Real Estate Real Marketing/ศาสตราจารย์วิทวัส รุ่งเรืองผล witawat@tbs.tu.ac.th

 

ร้านกาแฟมีไว้ทำไม? ถ้าตอบกันง่าย ๆ ก็มีไว้ให้คนเข้ามาซื้อกาแฟ นั่งดื่มกาแฟ แต่บทบาทร้านกาแฟมีแค่นั้นจริงหรือ สำหรับชีวิตผู้คนยุคใหม่ แล้วทำไมคนถึงยอมจ่ายเงินค่ากาแฟแพง ๆ ให้กับสตาร์บัคส์ เป็นเพราะรสชาติกาแฟที่ดีกว่าจริงหรือ กาแฟแก้วละร้อยกว่าบาทดูไม่น่าจะคุ้มค่าในเมื่อเราสามารถหาซื้อกาแฟสดแบบเดียวกันในราคาถูกกว่ากันได้ แต่ทำไมสตาร์บัคส์ยังมีผู้คนเข้ามาอุดหนุนอย่างคับคั่ง ทั้ง ๆ ที่มีทางเลือกอื่นที่ถูกกว่าสำหรับการหากาแฟดี ๆ ดื่ม

ผมลองเปลี่ยนคำถามว่า ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานใจกลางเมือง ต่อหัวพนักงาน มีค่าใช้จ่ายเท่าไร ลองคำนวณโดยอ้างอิงหลักอัตราค่าเช่า สำนักงานเกรด A ใจกรุงเทพฯ ที่มีอัตราค่าเช่าประมาณตารางเมตรละ 1,000 บาทต่อเดือน ถ้าคิดเฉลี่ยทั้งที่นั่ง ทางเดิน พื้นที่เก็บของในสำนักงาน จำนวนพื้นที่ที่เหมาะสมสำหรับพนักงานจะอยู่ที่ 8-10 ตารางเมตร ต่อพนักงานหนึ่งคน ถ้าอยู่กันเบียดหน่อย 6 ตารางเมตรต่อคน ค่าเช่าต่อหัวต่อเดือนจะอยู่ที่ประมาณ 6,000 บาทต่อเดือน ถ้าทำงาน 20 วัน ก็ 300 บาทต่อวัน นี่ยังไม่รวมค่าจ้างแม่บ้านทำความสะอาด ค่าบริการส่วนกลางของอาคาร ค่าที่จอดรถสำหรับแขกและพนักงาน รวมถึงค่าตกแต่งสำนักงานและเฟอร์นิเจอร์ ที่ต้องใส่เงินลงทุนเข้าไปอีกประมาณ 8,000-20,000 บาทต่อตารางเมตร

พอจะมองเห็นประเด็นแล้วใช่ไหมครับ ว่ากาแฟแก้วละร้อยกว่าบาท ถ้าเทียบกับราคาค่าเช่าพื้นที่สำนักงานใจกลางกรุงเทพฯ ถือว่าไม่แพงเลย

เข้าใจพฤติกรรมการใช้ทำงานของคนรุ่นใหม่ และองค์กรยุคใหม่

พฤติกรรมในการทำงานและใช้ชีวิตของคนยุคนี้แตกต่างจากสมัยก่อนที่เมื่อเรียนจบนิยมไปเป็นลูกจ้างในบริษัทเอกชน ที่ให้ทั้งความมั่นคง และผลตอบแทนที่ดี แต่ปัจจุบันความนิยมในการออกมาเป็นฟรีแลนซ์ หรือรวมกลุ่มกันเปิดบริษัทขนาดเล็ก เพื่อรับงานทั้งจากลูกค้าโดยตรงและรับช่วงงานต่อจากบริษัทอื่นเป็นที่นิยมมากขึ้น อีกทั้งด้วยเทคโนโลยีด้านการสื่อสารและการทำงานด้วยการใช้คอมพิวเตอร์ และ แท็บเล็ต ที่ช่วยให้ทำงานจากที่ไหนก็ได้ที่มีสัญญาณมือถือหรือไวไฟ ความจำเป็นในการเข้าไปนั่งในสำนักงานเพื่อใช้อุปกรณ์ เครือข่าย และการแลกเปลี่ยนหรือทำงานร่วมกันกับเพื่อนร่วมงาน จึงมีความจำเป็นน้อยลงไปมาก

จากการศึกษาของ WeWork และ Workplace Intelligence พบว่าในยุคชีวิตวิถีใหม่ พนักงานต้องการแบ่งเวลาทำงาน โดยใช้เวลาอยู่ที่บริษัท 36% ทำงานทางไกล เช่น จากที่บ้าน 30% และนอกสถานที่ เช่น Co-Working Space 34%

ส่วนองค์กรยุคใหม่ก็เริ่มมีการลดการจ้างพนักงานประจำ โดย ใช้วิธีการ จัดจ้างบุคคลและหน่วยงานภายนอกเข้ามารับช่วงงานต่อ เช่น งานด้านการออกแบบ การผลิตสื่อโฆษณา การตลาดออนไลน์ งานขาย ที่จ้างฟรีแลนซ์เข้ามารับช่วงงานได้เป็นอย่างดี

จากปัจจัยดังกล่าวจะเห็นได้ว่าอาคารสำนักงานแบบปกติ ที่เป็นอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ใจกลางเมือง ที่แบ่งพื้นที่ให้บริษัทต่าง ๆ เข้ามาเช่า มีอัตราการเติบโตช้า ส่วนสำนักงานของเอสเอ็มอีที่นิยมใช้ตึกแถว หรือ Homeoffice ซึ่งดูจะเหมาะกับบริษัทขนาดที่มีพนักงานประมาณ 10 คนขึ้นไปก็ไม่ค่อยสอดคล้องกับการทำงานของฟรีแลนซ์และบริษัทขนาดเล็กที่มีพนักงานน้อยกว่า 5 คน

สำหรับฟรีแลนซ์และบริษัทที่มีพนักงานไม่มากและมีการเพิ่ม-ลดพนักงานบ่อย การจ่ายค่าเช่ารายเดือนมีความยืดหยุ่นค่อนข้างต่ำ มีพื้นที่ที่ไม่ได้ใช้งานจริง มีภาระต้องจ้างแม่บ้านดูแลทำความสะอาด ปัญหาที่จอดรถไม่เพียงพอ หรือทำเลในการเข้าถึงไม่สะดวก

 

Co-Working Space และ Service Office คำตอบของสำนักงานยุคใหม่

Co-Working Space และ Service Office ดูจะเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับพฤติกรรมในการทำงานของคนและสำนักงานยุคใหม่ สอง แบบนี้ต่างกันอย่างไร ผมขอขยายความ ดังนี้

Service Office เป็นสำนักงานเช่า คล้ายกับอาคารสำนักงานปกติ แต่ส่วนใหญ่จะให้เช่าด้วยขนาดพื้นที่เริ่มต้นที่ค่อนข้างเล็ก เช่น สำหรับบริษัทที่มีพนักงาน 1-5 คน และสามารถขยับขยายตามจำนวนพนักงานที่เพิ่มขึ้นในอนาคตได้ มีเฟอร์นิเจอร์โต๊ะทำงาน วางระบบไฟฟ้า และไวไฟไว้ให้เสร็จสรรพ รวมถึงมีพื้นที่ส่วนกลางไว้ให้ใช้งานร่วมกัน เช่น ห้องน้ำ เครื่องชงกาแฟสด น้ำเย็น ห้องประชุม เครื่องถ่ายเอกสาร พรินเตอร์ รวมถึงอาจมีโอเปอเรเตอร์ส่วนกลาง ที่ช่วยรับสายสำหรับผู้ที่โทรเข้ามาติดต่อและโอนสายเข้ามาให้ บริการตู้จดหมาย รับพัสดุ เรียกได้ว่าแค่จ่ายค่าเช่ารายเดือน ก็หิ้วคอมพิวเตอร์เข้ามาเสียบปลั๊กแล้วใช้งานได้เลย ไม่ต้องยุ่งยากเรื่องการสั่งซื้อเฟอร์นิเจอร์วางระบบ สื่อสาร ตกแต่งห้อง หรือจ้างคนเข้ามาทำความสะอาด

Co-Working Space หรือพื้นที่ทำงานร่วมกัน เป็นการจัดพื้นที่อาคารสำนักงานในลักษณะที่ตั้งเป็นโต๊ะทำงาน ในพื้นที่โล่งโดยอาจแบ่งเป็นโซน ให้ผู้เช่าเข้ามาเช่าโต๊ะทำงาน โดยส่วนใหญ่จะมีบริการต่าง ๆ ให้เช่นเดียวกับ Service Office และผู้ประกอบการที่อยู่ในธุรกิจนี้จะให้บริการทั้ง Co-Working Space และ Service Office ร่วมกัน กล่าวคือหากต้องการพื้นที่สำนักงานที่เป็นสัดส่วน เป็นห้องแยกต่างหาก ก็ถือเป็นการใช้บริการ Service Office หากเริ่มต้นยังไม่มีพนักงานหรือมีไม่กี่คน หรือต้องการเช่าชั่วคราว เช่น เป็นรายวัน รายชั่วโมง หรือรายสัปดาห์ ก็ใช้ Co-Working Space โดยอาจเช่าแบบไม่มีโต๊ะทำงานประจำ หรือแบบมีโต๊ะทำงานประจำก็ได้

สำหรับค่าใช้จ่ายในการเช่า Co-Working Space ในย่านใกล้สถานีรถไฟฟ้าย่านสีลม สาทร ถ้าเป็นแบบไม่มีโต๊ะประจำ (Hot Desk) จะอยู่ที่ 3,000 บาท ถึง 7,500 บาทต่อเดือน ถ้าเป็นแบบโต๊ะประจำ ( Dedicated Desk) จะอยู่ที่ 4,500- 9,500 บาท Service Office สำหรับพนักงาน 1-8 คน จะอยู่ที่ 7,000-59,000 บาท โดยแต่ละแห่งมีราคาแตกต่างกันทั้งที่อยู่ในทำเลใกล้เคียงกัน ก็ขึ้นอยู่กับคุณภาพความเก่าใหม่ของอาคาร ทำเล และบริการ บางแห่งมีกาแฟสดให้บริการฟรีแบบไม่จำกัด บางแห่งอาจมีสิทธิ์สำหรับการจองใช้ห้องประชุม โดยมีการจำกัดชั่วโมงห้องประชุมที่ใช้ฟรี หากใช้เกินกว่าที่กำหนดต้องจ่ายค่าใช้จ่ายเพิ่ม บางแห่งเปิดบริการตลอด 24 ชั่วโมง ซึ่งมีความยืดหยุ่นกว่าอาคารสำนักงานทั่วไป

Co-Working Space และ Service Office ไม่ได้เป็นเพียงแค่พื้นที่สำหรับนั่งทำงาน แต่การที่เป็นศูนย์รวมของผู้ประกอบการขนาดเล็ก และฟรีแลนซ์มืออาชีพ ทำให้เกิดการสร้างเครือข่ายระหว่างผู้ใช้บริการด้วยกัน ให้ความช่วยเหลือกันทางธุรกิจ และสำหรับผู้ให้บริการยังเป็นการสร้างฐานข้อมูลของเครือข่ายฟรีแลนซ์ ที่ผู้ให้บริการ Co-Working Space และ Service Office ช่วยหาลูกค้าและหาเครือข่ายผู้เชี่ยวชาญเพื่อเติมเต็มความต้องการของผู้เช่าได้อีกด้วย

นอกจากนี้ Co-Working Space หลายแห่งยังเปิดห้องประชุม ทั้งขนาดเล็กและขนาดใหญ่ ให้หน่วยงานภายนอกที่ไม่จำเป็นต้องเป็นผู้เช่าประจำเข้ามาใช้งานได้ ผมเองก็ยังเคยถูกเชิญจากบริษัทให้ไปประชุมที่ Co-Working Space ทั้ง ๆ ที่บริษัทนี้ก็มีห้องประชุมของบริษัทเองจำนวนหลายห้อง และอยู่ในทำเลใจกลางเมืองอยู่แล้ว พอถามว่าทำไมไม่ใช้ห้องประชุมบริษัทเองแต่ต้องมาใช้ห้องประชุมของ Co-Working Space ภายนอก ก็ได้คำตอบว่า เป็นการเปลี่ยนบรรยากาศในการทำงานให้ดูแปลกใหม่เพื่อกระตุ้นความคิดสร้างสรรค์ของคนในองค์กร

เริ่มเห็นแล้วใช่ไหมครับว่า ธุรกิจ Co-Working Space และ Service Office ทำไมถึงได้เติบโตขึ้นอย่างมากในเมืองใหญ่ ๆ ทั่วโลก รวมถึงในกรุงเทพฯ ด้วย นักศึกษาปริญญาโทในโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (MRE) มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ที่ผมสอนอยู่ ทำการศึกษาความเป็นไปได้ทางธุรกิจของการเช่าพื้นที่สำนักงาน ที่มีราคาค่าเช่าต่อตารางเมตรสูงกว่า 1,000 บาทต่อเดือน ด้วยการเช่าแบบยกชั้น แล้วมาแบ่งย่อยเพื่อให้บริการในลักษณะ Co-Working Space และ Service Office ผลออกมาพบว่าผลตอบแทนจากการลงทุน เป็นบวก และมีระยะเวลาคืนทุนค่อนข้างสั้น เนื่องจากไม่ต้องลงทุนค่าก่อสร้างเอง ลงทุนเพียงค่าตกแต่ง ทำให้ใช้เงินลงทุนค่อนข้างต่ำ ทำให้ผมนึกถึงกรณีที่เกิดขึ้นในต่างประเทศ ที่มีผู้เช่าบ้านในทำเลในย่านแหล่งท่องเที่ยวจากผู้สูงอายุ แบบเช่าระยะยาวทั้งปี แล้วนำมาตกแต่งให้เข้ากับความต้องการของนักท่องเที่ยว ถ่ายภาพทำโฆษณา เพื่อปล่อยเช่ารายวัน ผ่าน Air BNB ที่เป็นแอปพลิเคชันตัวกลาง ที่ให้ผู้ที่มีบ้าน หรืออาคารชุด นำมาปล่อยเช่าให้นักท่องเที่ยว ซึ่งกรณีนี้ก็คล้ายกัน คือใช้เงินลงทุนต่ำ คืนทุนเร็วและให้ผลตอบแทนที่ดี

โอกาสใหม่ ๆ ทางธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เกิดขึ้นได้เสมอ ยิ่งพฤติกรรมของลูกค้าเปลี่ยนแปลงไป อสังหาริมทรัพย์และรูปแบบการดำเนินธุรกิจแบบเดิมอาจไม่ตอบสนองความต้องการของลูกค้ายุคใหม่ ใครที่ปรับตัวได้ดีกว่าย่อมคว้าโอกาสนี้ไปครองจริงไหมครับ

–