Real Estate Real Marketing/ศ .วิทวัส รุ่งเรืองผล 

เมื่อเดือน มิถุนายน 2562 ผมได้รับการเชิญจาก บริษัทแมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (MQDC) ให้เข้าร่วมฟังงานสัมมนา WATS FORUM 2019 ที่บริษัทเป็นผู้จัด โดยธีมของการจัดงาน คือ ความเป็นอยู่ที่ดี (Well-being) สถาปัตยกรรม (Architecture) เทคโนโลยี (Technology) และความยั่งยืน (Sustainability) พร้อมค้นหาแรงบันดาลใจใหม่ๆ เพื่อพัฒนาตนเองและสังคมโดยรวม โดยมีวิทยากรทั้งจากไทยและต่างประเทศมานำเสนอประเด็นต่างๆ ที่มีความหลากหลาย และน่าสนใจ

หลังฟังการสัมมนาทำให้ผมกลับมาขบคิดและตั้งคำถามเกี่ยวกับอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ กับการพัฒนาคุณภาพชีวิตของคน และคิดไปข้างหน้าว่า ทิศทางของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะสร้างหรือมีส่วนร่วมในการสร้างสังคมแห่งอนาคตได้อย่างไร ผมเลยอยากขอให้ความเห็นเชิงทำนายทิศทางของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงจากอิทธิพลของการออกแบบ เทคโนโลยี และการมองหาคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นของผู้คนในเมืองใหญ่ได้อย่างไร

ทิศทางของอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

1. คุณภาพการใช้ชีวิต จะเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย และเป็นจุดขายสำคัญของโครงการระดับกลางถึงบน

ในอดีตราคาขายของโครงการอสังหาริมทรัพย์ในยุคบ้านเดี่ยวเป็นตลาดหลัก จะขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่ บ้านหรู บ้านราคาสูงหรือตลาดบน จะต้องมีเนื้อที่ดินและพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่กว่า ที่เรียกกันว่า Luxury by Space

ต่อมาในยุคตลาดอาคารชุด ขนาดไม่ได้เป็นตัวแปรหลักเพียงตัวเดียวสำหรับราคาขาย มีตัวแปรอื่นที่สำคัญกว่า ได้แก่ ทำเล คุณภาพของวัสดุที่ใช้ และคุณภาพงานก่อสร้างที่มีความเนี้ยบแบบงานศิลปะชั้นสูง ที่เรียกกันว่า Luxury by Detail

ในอนาคตผมคิดว่า คุณค่าที่ลูกค้ายอมจ่ายเพิ่มจะอยู่ที่คุณภาพการใช้ชีวิตในโครงการ โดยการแข่งขันของผู้ประกอบการในการสร้างคุณค่าให้กับลูกค้าจะอยู่ที่พื้นที่บริการส่วนกลาง และบริการที่ให้กับผู้อยู่อาศัย รวมถึงสภาพแวดล้อมโครงการเองและสภาพแวดล้อมรอบโครงการ ที่ทำให้ผู้อยู่อาศัยมีคุณภาพชีวิตที่ดีกว่า

ผมเชื่อว่าที่อยู่อาศัยตลาดบนจะมีพื้นที่ส่วนกลางที่ใหญ่ขึ้น ใช้งานได้หลากหลายขึ้น และมีบริการทั้งจากนิติบุคคลอาคารชุด น่าจะมีพันธมิตรภายนอกเข้ามาช่วยให้ชีวิตความเป็นอยู่ของผู้อยู่อาศัยดีขึ้น ง่ายขึ้น และมีความสุขมากขึ้น โดยพื้นที่ส่วนกลางน่าจะมีความคล้ายคลึงกับ Service Apartment หรือโรงแรม

ปัจจุบันอาคารชุดตลาดบน ในกรุงเทพฯ ความแตกต่างมีเรื่องทำเล การออกแบบ คุณภาพวัสดุ และระดับราคาดูจะไม่แตกต่างกันมากนัก จ่ายแพงได้ของดีจ่ายต่ำกว่าก็ได้ของตามราคาที่จ่าย โดยมีการแยกระดับของอาคารชุดที่ชัดเจน ผมเชื่อว่าการสร้างคุณค่าให้กับลูกค้าในอนาคต บริการ และพื้นที่ส่วนกลาง จะกลายมาเป็นจุดขายที่แตกต่าง โดยเน้นที่คุณภาพชีวิต และความสุขของลูกค้าแบบองค์รวมโดยเชื่อมมิติของพื้นที่ส่วนตัวกับพื้นที่ส่วนกลาง ในการตอบสนองลูกค้าอย่างสมดุล โดยมุมมองของลูกค้าในการให้คุณค่าหรือเม็ดเงินที่จ่ายออกไป ก็จะเปลี่ยนไป โดยความคุ้มค่าไม่ได้อยู่ที่เนื้อที่ห้องของตัวเอง แต่เน้นที่การได้ใช้พื้นที่ทั้งส่วนตัวและส่วนกลาง รวมถึงบริการที่ได้รับ ที่ตอบสนองทั้งด้านการใช้ประโยชน์และด้านอารมณ์

2. ขนาดพื้นที่่ขายอสังหาริมทรัพย์จะมีขนาดเล็กลง ขนาดพื้นที่ที่อยู่อาศัย และโรงแรมในเมือง สำหรับคนชั้นกลางจะมีขนาดโดยเฉลี่ยที่เล็กลงกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน แนวโน้มโรงแรมประเภท Budget Hotel  มีการเติบโตในเมืองใหญ่ๆ ทั่วโลก ด้วยขนาดห้องที่มีขนาดเล็ก แค่พอวางเตียงที่นอนได้คนเดียว มีตู้เก็บอุปกรณ์เล็กน้อย ขนาดห้องตั้งแต่ 8 ถึง 15 ตารางเมตร ใช้ห้องน้ำรวม ดูจะเป็นที่นิยม ด้วยราคาที่ถูกกว่าโรงแรมทั่วๆ ไปในทำเลเดียวกันเป็นอย่างมาก โดยชูจุดขาย ทำเลดีอยู่ใจกลางเมือง สะอาด ปลอดภัย มีพื้นที่บริการที่ตอบสนองวิถีชีวิตออกเดินทางที่ต้องการควบคุมงบประมาณ เช่น มีเครื่องซักผ้าแบบหยอดเหรียญ มีห้องนั่งเล่นให้พูดคุยกับนักเดินทางท่านอื่น มีตู้ล็อกเกอร์สำหรับฝากกระเป๋า

ผมเชื่อว่าแนวโน้มโรงแรมที่มีห้องขนาดเล็ก คนรุ่นใหม่ที่ชินกับโรงแรมแบบนี้ จะยอมรับห้องขนาดเล็กในอาคารชุดกลางเมืองได้ง่าย และด้วยระดับราคาอาคารชุดในเมืองสูงขึ้นเรื่อยๆ อาคารชุดในระดับราคาที่คนชั้นกลางพอจะเป็นเจ้าของได้ น่าจะมีลักษณะใกล้เคียงกับห้องใน Budget Hotel  เรียกได้ว่ามีห้องแค่เอาไว้อาศัยนอนกับเก็บของเล็กน้อย แล้วใช้พื้นที่ส่วนกลาง พื้นที่สาธารณะ ศูนย์การค้า Co-working Space ในการทำกิจกรรมต่างๆ ที่ต้องการพื้นที่มากขึ้น

3. แนวทางการตั้งราคาขายอสังหาริมทรัพย์จะมี Pricing Model ใหม่ที่มีความหลากหลายขึ้น ปกติตลาดที่อยู่อาศัย Pricing Model ที่เป็นที่รู้จักมีแค่การขายขาด การเช่า และสิทธิการเช่า (เซ้ง) แต่ในอนาคตเชื่อว่าจะมี Pricing Model อื่นๆ มาเป็นทางเลือกให้อีก เช่น

– การขายที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุแบบสิทธิการเช่า แต่มีเงินคืนให้ตามส่วน หากเสียชีวิต หรือต้องการย้ายออกก่อนหมดอายุสิทธิการเช่า

– ที่อยู่อาศัยที่ขายขาดแต่มีสัญญารับประกันว่า หากเจ้าของห้องต้องการปล่อยเช่า หรือขาย ผู้ประกอบการรับประกันรายได้ค่าเช่าขั้นต่ำ หรือราคาขายขั้นต่ำให้ โดยอาจผูกกับ Reward mortgage ของทางธนาคาร

– การผูกโยงสิทธิประโยชน์ของประกันชีวิตกับที่พักอาศัย หรือศูนย์ดูแลผู้สูงอายุ เช่น การซื้อกรมธรรม์ประกันชีวิตแบบออมทรัพย์ระยะเวลารายการชำระเบี้ยรายปี เมื่อครบกำหนดจะได้รับสิทธิ์เข้าพักอาศัยในศูนย์ดูแลผู้สูงอายุจนเสียชีวิต

– การขายที่พักอาศัย แบบแบ่งส่วนการเป็นเจ้าของหลายคนในหน่วยขายเดียว ในลักษณะแบบ Time Sharing ซึ่งในต่างประเทศมีการขายที่พักตากอากาศในลักษณะนี้แต่ในประเทศไทยเป็นเรื่องผิดกฎหมาย

– การให้เช่าที่พักอาศัย แบบจัดสรรเวลา ต่างเจ้าของ เช่น ห้องเช่า ผู้เช่ารายหนึ่งอยู่เฉพาะวันธรรมดา และผู้เช่าอีกคนอยู่ในวันหยุด โดยใช้ App กลุ่ม Economic Sharing เป็นตัวช่วยในการจัดสรรเวลา

4. การออกแบบที่รองรับ Universal Design จากการที่ประเทศไทยก้าวสู่สังคมผู้สูงวัย และแนวโน้มจากประเทศทางยุโรปที่ให้ความสำคัญกับการออกแบบพื้นที่สำหรับทุกคนอย่างเท่าเทียม โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นที่ส่วนกลาง เช่น โรงแรม ศูนย์การค้า อาคารชุดพักอาศัย และสำนักงาน น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงแนวทางการออกแบบที่ทำให้ผู้สูงอายุและผู้พิการสามารถเข้าถึงพื้นที่และใช้ประโยชน์ได้สะดวกขึ้น เช่น การมีทางลาดที่รถเข็นสามารถใช้ได้อย่างสะดวก

รศ. ดร. ยศชนัน วงศ์สวัสดิ์ วิศวกร และอาจารย์ประจำภาควิชาวิศวกรรมศาสตร์ จากมหาวิทยาลัยมหิดล ที่เป็นหนึ่งในวิทยากรในงาน WATS FORUM 2019 ได้พูดถึงการพัฒนาเทคโนโลยีด้านเครื่องมือที่จะช่วยให้คนพิการและผู้สูงอายุสามารถดูแลตัวเองได้ง่ายขึ้น เช่น รถสำหรับผู้พิการทางการเคลื่อนไหว ต้นแบบฝีมือคนไทยที่สามารถควบคุมรถด้วยการสั่งการผ่านสมองโดยตรงโดยไม่ต้องใช้มือหรือนิ้วควบคุม ในต่างประเทศมีงานวิจัยลักษณะนี้อีกมากที่ผมเชื่อว่าจะกลายมาเป็นผลิตภัณฑ์ที่อำนวยความสะดวกจนทำให้ผู้พิการ ผู้สูงอายุ สามารถออกมาใช้ชีวิตนอกห้องนอนได้สะดวกขึ้น แต่เมื่อเทคโนโลยีเพื่อเอื้ออำนวยแล้วสภาพแวดล้อมในชุมชนก็ต้องเอื้อด้วย

ในประเทศแถบยุโรปเหนือ เช่น สวีเดน มีการเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับการออกแบบห้องน้ำที่น่าสนใจ ในพื้นที่สาธารณะส่วนใหญ่ห้องน้ำในสวีเดนไม่แยก ชาย-หญิง แต่ทำเป็นห้องน้ำที่ทุกเพศสามารถใช้ร่วมกัน โดยให้เหตุผลเรื่องความเท่าเทียมกัน

5. อสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนไปตามรูปแบบการเดินทางด้วยพาหนะที่แตกต่างไปจากเดิม ในยุโรปหลายประเทศ จักรยานและสกู๊ตเตอร์ไฟฟ้าเป็นพาหนะหลักที่ใช้ในชีวิตประจำวันของผู้คน ทำให้ในสถานที่สาธารณะและอาคารพักอาศัย ต้องจัดให้มีพื้นที่สำหรับจอดจักรยาน ซึ่งแน่นอนว่ากินพื้นที่น้อยกว่ารถยนต์ จากแนวโน้มในต่างประเทศและต้นทุนที่ดินในเมืองที่สูงขึ้น รวมถึงปัญหาการจราจร ผมเชื่อว่าสุดท้ายใจกลางกรุงเทพฯ น่าจะมีทางเดิน และทางจักรยานลอยฟ้า เชื่อมโยงจุดต่างๆ ของเมือง รวมถึงมาตรการในการลดการใช้รถยนต์ส่วนตัว เช่น การเก็บภาษีหรือค่าธรรมเนียมในการขับรถเข้าเมือง น่าจะทำให้การใช้พาหนะส่วนบุคคลขนาดเล็ก เช่น จักรยานและสกู๊ตเตอร์ไฟฟ้า เข้ามามีบทบาทมากขึ้นในกรุงเทพฯ อสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจึงน่าจะต้องมีพื้นที่รองรับพาหนะในลักษณะดังกล่าวด้วย รวมถึงในโครงการขนาดใหญ่ทั้งของภาครัฐและเอกชน เช่น โครงการ One Bangkok ศูนย์ราชการ หรือในมหาวิทยาลัย น่าจะมีเส้นทางจักรยาน และมีบริการจักรยานสาธารณะ แบบ Bike Sharing ที่ชำระเงินค่าบริการผ่าน App ในการเดินทางภายในโครงการและเชื่อมต่อออกมายังสถานีรถไฟฟ้า

ผมชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่อย่างกรุงเทพฯ ในอีก 10 ปีข้างหน้า น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดทั้งจากปัญหาของกรุงเทพฯ เองที่รู้ว่าไม่เปลี่ยนคงอยู่ยาก ระบบขนส่งมวลชนทางรถไฟฟ้าซึ่งในอีก 10 ปีระบบน่าจะครอบคลุมกว้างขวางกว่าที่เป็นอยู่ รวมถึงแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของการออกแบบพื้นที่ในเมืองใหญ่ทั่วโลก ที่ตอบสนองวิถีชีวิตและค่านิยมของคนรุ่นใหม่ที่เปลี่ยนแปลงไป แต่กรุงเทพฯ จะเปลี่ยนอย่างไร ใช่อย่างที่ผมคาดการณ์ไว้หรือไม่ หวังว่าผมคงมีโอกาสได้เห็นครับ



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer