ทรัพย์อิงสิทธิ กับสิทธิการเช่า อสังหาริมทรัพย์

Real Estate Real Marketing/ศ. วิทวัส รุ่งเรืองผล witawat@tbs.tu.ac.th

เมื่อช่วงต้นเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมามีการตอบกระทู้ถามสดในสภาผู้แทนราษฎร ที่รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทย ตอบกระทู้ของ สส. แทนนายกรัฐมนตรี  เรื่องมาตรการช่วยอสังหาริมทรัพย์ระบายสต๊อกด้วยการให้ต่างชาติถือครองคอนโดมิเนียม จาก 49 เป็น 75% และ พ.ร.บ. ทรัพย์อิงสิทธิ ที่จะขยายเวลาเช่าที่ดินเป็น 99 ปีจาก 30 ปี ทำให้หลายคนสงสัยกันว่าทรัพย์อิงสิทธิคืออะไร ต่างจากการเช่าหรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์อย่างไร ผมเองช่วงแรกก็สับสนอยู่เหมือนกันครับ เลยต้องเข้าไปค้นคว้าหาข้อมูล แล้วนำมาสรุปให้กับทุกท่าน จะได้เข้าใจว่าทรัพย์อิงสิทธิคืออะไร

ทรัพย์อิงสิทธิ คืออะไร?

ทรัพย์อิงสิทธิ เป็นคำที่ใช้เรียกสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่งภายใต้ พ.ร.บ. ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 เพื่อปรับปรุงแนวทางการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบเดิมที่เคยใช้อยู่ เป็นการปลดล็อกข้อจำกัดในสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายเดิมที่เคยใช้อยู่ เพื่อเพิ่มศักยภาพ และความคล่องตัวในการดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยเฉพาะอย่างยิ่งของผู้เช่าทรัพย์ ที่ในกฎหมายเรียกว่าผู้ทรงสิทธิ

การนำอสังหาริมทรัพย์มาแปลงเป็นทรัพย์อิงสิทธิ ทำโดยเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นโฉนดที่ดินเปล่า (น.ส.4) ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือโฉนดอาคารชุด (อ.ช.2) มาจดทะเบียนกับกรมที่ดินเพื่อแปลงให้โฉนดของเราเป็นทรัพย์อิงสิทธิ โดยการขอจดทะเบียนเจ้าของทรัพย์เป็นผู้ทำโดยยังไม่จำเป็นต้องมีผู้ทรงสิทธิ (ผู้เช่า) ก็ได้ ผมขอขยายความครับโฉนดอาคารชุด ก็คือโฉนดในหน่วยที่เราเป็นเจ้าของนี่แหละครับ ไม่ได้หมายถึงโฉนดที่ดินของอาคารชุดทั้งตึกนะครับ เรียกได้ว่าห้องใครห้องมัน ใครใคร่จดก็จดไป พอจดเสร็จตอนนี้อสังหาริมทรัพย์ของเรา ก็เหมือนถอดวิญญาณออกมาจากร่าง เกิดเป็นทรัพย์ขึ้นมา 2 ประเภท ประเภทแรก ก็คืออสังหาริมทรัพย์เดิมของเรานี่แหละครับ เราถือโฉนดเอาไว้เพื่อแสดงความเป็นเจ้าของ แต่ทรัพย์นี้จะเป็นทรัพย์ที่ถูกรอนสิทธิจากการที่สิทธิการใช้งานไปอยู่ที่ ทรัพย์ที่ 2 คือทรัพย์อิงสิทธิ

ทำให้เกิดทรัพย์ประเภทที่สอง คือ ทรัพย์อิงสิทธิ  หรือถ้าอธิบายง่าย ๆ ก็คือ สิทธิในการใช้ประโยชน์ในอสังหาฯ นั้น ๆ โดยผู้ทรงสิทธิตลอดอายุสัญญา มีสิทธิ์ใช้งานได้อย่างเต็มที่ ถ้าเป็นที่เปล่าจะปลูกสร้างอาคาร ก็ทำได้โดยไม่ต้องกลับไปขออนุญาตเจ้าของทรัพย์ จะโอนทรัพย์อิงสิทธิ ให้บุคคลอื่นก็ได้ หรือหากตายไปทรัพย์อิงสิทธิก็ตกเป็นของทายาทต่อ จนกว่าจะหมดอายุสัญญา แถมยังสามารถเอาไปจำนองเป็นหลักประกันกับสถาบันการเงินได้อีกด้วย อธิบายง่าย ๆ คือเจ้าของทรัพย์หากทำสัญญามอบทรัพย์อิงสิทธิให้บุคคลอื่นแล้ว ตัวเองก็รับเงินแล้วกอดโฉนดไว้ แต่สิทธิในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์นั้นถูกโอนไปยังผู้ทรงสิทธิแล้ว จนกว่าจะหมดอายุสัญญา หรือ บอกเลิก

แล้วระหว่างอายุสัญญา เจ้าของทรัพย์สามารถขายทรัพย์ ส่งต่อเป็นมรดก หรือนำไปจำนอง ได้ไหม คำตอบคือ ได้ครับ แต่ผู้รับโอนก็ต้องรับเงื่อนไขสัญญาเช่าที่เจ้าของเดิมทำกับผู้ทรงสิทธิติดไปด้วยจนกว่าจะหมดอายุสัญญา จะมาบอกว่าเปลี่ยนเจ้าของทรัพย์แล้วถือว่าสัญญาเช่ายกเลิกทำไม่ได้ ถ้าจะนำไปจดจำนอง ผู้รับจำนองก็ต้องประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะที่โดนรอนสิทธิในการใช้ประโยชน์จนกว่าจะหมดอายุของสัญญา

ความแตกต่างสำคัญระหว่างสิทธิการเช่ากับทรัพย์อิงสิทธิ

ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์น่าจะคุ้นเคยกับสิทธิการเช่า (Leasehold) หรือที่เรียกกันว่าเซ้ง ที่มีการใช้มายาวนาน โดยสิทธิการเช่าก็คือการเช่าในระยะยาวที่ไปจดทะเบียนกับกรมที่ดิน โดยหากไม่มีการตกลงกันด้วยเงื่อนไขพิเศษในสัญญา ผู้เช่าจะนำไปให้เช่าช่วงต่อหรือโอนสิทธิให้บุคคลอื่นไม่ได้  อีกทั้งผู้เช่าไม่สามารถทำการสร้างปรับปรุงต่อเติมในทรัพย์ที่เช่า เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากเจ้าของทรัพย์

แต่สำหรับทรัพย์อิงสิทธินั้นผู้ทรงสิทธิมีสิทธิ์ในการก่อสร้าง ปรับปรุง ต่อเติม ในทรัพย์ดังกล่าวได้เสมือนเป็นเจ้าของทรัพย์เอง โดยไม่ต้องกลับไปขออนุญาตเจ้าของทรัพย์อีก ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็มีหน้าที่จ่ายแทนเจ้าของที่ดินด้วย เมื่อหมดสัญญาเช่า สิ่งปลูกสร้างต่อเติมที่อยู่บนทรัพย์นั้นจึงตกเป็นของเจ้าของทรัพย์

ความแตกต่างอีกข้อหนึ่ง คือ สิทธิการเช่าตามปกติจะมีอายุไม่เกิน 30 ปี หรือหากเป็นทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมหรือการพาณิชย์ ตาม พ.ร.บ. ปี 2542  มีอายุสัญญาสูงสุด 50 ปีเมื่อหมดรอบสัญญา  สามารถต่อสัญญาได้อีก 1 รอบ รวมกันก็ 60-100 ปีพอดี ส่วนทรัพย์อิงสิทธินั้น เมื่อหมดสัญญาเจ้าของทรัพย์ต้องไปจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิใหม่ ซึ่งก็สามารถต่อสัญญาให้กับผู้เช่าได้เช่นเดียวกัน เพียงแต่ตามกฎหมายปัจจุบันอนุญาตให้เช่าได้เพียง 30 ปี ที่ประเด็นดังกล่าวนี้ล่ะครับที่รัฐบาลเสนอขอแก้กฎหมายเพื่อให้ขยายระยะเวลาในการจดทะเบียนเช่าทรัพย์อิงสิทธิมาเป็น 99  ปี

โดยกฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิและสิทธิการเช่า ที่ใช้อยู่ในปัจจุบันไม่ได้ระบุนะครับว่าผู้เช่าต้องเป็นคนไทยหรือต่างชาติ นั่นหมายถึงต่อให้ไม่แก้กฎหมาย เจ้าของทรัพย์ก็สามารถให้ต่างชาติเช่า ในลักษณะทรัพย์อิงสิทธิได้อยู่แล้ว แต่ระยะเวลา 30+30 ปี

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเป็นอย่างไร หากให้เช่าได้ 99 ปี 

ไม่ว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์จะทำในลักษณะสัญญาเช่าระยะยาว หรือในลักษณะทรัพย์อิงสิทธิ ระยะเวลาการเช่าสูงสุดตามสัญญามีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ แน่นอนว่า ยิ่งสามารถทำสัญญาเช่าได้ในระยะยาวยิ่งมีโอกาสกระตุ้นให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีการเติบโต ทั้งในกลุ่มลูกค้าและนักลงทุนต่างชาติและชาวไทย โดยการเติบโตที่ว่ามีเหตุผลจาก

1. ความคุ้มค่าในการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ ลองนึกถึงภาพอย่าง One Bangkok ที่เป็นโครงการมูลค่าหลายแสนล้าน มีพื้นที่ในการพัฒนาหลายระยะกว่าจะพัฒนาหมดก็น่าจะกินระยะเวลาเกินกว่า 10 ปีขึ้นไปในการทำสัญญาเช่าที่ดิน หากทำได้แค่ 30 ปี ผู้ลงทุนจะไม่กล้าลงทุนหนัก หรือไม่ก็ต้องทยอยเซ็นสัญญาแยกแปลง ตามระยะเวลาของการพัฒนา แต่ก็จะเจอปัญหาว่าสัญญาเช่าก็จะทยอยหมดอายุในระยะเวลาที่ไม่เท่ากันด้วย การให้เช่าด้วยระยะเวลาที่ยาวถึง 99 ปี ย่อมกระตุ้นให้เกิดการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ด้วยการเช่าพื้นที่ทั้งจากภาครัฐและภาคเอกชนหรือเป็นการร่วมทุนระหว่างกลุ่มเอกชนหลายกลุ่มทั้งไทยและต่างประเทศเข้ามาลงทุนในโครงการขนาดใหญ่

2. การเป็นหลักประกันการกู้เงิน ที่ได้มูลค่าสูงกว่า โดยปกติแล้วสัญญาเช่าระยะยาว 20-30 ปี ก็พอใช้มาเป็นหลักประกันในการกู้เงินได้ แต่วงเงินที่ได้ก็จะจำกัดเนื่องจากในการประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าตามสัญญา ยิ่งใกล้วันที่หมดอายุสัญญามูลค่ายิ่งลดลง จนกลายเป็นศูนย์ในวันที่หมดสัญญา อีกทั้งระยะเวลาในการปล่อยกู้ก็จะปล่อยกู้ไม่เกินอายุสัญญาเช่าด้วย หากสัญญาเช่าทำได้ถึง 99 ปี แล้วนำสัญญาหรือทรัพย์อิงสิทธิไปเป็นหลักประกันการกู้เงินด้วยอายุของสัญญาที่ยาว การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหลักประกันเงินกู้ก็แทบจะเรียกได้ว่าใกล้เคียง โดยอาจต่ำกว่าการขายขาดเล็กน้อยเท่านั้น ตรงนี้ล่ะครับเป็นแรงกระตุ้นทำให้เกิดโครงการอสังหาริมทรัพย์ในหน้าที่ดินใหม่ ๆ ที่เจ้าของที่ดินก็ไม่อยากขาย ผู้เช่าเมื่อทำสัญญาเช่าได้ไม่เกิน 30 ปีก็คิดว่าไม่คุ้มต่อการลงทุน กู้ก็กู้ได้น้อยต้องใส่เงินลงทุนเยอะ อายุการเช่า 99 ปีช่วยแก้ปัญหานี้ได้

3. การนำทรัพย์อิงสิทธิออกมาพัฒนาต่อเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ แล้วพัฒนาต่อเป็น Token หรือสินทรัพย์ดิจิทัลที่มีทรัพย์อิงสิทธิเป็นหลักประกัน  ก็จะมีศักยภาพในการพัฒนามากขึ้นเนื่องจากอายุการเช่ายาวเพียงพอ ทำให้เกิดช่องทางในการระดมทุนด้วยเครื่องมือทางการเงินใหม่ ๆ

4. เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถนำทรัพย์สินโดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดิน ออกมาสร้างรายได้ หรือเปลี่ยนเป็นเงินก้อนใหญ่ได้ โดยยังสามารถเก็บรักษาที่ดินไว้เป็นมรดกให้ลูกหลานรุ่นต่อไป ตรงนี้ครับเป็นแรงจูงใจ โดยทรัพย์อิงสิทธิไม่จำเป็นต้องทำสัญญา 99 ปี อาจทำสั้นกว่านั้น เช่น 50 ปีก็ได้ แน่นอนว่าสัญญายิ่งยาวเจ้าของที่ดินย่อมได้รับค่าตอบแทนที่สูงกว่า แต่การทำสัญญาสั้นกว่าก็สามารถทำให้ได้สิทธิในตัวที่ดินกลับมาเพื่อนำมาพัฒนา หรือให้เช่าอีกรอบหนึ่งได้

5. การดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติให้เข้ามาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ทั้งในเชิงอุตสาหกรรม พาณิชยกรรม และที่อยู่อาศัย ซึ่งประเด็นนี้ล่ะครับที่ทำให้หลายคนเกรงว่าจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้น จนคนไทยไม่สามารถเป็นเจ้าของได้ หรือเกรงว่าต่างชาติจะมาเช่าที่นาที่สวน แล้วคนไทยอยู่ในสภาพลูกจ้าง

ผมเห็นว่าปัญหาเหล่านี้มีแนวทางแก้ไขครับ ในหลายประเทศที่มีการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้ถึง 99 ปี หรือบางประเทศให้สิทธิต่างชาติเข้ามาเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์พร้อมได้สิทธิเป็นผู้พำนักระยะยาว ในหลายประเทศ เช่น สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ มีการแบ่งโซน ที่อนุญาตให้ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือทำสัญญาเช่าที่ดินได้ 99 ปี เรียกได้ว่าเป็นโซนต่างชาติที่มีราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์สูงกว่าโซนทั่ว ๆ ไป ที่เฉพาะคนสัญชาติสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์เท่านั้นที่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ได้ รวมถึงการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือค่าโอนกรรมสิทธิ์ ในอัตราต่างชาติที่สูงกว่าอัตราของคนในชาตินั้น ๆ

สิงคโปร์มีการนำเงินภาษีที่เก็บจากต่างชาตินำมาตั้งเป็นกองทุนเพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอพาร์ตเมนต์ให้เช่าในราคาถูกสำหรับประชาชนสิงคโปร์ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง

ส่วนเรื่องที่ดินทำการเกษตร จะว่าไปแล้วตลาดนี้ไม่ได้ใหญ่หรือมีมูลค่ามากนะครับ ถ้าต่างชาติเขาสนใจ สัญญาเช่า 30 ปี อย่างที่มีอยู่ปัจจุบันก็เพียงพอสำหรับการทำเกษตรแล้วครับ เรียกได้ว่าถึงไม่มีการแก้กฎหมายให้เช่าได้ 99 ปี ถ้าต่างชาติสนใจจะทำเกษตร ก็จดทะเบียนบริษัทแล้วเข้ามาเช่าที่ดินเพื่อทำเกษตรได้อยู่ดี

ในมุมมองของผม ผมเห็นด้วยกับการขยายเวลาให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ออกไป 99 ปี แต่ควรมีการกำหนดโซนพื้นที่ที่ชัดเจน และมีการเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในอัตราที่สูงกว่าคนไทย ผมเชื่อว่าการเปลี่ยนแปลงนี้น่าจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีการเติบโต และมีเงินลงทุนใหม่จากต่างประเทศเข้ามา และน่าจะยังเป็นการดึงเอาลูกค้าต่างชาติเข้ามาเป็นผู้พำนักและผู้ใช้บริการต่าง ๆ  ทำให้เกิดแรงกระตุ้นเศรษฐกิจของไทยที่ค่อนข้างซบเซามาหลายปี ให้พอมีการเติบโตได้

ต้องไม่ลืมนะครับว่า หากมีเม็ดเงินเข้ามาลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ จะมีตัวทวีคูณทางเศรษฐกิจทั้งจากภาคแรงงาน วัสดุก่อสร้าง เครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ ภาคสถาบันการเงินก็ได้รายได้จากการปล่อยกู้ ยิ่งถ้ามีต่างชาติที่มีรายได้สูงเข้ามาพำนักในไทยจำนวนมาก ก็จะเกิดการจับจ่ายใช้สอยในสินค้าอุปโภคบริโภคและภาคบริการ ไทยเราประชากรเกิดใหม่น้อย การดึงดูดต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงเข้ามาอยู่ในประเทศก็ถือเป็นหนึ่งในเครื่องมือในการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะยาว โดยมีหลายประเทศในภูมิภาคนี้ เช่น สิงคโปร์และมาเลเซียทำกันอยู่แล้วครับ

–

---