Co Working Space เทรนด์ใหม่ที่ส่งแรงกระเพื่อมไปยัง ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า ใครจะอยู่ ใครจะไป ?

ปัจจุบัน ‘ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า’ เป็นหนึ่งในธุรกิจที่มีการแข่งขันอย่างดุเดือด ซึ่งวิธีคิดด้านการแข่งขันยังคงเป็นเรื่อง ‘โลเคชั่น’ ที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเป็นหลัก

กว่า 80% ตั้งอยู่ในทำเลกรุงเทพฯ และปริมณฑล อีก 20% อยู่ตามหัวเมืองใหญ่ เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต ฯลฯ

กล่าวให้ลึกคือ โซน CBD (Central Business District) ในกรุงเทพฯ ย่านศูนย์กลางธุรกิจใจกลางเมือง รายล้อมด้วยศูนย์การค้าชั้นนำ โรงแรม ที่พักอาศัย บวกการเดินทางสุดสะดวกด้วยรถไฟฟ้าทั้ง BTS และ MRT

โดยเฉพาะย่านสีลม สาทร เพลินจิต วิทยุ อโศก และย่านสุขุมวิทตอนต้น ถึงซอยสุขุมวิท 24

จากรายงานของวิจัยกรุงศรี พบว่า อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupanty Rate) ใน CBD ของกรุงเทพฯ เฉลี่ยที่ 92.4%

ขณะที่ Knight Frank ให้ข้อมูลว่าช่วงปี 2561 ที่ผ่านมา ราคาค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 7% ยิ่งกว่านั้น “กรุงเทพฯ” ยังถูกจัดอันดับให้เป็นเมืองอันดับ 1 ที่อัตราค่าเช่า ‘เติบโตสูงที่สุด’ ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก (อ้างอิง: รายงานการสำรวจดัชนีค่าเช่าสำนักงานในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก Asia-Pacific Prime Office Rental Index ปี 2017)

แต่ที่ดินย่าน CBD เหลือน้อยเต็มที แถมราคาสูงขึ้นตามกลไกตลาด การแข่งขันของผู้เล่นในตลาดนี้จึงถือว่ารุนแรงอย่างเห็นได้ชัด

 

ภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าย่าน CBD

ส่วนปี 2561-2563 วิจัยกรุงศรี คาดการณ์ว่า ดีมานด์ในกรุงเทพฯ เติบโตอย่างต่อเนื่องจนไปถึง 200,000-250,000 ตารางเมตรต่อปี ปัจจัยมาจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและโครงสร้างพื้นฐาน รวมถึงการเติบโตของธุรกิจสายไอทีและอีคอมเมิร์ซ

ค่าเช่าพื้นที่ในโซน CBD เฉลี่ยอยู่ที่ 980 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอลง 4.7% (จากปี 2560 ค่าเช่าเติบโตที่ 6.5%)

ส่วนค่าเช่าที่ต่ำที่สุดอยู่บนพระราม 3 เฉลี่ย 437 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

การแข่งขันในพื้นที่ยังคงเป็นของผู้เล่นรายเดิมและรายใหญ่ที่มีศักยภาพในการเข้าถึงพื้นที่ใจกลางเมืองอยู่แล้ว ทำให้ผู้เล่นกลุ่มนี้มีโอกาสทำกำไรได้ต่อเนื่อง อีกทั้งยังมีการสะสมที่ดินในทำเลทองอยู่แล้ว ถือเป็นข้อได้เปรียบของผู้เล่นรายเดิม

วิจัยกรุงศรี มองว่า ตลาดอาคารสำนักงานในประเทศไทยมีความน่าสนใจเมื่อเปรียบเทียบกับประเทศอื่นในภูมิภาคอาเซียน เนื่องจาก (1) ประเทศไทยตั้งอยู่บนศูนย์กลางภูมิภาคที่สามารถเชื่อมโยงการค้าและการลงทุน (2) อัตราค่าเช่าสำนักงานไม่สูงมากเมื่อเปรียบเทียบกับประเทศคู่แข่ง (3) มาตรการสนับสนุนที่เกี่ยวข้องของภาครัฐ และ (4) สิทธิประโยชน์ด้านภาษีของนักลงทุนต่างชาติ

อ่านเพิ่มเติม:  จับตา “ตลาดสำนักงานให้เช่า” ปีหมู สุขุมวิท ยังแพงสุด

 

TCC Group รายใหญ่ ครองสัดส่วนพื้นที่ 6%

ผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดนี้ (เฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล) คือ บริษัทในเครือ TCC Group ซึ่งปัจจุบันมีพื้นที่อาคารกว่า 5 แสนตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วน 6% ของพื้นที่อาคารทั้งหมด

TCC Group ยังวางแผนจะเปิดอีกอย่างน้อย 2 โครงการ ได้แก่ “One Bangkok” และ “The PARQ” ซึ่งทั้งสองเป็นมิกซ์ยูสเกรด A ระดับเมกะโปรเจกต์ที่ภายในมีสำนักงานให้เช่า

โดยเฟสแรกของโครงการ One Bangkok จะเปิดให้บริการภายในปี 2565 และก่อสร้างแล้วเสร็จในปี พ.ศ. 2568 ส่วน PARQ จะเปิดให้บริการภายในปี 2563

นอกจากนี้ ยังมีผู้ประกอบการบางรายที่ลงทุนในรูปแบบของกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น บริษัท ซี.พี.แลนด์ จำกัด (มหาชน) บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ฯลฯ

ส่วนผู้ประกอบการรายใหม่ที่ต้องการเจาะตลาด CBD จะต้องใช้เงินลงทุนสูง พื้นที่-ที่ดินมีราคาสูง ปัจจุบันจึงยังไม่มีซัปพลายรายใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดมากนัก

ทั้งนี้ อาคารสำนักงานให้เช่า แบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ (1) เจ้าของรายเดียว (Single Ownership) คือบริหารโดยเจ้าของอาคารเองหรือว่าจ้างบริษัทมาดูแล และ (2) เจ้าของหลายราย (Multiple Ownership) รูปแบบคล้ายคอนโดมิเนียม โดยเป็นการพัฒนาพื้นที่เพื่อแบ่งขายให้ลูกค้าแต่ละราย ทำให้มีเจ้าของพื้นที่สำนักงานหลายรายในอาคารเดียวกัน และมีคณะกรรมการร่วมเพื่อดูแลการบริหารจัดการทรัพย์สิน

 

ค่าเช่า CBD พุ่ง พ่วงสัญญา 3 ปี SME เข้าไม่ถึง

แน่นอนว่า ‘ค่าใช้จ่าย’ ในใจกลางเมืองย่อมสูงกว่าที่อื่นๆ แต่สิ่งที่ได้คือสภาพแวดล้อมระดับพรีเมียม

แม้ปัจจุบันอัตราการเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 90% แต่ยังคงมีความต้องการซื้อเข้ามาในตลาดนี้อย่างต่อเนื่อง

ผู้เช่าในตลาด CBD ส่วนใหญ่นับเป็นธุรกิจที่มีเงินลงทุนสูง ทั้งบริษัทไทยและบริษัทต่างชาติเอง ขณะที่ธุรกิจขนาดเล็ก หรือ SME ขนาดเล็ก-กลางมีศักยภาพไม่เทียบเท่ากับบริษัทขนาดใหญ่ที่สามารถตั้งสำนักงานใน CBD ได้

สำหรับสัญญาการเช่าส่วนใหญ่จะอยู่ที่ขั้นต่ำ 3 ปี เนื่องจากผู้ประกอบการต้องการสัญญาที่ยาวนานพอที่จะสร้าง ‘กระแสเงินสด’ หรือเม็ดเงินที่สามารถคาดการณ์ได้

อย่างไรก็ตาม 3 ปี เป็นเพียงตัวเลขระยะเวลาเบื้องต้นเท่านั้น หากผู้เช่าต้องการมากกว่านั้นจะต้องไปจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน ทำให้เสียค่าธรรมเนียมและอากรแสตมป์ 1.1% ของค่าเช่าทั้งหมด

ในทางกลับกัน หากเป็นสัญญาระยะเวลาน้อยกว่า 3 ปี ผู้ประกอบการจะต้องเจอปัญหาเรื่องต้นทุนค่าใช้จ่าย ทั้งด้านค่าตกแต่ง หรือการลงทุนรื้อออฟฟิศเก่าของผู้เช่าก่อนหน้านี้

เรียกได้ว่าเป็น ‘ค่าเสียโอกาส’ ที่ได้ไม่คุ้มเสียเมื่อเทียบกับผู้เช่าระยะยาว

 

แก้เกม CBD ขยายนอกเมือง-แตกโคเวิร์กกิ้งสเปซ

อย่างไรก็ตาม หัวใจสำคัญของการทำธุรกิจนี้ยังคงเป็นเรื่อง ‘พื้นที่’ และ ‘การเดินทาง’ ติดแนวรถไฟฟ้า เพื่อสามารถเดินทางเข้าถึงตัวเมืองได้

ผู้ประกอบการหลายรายหันไปลงทุนในพื้นที่รอบนอก CBD เช่น รัชดาภิเษก พหลโยธิน วิภาวดีรังสิต แจ้งวัฒนะ และบางนา เนื่องจากระดับ ‘ราคา’ ที่ลดลงและสามารถเข้าถึงได้ แต่กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่ก็จะเป็นเกรดเอลงมา

รูปแบบการลงทุนก็มีตั้งแต่อาคารสำนักงาน ตึกสูงๆ ไปจนถึงพื้นที่ขนาดเล็ก พื้นที่ให้เช่าบางส่วน ไปจนถึงอาคารพาณิชย์ให้เช่า

นอกจากนั้น ยังมีธุรกิจโคเวิร์กกิ้งสเปซ (Co-Working Space) ที่สามารถรองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าออฟฟิศได้เฉพาะบางกลุ่ม โดยอัตราค่าเช่ามีทั้งรายชั่วโมง รายวัน และรายเดือน

ในอนาคต CBRE Thailand มองว่า เทรนด์ของคนทำงานจะเปลี่ยนไปเป็นการใช้พื้นที่ ‘โคเวิร์กกิ้งสเปซ/ มากยิ่งขึ้น และรูปแบบของอสังหาริมทรัพย์จะเป็นแบบ mixed-use โดยในปี 2568 จะมีพื้นที่ของโคเวิร์กกิ้งสเปซประมาณ 1 ล้านตารางเมตร แทบจะเทียบเท่ากับพื้นที่อาคารสำนักงาน (ปี 2561 พื้นที่โคเวิร์กกิ้งสเปซคิดเป็น 2.6% ของอาคารสำนักงานให้เช่า)

ต้องจับตาว่า ธุรกิจ ‘โคเวิร์กกิ้งสเปซ’ จะสามารถเข้ามาแทนที่ได้หรือไม่ เนื่องจากธุรกิจนี้ก็เติบโตอย่างมีนัย

จากเดิมที่จุดขายของอาคารสำนักงานให้เช่าแบบเดิมคือ ‘การเดินทาง’ และ ‘สิ่งอำนวยความสะดวก’ ในอนาคตอาจจะเปลี่ยนเป็นเทรนด์แห่ง ‘ความยืดหยุ่น’ ซึ่งจะตอบรับกับความต้องการของเด็กเจนใหม่และโลกที่เปลี่ยนแปลงไป

ถึงเวลานั้นบรรยากาศของโคเวิร์กกิ้งสเปซน่าจะให้ความยืดหยุ่นได้ดีกว่าสำนักงานกลางเมืองแบบขึงขังจริงจัง

ขณะเดียวกัน มิกซ์ยูสที่มีสำนักงานให้เช่าก็มีความยืดหยุ่นและน่าดึงดูดไม่แพ้โคเวิร์กกิ้งสเปซ

 

อ่านเพิ่มเติม: Co-Working Office: ปี 2019 คือ ปีแห่งการก้าวกระโดด

Marketeer FYI

ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า

 

โซนไหนเรียก CBD

 

อาคารและสำนักงานให้เช่า เครือ TCC Group

 

อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ 
Website : Marketeeronline.co / Facebook : www.facebook.com/marketeeronline



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer