ภาษีที่ดินใหม่ หายงงสักที มาดูกันว่า ใครได้รับผลกระทบอย่างไรบ้าง ? (วิเคราะห์)

สร้างความโกลาหลกันได้ไม่น้อยสำหรับข่าวคราวเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ภาครัฐเตรียมจัดเก็บในปี 2563 นี้ โดยการจัดเก็บภาษีที่ดินจริงๆ น่าจะเกิดขึ้นในเดือน ส.ค. จากเดิมที่เคยกำหนดไว้เป็นภายในเดือน เม.ย. 2563

ภาษีที่ดินใหม่ นี้จะถูกนำใช้ทดแทนภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง โดยเน้นจัดเก็บตามมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วยอัตราภาษีแบบขั้นบันไดและตามการใช้ประโยชน์ในที่ดิน ซึ่งราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเมินโดยกรมธนารักษ์ ด้วยหลักการดังกล่าวทำให้ภาครัฐน่าจะจัดเก็บภาษีได้เพิ่มขึ้น เพราะผู้รับผลกระทบมีจำนวนมากขึ้น แต่ก็ได้กำหนดข้อยกเว้นและข้อลดหย่อนสำหรับผู้ถือครองที่ดินบางกลุ่ม …จะเป็นใครกันบ้างมาดูกัน

กลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบ-ได้รับผลกระทบน้อย

1. เจ้าของที่อยู่อาศัยเพื่อใช้อยู่จริง (บ้านหลังหลัก) เงื่อนไขสำคัญคือ เจ้าของบ้านต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้น

  • เจ้าของบ้านหลังหลัก ซึ่งมูลค่าบ้านพร้อมที่ดินไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้นการจัดเก็บภาษี
  • เจ้าของบ้านหลังหลัก ซึ่งมูลค่าบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัยไม่นับรวมที่ดิน ไม่เกิน 10 ล้านบาท ได้รับการยกเว้นการจัดเก็บภาษี แต่มูลค่าเกินกว่า 10 ล้านบาท แต่ไม่ถึง 50 ล้านบาท ส่วนที่เกิน 10 ล้านบาท ต้องเสียภาษีในอัตรา 0.02% หรืออัตรา “ล้านละ 200 บาท”
  • ส่วนเจ้าของบ้านพร้อมที่ดิน รวมถึงเจ้าของสิ่งปลูกสร้างที่ไม่รวมที่ดิน ที่มีมูลค่าเกินกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องเริ่มภาษีแบบขั้นบันได โดยเริ่มจากอัตรา 0.03% หรือ “ล้านละ 300 บาท”, มูลค่าเกินกว่า 75 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.05% และมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาท เสียภาษีในอัตรา 0.1% หรือ “ล้านละ 1,000 บาท”

ตัวอย่างเช่น เรามีบ้านพร้อมที่ดิน มูลค่า 30 ล้านบาท ไม่ต้องเสียภาษี แต่ถ้ามูลค่าบ้านพร้อมที่ดินเพิ่มเป็น 70 ล้านบาท อัตราภาษีที่ต้องเสียคือ 0.03%  โดยเอามูลค่าบ้านพร้อมที่ดินหักด้วยมูลค่าที่กฎหมายยกเว้นให้ นั่นคือ 70 – 50 = 20 ล้านบาท แล้วจึงนำ 20 ล้านบาท มาคูณ 0.03% เท่ากับ 6,000 บาท หมายความว่า ถ้าเรามีบ้านและที่ดิน มูลค่า 70 ล้านบาท เราจะเสียภาษี (ช่วง 2 ปีแรก) 6,000 บาท นั่นเอง

2. เจ้าของที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไปเพื่อใช้อยู่อาศัย แต่ไม่ใช่บ้านหลังหลัก (บ้านหลังอื่น) จะไม่ได้รับการยกเว้นภาษีไม่ว่ามูลค่าจะมากหรือน้อย โดยเจ้าของบ้านพร้อมที่ดิน หรือเจ้าของสิ่งปลูกสร้างไม่รวมที่ดิน ซึ่งมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท เริ่มเสียภาษีที่อัตรา 0.02% ส่วนมูลค่าที่เกินกว่า 50 ล้านบาทนั้น ให้คำนวณด้วยอัตราเดียวกับเจ้าของบ้านหลังหลัก (อัตรา  0.03-0.1%)

ตัวอย่างเช่น คอนโดฯ มูลค่า 5 ล้านบาท เมื่อคูณ 0.02% เท่ากับ 1,000 บาท หมายความว่า ถ้าเราเป็นเจ้าของคอนโดฯ มูลค่า 5 ล้านบาท ซึ่งไม่ใช่บ้านหลังหลักของเรา จะต้องเสียภาษี 1,000 บาท (ช่วง 2 ปีแรก) หรือล้านละ 200 บาทนั่นเอง หรือมีบ้านตากอากาศอยู่หัวหินมูลค่า 70 ล้านบาท ต้องเสียภาษีที่อัตรา 0.03% คิดเป็นค่าภาษี 21,000 บาท

อย่างไรก็ดี นับจากปี 2565 เป็นต้นไป เจ้าของบ้านทุกหลังทุกระดับราคาจะเสียภาษีในอัตราไม่เกิน 0.03% 

แต่ทั้งนี้ ในช่วง 3 ปีแรก ภาครัฐมีมาตรการบรรเทาภาระภาษี โดยจ่ายเท่ากับภาระภาษีเดิม บวกด้วย 25% ของภาระภาษีส่วนเพิ่มในปี 2563 และเพิ่มขึ้นเป็น 50% และ 75% ในปี 2564 และ 2565 ตามลำดับ

เช่น บ้านพร้อมที่ดินที่ไม่ใช่บ้านหลังหลัก มีราคา 10 ล้านบาท เดิมเสียภาษีบำรุงท้องที่ปีละ 834 บาท หลังจากคำนวณตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินฯ ฉบับใหม่ เจ้าของบ้านต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 2,000 บาท (อัตราภาษีที่ดินฯ 0.02% ของมูลค่าบ้าน 10 ล้านบาท) นั่นหมายความว่าในปี 2563 เจ้าของบ้านต้องเสียภาษี 1,125.50 บาท มาจาก 834+((2000-834)x25%)

สำหรับนักลงทุนทั่วไปที่มีบ้านหรือห้องชุดคอนโดแล้วปล่อยให้คนอื่นเช่า ไม่ต้องตกใจ เพราะคุณจะถูกจัดเก็บภาษีในกลุ่มนี้….เพราะถือเป็นสิ่งปลูกสร้างเพื่อที่อยู่อาศัย

3. กลุ่มเกษตรกรทั่วไป หรือบุคคลธรรมดาที่เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อเกษตรกรรม ในช่วง 3 ปีแรก (ปี 2563-2565) ไม่ว่ามูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีราคาเท่าใด ได้รับการยกเว้นภาษีทั้งหมด

แต่ปี 2566 เป็นต้นไป ภาษีที่ดินใหม่ เกษตรกรที่เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท ส่วนที่เกิน 50 ล้านบาท ต้องเสียภาษีในอัตราไม่เกิน 0.15%

กลุ่มที่ได้รับผลกระทบปานกลาง-ได้รับผลกระทบค่อนข้างมาก

1. นิติบุคคลที่เป็นเจ้าของเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อเกษตรกรรม ต้องเสียภาษีตั้งแต่มูลค่าที่ดินบาทแรก โดยในช่วงปี 2563-2564 อัตราภาษีเป็นแบบขั้นบันได เริ่มจากมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่เกิน 75 ล้านบาท ไปจนถึงมูลค่ากว่า 1,000 ล้านบาท อัตราภาษีเริ่มต้นที่ 0.01% หรือ “ล้านละ 100” ไปจนถึง 0.1% หรือ “ล้านละ 1,000 บาท”

แต่นับจากปี 2565 ไม่ว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีมูลค่าเท่าใด ต้องเสียภาษีไม่เกินอัตรา 0.15% ของมูลค่าดังกล่าว

2. เจ้าของอาคารพาณิชย์ให้เช่า เช่น หอพัก อพาร์ตเมนต์ สำนักงานให้เช่า และพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า เป็นต้น โดยในช่วงปี 2563-2564 อัตราภาษีเป็นแบบขั้นบันได เริ่มจากมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่เกิน 50 ล้านบาท ไปจนถึงมูลค่ากว่า 5,000 ล้านบาท อัตราภาษีเริ่มต้นที่ 0.3% หรือ “ล้านละ 3,000” ไปจนถึง 0.7%

แต่นับจากปี 2565 ไม่ว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีมูลค่าเท่าใด ต้องเสียภาษีไม่เกินอัตรา 1.2% ของมูลค่าดังกล่าว หรือ “ล้านละ 12,000 บาท

อย่างไรก็ดี Economic Intelligence Center (EIC) ของธนาคารไทยพาณิชย์ มองว่า ภาระภาษีที่ดินฯ ฉบับใหม่ เทียบกับภาษีโรงเรือนฯ แบบเดิม ซึ่งจัดเก็บที่อัตรา 12.5% ของรายได้ค่าเช่า อาจทำให้ ต้นทุนภาษีของผู้ประกอบการเพิ่มขึ้นหรือลดลง หรืออาจใกล้เคียงกับภาษีเดิมที่จัดเก็บอยู่ ขึ้นอยู่กับผลตอบแทนจากการให้เช่าอาคารแห่งนั้น 

3. ผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยรวมจะได้รับผลกระทบไม่มาก หากโครงการของผู้ประกอบการสามารถพัฒนาและขายได้หมดภายใน 3 ปีแรกที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรสำหรับโครงการบ้านแนวราบและใบอนุญาตก่อสร้างสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม เนื่องจากได้รับสิทธิลดหย่อนภาระภาษีที่ดินฯ ในช่วง 3 ปีแรก โดยจ่ายภาษีเพียง 10% ของเม็ดเงินภาษีที่ต้องจ่ายจริง ขณะที่ผู้ประกอบการที่มีการขอใบอนุญาตก่อสร้าง/จัดสรรก่อนวันที่ 13 มี.ค. 2019 จะต้องเร่งระบายสต๊อกที่ค้างอยู่ภายใน 2 ปี 2563-2564 มิเช่นนั้นผู้ประกอบการจะมีค่าใช้จ่ายภาษีที่ดินฯ สูงขึ้น

เช่นเดียวกับ ผู้ประกอบการที่ไม่สามารถบริหารสต๊อกเหลือขายภายใน 3 ปีนับตั้งแต่ขออนุญาตจัดสรร/ก่อสร้าง เพราะนับจากปีที่ 4 เป็นต้นไป ผู้ประกอบการต้องกลับมาเสียภาษีที่ดินฯ แบบเเต็มจำนวน

4. ผู้ที่ซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร/สะสมความมั่งคั่ง สำหรับภาษีที่ดินฯ ในกรณีที่ดินว่างเปล่า แม้ว่าจะมีอัตราภาษีเช่นเดียวกันกับที่ดินเชิงพาณิชย์อยู่ในช่วง 0.3-0.7% และนับตั้งแต่ปี 2556 จะจัดเก็บสูงสุดไม่เกิน 1.2% แต่สำหรับที่ดินที่ถูกทิ้งร้างติดต่อกัน 3 ปี จะถูกเก็บอัตราภาษีเพิ่มขึ้น 0.3% ในทุก 3 ปี แต่อัตราภาษีรวมสูงสุดไม่เกิน 3% ซึ่งจะกลายเป็นต้นทุนที่ค่อนข้างสูงหากราคาประเมินที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก

หากเทียบกับราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลตามฐานข้อมูลของ ธปท. ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยเพียงปีละ 1.9% ขณะที่ต้นทุนภาษีที่ดินฯ คิดเป็น 16% ของผลได้ที่ได้จากส่วนต่างราคา หากเสียภาษีที่ดินเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ของมูลค่าที่ดิน อาจส่งผลกระทบค่อนข้างมากสำหรับนักเก็งกำไรหรือนักสะสมที่ดิน

ดังนั้น เพื่อลดค่าใช้จ่ายภาษีระหว่างที่ถือครองที่ดิน กลุ่มผู้ลงทุนจึงไม่ควรปล่อยให้เป็นที่ดินรกร้างระหว่างการถือครอง 

 

นอกจากนี้ กลุ่มสถาบันการเงิน โดยเฉพาะสถาบันการเงินที่มีทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ประเภทอสังหาฯ อยู่จำนวนมาก ถือเป็นอีกกลุ่มที่จะได้รับผลกระทบของภาระภาษีที่ดินฯ ฉบับใหม่ แต่จะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับพอร์ต NPA ของแต่ละสถาบันการเงิน โดยกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมาก คือ สถาบันการเงินที่มี NPA ที่เป็นอสังหาฯ และถือครองมากกว่า 5 ปี ในสัดส่วนสูง ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ เช่น โรงงาน ที่ดินเปล่า เป็นต้น นอกจากนี้ หากทรัพย์ที่ถือครองมากกว่า 5 ปีส่วนใหญ่เป็นอสังหาฯ เชิงพาณิชย์หรือที่ดินรกร้าง ภาระภาษีก็จะอยู่ในอัตราที่สูงที่ 0.3-0.7% ของมูลค่าประเมิน เทียบกับกลุ่มที่อยู่อาศัยและเกษตรกรรมที่มีอัตราภาษีเพียง 0.02-0.1% และ 0.01-0.1% ตามลำดับ

อย่างไรก็ดี ภาครัฐมีมาตรการลดหย่อนภาษีที่ดินฯ ให้กับสถาบันการเงินเหล่านี้ โดยในช่วง 5 ปีแรกที่ถือครองจะเสียภาษีเพียง 10% ของภาระภาษีที่ต้องจ่ายจริง แต่หลังจากถือครองมากกว่า 5 ปีไปแล้ว หากสถาบันการเงินยังไม่สามารถขาย NPA ได้ ค่าใช้จ่ายทางภาษีก็จะเพิ่มขึ้นมาก เพราะต้องจ่ายภาษีเต็มจำนวน

ตัวอย่างเช่น NPA ที่เป็นบ้านพร้อมที่ดินมูลค่า 10 ล้านบาท มีภาระภาษีในช่วง 5 ปีแรกอยู่ที่ปีละ 200 บาท (จ่ายเพียง 10% ของภาษีที่ต้องจ่ายจริง) และภาระภาษีจะเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 2,000 บาทในปีที่ 6 (สิทธิลดหย่อนสิ้นสุด) เป็นต้นไป ขณะที่ NPA ที่เป็นโรงงานมูลค่า 10 ล้านบาท มีภาระภาษีในช่วง 5 ปีแรกอยู่ที่ปีละ 3,000 บาท และภาระภาษีจะเพิ่มขึ้นเป็นปีละ 30,000 บาทในปีที่ 6 เป็นต้นไป เป็นต้น

ผลกระทบทางอ้อม

EIC มองว่า ในระยะสั้นอาจทำให้ปริมาณที่ดินที่ไหลเข้าสู่ตลาดเพื่อขายอาจเพิ่มมากขึ้น และส่วนต่างของราคาที่ดินที่มีศักยภาพสูงกับศักยภาพต่ำอาจมีมากขึ้น

ส่วนระยะยาว การจัดเก็บภาษีที่ดินฯ อาจช่วยลดความเสี่ยงจากการเร่งพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการลงได้บ้าง (โดยมุ่งเน้นแต่โครงการที่มีศักยภาพอย่างแท้จริง) รวมถึงการระมัดระวังมากขึ้นของผู้ให้สินเชื่อ ท้ายที่สุดก็อาจเป็นปัจจัยตัวหนึ่งที่ช่วยลดความเสี่ยงภาวะอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ลงได้บ้าง 

ขณะที่สถาบันการเงินเองก็อาจต้องระมัดระวังการให้สินเชื่อมากขึ้นจากปัจจุบันที่ระมัดระวังอยู่แล้ว แม้ว่าจะมีอสังหาฯ ค้ำประกันอยู่ก็ตามนื่องจากภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นจากสินเชื่อที่กลายเป็นหนี้เสีย จะกลายเป็นค่าใช้จ่ายที่โตขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งทั้ง 2 ปัจจัยนี้จะเป็นส่วนสนับสนุนให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตอย่างยั่งยืนมากขึ้น

 

ที่มา: EIC SCB, Marketeer รวบรวม

อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ 
Website : Marketeeronline.co / Facebook : www.facebook.com/marketeeronline



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer

เพิ่มเพื่อน