ปีที่ผ่านมา โกลเด้นแลนด์ หนึ่งในธุรกิจอสังหาฯ ของเจริญ สิริวัฒนภักดี เติบโตด้วยยอดรายได้รวม 17,168 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.6% มาจากทาวน์โฮม 8,800 ล้านบาท (52%) Big Home บ้านเดี่ยว 3,000 ล้านบาท (18%) นีโอ โฮม บ้านแฝด 3,000 ล้านบาท (17%) ต่างจังหวัด 2,200 ล้านบาท (13%)
รายได้จากแนวราบทั้งหมด 89% สะท้อนให้เห็นชัดเจนว่า โกลเด้นแลนด์จะเป็นขาทางด้านธุรกิจบ้านจัดสรรที่แข็งแรงที่สุดของกลุ่มสิริวัฒนภักดี
แสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท โกลเด้นแลนด์เรสซิเดนซ์ จำกัด ยอมรับว่ายังมีหลายปัจจัยที่ทำให้ธุรกิจอสังหาฯ ปีนี้ยังไม่ดีเท่าที่ควรคือ
1. แนวโน้มเศรษฐกิจที่ยังทรงตัว
2. ผลกระทบจากมาตรการ LTV ที่ยังส่งผลต่อลูกค้าที่ซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3
3. มาตรการเข้มงวดเรื่อง DSR (Debt Service Ratio) หรือ อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ เป็นอัตราส่วนที่แสดงถึงสัดส่วนรายจ่ายในการชำระหนี้ต่อรายได้ของครัวเรือน ซึ่งทำให้ลูกค้ากู้ได้ยากขึ้น ขณะที่หนี้สินครัวเรือนยังสูงอยู่
4. หนี้สินครัวเรือนยังสูง
5. ปัญหาสงครามการค้ายังไม่จบ
6. ค่าเงินบาทยังแข็ง ทำให้ลูกค้าต่างชาติชะลอการตัดสินใจซื้อ
7. ยอดส่งออกรถยนต์ต่ำที่สุดในรอบ 24 เดือน
ส่วนปัจจัยบวกนั้น แสนผินกล่าวว่ามีเพียง
“ปีนี้อัตราดอกเบี้ยถูกลงอย่างไม่เคยมีมาก่อน ในขณะที่ราคาวัสดุก่อสร้างก็ทรงตัว เช่น สุขภัณฑ์ หรือค่าถมดิน ส่วนแรงงานปีนี้ก็คาดว่ามีปัญหาน้อยลง”
3 กลยุทธ์ฝ่าอสังหาฯ 2020 สไตล์โกลเด้นแลนด์
1. กลยุทธ์ Classic Model ในความหมายของโกลเด้นแลนด์คือ การจับกลุ่มเป้าหมายที่เป็น Real Demand ที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง และยังต้องการโลเคชั่นที่เดินทางสะดวก ซึ่งถ้าคิดแบบเดิมราคาบ้านต้องแพง ยุคนี้ขายยากแน่นอน
การทำบ้านให้เล็กลงตัดสิ่งที่ไม่จำเป็นออกไป เน้นทาวน์โฮมกับบ้านแฝดเป็นหลัก สอดคล้องกับพฤติกรรมที่เร่งรีบของคนในปัจจุบัน ดังนั้น ราคาที่ได้จึงออกมาเป็นกลุ่มทาวน์โฮม 2-5 ล้านบาท นีโอ โฮม 5-8 ล้านบาท BIG HOME บ้านเดี่ยว ระดับราคาที่ 8-15 ล้านบาท
“นีโอ โฮม” คือบ้านแฝดสไตล์ใหม่ที่โกลเด้นแลนด์ประกาศปฎิวัติรูปโฉมและฟังก์ชันการใช้งานใหม่เมื่อประมาณ 2-3 ปีที่ผ่านมา และทำรายได้ต่อเนื่องจาก 550 ล้านเมื่อปี 2559
“ปีที่ผ่านมา นีโอ โฮมในระดับราคาประมาณ 5 ล้าน ในพื้นที่ประมาณ 35 ตร.ว. สร้างรายได้ถึง 3,114 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก ปี 2561 ถึง 92% เป็นการตอบโจทย์ลูกค้าที่ต้องการบ้านเดี่ยวแต่กำลังเงินไม่พอและในขณะเดียวกันต้องการพื้นที่บ้านใหญ่กว่าทาวน์โฮมด้วย และต้องเน้นจุดแข็งในเรื่องฟังก์ชันในการใช้งานให้มากกว่าเดิม ผมมั่นใจว่าเป็นสินค้าทดแทนที่เรามาถูกทางแน่นอน”
2. ทำเลและราคาต้องทำไปพร้อมๆ กับการบริหารงานก่อสร้างให้สอดคล้องกับสถานะขายและโอน ควบคุมค่าใช้จ่ายการขายและการบริหารให้ลดลง 3% เลือกใช้วัสดุที่ควบคุมต้นทุนได้ หรือสินค้าที่มีแนวโน้มราคาที่ลดลงด้วย
3. ไม่เปิดพัฒนาแปลงใหญ่ แต่จะทยอยแบ่งเป็นเฟสเล็กลง เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการจริงในแต่ละทำเลมากที่สุด และให้สินค้าคงค้างเหลือน้อยที่สุด
ส่วนในปี 2563 ตั้งเป้ารายได้รวมไว้ 19,000 ล้านบาท เตรียมเปิด 19 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 25,000 ล้านบาท โดยยังมีทาวน์โฮมเป็นพระเอก 9 โครงการ มูลค่า 11,000 ล้านบาท โครงการ นีโอ โฮม 6 โครงการ มูลค่า 8,500 ล้านบาท ต่างจังหวัด 2 โครงการ มูลค่า 3,500 ล้านบาท และ Big Home บ้านเดี่ยว 1 โครงการ มูลค่า 2,000 ล้านบาท
โดยทาวน์โฮม โกลเด้นทาวน์ พระเอกตลอดกาล วางแผนกระจายสินค้าในทุกทำเล โซนเหนือตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว โซนตะวันออกและใต้จับทำเลที่ซัปพลายเหลือน้อย แต่ยังมีความต้องการสูง
เตรียมเงิน 2 พันล้านบาท ช้อปปิ้ง คอนโดมิเนียม
ที่ผ่านมาโกลเด้นแลนด์ยังไม่ได้เข้าตลาดคอนโดมิเนียม แต่คาดว่าในปีนี้จะเริ่มรุกตลาดนี้ หลังจากที่ตลาดคอนโดชะลอตัวลงมาต่อเนื่อง โดยใช้วิธีเข้าไปเทกโอเวอร์โครงการที่มีอยู่แล้ว และกำลังมีปัญหาทางการเงิน แต่เริ่มงานก่อสร้างและขายไปได้แล้วส่วนหนึ่ง เพื่อลดความเสี่ยงจากการขอใบอนุญาตวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม (EIA)
โดยโครงการที่เลือกซื้ออยู่ที่ราคาขายประมาณ 1-2 แสนบาทต่อ ตร.ม. หรือยูนิตขนาด 30 ตร.ม. ประมาณ 4.5 ล้านบาท เป็นโครงการติดรถไฟฟ้า รถใต้ดิน หรือติดห้างสรรพสินค้า น่าจะเป็นเรียลดีมานด์ที่สุด ของกลุ่มคนทำงานในเมืองที่ต้องการหลีกเลี่ยงปัญหารถติด เป็นการซื้อมาแล้วนำมาพัฒนาต่อเพื่อรับรู้รายได้ได้ทันที
ดังนั้น ถ้าไม่มีอะไรผิดพลาด ปีนี้ที่อยู่อาศัยของโกลเด้นแลนด์ก็จะครบทุกรูปแบบ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม
–