในไทย ก็มี Startup Center ขนาดใหญ่ ที่มีแนวคิดที่จะเป็นศูนย์รวม ผู้ประกอบการในธุรกิจ Startup โดยให้บริษัทด้านเทคโนโลยีเข้ามีสำนักงานเพื่อทำงานร่วมกับ Startup และสร้างพื้นที่ที่ตอบสนองการใช้ชีวิตของคนรุ่นใหม่ เช่น ร้านอาหาร ร้านกาแฟ แหล่ง Shopping และการเดินทางด้วยรถไฟฟ้า ซึ่งผมก็มีโอกาสได้แวะเข้าไปใช้บริการอยู่ด้วย นั้นก็คือที่ True digital park สุขุมวิท 101 เท่าที่เข้าไปชมมา ก็ใหญ่และมีสิ่งอำนวยความสะดวกแนวๆ เดียวกันกับ Station F แต่เรื่องราคาค่าเช่า ค่าบริการ ผมยังไม่เคยเข้าไปถามเขานะครับ แต่เอาเป็นว่า แนวคิดแบบนี้ เมืองไทยก็มีแล้วเช่นกัน แต่จะประสบความสำเร็จแค่ไหน อย่างไร ต้องรอดูกันต่อไปครับ เพราะด้วยค่าเช่าไม่น่าจะสร้างกำไรให้กับธุรกิจ ต้องมี Business Model ที่มีรายได้ทางอื่นเข้ามาสนับสนุนที่มากพอถึงจะอยู่ได้ครับ
ข้อมูลอ้างอิง
1. การเข้าเยี่ยมชมและฟังการบรรยายโดยเจ้าหน้าที่ของ Station F, ปารีส ประเทศฝรั่งเศส ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการดูงานในหลักสูตร Marketing Transformation Program รุ่นที่ 3 จัดโดยสถาบันวิจัยและพัฒนาองค์กรภาครัฐ” (IRDP) เมื่อวันที่ 22 ส.ค. 62
2. https://stationf.co สืบค้นเมื่อ 1 ก.ย. 62
3. https://en.wikipedia.org/wiki/Station_F สืบค้นเมื่อ 1 ก.ย. 62
4. https://brandinside.asia/station-f-largest-startup-hub/ สืบค้นเมื่อ 1 ก.ย. 62
–