Real Estate Real Marketing/ศาสตราจารย์วิทวัส รุ่งเรืองผล witawat@tbs.tu.ac.th
ตลาดอาคารชุดมือสองในกรุงเทพฯ ถือเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดใหญ่มีการซื้อขายเปลี่ยนมือในแต่ละปีไม่น้อยไปกว่าตลาดอาคารชุดใหม่ และมีท่าทีว่าตลาดอาคารชุดมือสองในกรุงเทพฯ น่าจะมีขนาดที่เติบโตขึ้นเรื่อย ๆ จากปริมาณหน่วยขายสะสมที่มีอยู่ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ด้วยทำเลที่หลากหลายและราคาโดยเฉลี่ยต่อตารางเมตรที่ต่ำกว่าอาคารชุดใหม่อย่างเห็นได้ชัด
แต่ปัญหาของผู้ที่มองหาอาคารชุดมือสอง คือราคา แม้กระทั่งในอาคารชุดเดียวกันขนาดห้องเท่ากันก็ยังมีราคาประกาศขายที่แตกต่างกัน อาจด้วยชั้นของอาคารที่มีความสูงต่างกัน หรือการมีเฟอร์นิเจอร์ในห้อง หรือทิศของห้อง ที่อาจมีผลต่อราคา ทำให้การเปรียบเทียบราคาเพื่อการตัดสินใจทำได้ค่อนข้างยากและมีความซับซ้อนมากกว่า ยิ่งคนละอาคารกันแล้วต่อให้ในทำเลเดียวกันก็ยังมีปัจจัยเรื่องอายุของอาคารที่แตกต่างกัน สิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคาร ที่มีผลต่อราคาขาย แล้วปัจจัยอะไรล่ะที่มีผลต่อราคาขายอาคารชุดมือสอง ผู้สนใจซื้อจะได้นำปัจจัยดังกล่าวมาประกอบในการตัดสินใจได้ ผมมีคำตอบมาให้ครับ
โดยคำตอบนี้ผมขออ้างอิงจากการค้นคว้าอิสระ (IS) เรื่อง “การศึกษาคุณลักษณะที่มีผลต่อราคาของคอนโดมิเนียมมือสองในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพมหานคร กรณีศึกษาคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ระหว่างปี 2561-2566 “โดย คุณธนทัต ฉันทภัทรางกูร นักศึกษาปริญญาโทโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (MRE) มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ที่เพิ่งทำเสร็จในช่วงกลางปี 2567 โดยมีรองศาสตราจารย์ ดร. พรรัตน์ พงษ์ประเสริฐ เป็นอาจารย์ที่ปรึกษา และผมเป็นประธานสอบ
ผมขออธิบายก่อนครับว่างานการศึกษานี้เป็นงานวิจัยเชิงปริมาณด้วยการนำประกาศขายของอาคารชุดที่สร้างเสร็จในช่วงปี 2561-2566 ในเขตกรุงเทพฯ ที่มีการประกาศขายเป็นอาคารชุดมือสอง จำนวน 400 หน่วย นำมาแยกวิเคราะห์ปัจจัยต่าง ๆ ที่มีผลต่อราคาประกาศขายของอาคารชุด โดยปัจจัยแยกได้เป็น 3 กลุ่มหลัก ได้แก่
กลุ่มที่ 1. ปัจจัยลักษณะทำเลที่ตั้ง ประกอบด้วย
1. ระยะทางจากสถานีรถไฟฟ้าที่ใกล้ที่สุด งานนี้เป็นวิจัยเชิงปริมาณก็เลยใช้ระยะทางเป็นกิโลเมตรจากอาคารชุดถึงสถานีรถไฟฟ้าที่ใกล้ที่สุดเป็นข้อมูลนำเข้าครับ ซึ่งผลก็คือ เป็นปัจจัยที่มีผลต่อราคา ยิ่งระยะทางใกล้รถไฟฟ้าราคายิ่งสูงกว่าอาคารชุดที่อยู่ห่างจากรถไฟฟ้า
2. ระยะทางจากทางด่วนที่ใกล้ที่สุด ตัวแปรที่นำมาวัดก็คือระยะห่างจากอาคารชุดถึงทางขึ้น-ลง ทางด่วนที่ใกล้ที่สุด ที่แปลกก็คือ ระยะห่างที่มากขึ้นมีผลทำให้ราคาขายอาคารชุดสูงกว่าอาคารชุดที่อยู่ใกล้ทางด่วน ตรงนี้ผมลองวิเคราะห์ครับว่าอาจเกิดจากการที่อาคารชุดที่ใกล้ทางด่วนมากเกินไป ลูกค้ากลับไม่ค่อยชอบ อาจเพราะห่วงเรื่องมลภาวะทางเสียง และควันรถ รวมถึงการขาดความเป็นส่วนตัว การมีระยะที่ห่างจากทางด่วนระดับหนึ่ง กลับมีผลต่อราคาขายที่สูงกว่า และกลุ่มคนใช้ทางด่วนส่วนใหญ่มีรถอยู่แล้วครับ ยิ่งใกล้ทางขึ้นลงยิ่งมีโอกาสที่รถจะยิ่งติดมากขึ้นด้วย
ปัจจัยด้านลักษณะทำเลที่นำมาใช้เป็นตัวแปรอีก 3 ตัว แต่เมื่อนำมาวิเคราะห์แล้วไม่มีผลอย่างมีนัยสำคัญต่อราคา ได้แก่ ที่ตั้งทรัพย์ว่าอยู่ในย่าน CBD หรือนอกย่าน CBD ที่ไม่มีผล ผมเข้าใจว่าน่าจะเกิดจากการที่ทรัพย์ทั้ง 400 หน่วยที่นำมาเก็บอยู่ในกรุงเทพฯ โดยใกล้กับรถไฟฟ้าอยู่แล้วการอยู่นอกหรือในเขต CBD เลยไม่ค่อยมีผลครับ
ส่วนอีก 2 ปัจจัยคือการที่โครงการอยู่ติดหัวมุมถนนกับการอยู่ติดถนนหลัก ซึ่งผมเข้าใจว่าปัจจัยเรื่องความใกล้ไกลรถไฟฟ้าน่าจะเป็นตัวถ่วงน้ำหนักเรื่องราคาเป็นหลักเลยทำให้การอยู่ติดถนนหลักหรือหัวมุมถนนไม่ค่อยมีผลต่อราคาครับ
ปัจจัยกลุ่มที่ 2 คือ ลักษณะโครงสร้างของโครงการ
กลุ่มนี้มีปัจจัยที่มีผลต่อราคาอยู่มากถึง 7 ปัจจัย ได้แก่
- ชั้นที่ตั้งของทรัพย์ โดยยิ่งอยู่ชั้นที่สูงกว่ายิ่งทำให้ราคาอาคารชุดสูงขึ้น ตรงนี้ไม่น่าแปลกใจครับ ยิ่งสูงยิ่งแพงดูจะเป็นเรื่องปกติอยู่แล้วสำหรับอาคารชุดที่มีลิฟต์โดยสาร ซึ่งอาคารชุดยุคปัจจุบันน่าจะหาอาคารชุดที่ไม่มีลิฟต์ได้ยากครับ
- จำนวนห้องนอน ที่แปลกก็คือผลการวิเคราะห์กับสวนทางกับสิ่งที่คนส่วนใหญ่เข้าใจ โดยพบว่าจำนวนห้องนอนที่มากกว่าทำให้ราคาขายต่ำลง ราคาที่ใช้ในการศึกษาคือราคาขายต่อหน่วยไม่ใช่ราคาขายต่อตารางเมตรนะครับ ถ้าจะลองวิเคราะห์ดูผมก็คิดว่าอาจเกิดจากการที่อาคารชุดระยะหลังใช้การออกแบบมาช่วยเพื่อทำให้ด้วยขนาดของอาคารชุดที่มีพื้นที่เท่ากัน อาคารชุดที่ใหม่กว่าจะมีจำนวนห้องมากกว่า เลยอาจเป็นปัจจัยที่ทำให้จำนวนห้องนอนกลายเป็นปัจจัยติดลบสำหรับด้านราคา ซึ่งอาจค้านกับความรู้สึกของคนส่วนใหญ่
- พื้นที่ห้อง ที่ใช้หน่วยวัดเป็นตารางเมตร ปัจจัยนี้ออกมาว่า ยิ่งห้องมีขนาดใหญ่ขึ้นราคาขายต่อหน่วยยิ่งสูงขึ้นก็เป็นอันเข้าใจได้ตามหลักทั่วไปเลยครับ
- พื้นที่ส่วนกลาง โดยในการศึกษาครั้งนี้ใช้ฟังก์ชันการใช้งาน 3 ข้อคือ การมี Co working Space การมีสระว่ายน้ำและฟิตเนส เป็นตัวแบ่ง โดยใช้เกณฑ์ว่า อาคารชุดใดมีทั้ง 3 ข้อได้คะแนนเท่ากับ 1 หากขาดข้อใดข้อหนึ่งมีคะแนนเท่ากับ 0 โดยร้อยละ 81 ของอาคารชุดที่เป็นกลุ่มตัวอย่าง มีครบทั้ง 3 ข้อครับ แต่ที่แปลกก็คือปัจจัยพื้นที่ส่วนกลางนั้นเป็นปัจจัยติดลบ กล่าวคืออาคารชุดที่มีพื้นที่ส่วนกลาง 3 ด้านนี้ กลับมีราคาขายต่ำกว่าโครงการอีก ร้อยละ 19 ที่มีไม่ครบ แต่ด้วยเหตุใดผู้อ่านลองวิเคราะห์เอาเองนะครับ ผมนึกไม่ออกเหมือนกันว่าเป็นเพราะอะไร
- เฟอร์นิเจอร์ โดยตัวแปร คือ เป็นห้องที่ขายพร้อมเฟอร์นิเจอร์ หรือไม่มีเฟอร์นิเจอร์ ซึ่งในการศึกษาครั้งนี้ร้อยละ 85 ของทรัพย์ที่เป็นกลุ่มตัวอย่างมีเฟอร์นิเจอร์ให้ด้วยผลออกมาห้องที่มีเฟอร์นิเจอร์จะมีราคาขายสูงกว่าห้องที่ไม่มีเฟอร์นิเจอร์ครับ
- พื้นที่จอดรถ ที่มีมากกว่าร้อยละ 50 ของจำนวนห้อง วิธีการในการศึกษาคือการนำจำนวนที่จอดรถมาหาสัดส่วนต่อจำนวนห้อง โดยแยกออกมาเป็น 2 กลุ่มคือ โครงการที่มีที่จอดรถเกินกว่าร้อยละ 50 ของจำนวนห้อง กับมีน้อยกว่าร้อยละ 50 แยกกันง่าย ๆ ด้วยเกณฑ์นี้ ซึ่งผลออกมาก็เป็นไปตามคาด โครงการที่มีที่จอดรถในสัดส่วนที่มากกว่า มีราคาขายสูงกว่า
- EV Charger แยกกันที่โครงการที่มีหรือไม่มีจุดชาร์จรถยนต์ไฟฟ้าในโครงการ โดยร้อยละ 68 ของกลุ่มตัวอย่างมีจุดชาร์จครับ ด้วยผลออกมาว่าโครงการที่มีจุดชาร์จรถยนต์ไฟฟ้าจะมีราคาขายสูงกว่า ซึ่งประเด็นนี้ผมมองว่าการมีจุดชาร์จรถยนต์ไฟฟ้าค่อนข้างสัมพันธ์อย่างใกล้ชิดกับอายุของโครงการ โครงการยิ่งใหม่ยิ่งน่าจะมีโอกาสที่มีจุดชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า ก็เลยทำให้มีผลต่อราคาขายไปด้วย
ส่วนปัจจัยในกลุ่มลักษณะโครงสร้างของโครงการ ที่ในสมมุติฐานในงานวิจัยนี้คิดว่าน่าจะมีผลแต่เมื่อทำการศึกษาแล้วพบว่าไม่มีผลอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ ความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ (แยกจากเป็นบริษัทมหาชนหรือไม่) อายุโครงการ สัดส่วนลิฟต์โดยสารต่อจำนวนห้อง จำนวนหน่วยของทั้งโครงการ จำนวนชั้นของทั้งโครงการ ขนาดพื้นที่ดินของโครงการ (ตารางวา) และจำนวนห้องน้ำของทรัพย์
ปัจจัยกลุ่มสุดท้ายได้แก่ลักษณะสิ่งแวดล้อมบริเวณใกล้เคียง
จากการศึกษามีอยู่ 3 ปัจจัยในกลุ่มนี้ครับที่มีผลต่อราคาอาคารชุดมือสอง ได้แก่
1. การอยู่ใกล้ศูนย์การค้า โดยงานวิจัยนี้กำหนดระยะทางหรือที่ 1 กิโลเมตร หากที่ตั้งของอาคารชุดอยู่ห่างเกินกว่า 1 กิโลเมตรจากศูนย์การค้า ก็ถือว่าไม่ใกล้ครับ แต่ถ้าอยู่ในรัศมีศูนย์การค้าก็ถือว่า ใช่ ด้วยตัวแปรกำหนดแค่เป็น 0 กับ 1 นะครับ ไม่ได้กำหนดตามระยะทางจริง แน่นอนว่าความใกล้ศูนย์การค้าเป็นปัจจัยบวกที่มีผลต่อราคาอาคารชุด
2. การอยู่ใกล้โรงพยาบาล หลักการเดียวกันครับ ใช้รัศมี 1 กิโลเมตรเป็นหลัก ผลปรากฏว่าเป็นปัจจัยลบครับ อาคารชุดที่ตั้งอยู่ใกล้โรงพยาบาล มีผลเชิงลบต่อราคาขายของอาคารชุดมือสอง ผมเข้าใจว่าการใกล้โรงพยาบาลมากเกินไปอาจมีเสียงรบกวนจากเสียงรถฉุกเฉิน และเมื่อมองออกไปเห็นโรงพยาบาลอาจจะเกิดความรู้สึกไม่ค่อยดีนัก
3. การอยู่ใกล้วัด ก็นับที่รัศมี 1 กิโลเมตร เช่นเดียวกันนะครับ ผลปรากฏว่าเป็นปัจจัยลบเช่นเดียวกัน และตัวเลขติดลบมากกว่าโรงพยาบาลด้วย ผมไม่แปลกใจครับคนซื้ออาคารชุดถ้าเลือกได้คงไม่อยากได้ที่ใกล้กับวัดมากเกินไป ถ้ายังจำกันได้มีกรณีปัญหาระหว่างผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดกับวัด ในเรื่องเสียงระฆังตอนเช้าที่ใช้เป็นสัญญาณแจ้งพระให้ตื่นมาประกอบภารกิจ ไปรบกวนผู้อยู่อาศัยที่ต้องการความสงบในช่วงเช้าตรู่ อีกทั้งวัดยังมีการจัดงานตามเทศกาลต่าง ๆ ซึ่งอาจจะมีเสียงเข้ามารบกวน รวมถึงหลายวัดมีเมรุเผาศพ ผมเคยไปชมอาคารชุดบางห้องที่มองจากหน้าต่างออกมาเจอปล่องเมรุพอดี ห้องด้านนั้นต้องขายราคาต่ำกว่าราคาเฉลี่ยเยอะทีเดียว บางโครงการต้องออกแบบบริเวณชั้นที่มองมาเห็นปล่องเมรุ ให้เป็นพื้นที่ส่วนกลาง
ส่วนปัจจัยด้านลักษณะสิ่งแวดล้อมใกล้เคียง ที่ในสมมุติฐานคิดว่าน่าจะมีผลแต่กลับไม่มีผลต่อราคา ได้แก่ การอยู่ใกล้สวนสาธารณะขนาดใหญ่ และการอยู่ใกล้สถานศึกษา หรืออาจเป็นเพราะกลุ่มตัวอย่างที่อยู่ใกล้สวนสาธารณะขนาดใหญ่มีค่อนข้างน้อยคือมีเพียงร้อยละ 15.5 ของกลุ่มตัวอย่าง อาคารชุดที่อยู่ใกล้สวนสาธารณะเป็นไปได้ว่าที่ประกาศขายอยู่อาจเป็นห้องขนาดเล็กเลยทำให้มีปัจจัยอื่นเข้ามามีผล อันนี้ความเห็นส่วนตัวผมคิดว่าการอยู่ใกล้สวนสาธารณะขนาดใหญ่น่าจะมีผลเชิงบวกครับ
คงพอเห็นแล้วนะครับว่าปัจจัยใดบ้างที่มีผลและไม่มีผลต่อราคาขายอาคารชุด ในฉบับเต็มเจ้าของผลงานมีการคำนวณออกมาเป็นสมการที่สามารถทดลองแทนค่าของตัวแปรต่าง ๆเข้าไป เพื่อหาราคาขายที่เหมาะสมของอาคารชุดได้ด้วย ซึ่งน่าจะเป็นประโยชน์ต่อทั้งบริษัทประเมินราคา สถาบันการเงิน และผู้ที่ต้องการซื้อหรือขายอาคารชุดมือสอง แต่ผมจะไม่ยกตัวเลขเข้ามาให้ดูในบทความนี้นะครับ ดูจะซับซ้อนเกินไปถ้าสนใจก็ลองเข้าไปสืบค้นข้อมูล รายงานนี้อยู่ในฐานข้อมูลห้องสมุดของมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และมีการนำเสนอให้กับผู้สนใจในงาน TU-CU Real Estate Academic Showcases 2024 ซึ่งเป็นการนำเสนอผลงานเด่นของมหาบัณฑิตด้านอสังหาริมทรัพย์ จากโครงการ MRE คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และโครงการ MHD คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาฯ 20 ผลงาน เมื่อวันเสาร์ที่ 26 ต.ค. 67 เวลา 13.00-16.30 ไปเรียบร้อยแล้วครับ
–