หลังจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ หรือ ก.ล.ต. ได้อนุมัติหลักการในการจัดตั้งทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust : REIT) เชื่อว่านี่เป็นทางเลือกใหม่ที่น่าสนใจสำหรับผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเราคงผ่านตามาบ้างแล้ว เมื่อกองทรัสต์ต่างๆเริ่มมีการให้ความรู้นักลงทุนมากยิ่งขึ้น อะไรคือกองทรัสต์ ใครคือ Trustee และผู้ลงทุนได้รับผลประโยชน์ตอบแทนอย่างไร แตกต่างจากการลงทุนอสังหาฯแบบเก่าอย่างไร ใครที่ยังไม่รู้จักพื้นฐานกองทรัสต์หรือ REIT มีรายละเอียดอย่างไร ดีงามอย่างไร ขจัดความสงสัยด้วยปลายนิ้วคลิก โดยสรุปได้ว่าREIT มีข้อดีกว่าตรงที่ไม่ต้องใช้เงินลงทุนมากเหมือนกับการลงทุนโดยตรง ที่สำคัญคือด้วยโครงสร้าง REIT นั้นมีความเป็นสากลและมีความยืดหยุ่นในการบริหารจัดการมากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบที่ผ่านมาด้วย

อย่างไรก็ตาม โอกาสของผลตอบแทนย่อมขึ้นอยู่กับนักลงทุนด้วยจะเลือก REIT ที่มีประสิทธิภาพได้มากน้อยแค่ไหน เช่นเดียวกับการลงทุนทั่วไปที่จะต้องทำการบ้านศึกษาว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด มีโอกาสทางธุรกิจแนวโน้มผลตอบแทนดีมากแค่ไหน อสังหาฯทำเลตรงนั้นมีการเติบโตหรือไม่ ค่าเช่าเพิ่มขึ้นเท่าไหร่ ตลอดจนขนาดของกองทรัสต์และสภาพคล่องเพื่อที่เราสามารถขายนำเงินมาได้ และที่สำคัญใครที่เป็นผู้จัดการกองทรัสต์(REIT Manager) มีความเป็นมืออาชีพหรือไม่ Golden Ventures Leasehold Real Estate Investment Trust (GVREIT) ในบรรดากองทรัสต์ที่น่าสนใจ มีหนึ่งกองทรัสต์ที่เราแนะนำในวันนี้คือ Golden Ventures Leasehold Real Estate Investment Trust (GVREIT) โดย GVREIT เป็นการลงทุนในสิทธิการเช่าอาคารสำนักงานให้เช่าเกรดเอในทำเลศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพมหานคร ประกอบด้วย2แห่งที่เชื่อว่าหลายคนรู้จักเป็นอย่างดี 1 อาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์(Park Ventures Ecoplex)

2 อาคารสาทรสแควร์ (Sathorn Square)

โดยเป็นการระดมทุนไปลงทุนในโครงการทั้งสองและนำรายได้ค่าเช่ามาจ่ายประโยชน์ตอบแทนแก่นักลงทุน บริหารงานโดยบริษัท ยูนิเวนเจอร์ รีท แมเนจเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ โดยมีบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนกสิกรไทยจำกัดเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของนักลงทุนในฐานะทรัสตี อาคารสำนักงานทั้ง 2 แห่งมีอัตราการเช่าพื้นที่ ณ วันที่30 ก.ย 2558ในระดับสูง อาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์เชื่อมต่อบีทีเอสเพลินจิตมีอัตราการเช่าสูงถึง99% ส่วนอาคารสาทรสแควร์อัตราการเช่าสูงถึง96% โดยสรุป GVREIT ถือเป็นกองทรัสต์ที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่า ด้วยจุดเด่นทั้ง5อย่าง จึงทำให้ผู้ลงทุนได้สิทธิประโยชน์ที่คุ้มค่า ตั้งแต่การมีผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ โดยกองทรัสต์ต้องจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์อย่างน้อย 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก และมีสภาพคล่องในการซื้อขายสูงกว่า เมื่อเทียบกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนมีโอกาสได้รับรายได้จากส่วนต่างราคา (Capital Gain)และยังช่วยลดความเสี่ยงจากภาวะเงินเฟ้อ (Inflation Hedge) อีกด้วย

 

นอกเหนือจากจุดเด่นดังกล่าวแล้ว ยังมีโอกาสการเติบโตในอนาคตจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมซึ่งGVREIT ได้รับสิทธิในการทำคำเสนอซื้อ (Right to Offer) และสิทธิในการปฏิเสธก่อน (Right of First Refusal) ในการลงทุนในทรัพย์สินประเภทอาคารสำนักงานใดๆ จากบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และ/หรือ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) มีอยู่ในปัจจุบันและที่จะมีในอนาคต และในกรณีที่กองทรัสต์ปฎิเสธไม่รับข้อเสนอดังกล่าว การโอนกรรมสิทธิ์หรือการให้สิทธิการเช่าและ/หรือสิทธิการเช่าช่วงให้แก่บุคคลอื่นบนเงื่อนไขที่ดีกว่า (ในมุมมองของผู้รับสิทธิ) ที่ได้มีการเสนอให้แก่กองทรัสต์นั้นจะทำไม่ได้ อีกปัจจัยในการขับเคลื่อนธุรกิจที่สำคัญที่ผู้ประกอบการยุคใหม่ให้ความสำคัญ คือ คุณภาพชีวิตของพนักงานในองค์กร สภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการทำงาน เช่น ระบบอาคารที่ทันสมัย ระบบควบคุมคุณภาพอากาศ ความสะดวกในการเดินทางของเหล่าพนักงานในภาวะการจราจรแออัด ซึ่งอาคารทั้งสองตอบโจทย์เรื่องนี้มากที่สุด การันตีจากการได้รับมาตรฐานลีด (Leadership in Energy and Environmental Design : LEED) ซึ่งเป็นเกณฑ์ประเมินความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมของอาคารหรือสิ่งก่อสร้าง ที่ได้รับการยอมรับ และถูกนำมาใช้อย่างแพร่หลายมากที่สุดทั่วโลก เป็นระบบที่พัฒนาโดยสภาอาคารเขียวสหรัฐอเมริกา (U.S. Green Building Council : USGBC) มีโครงการทั่วโลก เข้ารับการประเมินมากกว่า 12,000 โครงการ

ข้อมูลทั่วไปของกองทรัสต์ -ประโยชน์ตอบแทนมาจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการของโครงการ – นโยบายการจ่ายประโยชน์ตอบแทนไม่เกิน 4 ครั้งต่อปี ในอัตราไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิหลังปรับปรุงแล้ว – หน่วยทรัสต์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (set) -มูลค่าทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนไม่เกิน 1 หมื่นล้านบาท – หลักเกณฑ์ในการจองซื้อการเสนอขายหน่วยทรัสต์ในครั้งนี้ มิได้เป็นการเสนอขายหน่วยทรัสต์นักลงทุนรายย่อยหรือประชาชนเป็นการทั่วไป ส่วนของนักลงทุนรายย่อยเสนอขายให้เฉพาะลูกค้าหรือผู้ที่คาดว่าจะเป็นลูกค้าของผู้จัดการการจัดจำหน่ายและตัวแทนจำหน่ายหน่วยทรัสต์ และผู้จัดการการจัดจำหน่ายขอสงวนสิทธิ์ในการปิดรับจองซื้อก่อนวันครบกำหนดระยะเวลาการเช่าซื้อ ในกรณีที่มีผู้จองซื้อจองซื้อหน่วยทรัสต์ครบตามจำนวนหน่วยทรัสต์ที่เสนอขายก่อนครบกำหนดระยะเวลาการจองซื้อ เรียกได้ว่าเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่น่าสนใจมีพื้นฐานดี และมีแนวโน้มการเติบโตสูง สำหรับรายละเอียดศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ GVREITได้ที่ www.sec.or.th หรือ www.gvreit.com

*คำเตือนการลงทุนมีความเสี่ยงผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนก่อนการตัดสินใจลงทุน



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer