หลายคนสงสัยว่า Marketeer เขียนเรื่อง Coworking Space อีกแล้วหรอ?
ใช่ครับ เขียนอีกแล้ว แต่คราวนี้ผมจะเขียนในมุมมองที่ใหญ่ยิ่งขึ้น ซึ่งบอกเลยว่า มัน ใหญ่ในระดับ ตลาดอสังหาฯ การทำงาน และวิธีการคิดขององค์กรใหญ่ๆ ด้วย
Just Co คือ อะไร ?
Just Co คือ Coworking Space สัญชาติสิงคโปร์ ดีกรีไม่ธรรมดา เพราะได้เงินลงทุน 177 ล้านเหรียญสหรัฐฯ จาก GIC (กองทุนความมั่งคั่งของประเทศสิงคโปร์) และ Frasers Property
โดยเงินลงทุนนั้นก็จะเอามาขยาย Just Co ให้ทั่วเอเชีย โดยตอนนี้มีสาขาที่ อินโดนีเซีย และ ไทย แล้ว โดยที่ไทยที่แรกอยู่ที่ AIA Sathorn Tower ส่วนที่ที่สองคือ Capital Tower, All Seasons Place ตรงเพลินจิต (เปิดตัวปลายปี 2018)
ดีไซน์ และพื้นที่
ผมขอไม่แตะเรื่องดีไซน์มาก เพราะเดี๋ยวนี้ออฟฟิศที่สร้างใหม่ เมื่อใช้ดีไซน์เนอร์เก่งๆ บวกกับเฟอร์นิเจอร์อย่างดี ก็ทำให้สวยและดูน่านั่งแล้ว
แต่ในด้านพื้นที่ต่างหากที่สำคัญ สำหรับ Just Co พวกเขาเน้นสร้าง Coworking Space ขนาด 3,000-4,000 ตารางเมตร เป็นหลัก เพราะการจะสร้าง Community ใน Coworking Space นั้นก็จำเป็นจะต้องมีสมาชิกที่หลากหลาย และครอบคลุมหลายอุตสาหกรรม
“ฉะนั้นที่คนมักคิดกันไปเองว่า Coworking Space ในไทยมีเยอะมากนั้น เป็นไซส์เล็กๆ 300-1,000 ตารางเมตรทั้งสิ้น ไซส์เดียวกับเรามีน้อยมาก”มร.วัน คง ซิง Ceo และ Founder ของ Just Co กล่าว
Sansiri เกี่ยวข้องกับ Just Co อย่างไร?
จริงอยู่ที่เงิน 177 ล้านเหรียญ ทำให้ JustCo สามารถขยายสาขาไปที่ไหนก็ได้ แต่การมีพันธมิตรในท้องถิ่นเป็นสิ่งที่สำคัญมาก ไม่ว่าจะเป็นการวางกลยุทธ์ การทำตลาด ความเข้าใจต่างๆ ฉะนั้น แสนสิริ Sansiri จึงเข้ามาทำหน้าที่ตรงนั้น และลงทุนเพิ่มอีก 200 ล้านบาท
สิ่งที่ Sansiri ได้จาก JustCo นั้น คือ 1.Strategic Investment ที่ทำให้ Sansiri Ventures ได้มีพื้นที่ที่เป็นเหมือนบ้าน และต่อยอดจาก Network ของ Just Co ได้ 2.ส่วนด้านการเงินนั้น Sansiri ก็เชื่อว่า JustCo จะมีกำไร และขยายสาขาต่อไปได้
แต่พูดเลยว่า Connection กับ Network ที่ JustCo มีนั้น ล้ำค่ากว่ากำไรแน่นอน
เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ จะเปลี่ยนไป
ในยุคที่ออฟฟิศยังไม่เยอะขนาดนี้ Developer ไม่ต้องทำอะไรมาก เพราะยังไงก็มีคนเช่าเต็มอยู่แล้ว แต่ในวันที่ตัวเลือกมีมากขึ้น (Supply) ย่านธุรกิจขยายออกไป อัตราการเช่าออฟฟิศ (Occupancy Rate) ก็ไม่ได้ง่ายเหมือนสมัยก่อน
ฉะนั้น Lease Agent จึงเข้ามามีบทบาทในตลาดสำนักงานให้เช่ามากขึ้น โดยการทำหน้าที่เป็นตัวกลางหาคนเช่าพื้นที่มาให้ตึ เช่น เข้ามาซื้อพื้นที่ทั้งชั้นของตึกใหญ่ๆ และซอยเป็นห้องเล็กๆ หรือเปิดโอกาสให้คนที่มาเช่าได้ตกแต่งพื้นที่ของตัวเอง
Coworking Space อย่าง Just Co ก็ทำหน้าที่ไม่ต่างจาก Lease Agent โดยพวกเขาก็เข้ามาเช่าพื้นที่ในระยะยาว แล้วก็ตกแต่งให้มันสวยงาม สร้างสรรค์ และเป็นมิตรกับคนสมัยใหม่
“ผมมองว่า JustCo ไม่ได้แข่งโดยตรงกับ Coworking Space เพราะที่ไทยยังมีน้อยมาก แต่เราจะเป็นคู่แข่งกับตลาดออฟฟิศให้เช่าทั้งระบบ ซึ่งผมมองว่า JustCo สามารถ Disrupt รูปแบบการเช่าออฟฟิศแบบเดิมๆ ได้ในแบบที่ Uber Airbnb เคยทำ”
จากเทรนด์ตรงนี้เอง JustCo เชื่อว่าพวกเขาสามารถขึ้นเป็นเบอร์ 1 ของตลาดได้ในทุกเมืองที่ไป เพราะเมืองส่วนใหญ่ที่ขยายไปนั้น มี Coworking Space น้อย ฉะนั้นด้วย Know How ของพวกเขากับ เงินทุนในมือ การเร่งสปีดขยายสาขาก็ไม่ใช่เรื่องยาก
Coworking Space vs Rental Office
เรามาวิเคราะห์กันว่าทำไม Coworking Space ถึงจะมาแข่งขันกับ ออฟฟิศให้เช่า
1.ราคา : Coworking Space มีหลายราคาให้เลือกตั้งแต่วันละ 300 บาท จนไปถึงเดือนละ 3,000 บาท ในขณะที่ออฟฟิศให้บางแห่งอาจสูงถึงหลักหมื่น
2.พื้นที่ส่วนกลาง : จริงอยู่ที่ห้องทำงานใน Coworking Space ค่อนข้างเล็ก ทำให้ต้องมีพื้นที่ส่วนกลาง ให้คนได้มานั่งพักผ่อน และทำหัวให้โล่งมากยิ่งขึ้น
3.เข้าถึงเครือข่าย : ใน Coworking Space ที่มีการจัดการที่ดี ก็จะมีสตาร์ทอัพดังๆ บริษัทเทคโนโลยีระดับโลก มารวมตัวกันมากขึ้นเรื่อยๆ และในที่สุด ทั้งองค์กรก็เติบโตไปพร้อมๆ กัน เช่น Siri Ventures อาจส่งสตาร์ทอัพในโครงการมานั่งทำงานใน JustCo แล้วได้เจอกับฟรีแลนซ์ชาวต่างชาติ ที่มีเพื่อนรู้จักกับ สตาร์ทอัพที่ทำเรื่อง Smart Home ชื่อดังในสิงคโปร์ จนเกิดเป็นเทคโนโลยีใหม่ของ แสนสิริ เป็นต้น
แต่จุดเด่นของ Rental Office ก็มีเช่นกัน
ถ้าบริษัทคุณมีพนักงาน 20-30 คนขึ้นไป แทบจะหา Coworking Space ที่รองรับทั้งองค์กรไม่ได้ และถึงรับได้ Coworking Space ก็อยากได้องค์กรที่ไซส์เล็กลง เพื่อความหลากหลายมากกว่า
ที่สำคัญ หน้าตาของบริษัทก็สำคัญไม่แพ้กัน ฉะนั้นออฟฟิศให้เช่าก็จะใหญ่ มีโลโก้บริษัท มีห้องประชุมที่ดูเป็นทางการมากกว่า ลองจินตนการว่าบริษัทคุณกำลังจะทำสัญญามูลค่าหลายสิบล้านบาท แต่เช่าห้องประชุมเล็กๆ ใน Coworking Space ก็อาจส่งผลต่อความน่าเชื่อถือได้
อีกข้อดีของ ออฟฟิศให้เช่าก็คือ ความเป็นส่วนตัว ซึ่งบางครั้งลักษณะงานของแต่ละองค์กร ทำในพื้นที่ส่วนตัวจะเหมาะกว่า และถ้าอยากเติมความคิดสร้างสรรค์ลงไป เช่น จัดอีเวนต์ให้พนักงาน จัด Workshop ที่เพิ่มความคิดสร้างสรรค์ให้องค์กร ก็สามารถทำได้เช่นกัน
การปรับตัวของ Rental Office
ถ้าออฟฟิศนั้นติด BTS หรือ MRT ยังไงก็มีคนเช่าเรื่อยๆ แต่ถ้าห่างออกมาหน่อย หรือไม่ติดเลย ต้องรีบปรับตัวได้แล้ว เพราะตอนนี้ Coworking Space ต่างประเทศแบรนด์ดังๆ เริ่มมาแล้ว ไม่ว่าจะเป็น The Great Room, Spaces หรือ JustCo
1.ปรับพื้นที่ให้มีความคิดสร้างสรรค์
มีพื้นที่ส่วนกลางให้พนักงานในได้เข้ามาใช้ ซึ่งอาจจะไม่จำเป็นต้องมีกิจกรรมร่วมกัน แบบ Coworking Space.. แต่การมีพื้นที่เหล่านี้ ก็ดึงดูดใจให้คนมาเช่าพื้นที่ได้เช่นกัน
หรืออาจมีห้องประชุมส่วนกลาง ห้องสันทนาการตรงกลาง ให้คนเข้ามาใช้ได้เช่นกัน
2.ปรับโครงสร้างบางอย่างให้เหมาะกับตลาดมากขึ้น
ปัจจุบันออฟฟิศให้เช่าหลายแหล่ง ก็มีสัญญาแบบรายเดือนก็มี เพื่อลดต้นทุนให้ผู้เช่ามากยิ่งขึ้น แต่ถ้าจะลดราคามาแข่งกับ Coworking Space นั้นอาจไม่เข้าท่า เพราะ Coworking Space ดังๆ มีสายป่านยาว จากองค์กรใหญ่ๆ ทั้งนั้น
ในตอนนี้ต้องบอกว่า Coworking Space อาจจะยังไม่ได้เข้ามาแย่ง ตลาดออฟฟิศให้เช่าเต็มตัว เพราะ Coworking Space เหมาะกับ ฟรีแลนซ์ สตาร์ทอัพ บริษัทที่มีขนาดไม่ใหญ่มาก หรือ เป็นแค่หน่วยงานหนึ่งขององค์กรใหญ่เท่านั้น
ฉะนั้น ออฟฟิศให้เช่าที่รองรับคนมากกว่า 15-20 ขึ้นไปอาจไม่กระทบมากนัก แต่ก็ต้องไม่ลืมว่าในอนาคตเทรนด์การทำงานก็จะเปลี่ยนไปอีก อะไรที่ใช้คนทำ ก็อาจแทนที่ด้วยหุ่นยนต์ และมีเทคโนโลยีขับเคลื่อนธุรกิจมากขึ้นเรื่อยๆ
ถ้าเมื่อไหร่ องค์กรมีขนาดเล็กลง แต่สร้างรายได้มากขึ้น
วันนั้นออฟฟิศให้เช่า ไซส์กลางถึงใหญ่อาจถูก Disrupt จริงๆ ก็ได้
ติดตาม Marketeer ได้หลากหลายรูปแบบ