4 เซกเตอร์อสังหาริมทรัพย์ บ้าน คอนโดฯ ต่ำ 3 ล้านบาท Reject rate ยังพุ่ง ออฟฟิศให้เช่าโอเวอร์ซัปพลาย โรงแรมกรุงเทพฯ ภูเก็ต ฟื้นตัวรับต่างชาติเที่ยวไทย EV-ดาตาเซ็นเตอร์ ส่งอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมขยายตัว
นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาและตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก กล่าวสรุปภาพรวมทิศทางภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในงานเสวนา “Knight Frank Foresight 2024 Pivoting Towards Opportunities” เจาะลึกภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 และประเมินแนวโน้มที่จะเกิดในปี 2567
| ตลาดบ้านต่ำ 3 ล้านบาท Rejection Rate พุ่ง
สวนทางบ้านหรู โตสดใส |
|||
| หน่วยที่อยู่อาศัยจดทะเบียน (สร้างโดยผู้ประกอบการ)
เขต กทม. – ปริมณฑล |
ม.ค. – ต.ค. 2566 | ม.ค. – ต.ค. 2565 | อัตราเติบโต |
| บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด | 19,918 | 12,600 | 58.1% |
| ทาวน์เฮาส์และอาคารพาณิชย์ | 11,620 | 10,348 | 12.3% |
| รวมอสังหาฯ แนวราบ | 31,538 | 22,948 | 37.4% |
| คอนโดมิเนียม | 21,177 | 40,612 | -47.9% |
| รวม (หน่วย) | 52,715 | 63,560 | -17.1% |
| ที่มา: ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) | |||
ตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2567 ยังเผชิญกับปัญหาปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน หรือ Reject rate และต้นทุนที่เพิ่มขึ้นของผู้ประกอบการ ทำให้การพัฒนาโปรดักต์ทั้งแนวราบ แนวสูง ระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาทอาจจะไม่ตอบโจทย์มากนัก
ขณะที่กลุ่มที่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยเกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป จะเป็นลูกค้ากลุ่มหลักที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ ส่วนของตลาดบ้านในภาพรวมนั้นเริ่มเข้าสู่ภาวะเติบโตแบบชะลอตัว เพราะเป็นเรียลดีมานด์ (Real Demand) ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ถึงแม้ความต้องการยังมีอยู่ แต่ความต้องการนั้นเริ่มตามไม่ทันกับซัปพลายที่ออกสู่ตลาดมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งการขายบ้านในภาพรวมจะอยู่ที่ประมาณ 4,000 หลังในปี 2567
ตลาดบ้านหรู (10 ล้านบาทขึ้นไป) ขยายตัวต่อเนื่อง เนื่องจากไม่ได้รับผลกระทบต่อภาวะเศรษฐกิจ บ้านราคา 71-91 ล้านบาทมีอัตราการขายกว่า 90% ขณะที่ระดับราคา 31-40 ล้านบาท 84% ระดับราคา 10-20 ล้านบาท และมากกว่า 100 ล้านบาท 78%
| คอนโดมิเนียม
ต่ำกว่า 3 ล้านบาท เหลือขายสัดส่วน 50% |
|
| จำนวนเปิดขาย/ยูนิต | 745,335 |
| ขายออก/ยูนิต | 527,067 |
| ราคาขายเฉลี่ย/บาทต่อ ตร.ม. | 145,000 |
| 50% ของยูนิตคงเหลือในตลาด | เป็นโครงการที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท |
| ที่มา: ฝ่ายวิจัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด/ก.พ. 2567 | |
ตลาดคอนโดมิเนียมปี 2567 ตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ยังพบกับความท้าทาย ทำให้ผู้ประกอบการต้องมีการปรับกลยุทธ์ เพื่อเคลียร์สินค้าของตนเอง โครงการที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ประสบปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง ส่งผลให้ Reject rate สูงกว่า 50%
โดยผู้ประกอบการเริ่มย้ายความสนใจไปโฟกัสตลาดในระดับกลาง-สูง ซึ่งกลุ่มเป้าหมายไม่มีปัญหาในด้านสินเชื่อ ด้านพื้นที่พัฒนาโครงการ การประกาศใช้ผังเมืองฉบับใหม่ อาจส่งผลให้เกิดการพัฒนามากขึ้นในด้านโครงข่ายคมนาคมที่จะขยายตัวออกไปชานเมือง เสริมให้มีที่ดินในการพัฒนาโครงการเพิ่มมากขึ้น
| โรงแรมในกรุงเทพฯ 2566
รายได้ห้องพัก โตแรงแซงปีโควิด |
|
| อุปทาน/ห้อง | 81,563 |
| อุปทานใหม่/ห้อง | 2,781 |
| อัตราค่าห้องเฉลี่ยต่อคืน/บาท | 4,027 เติบโต 24.5% สูงกว่าก่อนโควิด |
| อัตราการเข้าพักเฉลี่ยทั้งปี | 76% เติบโต 29.6% |
| โรงแรมเปิดใหม่ | 11 แห่ง รวม 2,781 ห้อง |
| ที่มา: ฝ่ายวิจัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด/ก.พ. 2567 | |
ตลาดโรงแรมในกรุงเทพฯ จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มาพักโรงแรมในกรุงเทพฯ เกินกว่าที่คาดการณ์ไว้ในปี 2023 จากกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติประเภทพักผ่อนฟื้นตัว ส่งผลให้ราคาห้องพักเฉลี่ยต่อคืน ไม่เพียงฟื้นตัวเต็มที่ แต่ยังสูงกว่าระดับปี 2019 (ก่อนโควิด) และอัตราเข้าพักเฉลี่ยทั้งปีก็ใกล้เคียงกับระดับปี 2019
โดยคาดการณ์ว่าปี 2024 จะมีผลประกอบการที่ดีต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยหนุน เช่น นักท่องเที่ยวชาวจีนที่กลับมามากขึ้น นโยบายวีซ่าและการกลับมาจัดงานประชุมและนิทรรศการ (MICE) อีกครั้ง ถึงแม้จะมีแนวโน้มที่ดี แต่โรงแรมจำเป็นต้องบริหารจัดการต้นทุนแรงงาน ซึ่งเพิ่มขึ้นในปี 2023 เนื่องจากตลาดแรงงานตึงตัว
| โรงแรมในภูเก็ต 2566
เช็กอิน เติบโต 31% |
|
| อุปทานรวม/ห้อง | 44,415 |
| อุปทานใหม่/ห้อง | 391 |
| อัตราค่าห้องเฉลี่ยต่อคืน/บาท | 4,967 เติบโต 25% |
| อัตราการเข้าพักเฉลี่ยทั้งปี | 78% เติบโต 31% |
| ที่มา: ฝ่ายวิจัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด/ก.พ. 2567 | |
ตลาดโรงแรมในภูเก็ต ยังได้รับแรงส่งจากอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในจังหวัดที่ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งในปี 2023 โดยมีนักท่องเที่ยวชาวรัสเซียเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก ขณะที่นักท่องเที่ยวชาวจีนนั้นน้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้เล็กน้อย
คาดว่าแนวโน้มเชิงบวกนี้จะยังคงดำเนินต่อไปในปี 2024 โดยตั้งเป้าหมายที่จะกลับสู่ระดับก่อนเกิดโรคระบาดภายในปี 2025 ด้วยการฟื้นตัวของนักท่องเที่ยวชาวจีนอย่างค่อยเป็นค่อยไปแบบคงที่ โดยได้รับแรงหนุนจากเที่ยวบินที่เพิ่มขึ้น ถือว่ามีบทบาทสำคัญ นอกจากนี้ อัตราเข้าพักก็กลับมาสู่ระดับก่อนเกิดโรคระบาดแล้ว
สิ่งที่จะเป็นความท้าทายสำคัญของตลาดโรงแรมในปี 2024 ก็คือจำนวนนักท่องเที่ยวจะฟื้นตัวกลับมาอยู่ในระดับก่อนสถานการณ์โควิดได้หรือไม่
| ออฟฟิศซัปพลายล้น
อาคารสีเขียวโตรับเทรนด์ความยั่งยืน |
|
| พื้นที่รวมออฟฟิศให้เช่าในกรุงเทพฯ ปี 2566 | 6,051,000
เติบโต 4.6% |
| พื้นที่ถูกเช่า | 4,700,000
เติบโต 0.4% |
| อัตราการเช่าต่อพื้นที่ให้เช่า | 77.7%
ลดลง -1.9% |
| ออฟฟิศให้เช่าที่ได้รับรองอาคารสีเขียว | 1,393,000
เติบโต 17.3% |
| อัตราเฉลี่ยค่าเช่า | 816 บาท/ตร.ม./เดือน
เติบโต 0.7% |
| * อาคารสีเขียว คือ อาคารที่สร้างขึ้นตามแนวทาง ESG อย่างยั่งยืน | |
| ที่มา: ฝ่ายวิจัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด/ก.พ. 2567 | |
ตลาดออฟฟิศให้เช่า ปี 2567 จะเข้าสู่ปัญหาโอเวอร์ซัปพลายเต็มตัว จากการเปิดตัวของเมกะโปรเจกต์อย่างโครงการวัน แบงค็อก ที่จะเริ่มลอนช์การใช้งานพื้นที่ออฟฟิศออกมาจริงจังในปีนี้
ด้านไดนามิกส์ออฟฟิศให้เช่าในแต่ละพื้นที่ ราคาค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจสูงขึ้นเล็กน้อย ขณะที่พื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจลดลงเล็กน้อยเช่นกัน ตลอดจนอาคารเกิดใหม่จะมีน้อยลง เนื่องจากดีเวลลอปเมนต์หันไปเลือกทำคอนโดฯ มิกซ์ยูสซึ่งคุ้มค่าต่อการพัฒนามากกว่า
และผู้ประกอบการออฟฟิศให้เช่าในทุกเกรด (A, B, C) จะต้องเข้าสู่ช่วงรีโนเวตใหญ่หลังได้คืนทุนก่อสร้างและรับรู้กำไรตลอด 20-30 ปีที่ผ่านมา เพื่อรองรับเทรนด์เรื่องความยั่งยืนที่กลายมาพันธกิจหลักของหลายองค์กร โดยเฉพาะองค์กรข้ามชาติ
| EV-ดาตาเซ็นเตอร์
ดันอสังหาฯ เพื่ออุตฯ ขยายตัว |
||
| ภูมิภาค | ซัปพลายพื้นที่อสังหาฯ เพื่ออุตสาหกรรม/ไร่ | ราคาขายต่อไร่/ล้านบาท |
| ทั้งหมด | 179,283
เติบโต 2.7% |
6.1 |
| เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) รวมพื้นที่ 3 จังหวัด ฉะเชิงเทรา/ชลบุรี/ระยอง | 114,760
3.8% |
6.5 |
| ภาคกลาง | 26,676
1.8% |
5.9 |
| กรุงเทพฯ และปริมณฑล | 12,077
0.0% |
10.9 |
| ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ | 6,630
0.0% |
2.8 |
| ภาคเหนือ | 3,204
0.0% |
4.7 |
| ภาคใต้ | 2,127
0.0% |
2.9 |
| ภาคตะวันตก | 942
0.0% |
3.8 |
| ที่มา: ฝ่ายวิจัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด/ก.พ. 2567 | ||
ตลาดอสังหาฯ เพื่ออุตฯ ปี 2567 ธุรกิจที่น่าจับตามอง คือ ธุรกิจศูนย์ข้อมูล หรือ ‘Data Center’ ที่กำลังได้รับความสนใจเป็นอย่างมากจากนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีถึงดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นในตลาดฯ
ส่วนภาพรวมปี 2566 ถือว่าเป็นปีที่มีผลประกอบที่ยอดเยี่ยม โดยมีที่ดินถูกขายออกไปมากถึง 8,867 ไร่ จำนวนเป็น 2 เท่าของปีที่แล้ว นำโดย EV (Electric Vehicle) กลุ่มธุรกิจรถยนต์ไฟฟ้าที่เติบโตอย่างมาก
นอกจากนี้ ยังมีสินค้ากลุ่มอิเล็กทรอนิกส์ที่ขยายตัวได้ดี โดยเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC (Eastern Economic Corridor) ยังเป็นพื้นที่เป้าหมายหลักที่นักลงทุนให้ความสนใจ คิดเป็นกว่า 80% ของธุรกรรมทั้งหมด
“การทำธุรกิจท่ามกลางความผันผวน ข้อมูลมีความสำคัญอย่างมากต่อการใช้วิเคราะห์แนวโน้ม และการวางแผน ใครที่มีข้อมูลในมือเยอะกว่า รวดเร็วกว่า และแม่นยำกว่าจะเป็นผู้ชนะในการแข่งขัน ผมเชื่อมั่นว่าข้อมูลที่ไนท์แฟรงค์ได้มาจาก End user โดยตรงนี้ มีส่วนทำให้เกิดการรับรู้ถึงโอกาสและความท้าทายที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม”
“อย่างไรก็ดี ปี 2567 มองเห็นถึงแนวโน้มที่ดีต่อเนื่องจากการลงทุนเอกชนที่ขยายตัว และการบริโภคภาคเอกชนเติบโตจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว รวมถึงนโยบายภาครัฐที่ช่วยแบ่งเบาภาระค่าครองชีพ และกระตุ้นการใช้จ่ายผ่านโครงการ Easy E-Receipt”
–