บนผืนดินทั้งหมดของจุฬาฯ เขตปทุมวัน 1,153 ไร่ สยามสแควร์ จามจุรีสแควร์ สามย่าน-สวนหลวง เป็นพื้นที่ 3 โซนที่ถูกจัดสรรไว้สำหรับจัดหาผลประโยชน์เชิงพาณิชย์ เพื่อนำรายได้ส่งกลับมาบำรุงมหาวิทยาลัย
“บรรทัดทอง” อาณาเขตโซนสวนหลวง คือหนึ่งในนั้น ถนนความยาวเกือบ 1.5 กม. ตั้งแต่แยกพระราม 4 – แยกเจริญผล ที่เป็นดั่งม้านอกสายตาบนพื้นที่ไข่แดงของกรุงเทพฯ มาตลอด แต่กลับกำลังได้รับการพูดถึงอย่างมากในบทบาทของย่านสตรีทฟู้ดเกิดใหม่ ช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา
จุดเริ่มต้นเป็นมายังไง เหตุใดสตรีทฟู้ดบรรทัดทองจึงกลายมาเป็นแหล่งขับเคลื่อนเศรษฐกิจสำคัญของปทุมวัน ที่มีภาพจำเป็นเขตแดนแห่งศูนย์การค้า
และที่แห่งนี้จะเสริมสถานะปทุมวันให้ยังเป็นย่านหัวแหวนกรุงเทพฯ ได้ต่อเนื่อง ท่ามกลางความเจริญของเมืองที่กำลังขยายตัวแบบดาวกระจายได้อย่างไร
Marketeer ลงพื้นที่และนัดพูดคุยกับ รศ. ดร. จิตติศักดิ์ ธรรมาภรณ์พิลาศ รองอธิการบดี ด้านการจัดการทรัพย์สินและกายภาพ กำกับดูแลสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ (PMCU) และผู้ประกอบการร้านอาหารบนบรรทัดทอง
1. ตึกแถว 3 ชั้นยุคแรก
แม้กำหนดการใช้งานที่ดินของจุฬาฯ ชัดเจนมาตั้งแต่ก่อตั้งมหาวิทยาลัย แต่แรกเริ่มจุฬาฯ โฟกัสการพัฒนาส่วนสถานศึกษาเป็นหลัก เขตพาณิชย์เดิมยังเป็นแปลงผัก ชุมชนที่เข้ามาตั้งรกราก
ต่อมาจุฬาฯ ใช้วิธีสร้างตึกแถวแล้วปล่อยเช่า ส่วนหนึ่งเพื่อเป็นวิธีการในการช่วยจัดระเบียบชุมชน และสร้างความปลอดภัยให้ประชาคมในพื้นที่ โดยนับเป็นโซนแรก ๆ ของกรุงเทพฯ ที่มีการสร้างตึกแถว 3 ชั้น
2. ไชน่าทาวน์ 2
ตั้งแต่อดีตคนไทยนิยมอยู่บ้านเดี่ยวที่มีอาณาบริเวณล้อมรอบ ทำให้ประชาคมส่วนใหญ่ในพื้นที่พาณิชย์ของจุฬาฯ หลังสร้างตึกแถวจะเป็นคนเชื้อสายจีนซึ่งคุ้นเคยกับการอยู่อาศัยในตึกแถว โดยเป็นกลุ่มคนจีนที่ขยายตัวออกมาจากเยาวราช
แต่บุคลิกบรรทัดทองจะไม่ได้เป็นคอมเมอร์เชียลชัดเจนเท่าสยามสแควร์ จะมีความเป็นร้านค้า ปรุงปนไปกับความเป็นชุมชนอยู่อาศัย และเป็นจุดเริ่มต้นของการเกิดร้านอาหารใหม่ ๆ ที่มีดีเอ็นเอไชน่าทาวน์จากในเยาวราช
3. เปิดเป็นหน้าบ้าน
อย่างไรก็ตาม แรกเริ่มบรรทัดทองไม่ได้มีความโดดเด่นอะไร และยังไม่มีการจัดโซนนิ่งกันจริง ๆ มีความหลากหลายของธุรกิจการค้า จนการเริ่มล้มหายไปของธุรกิจรถยนต์ในพื้นที่ ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากลักษณะโลจิสติกต์ของกิจการฮาร์ดคอร์อย่างการเปลี่ยนเครื่องยนต์รถยนต์กลางถนน ที่ได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงของเมือง และระบบการสัญจรใช้ถนนในพื้นที่
รวมถึงการเกิดขึ้นของ “อุทยาน 100 ปี จุฬาฯ” ซึ่งวางตัวชิดขอบถนนฝั่งการศึกษา และชิดขอบบรรทัดทอง เบิกทางให้ถนนที่เปรียบดั่งหลังบ้านของที่ดินจุฬาฯ กลายมาเป็นหน้าบ้าน สร้างความโดดเด่นให้พื้นที่ของประชาคมจุฬาฯ, คนในย่าน, คนทำงานออฟฟิศ, นักท่องเที่ยว ที่มีความต้องการบริโภคอาหารตั้งแต่มื้อเช้าจรดมื้อค่ำ
เริ่มเห็นภาพเขตพาณิชย์ของจุฬาฯ จนถึงชายขอบ และชุมชนในพื้นที่ก็เริ่มมีการปรับตัวเพื่อรองรับกระแสความต้องการใหม่ ๆ ที่เข้ามา
4. ไม่ได้ตั้งใจ
ประมาณ 2 เดือนหลังเปิดใช้งานอุทยานฯ สเตเดี้ยมวัน ก็เปิดตามมา โดยเป็นโปรเจกต์ที่วางโพสิชันนิ่งชัดเจนให้เป็นคอมมูนิตี้ของโซนสปอร์ต จากทำเลที่ตั้งบริเวณหัวมุมแยกเจริญผล ด้านหลังสนามกีฬาแห่งชาติ และเห็นโอกาสในเทรนด์ที่กำลังมาแรงตอนนั้น อย่างกิจกรรมการวิ่ง การปั่นจักรยาน
แต่ด้วยกระแสของการวิ่งและจักรยาน รวมทั้งแอคทิวิตี้ของผู้เช่าที่เริ่มดาวน์ลง ทำให้ไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร จึงต้องหาร้านอาหารมาเพื่อดึงดูดลูกค้าเพิ่มเติม ส่งเสริมประเภทธุรกิจหลักอย่างสปอร์ต ความเก่งของผู้รับสัมปทาน คือ สามารถนำร้านอาหารดัง ๆ จากเยาวราช ตลาดน้อย
หรือร้านอาหารที่ยังไม่เคยมีการเปิดสาขาใหม่ และร้านที่ไม่ทับไลน์กับที่มีอยู่เดิมในสามย่าน-สวนหลวง มาเปิดได้ต่อเนื่อง และยังได้แรงส่งจากซัปพลายที่เพียงพอของตัวสเตเดี้ยมวัน จนส่วนร้านอาหารเริ่มขยายตัวมาเป็นคอร์บิสิเนส
และนับเป็นการจุดกระแสร้านอาหารในบรรทัดทองขึ้นมา ทั้ง ๆ ที่ไม่ได้มาจากความตั้งใจที่วางแพลนมาตั้งแต่เดย์วัน
5. อิทธิฤทธิ์นักท่องเที่ยวจีน
ณ วันที่กระแสร้านอาหารในบรรทัดทองเริ่มจุดติด MRT สถานีวัดมังกรยังไม่เปิดให้บริการ นักท่องเที่ยวจีน โดยเฉพาะที่มาในลักษณะของทัวร์มีปัญหาเวลาไปเที่ยวเยาวราชจากการไม่มี Mass transit
บรรทัดทองจึงกลายเป็นหนึ่งในย่านทางเลือก ซึ่งมีต้นทุนเดิมที่ดีจากการอยู่ในส่วนพื้นที่พัฒนาเมืองของจุฬาฯ อยู่แล้ว จึงมีพร้อมทั้งทางเดินเท้าที่ทั่วถึง จุดจอดรถที่กระจายตัวอยู่สม่ำเสมอ มีมีตติ้งพอยต์ที่รองรับกรุ๊ปทัวร์ 20-30 คนมาลงพร้อมกันได้
6. Eyeball จากโซเชียลมีเดีย
ช่วงที่นักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาประเทศต่อเนื่องยังเป็นช่วงที่โซเชียลมีเดียเกิดใหม่อย่าง IG, TikTok เริ่มไต่ระดับความพีคขึ้นมา ทำให้มี Eyeball กระจายไปอีกทาง เกิดกระแสการรับรู้และความนิยมในกลุ่มผู้บริโภค ที่แวะเวียนมาตามอิทธิพลแบบปากต่อปากของทั้งเพื่อน และการรีวิวจากบล็อกเกอร์ อินฟลูเอนเซอร์
อาทิ ลิซ่า แบล็กพิงก์ ที่มาเช็กอินร้านน้ำเต้าหู้เจ้วรรณ จนเกิดการดีดตัวของกระแสความต้องการในร้านอย่างสูง แม้จะเป็นกระแสที่เรียกว่ากลุ่ม Temporary ก่อนดาวน์ลงไปเท่าปกติ แต่ก็สะท้อนถึงความสำคัญของเซกเตอร์นี้ได้อย่างดี
7. เจ๊โอว เพื่อนบ้านคนสำคัญ
อีกตัวแทนหมู่บ้านบรรทัดทองที่เป็นส่วนหนึ่งในการระเบิดความดังให้ย่านนี้ก็ว่าได้สำหรับ เจ๊โอว ร้านอาหารรางวัลบิบ กูร์มองด์ จากมิชลิน ไกด์ ที่กลายเป็นขวัญใจมหาชนแห่งบรรทัดทอง ด้วยเมนูยอดฮิต มาม่าโอ้โห โดยนับเป็นหนึ่งในร้านที่เติบโตมาในพื้นที่เขตพาณิชย์ของจุฬาฯ
ถึงปัจจุบันตัวร้านจะไม่ได้อยู่ในพื้นที่ตลอดสองข้างถนนบรรทัดทองโดยตรงทีเดียวแล้ว โดยทำเลอยู่เลยทางข้ามคลองสวนหลวง
แต่จากการลงพื้นที่ของ Marketeer พบว่าร้านยังคงสถานะแถวงูเลื้อยที่หางยาวที่สุดไว้ได้อย่างเหนียวแน่น
8. ไม่ฟุบรับโควิด
ตั้งแต่ อุทยาน 100 ปี จุฬาฯ, สเตเดี้ยมวัน, นักท่องเที่ยวต่างชาติ, โซเชียลมีเดีย, ร้านเจ๊โอว อีกหนึ่งปัจจัยที่มีส่วนสำคัญส่งกระแสต่อ ๆ กันมาให้บรรทัดทอง คือ การที่ธุรกิจส่วนใหญ่ในพื้นที่จะเกี่ยวกับอาหาร ทำให้ยังพอพยุงตัวผ่านไปได้ช่วงวิกฤตโรคระบาด ด้วยการเข้าถึงผู้บริโภคผ่านช่องทางเดลิเวอรี และทำให้กลับมาฟื้นตัวได้รวดเร็ว
9. กีดขวางทางเท้า
แน่นอนว่าความนิยมในบรรทัดทองหลังเกิดขึ้นมา ต้องนำมาซึ่งปัญหากีดขวางทางเท้า แต่การที่พื้นที่เริ่มตื่นขึ้นมาเป็นสตรีทฟู้ด (ประมาณ 17.00 น. เป็นต้นไป) แทรฟฟิกที่เข้ามาจะเป็น “คนที่ตั้งใจมาเอ็นจอยความเป็นย่าน” ซึ่งจะเข้าใจได้ในธรรมชาติของพื้นที่ระดับหนึ่ง
สิ่งที่สำนักงานฯ ทำได้ คือ พยายามให้ปัญหาดังกล่าวอยู่ในขอบเขตของมารยาทเมืองที่ดี มีการจัดระเบียบพื้นที่ให้เป็นระเบียบเรียบร้อย เข้าถึงง่าย สะดวกและปลอดภัย เหมาะสมสำหรับทุกฝ่ายที่สุด
10. รองรับภาคเซอร์วิส
คนทำงานภาคเซอร์วิสส่วนใหญ่ในบรรทัดทองจะเป็นคนที่กินอยู่กับนายจ้าง งานไม่หนักตลอดวันเท่าย่านอื่นอย่างสยามสแควร์ อย่างไรก็ตาม สำนักงานฯ ก็ยังมีการจัดสรรส่วนของหาบเร่แผงลอยไว้ในพื้นที่เพื่อรองรับคนกลุ่มล่าง โดยอยู่ภายใต้การจัดการอย่างเป็นระเบียบ
11. สีสันบรรทัดทอง
บรรทัดทองจะคึกคักที่สุดในช่วงกลางคืน “ความสว่าง” จึงกลายเป็นสิ่งสำคัญเพื่อสร้างความปลอดภัย แต่ด้วยแทรฟฟิกและคัลเจอร์ที่เปลี่ยนไป ทำให้จากไฟนีออนปกติ ผู้ประกอบการเริ่มมีการ Develop เป็นดีไซน์ใหม่ ๆ เกิดไลท์ติ้งที่เป็นหนึ่งในเสน่ห์ของย่านอย่างทุกวันนี้
12. มิติใหม่เขตแห่งศูนย์การค้า
ในย่านกลางเมืองปทุมวัน ซึ่งเต็มไปด้วยศูนย์การค้า พื้นที่คอมเมอร์เชียล ผู้บริโภคโหยหาอะไรที่เข้าถึงได้ง่าย ให้ความรีแลกซ์ ซึ่งก็ถือว่ามีส่วนสำคัญในการเกิดขึ้นของบรรทัดทอง
อย่างไรก็ตาม ทิศทางของบรรทัดทองคงไม่ได้โตไปในแง่ของสตรีทฟู้ดออริจินอล เนื่องจากราคาอาหารไม่ได้ถูก แต่ด้วยไวป์ของย่าน แทรฟฟิก เทรนด์ที่ส่งไปยังโซเชียลมีเดีย บรรทัดทองจะเข้ามาเติมมิติใหม่ ๆ เสริมให้หัวหาดปทุมวันยังคงเป็นหนึ่งใน Trend setter ด้านไลฟ์สไตล์ของกรุงเทพฯ ต่อไป
13. อัตลักษณ์ร้านบรรทัดทอง
สำนักงานฯ ยังต้องจัดสรรร้านอาหารในบรรทัดทองให้ยังคงความหลากหลายและมีอัตลักษณ์ เพื่อลดความเสี่ยงหากวันหนึ่งแอคทิวิตี้เฉพาะกลุ่มเกิดดาวน์ลงไปพร้อม ๆ กัน อย่างหมาล่าระยะนี้ก็ปิดรับร้านใหม่เข้ามาแล้ว และยังให้ภาษีเป็นพิเศษกับร้านที่เป็นโลคอลแบรนด์ หรือร้านที่เติบโตมาในพื้นที่จุฬาฯ
13.1 ร้านหมาล่าเปิดใหม่แห่งสุดท้ายของบรรทัดทอง
ผู้ประกอบการร้าน CQK Mala Hotpot: CQK เป็นโลคอลแบรนด์ แต่นำสูตรน้ำซุปหมาล่ามาจากต้นตำรับในเมืองฉงชิ่ง บรรทัดทอง เป็นร้านสาขาใหญ่ที่สุดจากทั้งหมด 6 สาขาทั่วกรุงเทพฯ ด้วยขนาดร้าน 3 ชั้น รวมพื้นที่ 10 คูหา
หลังร้านเห็นโอกาสในแทรฟฟิกของบรรทัดทอง โดยเปิดมาได้ประมาณ 7 เดือน สัดส่วนลูกค้า 20% เป็นประชากรจุฬาฯ ร้านจึงเน้นใช้กลยุทธ์การตลาดแบบจัดเซต ตามพฤติกรรมผู้บริโภค อาทิ นิสิตที่มาเป็นกลุ่ม
ร้านยังมองว่าผู้ประกอบการร้านหมาล่าในบรรทัดทองจะช่วยส่งเสริมการรับรู้ให้แก่กันและกัน อีกทั้งแต่ละร้านก็มีโพสิชันนิ่งลูกค้าที่แข็งแรงของตัวกันอยู่แล้ว
13.2 ซารังเฮ บรรทัดทอง
ผู้ประกอบการ ร้านต๊อกบกกีและบิงซู ซารังเฮ สาขาสยามสแควร์ ซ. 10 และบรรทัดทอง: นิสิตจุฬาฯ ในบรรทัดทองเป็นคนละกลุ่มกับสยามสแควร์ ซึ่งเป็นพื้นที่สไตล์ซิตี้ เซ็นเตอร์ชัดเจน
แต่บรรทัดทองรวมตลอดทั้งโซนสามย่าน-สวนหลวง จะมีความเป็นคอมมูนิตี้ แหล่งแฮงก์เอาต์ของนิสิต ประชาคมจุฬาฯ ซึ่งเริ่มต้นวัน-ปิดวันด้วยเกตเวย์ฝั่งนี้ การเปิดร้านสาขาใหม่ที่นี่ ทำให้เราสามารถเข้าถึงลูกค้าที่ต่างกลุ่มกันได้ รวมถึงลูกค้าประจำก็ไม่ต้องเดินข้ามมาสยามสแควร์
13.3 เชื่อคำพยากรณ์
ผู้ประกอบการร้านกอล์ฟ ปาท่องโก๋: ก่อนมาอยู่บรรทัดทอง ร้านแรกของเราเป็น Take home ตั้งอยู่ในห้างสรรพสินค้า ซึ่งมีข้อจำกัดในการขายสินค้า เลยคิดว่าต้องหาหน้าร้านจริงจัง ซึ่งเราก็เคยมาออกบูธที่โซนบรรทัดทอง ผลตอบรับจากคนในพื้นที่ดีมาก กำลังซื้อก็สูง
ตอนมาประเมินทำเลตั้งแต่ก่อนโควิด ญาติเราซึ่งเป็นคนในพื้นที่ก็บอกว่าอีกไม่นานบรรทัดทองจะกลายเป็นย่านอาหารทั้งเส้นถนน ซึ่งมาวันนี้ก็จริงอย่างที่เขาบอก ในอนาคตนอกจาก โปรดักต์ฮีโร่อย่าง ปาท่องโก๋ ก็เตรียมขยายเมนูใหม่ อาทิ น้ำเต้าหู้ ไมโลโรงเรียน
13.4 ภูเก็ต-บรรทัดทอง
ผู้ประกอบการร้าน หนึ่ง นม นัว: จุดเริ่มต้นร้าน คือ เราอยากให้มีร้านขนมปังสังขยาอร่อย ๆ กินกันในภูเก็ต แล้วช่วงโควิดทำให้เรามีเวลาว่างใช้เวลาทดลองสูตรจนมาเป็นขนมปังอบหั่นเต๋าเสียบไม้และดิปโฮมเมดอย่างปัจจุบัน
หลังเปิดร้านสาขาแรกที่ภูเก็ตมาประมาณ 1 ปี สาขาที่บรรทัดทองก็ตามมา ส่วนหนึ่งเพราะการที่ลูกค้าจากกรุงเทพฯ ที่มากินสาขาภูเก็ต เริ่มรีเควสอยากให้มาเปิดสาขาที่กรุงเทพฯ
ตอนขึ้นมาหาทำเลประมาณเดือน ส.ค. 2022 เราก็อยากวางโพสิชันนิ่งให้อยู่ในพื้นที่ที่เป็นย่านอาหาร โดยบรรทัดทองกำลังเริ่มบูมพอดี กอปรกับโครงสร้างพื้นฐานที่วางแผนมาอย่างดีของสำนักงานฯ
จากตอนแรกที่ร้านรู้จักอยู่เฉพาะในกลุ่มคนภูเก็ต และคนกรุงเทพฯ ที่เคยมารับประทาน พอเปิดสาขาบรรทัดทอง แทรฟฟิกใหม่ ๆ และพลังของโซเชียลมีเดียทำให้เกิดการรับรู้ที่ส่งเสริมกันระหว่างสาขาภูเก็ต และสาขาบรรทัดทอง จนได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นทั้ง 2 สาขาอย่างก้าวกระโดด
13.5 40 ปี ร้านน้ำเต้าหู้นายแว่น
ผู้ประกอบการร้านนายแว่น: ร้านเราเปิดมาได้ประมาณ 40 ปีที่แล้ว อยู่มาตั้งแต่สมัยยังเป็นรถเข็นอยู่ตลาดสวนหลวง แรกเริ่มร้านเก่าแก่บนถนนก็เป็นรถเข็นกันส่วนใหญ่ ก่อนขยับขยายเรื่อย ๆ จนตั้งตัวมาอยู่ในตึกแถวกันได้ในปัจจุบัน อย่างร้านเราก็เน้นขายน้ำเต้าหู้ ปาท่องโก๋ และก็มามีเมนูขนมหวานเพิ่มเติมอีกหลายเมนูในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ที่บรรทัดทองเริ่มได้รับความนิยมมากขึ้น
13.6 กุ้งอบวุ้นเส้น เจ้าเด็ดแห่งบรรทัดทอง
ผู้ประกอบการร้าน เอ๋ ซีฟู้ด: ร้านเราเปิดมาประมาณ 40 ปี อยู่ในโซนของจุฬาฯ มาโดยตลอด เริ่มมาตั้งแต่เป็นรถเข็นอยู่ริมถนน มีโต๊ะเดียวสำหรับบริการ กุ้งอบวุ้นเส้น เป็นเมนูแรกและยังเป็นเมนูซิกเนเจอร์ของร้านมาจนทุกวันนี้
โดยหน้าร้านที่บรรทัดทอง เราย้ายมาอยู่ตั้งแต่เมื่อประมาณ 8 ปีที่แล้ว ตอนนั้นถนนเส้นนี้ยังคงเปลี่ยวและมืดมาก แต่วัฏจักรเมือง และการพัฒนาพื้นที่เมืองอย่างต่อเนื่องของสำนักงานฯ ก็กลายมาเป็นภาพอย่างทุกวันนี้
14. บทบาทต่อไปของแลนด์ลอร์ด
รศ. ดร. จิตติศักดิ์ ปิดท้ายการพูดคุยกับผู้เขียนว่า สำนักงานฯ จะยังคงตั้งใจพัฒนาและให้บริการในด้านร้านอาหารที่มีหลักแหล่งประจำที่ และถูกสุขลักษณะ มีระบบสาธารณูปโภคที่ดี โครงสร้างพื้นฐานที่รองรับความต้องการของแทรฟฟิก แต่ในแง่ความยั่งยืนของตัวย่าน สำนักงานฯ ก็ไม่สามารถการันตีได้
ต้องอาศัยความร่วมมือจากทีม ผู้ประกอบการ รวมถึงการบริหารจัดการในภาพใหญ่ของจุฬาฯ
และ “แทรฟฟิก” ก็ยังเป็นตัวกำหนดความเป็นไปที่สำคัญสุดของย่าน หากพรุ่งนี้ทัวร์จีนหาย บรรทัดทองจะเอาตัวรอดได้หรือเปล่า ก็เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องร่วมกันทำงาน และเตรียมแผนในระยะยาวต่อไป
–
ติดตาม Marketeer ได้หลากหลายรูปแบบ