Insight มนุษย์เงินเดือน ต้องคอนโด ย่านไหน ?

เป็นที่รู้กันว่าคอนโดใจกลางเมืองรถไฟฟ้า BTS ที่ขายกัน 2 – 3 แสน/ตารางเมตรหรือห้องละ 7 – 20 ล้านบาท กลายเป็นสินค้าที่ขายให้เศรษฐีในเมืองไทย

ทางออกของคนรายได้ 3 – 4 หมื่นบาท/เดือน จึงมองคอนโดที่เป็นเส้นรถไฟฟ้าสายใหม่ที่เพิ่งเปิดให้บริการและยังไม่เปิดบริการ โดยส่วนใหญ่มีงบในใจอยู่ที่ห้องละไม่เกิน 2 ล้านบาทและขอให้ไม่ไกลจากใจกลางเมืองมาก

ความน่าสนใจคือทำเลคอนโดเนื้อหอมที่พูดถึงของกลุ่มคนรายได้ 3 หมื่นบาทอัพ กำลังมีแนวโน้มราคา ซื้อ – ขายที่ดิน ถูกอัพราคาขึ้นแบบติดจรวดในเวลาแค่ 1 ปี

คอนโด 2 ล้านบาท

ถอดรหัสมนุษย์เงินเดือน 30,000 บาท

ราคาที่ดินอัพขึ้นนั้นคือต้นทุนที่สูงขึ้นของกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ นั้นหมายความว่าคอนโดละแวกพื้นที่รถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ที่ไม่ไกลจากตัวเมืองราคาขายปัจจุบันที่ห้องละ 2 ล้านบาท ในอนาคตจะค่อยๆ หายไป

ผลลัพธ์คือมนุษย์เงินเดือนรายได้ 30,000 บาท/เดือน จะมีโอกาสครอบครองคอนโดในทำเลรถไฟฟ้าสายใหม่ในย่านทำเลทองก็จะค่อยๆ เริ่มริบหรี่ลง เช่นกัน

เพราะรู้หรือไม่ว่ามนุษย์เงินเดือน 30,000 บาทนั้นมีสารพัดค่าใช้จ่ายต่างๆ มากมาย โดยข้อมูลจากบริษัทรถยนต์แห่งหนึ่งเคยเปิดเผย Insight พฤติกรรมการใช้จ่ายของคนกลุ่มนี้ ไว้อย่างน่าสนใจ

ผ่อนรถเดือนละ 7,000 – 8,000 บาท ค่าแต่งกาย 3,000 – 4,000 บาท/เดือน ค่าใช้จ่ายชีวิตประจำวันต่อเดือน 12,000 – 15,000 บาท

นั้นแปลว่าค่าใช้จ่ายต่อเดือนประมาณ 20,000 – 25,000 บาทจากรายได้ 30,000 บาท แล้วหากราคาขายต่อยูนิตถูกขยับขึ้นไปมากกว่า 2 ล้านบาทหรือขายกันตารางเมตรละ 80,000 – 100,000 บาท จะเหลือ Demand น้อยลงจากคนเงินเดือน 30,000 บาท

ราคาเดิม 2 ล้าน ราคาอนาคตแพงขึ้น 

ถึงปัจจุบันยังมีโครงการที่ขายห้องราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทบนถนนรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ก็ตามที่

แต่ในราคาที่ดินที่ถูกอัพขึ้นการจะขายคอนโดห้องละต่ำกว่า 2 ล้านบาทในอนาคตเป็นเรื่องยากและท้าทาย เพราะคงไม่มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายไหน รู้ว่ากำลังซื้อของคนกลุ่มเงินเดือน 30,000 บาทจะเพิ่มขึ้นตามทันกับราคาขายคอนโดที่เพิ่มขึ้นหรือไม่

แล้วหากจะขายราคาเกิน 2 ล้านบาทนิดหน่อย แต่ลดพื้นที่ห้อง, ลดโปรโมชั่นราคา แล้วลดอีกสารพัดอย่าง ลูกค้าเงินเดือน  30,000 บาท ยังยินดีที่จะซื้อหรือไม่ ก็ยังไม่มีใครที่กล้ายืนยันในเรื่องนี้ 

ติดรถไฟฟ้าต่ำกว่า 2 ล้านบาทก็มีนะ 

แล้วทำเลติดรถไฟฟ้าย่านไหน ที่ยังสามารถตรึงราคาไม่ให้เกิน 2 ล้านบาทในช่วง 3 – 5 ปีต่อจากนี้

ก็คงต้องย้อนกลับไปดูราคาขายคอนโด ณ เวลานี้ กลับราคาที่ดินย่านรถไฟฟ้าว่าโลเคชั่นไหน ที่ราคาขายไม่ค่อยขยับขึ้นมากนัก

คำตอบคือเส้นรถไฟฟ้าสีม่วง ที่เวลานี้มีคอนโดมิเนียมอยู่หลายสิบโครงการที่ราคาเริ่มต้น 1 – 1.5 ล้านบาท

แต่ต่อให้เป็นทำเลที่ติดรถไฟฟ้าราคาขายแสนถูก แต่หากอยู่ชานเมืองหรือปริมณฑล ลูกค้าก็หมางเมินทำให้หลายโครงการในทำเลนี้ คอนโดยังค้างสต็อกอยู่เป็นจำนวนมาก ทำให้บางโครงการเมื่อมองเห็นเพื่อนร่วมธุรกิจเจอวิกฤตินี้ เลยชะลอการก่อสร้าง หรือบางโครงการคืนเงินจองลูกค้าก็มีให้เห็นมาแล้ว

แต่…ความน่าสนใจมาอยู่ที่ว่าถึงจะมีหลายโครงการที่ยังวิกฤติในเส้นรถไฟฟ้าสายสีม่วงและเส้นอื่นๆ แต่ราคาที่ดินก็ยังกล้าที่อัพขึ้น

ทำเล คอนโด 2 ล้านบาท

ถึงในภาพรวมราคาที่ดินจะแพงขึ้น แถมก็ยังไม่รู้ว่าถ้าคอนโดราคาขายแพงขึ้น กำลังซื้อจะตอบสนองได้มากน้อยแค่ไหน แต่กลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ก็ยังไม่หยุดที่จะตอกเสาเข็มเปิดตัวโครงการใหม่ๆ

โดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่าปีนี้คอนโดน่าจะมีขายอยู่ในตลาดจำนวน 121,900 หน่วย และปีหน้าก็จะยังเติบโตขึ้นอีก

เพราะ…ถึงอย่างไร ถ้าลูกค้าอยากซื้อก็จะพยายามทำทุกวิถีทางเพื่อให้ได้เป็นเจ้าของ