Real Estate Real Marketing
ศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล witawat@tbs.tu.ac.th
หัวหน้าภาควิชาการตลาด คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
ในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยซบเซา ธุรกิจโรงแรมก็ประสบปัญหาจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่มีแนวโน้มลดลงจากภาวะสงครามในตะวันออกกลาง ธุรกิจศูนย์การค้าก็มีรายใหญ่เป็นผู้เล่นหลักและเร่งขยายสาขาทำให้เกิดการแข่งขันรุนแรง หากถามว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทไหนที่ผู้ประกอบการรายย่อยยังพอเข้ามาแข่งขันได้ ผมขอแนะนำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทโกดังรับฝากของส่วนบุคคล ในพื้นที่เมืองครับ
ธุรกิจโกดังรับฝากของส่วนบุคคลคืออะไร
ผมขออธิบายก่อนครับ ธุรกิจนี้ในยุโรปและอเมริกามีผู้ประกอบการอยู่เยอะครับ ถ้าใครเคยดูในภาพยนตร์ในอเมริกาเราจะเห็นเป็นอาคารที่มีการแบ่งเป็นห้องขนาดเล็กสำหรับให้เช่าฝากเก็บของ ที่หลายบ้านนำของที่ไม่ค่อยได้ใช้ แต่ยังไม่อยากทิ้งหรือขายออกมาเก็บเอาไว้ เช่น พวกกระเป๋าเดินทาง เฟอร์นิเจอร์ รถจักรยาน หรืออุปกรณ์กีฬา โดยธุรกิจนี้จะคิดค่าฝากเป็นรายเดือนหรือรายปี ตามขนาดของพื้นที่ และตามระดับความต้องการพิเศษ เช่น การเก็บในห้องที่มีระบบปรับอากาศ ก็จะราคาสูงขึ้น ในประเทศไทยก็เริ่มมีคนทำธุรกิจลักษณะนี้กันมากขึ้นครับ ทั้งการสร้างเป็นอาคารขึ้นมาสำหรับการรับฝากเก็บของโดยเฉพาะ จนถึงการซื้อหรือเช่าอาคารพาณิชย์แล้วนำมาปรับปรุงเพื่อเป็นที่รับฝากเก็บของ
โอกาสที่ทำให้ธุรกิจโกดังรับฝากของส่วนบุคคลน่าสนใจ
แนวโน้มที่เปลี่ยนไปของคนที่ใช้ชีวิตในย่านใจกลางกรุงเทพฯ โดยเฉพาะที่อยู่ในคอนโดมิเนียมห้องขนาดเล็ก ใกล้แนวรถไฟฟ้าที่ราคาขายต่อตารางเมตรทะลุหลักแสนไปจนถึงเกือบครึ่งล้าน ด้วยขนาดห้องในปัจจุบันที่เล็กลง ราคาสูงขึ้น คนที่อยู่อาศัยในอาคารชุดใจกลางเมืองแล้วมีของที่ยังเสียดายอยู่แต่ไปเก็บไว้ในห้องก็เปลืองเนื้อที่ใช้สอย ถ้าคนที่ยังมีบ้านพ่อแม่อยู่ชานเมืองก็ยังพอฝากเก็บได้ แต่หลายคนมาจากต่างจังหวัด หรือของบางอย่างอาจเป็นของสะสมหรือของที่อาจต้องการการดูแลเป็นพิเศษในห้องที่ควบคุมอุณหภูมิ ไม่ให้ร้อนและชื้นเกินไป โกดังรับฝากของที่ตั้งอยู่พื้นที่ในเมืองจึงดูจะเป็นคำตอบ
อีกแนวโน้มหนึ่งก็คือ อาชีพพ่อค้าแม่ค้าออนไลน์ที่เป็นรายย่อย บางคนทำเป็นอาชีพเสริมนอกเหนือจากงานประจำ ปัจจุบันอาคารชุดหลายแห่งเริ่มมีปัญหา ลูกบ้านที่ขายของออนไลน์สั่งของมาเป็นลังใหญ่ให้มาส่งที่ห้องนิติฯ แล้วทิ้งไว้หลายวัน เนื่องจากห้องพักมีเนื้อที่จำกัด รอของขายได้ก่อนค่อยมารับจากห้องนิติไปทำการบรรจุกล่องเพื่อส่งให้ลูกค้า จนทำให้อาคารชุดบางแห่งเริ่มคิดค่าฝากของหากไม่มารับของในเวลาที่กำหนด การใช้บริการโกดังรับฝากของในพื้นที่เมืองจึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งครับ
ตัวอย่างผู้ประกอบการ รูปแบบการให้บริการและราคา
ผู้ประกอบการในพื้นที่กรุงเทพฯ และเมืองใหญ่มีอยู่หลายรายครับ ผมลองให้ชื่อไว้เผื่อท่านใดสนใจลองเอาชื่อไปสืบค้นเพื่อหาข้อมูลเพิ่มเติมต่อได้นะครับ เช่น Bangkok Self Storage, REDD Premium Self Storage และ MEspace Self Storage ธุรกิจนี้ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่เมืองที่มีความหนาแน่นของสำนักงานหรือที่อยู่อาศัยค่อนข้างสูง ทั้งย่านใจกลางเมือง ในย่านชานเมือง เช่น พระราม 3, ไชน่าทาวน์, เพลินจิต, จตุจักร, สาทร, สีลม, พระราม 4 รวมถึงต่างจังหวัดที่พัทยาและภูเก็ตก็มีครับ
โดยรูปแบบการให้บริการและราคา ส่วนใหญ่จะเริ่มต้นที่ล็อกเกอร์ขนาดประมาณ 1 ตารางเมตรในอัตราค่าเช่าประมาณ 900-1,400 บาท บางที่อาจมี Locker ขนาดครึ่งตารางเมตรให้เลือกด้วย ส่วนใหญ่จะปล่อยเช่าเป็นห้องครับ พื้นที่ยิ่งเยอะราคาค่าเช่าต่อตารางเมตรต่อเดือนก็ยิ่งถูก เช่น ห้องขนาด 3 ตารางเมตรค่าเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 2,000 บาทปลายๆ ถึง 3,000 ต้นๆ ห้องขนาด 9-12 ตารางเมตร อัตราค่าเช่าจะอยู่ที่ 6,000 กว่าจนถึงหมื่นต้นๆ โดยหากต้องการพื้นที่เก็บที่ติดเครื่องปรับอากาศ อัตราค่าเช่าก็จะขยับขึ้นอีกประมาณ 20-30%
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของธุรกิจนี้คือใคร
การเข้าใจลูกค้าเป้าหมายจะช่วยทำให้การเลือกทำเลที่ตั้งของธุรกิจนี้มีความแม่นยำและมีโอกาสประสบความสำเร็จมากขึ้นครับ โดยกลุ่มลูกค้าที่น่าสนใจได้แก่
- ผู้ที่อยู่อาคารชุดที่มีราคาต่อตารางเมตรสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ราคาสูงกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร และอยู่อาศัยในห้องขนาดค่อนข้างเล็ก แน่นอนว่าด้วยขนาดของห้องกับราคาต่อตารางเมตรของอาคารชุดยิ่งทำให้การมาใช้บริการฝากเก็บของดูสมเหตุสมผลและมีความคุ้มค่ามากขึ้น
- ผู้ประกอบธุรกิจขายของออนไลน์รายย่อย ที่มีการสั่งสินค้าเข้ามาและดำเนินการบรรจุและจัดส่ง ที่อยู่ในพื้นที่เมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่งอยู่ในอาคารชุด
- คนต่างชาติที่เข้ามาพำนักและทำงานในประเทศไทย เช่น คนจีน ยุโรป หรืออเมริกา ซึ่งคนกลุ่มนี้ส่วนหนึ่งมีความเคยชินกับการใช้บริการพื้นที่เก็บของส่วนบุคคลอยู่แล้ว อีกทั้งอาจมีบางช่วงที่เขาต้องเดินทางกลับบ้านในต่างประเทศหรืออยู่ระหว่างการเปลี่ยนที่พักเนื่องจากการหมดสัญญาเช่า การเลือกทำเลที่อยู่บริเวณแหล่งงานของคนต่างชาติจึงเป็นการเพิ่มโอกาสในการได้ลูกค้ากลุ่มนี้
- เจ้าของสำนักงานขนาดเล็ก เช่น กลุ่ม Startup ที่เช่าพื้นที่ Co-working Space หรือพื้นที่สำนักงานขนาดเล็ก ด้วยความจำกัดของพื้นที่สำนักงานที่เช่าอยู่ในตัวเมือง ความต้องการพื้นที่สำหรับเก็บเอกสารและเก็บของ จึงเป็นโอกาสที่น่าสนใจ
ข้อจำกัดด้านกฎหมายในการประกอบธุรกิจ
โดยปกติแล้วการก่อสร้างเป็นโกดัง หรือคลังสินค้าทั่วไป มีข้อกฎหมายและการขออนุญาตเฉพาะ แต่เนื่องจากธรรมชาติของธุรกิจโกดังรับฝากของส่วนบุคคลไม่ได้มีลักษณะเป็นคลังสินค้าขนาดใหญ่ จึงสามารถขอก่อสร้างในลักษณะของอาคารพาณิชย์ทั่วไป หรืออาจซื้อหรือเช่าอาคารพาณิชย์ (ตึกแถว) มาพัฒนาต่อได้ แต่หากก่อสร้างอาคารเอง ข้อแนะนำคือไม่ควรสร้างเป็นอาคารสูงเกิน 23 เมตร หรือมีพื้นที่รวมเกิน 10,000 ตารางเมตร เนื่องจากจะเข้าข่ายต้องประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)
ปัจจัยสู่ความสำเร็จ
สำหรับธุรกิจประเภทนี้ปัจจัยแรกคือทำเลครับ การเลือกทำเลที่อยู่ใกล้กับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายถือเป็นปัจจัยสำคัญ โดยทำเลต้องเข้าถึงได้สะดวกด้วยรถยนต์และมีที่จอดรถ โดยไม่จำเป็นต้องอยู่ริมถนนใหญ่ การเข้าไปในซอยหรือถนนรองจะช่วยให้ต้นทุนที่ดินต่ำลง โอกาสทำกำไรก็จะสูงขึ้น
เทคโนโลยีและระบบการบริหารจัดการมีความสำคัญมากขึ้น การใช้ Application ระบบกล้องวงจรปิด และการวางระบบความปลอดภัยที่สามารถทำให้ผู้เช่าสามารถเห็นสถานะของพื้นที่เช่าหรือของที่ฝากเอาไว้ รวมถึงข้อมูลการเปลี่ยนแปลงของอุณหภูมิ (กรณีฝากของที่ต้องการควบคุมอุณหภูมิ) รวมถึงระบบการยืนยันตัวตนของผู้รับของกรณีที่เจ้าของฝากคนอื่นมารับ รวมถึงระบบเทคโนโลยีในการบริหารพื้นที่จัดเก็บให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด
บริการเสริม โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริการไปรับของจากลูกค้า หรือการนำของที่ลูกค้าฝากเก็บมาส่งถึงมือลูกค้าโดยที่ลูกค้าไม่ต้องเข้าไปรับเอง เป็นอีกแนวโน้มหนึ่งที่ช่วยเพิ่มความสะดวกให้กับลูกค้าและสามารถเพิ่มรายได้จากการให้บริการพิเศษนี้ด้วย
สำหรับผู้ให้บริการที่เน้นลูกค้ากลุ่มพ่อค้าแม่ค้าออนไลน์ สามารถเพิ่มบริการ Fulfillment คือการรับคำสั่งจากลูกค้าในการเบิกของออกมา ทำการบรรจุกล่องย่อย และประสานกับผู้ให้บริการส่งพัสดุเพื่อส่งสินค้าให้กับผู้ซื้อปลายทาง รวมถึงการมีพื้นที่สำหรับการแพ็คสินค้าส่วนกลางให้เช่าใช้ เพื่อให้พ่อค้าแม่ค้าออนไลน์ในช่วงที่สินค้าขายดี เช่น การจัดรายการ 11-11 สามารถขอเช่าพื้นที่แล้วเบิกสินค้ามาทำการแพ็คของ แล้วจัดส่งจากพื้นที่โกดังได้เลย
ผู้อ่านคงพอเห็นภาพแล้วนะครับว่า ท่ามกลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยที่ซบเซา เราก็ยังพอมองเห็นโอกาสให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายย่อย สามารถพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่ๆ เพื่อตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนไปของลูกค้าได้
หมายเหตุ ข้อมูลบางส่วนของบทความนี้ ผมอ้างอิงและสรุปมาจากการค้นคว้าอิสระการศึกษาตามหลักสูตร MRE คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ปีการศึกษา 2568 ของสารัช ชัยวัฒนกุลวานิช “การศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภท On-Demand Valet Storage” ท่านที่สนใจสามารถเข้ามาสืบค้นผ่านระบบห้องสมุดของมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ได้ครับ