หลายๆ ครั้งที่ราคาหุ้นในตลาดหุ้นไทยมักเป็นไปในทิศทางที่สวนทางกับผลประกอบการ หรือแม้แต่แผนการขยายธุรกิจของบริษัท ไม่เว้นแม้แต่หุ้นที่ครั้งหนึ่งเคยได้ชื่อว่าเป็นหุ้น IPO ที่มีมูลค่าสูงสุดในประวัติศาสตร์ของตลาดหุ้นไทย และเป็นหุ้น IPO ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงสุดในโลกในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา อย่าง บมจ. แอสเสท เวิรด์ คอร์ป หรือ AWC
ส่องผลงานด้านราคาหุ้น
นับจากเข้าซื้อขายในตลาดหุ้นวันแรกเมื่อวันที่ 10/10 ปีที่แล้ว ด้วยราคา IPO 6 บาท ซึ่งนักวิเคราะห์บางกลุ่มมองว่าสูงเมื่อเทียบกับ P/E ที่สูงกว่า 220 เท่า และ P/B ที่สูงกว่า 5 เท่า และ D/E กว่า 2.6 เท่า ขณะที่นักลงทุนอีกกลุ่มมองว่าเป็นการลงทุนเพื่อซื้ออนาคต
มุมมองดังกล่าวขับเคลื่อนให้ราคาหุ้นในวันแรกปิดบวกอยู่ที่ 6.05 บาท แล้ววันที่ 5 ของการซื้อขายราคาปิดแตะจุดสูงสุดที่ 6.80 บาท แต่นับจากนั้นราคาก็ไม่ลงมาเรื่อยๆ จนวันนี้ ราคาปิดอยู่ที่ 5.20 บาท ขณะที่ P/E ลดลงมาเหลือ 148 เท่า (ณ วันที่ 28 ก.พ.)
มองผลประกอบการปี 2562
คุณวัลลภา ไตรโสรัส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร AWC แถลงผลงานปี 2562 ด้วยสีหน้ายิ้มแย้ม กับตัวเลขรายได้รวมสูงถึง 11,475 ล้านบาท ซึ่งถ้าเทียบกับงบการเงินปีก่อนอาจเห็นรายได้ลดลง 1.8% แต่หากเทียบเฉพาะพอร์ตทรัพย์สินที่ดำเนินงาน โดยไม่รวมอาคาร โรงแรม และโครงการที่ถูกจำหน่ายออกตามแผนการปรับกลยุทธ์พอร์ตการลงทุนเพื่อเน้นผลตอบแทนตามเป้าหมาย… จะพบว่ามีอัตราการเติบโตรายได้เป็นบวกถึง 3.4%
AWC มีกำไรสุทธิ 1,040 ล้านบาท เติบโตถึง 109% ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการปรับพอร์ตลงทุน และการวางตำแหน่งทางธุรกิจ (Positioning) ของทรัพย์สินใหม่ อีกส่วนมาจากการนำเทคโนโลยีมาใช้เพิ่มประสิทธิภาพและลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ซึ่งสามารถลดได้ถึง 6.7%
ผู้บริหารหญิงชี้ว่า กุญแจความสำเร็จในปีที่ผ่านมามี 2 ข้อใหญ่ ได้แก่ อสังหาฯ ในพอร์ตทรัพย์สินของ AWC กว่า 90% เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัท (Freehold) และการปรับโครงสร้างทรัพย์สินใหม่ให้มีการกระจายความเสี่ยงอย่างเหมาะสมระหว่าง 3 กลุ่มธุรกิจ รวมถึงมีการกระจายฐานลูกค้า เพื่อลดความผันผวนของระดับรายได้และกระแสเงินสด (Cashf Flow)
“ธุรกิจโรงแรมเป็นธุรกิจที่มีแนวโน้มเติบโตสูง แต่เป็นไปตามฤดูกาล และมีผลกระทบจากสถานการณ์โลกค่อนข้างสูง ส่วนธุรกิจรีเทลมีการเติบโตคงที่ และเป็นธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายในประเทศค่อนข้างมาก ดังนั้นในพอร์ตสินทรัพย์ของ 2 กลุ่มธุรกิจนี้จึงมีการกระจายฐานลูกค้าครอบคลุมทั้งลูกค้าในประเทศและต่างประเทศ ตั้งแต่ระดับกลาง-ระดับไฮเอนด์ ขณะที่ธุรกิจสำนักงานมีการเติบโตค่อนข้างคงที่ ไม่หวือหวา แต่สร้างรายได้ต่อเนื่อง”
รายได้ของ AWC แบ่งเป็น 2 กลุ่มหลัก ได้แก่ กลุ่มธุรกิจโรงแรม และกลุ่มธุรกิจอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์ ซึ่งรวมธุรกิจรีเทล และธุรกิจอาคารสำนักงานไว้ด้วยกัน
1) รายได้จากกลุ่มธุรกิจโรงแรม
ณ สิ้นปี 2562 AWC มีโรงแรมในพอร์ต 16 แห่ง คิดเป็นจำนวน 4,869 ห้อง แบ่งเป็น 4 เซกเมนต์ โดยฐานรายได้สำคัญมาจากโรงแรมในกลุ่ม MICE ซึ่งเติบโตจากปีก่อนหน้าถึง 6.8% ถือเป็นพระเอกในธุรกิจโรงแรมสำหรับปีที่แล้ว ขณะที่กลุ่ม City Hotel รายได้ลดลง 2.2% Luxury Resort ลดลง 11.1% และโรงแรมกลุ่มอื่นๆ รายได้ลดลง 5.6%
รายได้ธุรกิจโรงแรมอยู่ที่ 6,661 ล้านบาท เติบโต 1.3% (เทียบกับพอร์ตทรัพย์สินดำเนินงาน) แม้จะดูไม่มาก แต่ก็เป็นตัวเลขที่คุณวัลลภาพอใจ เพราะปลายปีที่ผ่านมานับเป็นช่วงที่ไม่ง่ายสำหรับธุรกิจท่องเที่ยว เนื่องจากเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว และเงินบาทที่แข็งค่า
2) รายได้จากกลุ่มธุรกิจรีเทลและสำนักงาน
ทรัพย์สินกลุ่มรีเทลมีอยู่ 9 ศูนย์ เป็นพื้นที่เช่ารวม 1.98 ล้าน ตร.ม. สร้างรายได้ (ก่อนหน้ารายการระหว่างกัน) 1,949 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9% โดยหัวหอกที่สร้างการเติบโต ได้แก่ รีเทลกลุ่ม Community Shopping Mall ที่โตถึง 14.3% จากการเปิดตัวโครงการเกทเวย์ แอท บางซื่อ ตามมาด้วย Community Market ที่มีโครงการใหม่ ลาซาล อเวนิว ทำให้รีเทลกลุ่มนี้โต 10.9% ส่วนประเภทรีเทลที่พลิกทำรายได้รั้งท้ายคือ ศูนย์การค้าเพื่อการท่องเที่ยว ได้แก่ เอเชียทีค ซึ่งรายได้เพิ่มขึ้นเพียง 1.1% เนื่องจากมีบางส่วนปิดปรับปรุง
กลุ่มสำนักงานประกอบด้วย 4 อาคาร พื้นที่เช่าสุทธิรวมกว่า 2.7 แสน ตร.ม. โดยรายได้ (ก่อนหักรายการระหว่างกัน) อยู่ที่ 2,466 ล้าบาท โตขึ้น 6.2% … ส่งผลให้กลุ่มรีเทลและสำนักงานมีรายได้รวมกัน (หลังหักรายการระหว่างกัน) อยู่ที่ 4,208 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.7% จากปีก่อน
สำหรับกำไรจากการดำเนินงาน (EBITDA) ของทั้ง 3 กลุ่มธุรกิจอยู่ที่ 5,110 ล้านบาท เติบโต 8.4% (เทียบกับพอร์ตทรัพย์สินดำเนินงาน) ซึ่งหากดูจากสัดส่วน EBITDA จะเห็นว่ามาจากกลุ่มธุรกิจโรงแรม 45% และกลุ่มอสังหาเพื่อการพาณิชย์ 55% ซึ่งคุณวัลลภามองว่าเป็นโครงสร้างรายได้ที่สมดุลและน่าจะรองรับความผันผวนได้ค่อนข้างดี
แผนสร้างผลการดำเนินงานก้าวกระโดด
“ถ้าไม่ติดว่าปีนี้มีปัญหาการระบาดของ Covid-19 ที่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจ รวมถึงการลดลงของนักท่องเที่ยวและงานประชุมสัมมนาจำนวนมาก ซึ่งกระทบกับแผนการเติบโตเดิมที่เราตั้งไว้ว่า ตั้งแต่ปีนี้ AWC จะเริ่มสร้างการเติบโตแบบก้าวกระโดด แต่พอเจอผลกระทบอย่างนี้แผนก้าวกระโดดอาจต้องเลื่อนไปเป็นปีหน้า”
คุณวัลลภาอธิบายที่มาของแผนเติบโตก้าวกระโดด โดยชี้ว่าจากมูลค่าสินทรัพย์ถาวรของบริษัทที่มีมูลค่า 9.65 หมื่นล้านบาท ณ สิ้นปี 2562 นั้น มีเพียง 29% หรือราว 2.8 หมื่นล้านบาทที่เป็นกลุ่มสินทรัพย์ที่ดำเนินงานปกติ และเป็นกลุ่มสินทรัพย์ที่มีผลการดำเนินงานเติบโตปกติ ซึ่งสามารถสร้างอัตราผลตอบแทนกำไรจากการดำเนินงานได้ถึงระดับ 8.27%
หมายความว่า ปัจจุบัน AWC มีสินทรัพย์ในมือมูลค่าราว 7 หมื่นล้านบาทที่เตรียมทยอยถูกพัฒนาเป็นสินทรัพย์กลุ่มดำเนินงานปกติในอนาคต โดยยังมี “สินทรัพย์กลุ่ม 3” ที่บริษัทเพิ่งเข้าลงทุนด้วยมูลค่ากว่า 2.6 หมื่นล้านบาทเมื่อต้นปี ที่เตรียมรับรู้รายได้ในปีนี้ นอกจากนี้ ยังมีเงินทุนที่ได้รับอนุมัติสำหรับแผนพัฒนาโครงการใหม่อีก 3 หมื่นล้านบาทในระยะเวลา 5 ปี
เท่ากับว่าวันนี้ AWC มีโครงการอยู่ระหว่างปรับไปสู่กลุ่มสินทรัพย์ที่การดำเนินงานเติบโตรวมทั้งสิ้น 1.26 แสนล้านบาท โดยใน Pipeline ของแผนเติบโต ณ ปัจจุบัน สำหรับธุรกิจโรงแรมมีแผนขยายห้องพักจาก 4,869 ห้องไปเป็น 8,506 ห้อง และธุรกิจรีเทล มีแผนขยายพื้นที่ขายจาก 1.66 แสน ตร.ม. ไปเป็น 4.15 แสน ตร.ม.
นี่ยังไม่นับรวมโอกาสในการขยายธุรกิจเพิ่มเติมจากการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินหรือออกหุ้นกู้ เนื่องด้วยปัจจุบันบริษัทมีสัดส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E) ที่ต่ำมากแค่ 0.4 เท่า อีกทั้ง AWC ยังได้รับคัดเลือกจากบรรษัทเงินทุนระหว่างประเทศ (IFC) ให้เป็นบริษัทอสังหาฯ รายแรกในไทยที่สามารถขอสินเชื่อสีเขียว (Green Loan) จาก IFC ซึ่งคุณวัลลภามองว่า สิ่งที่ AWC จะได้มากกว่าสินเชื่อ คือการเข้าถึงพันธมิตรที่เป็นองค์กรชั้นนำในต่างประเทศ
“แผนการขยายธุรกิจของเรา เน้นการสร้างฐานของทรัพย์สินที่สามารถรองรับการเติบโต เพื่อให้แน่ใจว่าเราจะมีกำไรจากการดำเนินงานเติบโตอย่างต่อเนื่อง แล้วมีกำไรสุทธิที่จะส่งผลให้ผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (ROE) เติบโตเฉลี่ย 15% อย่างต่อเนื่อง ตามเป้าที่เราตั้งไว้”
อย่างไรก็ดี สำหรับปีนี้ คุณวัลลภามองว่า กลุ่มธุรกิจอาคารสำนักงานน่าจะยังคงเติบโตได้ ส่วนกลุ่มธุรกิจโรงแรมนั้น หากการระบาดของ Covid-19 สิ้นสุดก่อนจบครึ่งปีแรก โอกาสฟื้นตัวของธุรกิจโรงแรมจะกลับมาทันไตรมาส 3-4 ก็มีสูง ขณะที่ธุรกิจรีเทล กลุ่มที่กระทบหนักสุดคือ เอเชียทีค ซึ่งล่าสุด บริษัทได้ออกนโยบายปรับลดค่าเช่าให้กับผู้เช่า
“สิ่งที่ต้องปรับอย่างเร่งด่วนคือ เลื่อนแผนปรับปรุงซ่อมแซมโรงแรมและศูนย์การค้ามาทำช่วงนี้ เพื่อที่ว่าถ้าครึ่งปีหลังเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวกลับมา เราจะพร้อมมากที่สุด”
ที่มา: งานแถลงผลประกอบการปี 2562 และคำอธิบายงบการเงินปี 2562
–
ติดตาม Marketeer ได้หลากหลายรูปแบบ