Real Estate Real Marketing/ศ. วิทวัส รุ่งเรืองผล witawat@tbs.tu.ac.th

ภายใต้วิกฤตโควิด ที่ในช่วงต้นปี 2564 กลับมาระบาดอีกรอบทั่วโลก รวมถึงในประเทศไทยด้วย ในวงการอสังหาริมทรัพย์ มีการวิเคราะห์ถึงแนวโน้มความเปลี่ยนแปลงของอสังหาริมทรัพย์น่าจะได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิดทั้งในระยะสั้นและระยะยาว  ส่วนใหญ่จะมองไปที่ตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นตลาดใหญ่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย และธุรกิจโรงแรม ซึ่งเป็นธุรกิจที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากโควิด แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่คนยังไม่ค่อยเห็นผลกระทบมากนัก แต่ผมเชื่อว่าในระยะกลางถึงยาวน่าจะเกิดความเปลี่ยนแปลงซึ่งมีผลจากวิกฤตโควิด นั่นก็คือธุรกิจอาคารสำนักงาน

ทิศทางการเปลี่ยนแปลงของตลาดอาคารสำนักงาน

จากการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด ธุรกิจอาคารสำนักงานที่เปิดดำเนินการอยู่แล้วและกำลังเปิดใหม่น่าจะมีการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น จากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจที่ทำให้หลายบริษัทที่เป็นผู้เช่าอาคาร ไม่น่าจะมีความต้องการในการเช่าพื้นที่เพิ่ม และหากมีการลดขนาดพื้นที่เช่าตามภาวะเศรษฐกิจ เมื่อตลาดแข่งขันรุนแรง การปรับตัวในธุรกิจอาคารสำนักงาน ที่น่าจะได้เห็นในปี 64-65 น่าจะมีดังนี้

การเปลี่ยนแปลงทางกายภาพของอาคารสำนักงาน

1. การจัดการด้านระบบประกอบอาคาร (HVAC) การจัดการในเรื่องระบบระบายอากาศและปรับอากาศ (Ventilation and Air Conditioning) ภายในอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ น่าจะกลายเป็นจุดขายสำคัญของธุรกิจ โดยอาคารยุคใหม่ และการปรับปรุงอาคาร จะเพิ่มพื้นที่เปิดโล่ง ที่อากาศถ่ายเทได้สะดวก การเพิ่มระบบหมุนเวียนของอากาศจากภายนอกเข้าสู่อาคาร รวมถึงการลงทุนติดตั้งระบบแผ่นกรองอากาศที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น

2. การลงทุนกับระบบคัดกรองและจำแนกบุคคล ในการเข้าสู่อาคาร ทั้งบุคคลภายนอกและพนักงานในบริษัทที่เป็นผู้เช่าอาคาร ด้วยการบันทึกข้อมูลการเข้าออกอาคาร และเก็บข้อมูลบุคคลที่อยู่ในบริเวณต่าง ๆ ภายในอาคาร จะมีการเก็บข้อมูลที่แม่นยำและสามารถตรวจสอบย้อนกลับได้มีประสิทธิภาพมากขึ้น

3. การจัดการด้านสิ่งกีดขวางระหว่างบุคคล (Barriers) ทางระหว่างพนักงานกับลูกค้าและพนักงานด้วยกันเอง เช่น แผ่นกระจกหรือแผ่นอะคริลิก โดยเน้นความเป็นส่วนตัวมากยิ่งขึ้น การออกแบบพื้นที่ส่วนสาธารณะของอาคาร เช่น โถง Lobby  ที่มีพื้นที่นั่งน้อยลง และมีระยะห่างระหว่างบุคคลมากขึ้น รวมถึงการเพิ่ม พื้นที่ให้บริการ ที่รองรับกิจกรรมใหม่ที่เปลี่ยนไปในยุคโควิด เช่น ตู้ล็อกเกอร์อัตโนมัติ สำหรับเป็นจุดรับส่งของที่สั่งทางไปรษณีย์ของพนักงานในอาคาร หรือจุดรับส่งอาหาร ที่มีผู้นำมาส่งให้พนักงาน

4. ระบบอิเล็กทรอนิกส์ในอาคารสมัยใหม่จะมีความเป็นอัจฉริยะมากขึ้น โดยเน้นการใช้เซนเซอร์แทนการสัมผัส เช่น การเปิดปิดประตู เปิดปิดไฟ หรือการกดลิฟต์ รวมถึงการใช้แอปพลิเคชัน ผ่านโทรศัพท์มือถือ ในการควบคุมอุปกรณ์ต่าง ๆ ภายในอาคาร เพื่อลดการสัมผัส

5. ขนาดพื้นที่อาคารสำนักงานที่ปล่อยเช่าต่อ 1 บริษัทจะมีขนาดที่เล็กลง ตามแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของสำนักงานสมัยใหม่ ที่ให้พนักงานสลับกันทำงานจากที่บ้าน และการใช้พนักงานที่เป็น outsource มากขึ้น

การเปลี่ยนแปลงทางสังคม (Social Improvement) ของอาคารสำนักงาน

ในด้านการเปลี่ยนแปลงทางสังคม คือการเปลี่ยนแปลงรูปแบบกติกาการอยู่ร่วมกันภายในอาคารสำนักงาน  ระหว่างเจ้าของอาคาร ผู้เช่า และบริษัทผู้รับบริหารอาคาร ซึ่งน่าจะมีแนวทางการเปลี่ยนแปลงดังนี้

1. การควบคุมการเข้าออกของพนักงานและบุคคลภายนอก (Access Control) ที่เข้มงวดขึ้น เช่น การกำหนดโซน สำหรับพนักงานรับ-ส่งของ ที่แยกจากพื้นที่สาธารณะในอาคาร การตรวจวัดอุณหภูมิ และการออกกฎใหม่ ๆ ในการเข้าออกอาคาร เพื่อจำกัดการใช้พื้นที่สำหรับบุคคลภายนอกที่เข้ามาติดต่อภายในสำนักงาน การติดตั้งอุปกรณ์ฆ่าเชื้อ และทำความสะอาด ในบริเวณต่าง ๆ ร่วมกันการรณรงค์ให้เกิดการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมเพื่อลดความเสี่ยงในการเกิดโรคระบาด

2. การจัดการเพื่อลดความหนาแน่นของพนักงาน เช่น การขอความร่วมมือ ให้เหลื่อมเวลาการพักกลางวัน และการเข้าทำงานเพื่อลดความหนาแน่นในการใช้ลิฟต์ อีกทั้งในระยะยาว สัดส่วนการคำนวณการใช้พื้นที่ในสำนักงานต่อจำนวนพนักงาน ก็น่าจะมีการกำหนดขนาดพื้นที่ที่ใหญ่ขึ้นต่อจำนวนพนักงาน เพื่อเพิ่มระยะห่างด้านความปลอดภัย แต่ก็จะทำให้เพิ่มภาระค่าเช่าที่สูงขึ้น

3. การออกระเบียบที่เกี่ยวกับพฤติกรรมของพนักงานในสำนักงาน เพื่อลดความเสี่ยงในการระบาดของโรค โดยบริษัทขนาดใหญ่ที่มีพนักงานจำนวนมาก ทำการออกระเบียบด้านบุคคลเพื่อลดความเสี่ยงในการระบาดของโรค เช่น การจำกัดในกิจกรรมที่มีผู้คนจำนวนมาก ที่พนักงานสามารถเข้าร่วมได้ บางบริษัทระบุว่าหากพนักงานกลับไปเยี่ยมบ้านต่างจังหวัด หรือไปร่วมงานศพ งานแต่งงานของญาติ จะต้องกักตัวเองหลังเดินทาง 14 วัน โดยให้ใช้วันลาประจำปีของพนักงาน รวมถึงหลายบริษัทได้ตัดหรือลดขนาดกิจกรรมประจำปีที่บริษัทจัดให้กับพนักงาน เช่น งานเลี้ยงประจำปี

4. แนวโน้มของการทำงานจากที่บ้าน ( Work from home) จะเพิ่มสูงขึ้นเป็นอย่างมาก ซึ่งแนวโน้มของบริษัทจากการลดค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการเช่าอาคารสำนักงาน มาสนับสนุนพนักงาน เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงบ้านให้สะดวกในการทำงาน เช่น การอนุญาตให้เบิกค่า WiFi หรือมีเงินพิเศษเพื่อช่วยค่าไฟฟ้าในบ้าน จากการที่พนักงานต้องเปิดเครื่องปรับอากาศในการทำงานให้กับบริษัทในช่วงกลางวัน

ซึ่งการเปลี่ยนแปลงทางสังคม ในอาคารสำนักงานมีผลทำให้ความใกล้ชิดระหว่างพนักงานในสำนักงานลดน้อยลง การจัดกิจกรรมบนสื่อสังคมออนไลน์ ผ่านแอปพลิเคชันต่าง ๆ ในการจัดประชุม รวมถึงการสร้างกิจกรรมใหม่ ๆ เช่นการปฐมนิเทศพนักงานใหม่ผ่านสื่อสังคมออนไลน์ หรือการจัดเกม และกิจกรรมกลุ่มสัมพันธ์ผ่านแอปพลิเคชันที่ในอนาคตจะมีการพัฒนามากขึ้นให้มีความเป็นธรรมชาติใกล้เคียงกับการเข้าร่วมกิจกรรมแบบเดิม จะถูกนำเข้ามาทดแทน

อ้างอิง

ข้อมูลประกอบบทความนี้ อ้างอิงจากรายงานการศึกษาทัศนคติต่อการปรับเปลี่ยน รูปแบบการออกแบบอาคารสำนักงานในเขตพื้นที่ CBD: กรณีศึกษา ภายหลังวิกฤตการณ์โควิด-19 ของศศธร ตั้งเศรษฐพานิช นักศึกษาโครงการปริญญาโทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์, 2563



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer