ผลกระทบมาตรการ LTV พร้อมอัพเดทสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2563 บทความโดย ศ. วิทวัส รุ่งเรืองผล

ช่วงกลางเดือนตุลาคม ผมได้รับเชิญจาก ผศ. ดร.วิเลิศ ภูริวัชร คณบดีคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชีจุฬาฯ ให้มาช่วยเป็นวิทยากรบรรยายพิเศษให้กับนิสิตปริญญาโท ในหลักสูตร MBA ในหัวข้อการตลาดอสังหาฯ

คำถามที่ผมได้รับจากนิสิตกลุ่มนี้มีความทันสมัยและน่าสนใจ โดยเฉพาะคำถามที่เกี่ยวข้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2562 ผมเลยขอนำประเด็นที่ตอบคำถามในการบรรยายนำมาฝากผู้อ่าน ผมเชื่อว่าสถานการณ์ของปี 62 นี้ น่าจะช่วยเป็นข้อมูลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์นำมาประกอบการตัดสินใจวางแผนการตลาดสำหรับปีหน้าได้ ลองมาอ่านคำถามได้คำตอบกันเลยดีกว่าครับ

 

  1. มาตรการ LTV ที่ทางภาครัฐออกมา ซึ่งส่งให้ให้ตลาดหดตัวอย่างมากในหน้าข่าวธุรกิจ อยากทราบว่าท่านวิทยากรเห็นด้วยกับมาตรการนี้ หรือเห็นว่าการแก้ปัญหานี้เป็นการแก้ปัญหาที่ไม่ตรงจุด หรือ มีข้อแนะนำอย่างไร

คำตอบ

ก่อนอื่นขออธิบายก่อนครับ ว่า LTV (Loan to Value) เป็นมาตรการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้นำมาใช้เพื่อลดการเก็งกำไร และการเพิ่มขึ้นของหนี้ครัวเรือน โดยเริ่มใช้เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 มาตรการนี้กำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำเอาไว้ให้กรณีเป็นที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท

สัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังแรก  ร้อยละ 0-10 เหมือนเดิม สัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่สอง (กรณีผ่อนหลังแรกยังไม่หมด) ถ้าผ่อนบ้านหลังแรกไปแล้วระยะเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป กำหนดเงินดาวน์ ร้อยละ 10 ของราคาที่อยู่อาศัย แต่ถ้าผ่อนบ้านหลังแรกไม่เกิน 3 ปี บ้านหลังที่ 2 ก็จะต้องวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 20 สัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่สามขึ้นไป กรณียังมีสัญญาผ่อนหลังอื่นๆ อยู่ ต้องมีเงินดาวน์ขั้นต่ำร้อยละ 30

การที่ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาตรการ LTV นี้ขึ้นมาก็เพราะต้องการชะลอสัดส่วนสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (Non-Performing Loan: NPL) ต่อสินเชื่อรวม ที่มีสัดส่วนที่เพิ่มสูงขึ้น โดยในปี 2016 NPL อยู่ในระดับ ร้อยละ 2.93 (ภาพที่ 1)  แล้วขยับขึ้นมาเป็น 3.23 ในปี 2017 และในไตรมาสแรกของปี 2019 ขึ้นมาสูงถึงร้อยละ 3.35 (ภาพที่ 2)

TheAcademy-Witawas-235-Nov19-1

TheAcademy-Witawas-235-Nov19-2

ผลกระทบมาตรการ LTV

ผลของมาตรการนี้ทำให้ยอดโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2562 ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 ร้อยละ 5.1 คือจาก 173,664 หน่วย เหลือ 164,844 หน่วย แต่เมื่อดูที่มูลค่าการโอนพบว่าลดลงเพียง ร้อยละ 1.8 จาก 389,684 บาท สำหรับครึ่งปีแรกของปี 2561 เหลือ 382,567 บาท สำหรับครึ่งแรกของปี 2562 (ภาพที่ 3) แต่ต้องไม่ลืมว่าตัวเลขที่ตกลงไม่มาก เพราะช่วงไตรมาส 1 ของปีนี้ ผู้ประกอบการและลูกค้าเร่งทำการโอนที่อยู่อาศัยให้ทันก่อนมาตรการ LTV ทำให้ยอดการโอนในไตรมาส 1 เพิ่มขึ้นแบบผิดปกติ ส่วนไตรมาส 2 ยอดโอนก็ลดลงแบบผิดปกติ เช่นกัน เพราะลูกค้าส่วนหนึ่งเร่งโอนตั้งแต่ไตรมาสแรก

TheAcademy-Witawas-235-Nov19-3

หันกลับมาดู ยอดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่หลังมาตรการ LTV ก็พบว่าเป็นไปตามที่ธนาคารแห่งประเทศไทยต้องการ อัตราการขยายตัวโครงการให้กู้สัญญาแรก ในช่วงครึ่งแรกของปี 62 เมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 61  เติบโตขึ้นร้อยละ 14  แต่การกู้สัญญาที่ 2 ขึ้นไป ติดลบร้อยละ 13 โดยการปล่อยกู้เพื่อซื้ออาคารชุดลดลงกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างชัดเจน (ภาพที่ 4) ส่วน NPL ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีนี้ ก็ลดลงมาจากไตรมาสแรกเล็กน้อยอยู่ที่ ร้อยละ3.4 (ภาพที่ 1)

TheAcademy-Witawas-235-Nov19-4

สรุปว่าผลของการใช้มาตรการนี้ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยต้องการลดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2  น่าจะได้ผลตามเป้าหมายของธนาคารแห่งประเทศไทย ทำให้การปล่อยกู้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์สัญญาที่ 2 โดยเฉพาะกับกลุ่มอาคารชุด ชะลอลงอย่างชัดเจน และทำให้สัดส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ชะลอลงเล็กน้อย

เมื่อถามว่าผมเห็นด้วยหรือไม่ ผมเห็นด้วยในเรื่องที่ธนาคารแห่งประเทศไทยควรมีแนวทางในการลดหนี้สินภาคครัวเรือนของไทย แต่ผมเห็นว่าหนี้ภาคครัวเรือนในระบบธนาคาร ถึงแม้ครึ่งหนึ่งจะเป็นหนี้ที่อยู่อาศัย แต่ยังมีหนี้ครัวเรือนอีกประมาณ 1 ใน 4  ที่เป็นสินเชื่อรถยนต์ และอีก 1 ใน 4 ที่เป็นสินเชื่อส่วนบุคคลรวมถึงสินเชื่อบัตรเครดิต ที่ผู้บริโภคนำไปใช้ในการจับจ่ายใช้สอยทั่วไป หนี้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยถึงแม้จะเป็นที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 แต่ก็ยังถือว่าเป็นหนี้ที่ช่วยสร้างความมั่งคั่งในระยะยาวให้กับผู้บริโภค เนื่องจากสามารถหารายได้จากค่าเช่า ระหว่างถึอครอง และยังมีโอกาสสร้างมูลค่าเพิ่มจากราคาในอนาคต การสกัดให้ผู้บริโภคซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ได้ยากขึ้น อาจเป็นการบั่นทอนการสะสมทุนในระยะยาวของผู้บริโภค

อีกเหตุผลหนึ่ง คือการเป็นหนี้ เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย เป็นการบังคับให้ผู้บริโภคทำการออมผ่านที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือเพื่อการลงทุน เพราะเงินที่ต้องผ่อนที่อยู่อาศัยจะถูกหักออกไปจากรายได้ ที่เหลือจึงนำมาจับจ่ายใช้สอย อีกทั้งเพื่อเพิ่มความสามารถในการกู้ให้ได้วงเงินสินเชื่อที่มากขึ้น ลูกค้าหลายรายจำเป็นต้องปิดบัญชีค้างชำระ (ผ่อนขึ้นต่ำ) กับบัตรเครดิต หรือบริษัทเช่าซื่้อรถ เพื่อลดภาระหนี้ในระบบ ก่อนทำการกู้ซื้อที่อยู่อาศัย เมื่อลูกค้าไม่สามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ได้ ก็มีแนวโน้มว่าลูกค้าจะใช้รายได้ที่ควรจะนำไปผ่อนที่อยู่อาศัยไปกับการจับจ่ายใช้สอยเพื่อการบริโภค เพื่อความสุขสบายวันนี้ แต่ในระยะยาว ผู้บริโภคก็เสียโอกาสในการสะสมทุนประเภทอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นหนึ่งในการลงทุนระยะยาวที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร

สรุปว่าผมเห็นด้วยกับมาตรการ LTV  แต่เห็นว่ามาตรการนี้ควรใช้เป็นการชั่วคราว โดยดูผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม โดยภาครัฐควรมีมาตรการมาช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ควบคู่กันไปด้วย เช่นการลดค่าธรรมเนียมในการโอน เพื่อลดค่าใช้จ่ายของผู้บริโภคในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย

  1. จากสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มจะอิ่มตัว อาจารย์มีความคิดเห็นอย่างไรที่มีหลายคนตั้งข้อสังเกตว่าอาจจะทำให้เกิดภาวะฟองสบู่ในอสังหาริมทรัพย์ในเวลาอันใกล้

คำตอบ

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา จากการเติบโตอย่างร้อนแรงของตลาดอาคารชุด รวมถึงราคาอาคารชุดที่มีการปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งที่เกิดจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด วิถีชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไปของคนรุ่นใหม่ที่นิยมอยู่อาศัยในอาคารชุดใกล้สถานีรถไฟฟ้า รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ ประกอบกับตลาดหุ้นผันผวนสูง ทำให้นักลงทุนนิยมเลือกลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศกับอาคารชุด มีผลทำให้ยอดจองซื้อและยอดโอนอาคารชุดในระดับราคาทั้งปานกลางและสูงได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี จนทำให้เกิดความกังวลว่าจะเกิดภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

คำว่าภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ ถ้าเกรงว่าจะเกิดแบบในปี 2540  ผมไม่ค่อยกังวลว่าจะเกิดขึ้นในรอบนี้ เนื่องจากเหตุผล 3 ข้อดังนี้

1. ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา อัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าอาคารชุดในเมืองและระดับการเพิ่มขึ้นของราคาอาคารชุดในกรุงเทพฯ เริ่มมีการเติบโตในอัตราที่ลดลง ทำให้ความนิยมในการจองซื้ออาคารชุดเพื่อการลงทุน หรือเพื่อเก็งกำไร ทั้งกลุ่มนักลงทุนไทยและต่างชาติเริ่มชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด

2. ในช่วงปี 2540 การลงทุนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อาศัยเงินกู้จะต่างประเทศที่เป็นเงินเหรียญสหรัฐ เนื่องจากมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าการกู้เงินจากธนาคารในประเทศไทยที่ให้กู้เป็นเงินบาท เงินบาทอ่อนค่า จากประมาณ 25 บาทต่อ 1 เหรียญสหรัฐ ในช่วงที่มีการกู้ มาเป็นประมาณ 38 บาทต่อ 1 เหรียญ ทำให้ภาระหนี้ของผู้ประกอบการสูงขึ้นเป็นอย่างมาก แต่สถานการณ์ในขณะนี้ เงินลงทุนของผู้ประกอบการไทย ส่วนใหญ่มาจากแหล่งทุนในประเทศ เช่น กู้จากธนาคารในประเทศไทย การออกหุ้นกู้ขายกับประชาชนทั่วไป การระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์โดยนำบริษัทเข้ามาจดทะเบียน รวมถึงการใช้แหล่งทุนดอกเบี้ยต่ำจากการร่วมทุนกับบริษัทจากประเทศญี่ปุ่น โดยเงินบาทมีแนวโน้มแข็งค่าเมื่อเทียบกับเงินเยน ทำให้ความเสี่ยงอัตราแลกเปลี่ยนไม่น่าจะมีผลกระทบต่อภาระต้นทุนของผู้ประกอบการ

3. ผู้ที่ลงทุนซื้ออาคารชุด เก็บไว้จำนวนหลายหน่วย ถึงแม้ว่าจะมีการผ่อนกับธนาคาร แต่ความสามารถในการชำระ ยังไม่อยู่ในสถานการณ์ที่น่าจะเป็นปัญหา เนื่องจากธนาคารมีฐานข้อมูลเครดิตบูโร ทำให้การอนุมัติเงินกู้ ไม่ได้ให้กู้เกินความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้ อีกครั้งแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยทั้งของไทยและทั่วโลกไม่น่าจะมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วจนทำให้ความสามารถในการผ่อนชำระของลูกค้าลดลง

 

สรุปว่าจากมาตรการ LTV ทำให้ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยมีการชะลอการเติบโต โดยตลาดอาคารชุดได้รับผลกระทบมากกว่าตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ สำหรับผู้บริโภคที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกขับไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการดังกล่าว แต่มีผลกระทบกับลูกค้าที่กู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไป ซึ่งจะช่วยทำให้ลดอัตราส่วนการเพิ่มขึ้นของหนี้ครัวเรือนลงไปได้บ้างเล็กน้อย ภาวะการเก็งกำไรในการลงทุนกับอาคารชุดมีการชะลอตัวลง ซึ่งผมเห็นว่าน่าจะเป็นประโยชน์ตอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว

แต่แน่นอนว่าผลประกอบการของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับบริษัทที่มีสัดส่วนการพัฒนาอาคารชุดอยู่เป็นจำนวนมาก น่าจะได้รับผลกระทบ ในปี 2562  ต่อเนื่องถึงปี 2563 ในด้านยอดจองซื้อ และยอดโอน โดยสัดส่วนการปฏิเสธการให้กู้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารจะสูงขึ้น อาจมีผลทำให้ผลประกอบการของธุรกิจธนาคารได้รับผลกระทบบ้าง แต่ก็ช่วยลดความเสี่ยงในระยะยาวให้กับธนาคารเช่นกัน

แต่ถ้าผลกระทบนี้ลากยาวต่อไปตลอดทั้งปี 2563 โดยภาครัฐยังไม่มีมาตรการช่วยกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์แล้วล่ะก็ ผมเกรงว่าภาวะการชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะไปมีผลต่อการตัดสินใจขึ้นโครงการใหม่ ของผู้ประกอบการ โครงการใหม่เกิดขึ้นน้อยลง ยิ่งมีผลกระทบเป็นลูกโซ่ ต่อผู้รับเหมาก่อสร้าง ผู้ผลิตและจำหน่ายเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และสถาบันการเงิน ที่อยู่ในสายโซ่อุปทานของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และถ้าเกิดภาวะชะลอตัวจริง การกระตุ้นให้เติบโตกับขึ้นมาในระดับเดิมอาจต้องใช้ระยะเวลานานพอสมควร ซึ่งแน่นอนว่าน่าจะทำให้อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศชะลอตัวลงไปด้วยอย่างแน่นอน

อ้างอิง

ภาพที่ 1 ภาพที่ 2 และ ภาพที่ 4 : อ้างอิงจาก นริศ สถาพลเดชา ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีเอ็มบี, แนวโน้มเศรษฐกิจไทย และอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 62, 27 สค. 62

ภาพที่ 3 : อ้างอิงจาก วิชัย วิรัตกพันธ์ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์, สถานการตลาดที่อยู่อาศัยและสินเชื่อ, 27 สค. 62

อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ 
Website : Marketeeronline.co / Facebook : www.facebook.com/marketeeronline



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer