ตลาดบ้านหรูกรุงเทพฯ ใครว่าไม่โต ?

ในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาเราคงได้เห็นว่าอสังหาริมทรัพย์ในตลาดกลางถึงล่าง หรือในระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท มีการชะลอตัวอันเนื่องด้วยจากสภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งในปีนี้เองผ่านมาได้ครึ่งปีแล้วยังคงเห็นว่าตลาดอสังหานิมทรัพย์ได้มีการเปิดตัวเพิ่มมากขึ้นจากปีก่อนอย่างเห็นได้ชัดเนื่องด้วยความมั่นใจของทั้งคนไทยและนักลงทุนเริ่มกลับมาแล้วนั้นเอง

แม้ในครึ่งปี 2561 ที่ผ่านมาเราได้เห็นบ้านหรือคอนโดในระดับราคา 1-5 ล้านบาทขึ้นกันเต็มไปหมดโดยเฉพาะที่ใดติดกับรถไฟฟ้าที่นั้นคงไม่พ้นการมีคอนโดเป็นแน่แท้ แต่นั้นก็ยังคงอยู่ในระดับตลาดกลางถึงล่าง นั้นเอง

แต่ยังมีอีก Segment ที่น่าจับตามองนั้นคือ Segment ของบ้านหรู ซึ่งแม้มีจำนวนไม่มากแต่สร้างมูลค่าได้อย่างมหาศาลโดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรุงเทพฯ ที่หลายคนมองว่ายังสามารถสร้างได้อีกเหรอ พื้นที่ยังมีอยู่เหรอ ?

ตลาดบ้านหรูกรุงเทพฯ โตจากความมั่งคั่ง

ด้วยคำถามแบบนี้เลยขอมาเปิดตัวเลขตลาดรวมบ้านหรู หรือบ้านที่มาราคา 50 ล้านบาทขึ้นไปนั้นเติบโตแบบเงียบๆ อยู่ในตลาด Niche โดยทุกปีๆ นั้นมีมูลค่ารวมกว่าปีละ 8,000 ล้านบาท โดยใน 3 ปีที่ผ่านมา (ปี 2557 – 2560) มีมูลค่ารวมกันกว่า 25,000 ล้านบาท

สำหรับปี 2561 เราคงเห็นการเติบโตในตลาดบ้านหรูกรุงเทพฯ อย่างแน่นอนโดยคาดการณ์กว่าจะสามารถเติบโตได้ใน 10% โดยการเติบโตดังกล่าวมาจากบ้านหรูที่สร้างเสร็จแล้วมีการโอนเกิดขึ้น

นอกจากนี้ พบว่าฐานลูกค้าประเภทไฮเน็ตเวิร์คในกรุงเทพฯ ปี 2560 มี 91,000 คน ไม่นับรวมลูกค้าต่างชาติ ซึ่งฐานลูกค้ากลุ่มนี้มีอัตราเติบโตเฉลี่ยปีละ 13% เป็นผลมาจากปัจจัยคือความมั่งคั่งของตัวเองที่เพิ่มขึ้นจากการทำธุรกิจหรือการลงทุนต่างๆ โดยคนในกลุ่มนี้จะมีเงินออมในบัญชีไม่ต่ำกว่า 200 ล้าน

สำหรับทำเลที่น่าสนใจในการสร้างบ้านหรู ในช่วง 1-3 ปีค่อจากนี้นั้นคือ ที่ดินบนถนนประดิษฐ์มนูธรรม ซึ่งมีราคาที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงที่ผ่านมาเติบโตขึ้น 12-15 % จากราคาที่ดินในปี 2559 อยู่ที่ 250,000-300,000 บาทต่อตารางวา โดยในปี 2560 ราคาขึ้นมาอยู่ที่ 350,000 บาทต่อตารางวา

อาทิ ราคาบ้านที่ โครงการ คริสตัล พาร์ค ราคาเริ่มต้นตอนก่อสร้างเมื่อปี 2549 ราคาอยู่ที่ 65 ล้านบาท แต่ปี 2561 นี้ มีการซื้อขายอยู่ที่หลังละ 125 ล้านบาท เติบโตกว่าหนึ่งเท่าตัวหรือปีละ 12 % ซึ่งสูงกว่าอัตราผลตอบแทนทางการเงินทั่วไป และจากการศึกษาพบว่าประชากรในบริเวณนี้ มีรายได้ต่อครอบครัวเฉลี่ยสูงกว่าบริเวณอื่นของกรุงเทพฯ ประมาณ 17%

ถ้าถามว่าทำไมทำเลที่ดินบนถนนประดิษฐ์มนูธรรมถึงโตได้มากขนาดนี้เป็นเป็นมาจาก ระแวกถนนประดิษฐ์มนูธรรมมีแต่บ้านหรูเกิดขึ้น รวมถึงการมาของ CDC ทำให้เกิดธุรกิจต่างๆ เพื่อตอบสนองผู้ที่อยู่อาศัยในระแวกนั้นซึ่งรายได้ที่สูงมาก จะเห็นได้ว่าทุกๆ ธุรกิจในถนนประดิษฐ์มนูธรรมมีอัตราการเติบโตค่อนค้างสูงในทุกๆปี

ทำเลที่น่าสนใจของบ้านหรู

นอกจากทำเลที่ดินบนถนนประดิษฐ์มนูธรรม แล้วยังพบว่า ยังมีทำเลศักยภาพหลักสำหรับบ้านหรูในกรุงเทพมหานคร อีกหลายทำเลด้วยกัน ได้แก่ 1.สุขุมวิท (พร้อมพงษ์-เอกมัย) 2.ลาดพร้าว-เกษตรนวมินทร์ 3.ราชพฤกษ์ 4.สาทร พระรามสาม 5.บางนา 6.พระรามสอง 7. ลาดพร้าว-เกษตรนวมินทร์

จะเห็นได้ว่าทำเลต่างๆ จะลักษณะเด่นของแต่ละทำเลที่แตกต่างกัน ซึ่งการออกแบบบ้านหรูของแต่ละทำเลขึ้นอยู่กับขนาดของที่ดินของผู้พัฒนาบ้นหรูเป็นเช่นไร โดยทำเลดังกล่าวมีค่าเฉลี่ยของที่ดินเติบโตไม่ต่ำกว่า 8-10%

และถ้ามาดูด้านโปรเจ็คต่างๆตั้งแต่ปี 2016 – ปัจจุบันจะเห็นได้ดังนี้

เห็นได้ว่าบ้านหรูในกรุงเทพที่เปิดตัวไปตั้งแต่ปี 2016 จนถึงปัจจุบันมีอัตราการขายเฉลี่ยทั้งสิ้นเพียง 45% อันเนื่องมาจากการก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จและยังไม่ได้โอน เป็นต้น โดยทำเลที่ขายที่ดีสุดคือทำเลที่อยู่เข้าไปใน Downtown หชหรือในเมือง ต่อมาคืนโซนฝั่นธนเช่นฝั่ง พระราม 2 เป็นต้น

บ้านหรู คนซื้อเป็นใคร ?  และต้องการอะไรบ้าง ?

บ้านหรู หรือ Luxury Home เป็นบ้านที่มีราคาที่สูงมากเป็นธรรมดาที่เวลาลูกค้าเลือกซื้อจำเป็นต้องมีอะไรที่พิเศษหรือเป็นฟังก์ชั่น ที่มีเฉพาะในบ้านหรูเท่านั้น โดยบ้านหรูส่วนใหญ่จะมีขนาด 300 ตารางเมตรขึ้นไป ราคาตั้งแต่ 50 ล้านบาท เป็นบ้านที่มีให้เลือก 3-4 ชั้น

โดยการออกแบบฟังก์ชั่นต่างๆ จะมีเอกลักษณ์เฉพาะ มีสถาปัตยกรรมแบบคอนเท็มโพราลี่ที่หรูหราร่วมสมัย มีวัสดุที่ได้มาตรฐานระดับโลก โดยต้องมีแบบตามความต้องการเฉพาะบุคคล รวมถึง คลับเฮ้าท์ต้องอลังการ ทั้งยังต้องมีสังคมที่อยู่อาศัยรอบๆ ในระดับ Luxury และต้องมีการเดินทางที่สะดวก

ด้านกลุ่มลูกค้าที่เป็นเป้าหมายของบ้านหรู ได้แก่ เจ้าของธุรกิจหรือทายาทเจ้าของธุรกิจที่มีเงินฝากหรือเงินหมุนเวียนในบัญชีไม่ต่ำกว่า 200 ล้านบาท

ซึ่งแน่นอนว่าบ้านราคาระดับ 50 ล้านบาทขึ้นไปส่วนใหญ่กว่า 90% ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และอีก 10% ซื้อเพื่อเก็งกำไรในที่ดิน และส่วนใหญ่กว่า 60% ลูกค้าในกลุ่มบ้านหรูจะนิยมจ่ายเป็นเงินสด หรือ ดาว 60% กู้เพียง 40% ซึ่งเป็นที่แน่นนอนว่าธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ต่างให้ความสำคัญเฉพาะกับลูกค้ากลุ่มนี้

Word Of Mouth กลยุทธ์หลักการขายบ้านหรู

สำหรับการตัดสินใจซื้อส่วนใหญ่เป็นเรื่องของแบรนด์และบอกต่อกันมาแบบ Word Of Mouth โดยกลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้จะมีกลุ่มเฉพาะของพวกเขาเองไว้แลกเปลี่ยนข้อมูลและช่วยนำเสนอบ้านหรูให้แก่กันและกัน ซึ่งบางครอบครัวใช้เวลาตัดสินใจในการซื้อบ้านกว่า 10 ปี แต่เมื่อได้พูดคุยและกับเพื่อนๆ หรือนักธุรกิจในกลุ่มเดียวกัน ก็เกิดการตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น

เห็นได้ว่า Word Of Mouth มีอิทธิพลอย่างมากในกลุ่มคนระดับ ไฮเน็ตเวิร์ค ซึ่งถ้าแบรนด์สร้างแบรนด์ตัวเองให้ดี ตอบสนองได้อย่างตรงจุด โดยต้องยึดหลัก 1. คุณค่า ซื้อแล้วเกิดความคุ้มค่าราคาเพิ่มขึ้นทุกปี 2. ทีคุณภาพชีวิตที่ดีมี สังคมและชุมที่ดีให้แก่ลูกค้า 3. มีการเดินทางสะดวกเข้าเมืองง่ายออกเมืองง่าย และต้องมีการเดินทางถึงรถไฟฟ้าไม่เกิน 30 นาที

ซึ่งถ้าสามารถทำได้ทั้งหมดนี้กลุ่มลูกไฮเน็ตเวิร์คก็จะเกิดการบอกต่อกันเอง และมีอีกหนึ่งปัจจัยที่สำคัญสำหรับกลุ่มลูกไฮเน็ตเวิร์ค นั้นคือ ชื่อเสียงของแบรนด์ และอายุของแบรนด์ ที่มาทำบ้านหรู ถ้ามีอายุมานานมีหลายโครงการขนาดใหญ่ที่เป็นบ้านหรู เป็นการการันตีถึงคุณภาพที่ได้รับอย่างแน่นอน

 


อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ 
WebsiteMarketeeronline.co / Facebookwww.facebook.com/marketeeronline

 


อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่  WebsiteMarketeeronline.co / Facebookwww.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer