ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กับโอกาสที่มากับ EEC : ศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล

by: ศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล

ในช่วงปี 2560 ที่ผ่านมานโยบายของภาครัฐที่มีการพูดถึงกันและมีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวของประเทศไทยนโยบายหนึ่ง ก็คือเรื่อง Eastern Economic Corridor (EEC)

ผมเองก็ได้มีโอกาสศึกษานโยบายของรัฐในเรื่องดังกล่าวเพื่อเอามาประกอบการสอนและการทำงาน ประกอบกับมีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิญผมให้ไปบรรยายเกี่ยวกับเรื่อง EEC ให้กับผู้บริหารและพนักงานของบริษัทฟังในช่วงปลายปีที่ผ่านมา ผมเลยเอาเรื่องดังกล่าวมาเขียนเป็นบทความเพื่อแลกเปลี่ยนกับผู้อ่าน  ลองมาดูกันซิว่า EEC จะช่วยสร้างโอกาสให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร

 

EEC คืออะไร ?

EEC เป็นตัวอักษรย่อของคำว่า Eastern Economic Corridor  หรือ โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก ซึ่ง เป็นแผนยุทธศาสตร์ภายใต้ไทยแลนด์ 4.0 ด้วยการพัฒนาเชิงพื้นที่ ที่ต่อยอดความสำเร็จมาจากแผนพัฒนาเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ Eastern Seaboard ซึ่งดำเนินมาตลอดกว่า 30 ปีที่ผ่านมา เพื่อยกระดับขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศ เป็นหนึ่งในนโยบายของรัฐในการแก้ปัญหาความคับคั่งของกิจกรรมทางเศรษฐกิจในกรุงเทพฯ ทำให้ยากต่อการสร้างกิจกรรมทางเศรษฐกิจใหม่ๆ ทั้งจากปัญหาการจราจรและ ต้นทุนของที่ดินที่สูงขึ้น รวมทั้งการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านสาธารณูปโภคก็มีข้อจำกัด จึงต้องหาพื้นที่เพื่อรองรับการขยายตัวทางเศรษฐกิจด้วยการทุ่มงบประมาณในการพัฒนาสาธารณูปโภคเพื่อเอื้อต่อกิจกรรมทางเศรษฐกิจใหม่ๆตามนโยบายไทยแลนด์ 4.0  โดยหวังว่าพื้นที่ดังกล่าวจะดึงดูดโครงการการลงทุนใหม่ๆจากต่างประเทศเข้ามา โดยรัฐบาลมีทั้งมาตรการทางภาษี และการพัฒนาระบบเครือข่ายการคมนาคมขนส่งทั้งคนและสินค้า ทางด้วยระบบถนนระบบราง สนามบินการพัฒนาท่าเรือ คือเชื่อมโยงพื้นที่ EEC กับพื้นที่ทางเศรษฐกิจอื่นทั้งของไทยและในภูมิภาคอาเซียน

EEC จะครอบคลุมพื้นที่ 3 จังหวัดหลักได้แก่ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง โดยสามจังหวัดดังกล่าวมี ผลิตภัณฑ์มวลรวมสาขาอุตสาหกรรมสูงถึง 1.2 ล้านล้านบาท (ร้อยละ 30 ของประเทศ)  GDP 3 จังหวัด ปี 2557 รวมมูลค่า 1.9 ล้านล้านบาท รายได้ต่อหัวประชากรใน 3 จังหวัด 432,000บาทต่อปี (ปี58) สูงเป็น 2 เท่าของค่าเฉลี่ยรายได้ต่อหัวประชากรทั้งประเทศ

อีกทั้งพื้นที่ 3 จังหวัดเป็นเขตต่อเนื่องกับ กรุงเทพฯซึ่งมีระยะเวลาในการเดินทางประมาณ 1 ถึง 3 ชั่วโมงจากกรุงเทพฯ เข้าสู่พื้นที่ดังกล่าวด้วยระบบเครือข่ายถนนที่มีอยู่ในปัจจุบัน และหากมีการพัฒนาระบบรางด้วยรถไฟความเร็วสูง ก็จะช่วยร่นเวลาการเดินทางเหลือเพียงครึ่งเดียว อีกทั้งโครงสร้างพื้นฐานเดิมเช่นสนามบิน ท่าเรือ และโครงสร้างทางเศรษฐกิจของภาคเอกชนเช่นโรงแรม ศูนย์การค้า โรงพยาบาล ก็มีความพร้อมสูงที่จะรองรับกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่จะขยายตัวขึ้น การที่รัฐบาลทุ่มงบประมาณและมีมาตรการทางภาษีเข้ามาเสริมก็ยิ่งทำให้โอกาสการเติบโตทางเศรษฐกิจของพื้นที่ EEC เกิดการเปลี่ยนแปลงด้วยอัตราเร่งที่สูงขึ้น

 

แผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐเพื่อรองรับ EEC และสร้างโอกาสให้ธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ

แผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับ EEC มีทั้งโครงการใหญ่และโครงการขนาดย่อมมากมายหลายโครงการ ผมขอยกมาเฉพาะโครงสร้างพื้นฐานหลักหลักที่เชื่อว่าน่าจะเลือกประโยชน์โดยตรงให้กับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มา  3 โครงการครับ

1.โครงการรถไฟความเร็วสูงกรุงเทพ-ระยอง โครงการนี้เป็นเครือข่ายรถไฟฟ้า-รถไฟความเร็วสูงที่เชื่อมต่อทั้งในเมืองและระหว่างเมือง ประกอบด้วยการก่อสร้างทางรถไฟขนาด 1.435 เมตร เชื่อมสนามบินดอนเมือง กับสถานีพญาไท (ARLEX) แล้วมาเชื่อมต่อกับ Airport Rail Link ที่เปิดใช้บริการอยู่แล้ว ที่เดินรถจากพญาไทไปสนามบินสุวรรณภูมิ แล้วมาเชื่อมต่อกับโครงการรถไฟความเร็วสูง ระยะทางประมาณ 193 กม. จากสนามบินสุวรรณภูมิไปตัวเมืองระยอง มีสถานีทั้งหมด 10 สถานี ประกอบด้วยสถานีในเมือง3 แห่ง คือ ดอนเมือง บางซื่อ มักกะสัน อีก7สถานีอยู่นอกเมืองเป็นสถานีเชื่อมระหว่างเมือง คือ สุวรรณภูมิ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ศรีราชา พัทยา อู่ตะเภา และ ระยอง

โครงการนี้ดูดีดูมีอนาคตและมีประโยชน์ต่อธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างยิ่ง ปกติแล้วสาธารณูปโภคที่เกี่ยวข้องกับการเดินทางของคน อย่างเช่นรถไฟฟ้าและรถไฟความเร็วสูงที่เชื่อมระหว่างเมือง ในต่างประเทศจะเป็นตัวกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตามเมืองที่อยู่รอบรอบแนวสถานีรถไฟ  ในไทยเองก็น่าจะเกิดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รับรอบสถานีรถไฟความเร็วสูง สถานีในเมืองน่าจะเกิดโครงการอาคารชุดขึ้นอีกหลายโครงการ ส่วนสถานีนอกเมืองเป็นการเปิดหน้าที่ดินใหม่ๆให้เกิดการพัฒนาอย่างต่อเนื่องในรูปของเมืองใหม่ตามสถานีหลัก โดยอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยศูนย์การค้า
โรงพยาบาล สำนักงาน และโรงแรม น่าจะขึ้นกันมาครบ

 แต่อย่าเพิ่งดีใจไปครับโครงการนี้ตามแผนคาดว่าจะเปิดบริการได้ในปี 2566  หรืออีก 5 ปีข้างหน้าโดยคาดการณ์ไม่ว่าจำนวนผู้โดยสารสำหรับสถานีในเมืองอยู่ที่ 103,920 คน-เที่ยว ต่อวัน และ สำหรับสถานีระหว่างเมือง 65,630 คน-เที่ยว ต่อวัน (อ้างอิงจากโครงการศึกษา ทบทวน และวิเคราะห์ความเหมาะสมของโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมต่อ 3 สนามบินแบบไร้รอยต่อ (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) ที่ศึกษาโดย บริษัท เอเชี่ยน เอ็นจิเนียริ่ง คอนซัลแต้นส์ จำกัด บริษัท ทีม คอนซัลติ้ง เอนจิเนียริ่ง แอนด์ แมเนจเมนท์ จำกัด และ สถาบันบัณฑิตบริหารธุรกิจศศินทร์แห่งจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย)

ดูจากระยะเวลาที่กว่าโครงการจะแล้วเสร็จ ก็อีกนานทีเดียวครับยิ่งถ้ามีเปลี่ยนการเปลี่ยนแปลงรัฐบาล การประมูลงานก่อสร้างก็อาจจะช้าออกไปอีก อีกทั้งจำนวนผู้โดยสารสถานีในเมืองไม่น่าจะเป็นปัญหาครับ แต่สถานีระหว่างเมือง จำนวนผู้โดยสารอาจไม่มากอย่างที่คาดการณ์เอาไว้ ด้วยค่าโดยสาร ของตั๋วรถไฟความเร็วสูงระหว่างเมืองที่เริ่มต้นเก็บที่ 20 บาทและอีก1.80 บาทต่อกิโล จากสนามบินสุวรรณภูมิไปถึงระยอง ค่าใช้จ่ายก็เกือบ 370 บาท แล้วยังต้องต่อรถจากตัวสถานีออกไปจุดหมายปลายทางอีก จะว่าไปแล้วค่าบริการรถตู้ถูกกว่าเยอะ และถ้าไปกันเลยหลายคนขับรถไปเองเฉลี่ยค่าน้ำมันก็ถูกกว่าและสะดวกกว่าด้วย อีกทั้งยังไปไหนตอนไหนตามรายทางได้ด้วย

 

2.โครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา ให้เป็นเมืองสนามบิน (Aerotropolis)  โครงการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาดูเป็นโครงการที่มีแผนแม่บทในการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันสนามบินรองรับผู้โดยสารได้สูงสุด 8 แสนคนต่อปี  และได้มีการสร้างอาคารผู้โดยสารหลังใหม่เสร็จเรียบร้อยแล้วในแผนเดิม จะเปิดให้บริการในปี 2560 แต่ก็ล่าช้าคาดว่าในปี 2561 น่าจะเปิดบริการได้ ซึ่งอาคารผู้โดยสารหลังใหม่จะรองรับผู้โดยสารได้เพิ่มขึ้นเป็น 3 ล้านคนต่อปี โดยมีสายการบิน วางแผนในการใช้สนามบินอู่ตะเภาในการให้บริการผู้โดยสารเพื่อเชื่อมต่อไปยังในและต่างประเทศอีกหลายสายการบิน  โดยแอร์เอเชียวางยุทธศาสตร์ในการใช้สนามบินอู่ตะเภาเป็นศูนย์กลางทางการบินที่ 2 ในประเทศไทยนอกเหนือจากสนามบินดอนเมือง  ประกอบกับสนามบินเดิมที่มีอยู่ทั้งสุวรรณภูมิและดอนเมืองมีอัตราการเติบโตของผู้โดยสารอย่างรวดเร็วจนสนามบินเกิดมีความคับคั่ง  เมื่อเปิดให้บริการอาคารผู้โดยสารหลังใหม่คาดว่า จำนวนผู้โดยสารที่ล้นมาจากสนามบินดอนเมืองและสุวรรณภูมิ  น่าจะมาที่สนามบินอู่ตะเภาจนทำให้การเติบโตเป็นไปอย่างรวดเร็ว

นอกจากนี้ทางรัฐบาลยังมีแผนจะพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาให้รองรับผู้โดยสารเพิ่มเป็น 5 ล้านคนต่อปีภายในปี 2563 อีกทั้งรถไฟความเร็วสูงกรุงเทพระยองที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2566  ที่มีสนามบินอู่ตะเภาเป็นหนึ่งในสถานีหลัก โดยมีแผนพัฒนาศูนย์เชื่อมต่อระบบขนส่งรถไฟความเร็วสูง ทางยกระดับ และห้างสรรพสินค้า (Commercial Area) พื้นที่ 675 ไร่ ในพื้นที่สนามบิน น่าจะเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เข้าไปร่วมพัฒนา และน่าจะมีผลทำให้พื้นที่รอบรอบสนามบินกลายเป็นทำเลที่น่าสนใจในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อรองรับธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับท่าอากาศยาน และจำนวนผู้โดยสารทั้งไทยและต่างประเทศ

กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจะได้โอกาสอันดีจากสนามบินอู่ตะเภาน่าจะเป็นธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวและการขนส่งสินค้า ธุรกิจประเภทอพาร์ทเม้นท์หรือหอพักเพื่อรองรับบุคลากรที่เกี่ยวข้องกับสนามบิน รวมทั้งที่อยู่อาศัยที่อยู่ด้านรอบนอกสนามบิน เพื่อรองรับบุคลากรทางด้านการบินและการขนส่ง

แต่ถ้าดูจากโครงสร้างของสนามบินอู่ตะเภามีลักษณะคล้ายกับสนามบินสุวรรณภูมิ คือตัวสนามบินอยู่ลึกเข้าไปจากถนนหลัก ไม่ได้อยู่ริมถนนอย่างสนามบินดอนเมือง อีกทั้งพื้นที่รอบสนามบินเกือบทั้งหมดเป็นที่ของทหาร การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงมีข้อจำกัดในการพัฒนาสูง การพัฒนาบริเวณสนามบินโดยตรงก็ต้องอาศัยสัมปทานจากภาครัฐ ซึ่งคาดว่าภาคธุรกิจขนาดใหญ่น่าจะมีโอกาสมากกว่า สำหรับผู้ประกอบการในท้องถิ่นและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กน่าจะทำการพัฒนาบริเวณถนนหลักก่อนทางเข้าสนามบินและพื้นที่โดยรอบ โดย โรงแรม อพาร์ทเม้นท์ ตลาดนัด และกลุ่มอาคารพาณิชย์ น่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นได้ก่อน คล้ายกับการพัฒนาบริเวณโดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิ

 

3.พื้นที่จัดตั้งเขตนวัตกรรมระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก Eastern Economic Corridor of Innovation (EECi) อีกหนึ่งในโครงการพัฒนา EEC ภาครัฐคือการจัดตั้งเขตนวัตกรรมที่เรียกกันว่า EECi ซึ่งเป็นอุทยานวิทยาศาสตร์ (Science Park) รูปแบบหนึ่ง เป็น Platform สำหรับการส่งเสริมให้เกิดการพัฒนานวัตกรรมในเชิงพาณิชย์ โดยการเชื่อมโยงสิ่งสนับสนุนต่างๆ ทั้งด้านกายภาพ กฎหมาย ควบคู่ไปกับการจัดให้มีพื้นที่และโครงสร้างพื้นฐานรวมถึงบริการต่างๆ ที่เอื้อต่อการนำงานทางวิทยาศาสตร์หรือนวัตกรรมไปใช้ในเชิงพาณิชย์

EECi ตั้งอยู่บน 2 พื้นที่ พื้นที่แรกคือ วังจันทร์วัลเลย์ เป็นที่ดินของบริษัท ปตท. จำกัด (มหาชน) ตั้งอยู่ที่ ตำบลป่ายุบ ในอำเภอวังจันทร์ จังหวัดระยอง อยู่ติดถนนทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 344 (ชลบุรี – แกลง) มีระยะทางห่างจากกรุงเทพมหานครประมาณ 160 กิโลเมตร จากท่าอาศยานนานาชาติอู่ตะเภาประมาณ 90 กิโลเมตร และห่างจากตัวเมืองพัทยาประมาณ 90 กิโลเมตร และระยองประมาณ 70 กิโลเมตร มุ่งเน้นที่อุตสาหกรรม 2 ประเภท คือ ระบบอัตโนมัติ หุ่นยนต์ และระบบอัจฉริยะ (ARIPOLIS) อุตสาหกรรมชีวภาพ (BIOPOLIS) โดยออกแบบเพื่อรองรับกิจกรรมวิจัย พัฒนา และนวัตกรรมของทั้งภาครัฐและเอกชน ได้แก่ ศูนย์พัฒนาวิสาหกิจเริ่มต้น (Startups and Innovation Center)  แหล่งรวมศูนย์วิเคราะห์ทดสอบและโครงสร้างพื้นฐานคุณภาพของประเทศ (National Quality Infrastructure) โรงงานต้นแบบ (Pilot Plant) โรงงานสาธิต (Demonstration Plant) และพื้นที่ทดลองผลิตและพื้นที่ทดสอบตลาด (Living Lab) ในบริเวณพื้นที่วังจันทร์วัลเลย์ยังมีพื้นที่พักอาศัย สถานที่พบปะสังสรรค์  โรงแรม และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ รวมถึงโรงเรียนนานาชาติ/โรงเรียนสองภาษา เพื่อรองรับนักวิจัยผู้เชี่ยวชาญไทยและต่างประเทศ (ที่มา : http://www.eeci.or.th/address.html)

พื้นที่ที่สอง กำหนดเป็นอุทยานรังสรรค์นวัตกรรมอวกาศ เป็นพื้นที่ของสำนักงานพัฒนาเทคโนโลยีอวกาศและภูมิสารสนเทศ (สทอภ.) กระทรวงวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี ตั้งอยู่ที่ ตำบลทุ่งสุขลา อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี มีเนื้อที่ 120 ไร่ อยู่ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง ถูกกำหนดให้เป็นศูนย์กลางการวิจัยและนวัตกรรมด้านเทคโนโลยีอวกาศและภูมิสารสนเทศ (SPACE KRENOVAPOLIS) รองรับ1) การออกแบบ (Design) การจัดทำต้นแบบเทคโนโลยี (Prototyping) และการทดสอบ (Testing) ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับชิ้นส่วนโครงสร้างอากาศยานและดาวเทียม รวมทั้งระบบอิเล็กทรอนิกส์และอุปกรณ์สื่อสารในและการนำทาง  2)การพัฒนาซอฟต์แวร์ประยุกต์ (Application Software) ที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่อากาศ (Airspace) เพื่อจราจรทางอากาศ และการใช้แผนที่และการนำทางความแม่นยำสูง (Precise Positioning & Navigation) เพื่อใช้ในการเกษตร การขนส่งและการคมนาคม

 

โดยในพื้นที่มีโครงสร้างพื้นฐานด้านวิทยาศาสตร์ เทคโนโลยี และนวัตกรรมที่พร้อมรองรับกิจกรรม EECi ดังนี้

1)พื้นที่เพื่อการวิจัยและการเรียนรู้ (R&D/Learning Zone) ประกอบด้วย อาคารศูนย์ภูมิสารสนเทศสิริธร เป็นสถานที่ใช้ในการดำเนินการวิจัยและพัฒนาและการฝึกอบรม ร่วมกับภาคการศึกษาทั้งในและต่างประเทศ และอาคาร SPACE INSPIRIUM แหล่งเรียนรู้และสร้างแรงบันดาลใจด้านการบินและอวกาศ

2)พื้นที่เพื่อการปฏิบัติการดาวเทียม (Satellite Operation Zone) สำหรับดาวเทียมไทยโชนและโครงการระบบดาวเทียมสำรวจเพื่อการพัฒนา (THEOS-2)

3)พื้นที่รองรับการดำเนินกิจกรรมพัฒนาธุรกิจของภาคเอกชนและการพัฒนาผู้ประกอบการ (Space Business & Entrepreneurial Zone) ซึ่งรวมศูนย์รวมวิเคราะห์ทดสอบและการมาตรฐานด้านการบินและอวกาศ โรงงานต้นแบบ และพื้นที่ทดลองผลิต ที่พักอาศัย พื้นที่สีเขียว โรงแรม และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ

 

ถ้าดูจากทำเลของEECi จะเห็นได้ว่าพื้นที่อำเภอวังจันทร์ มีขนาดใหญ่และเป็นพื้นที่ที่ ปตท.ใช้อยู่ก่อนแล้วโดยทางสวทช.ทำสัญญาเช่าระยะยาวพื้นที่บางส่วน มาพัฒนาเป็น EECi ด้วยศักยภาพของสวทช งบประมาณ และบุคลากรที่มีประสบการณ์ในการทำอุทยานวิทยาศาสตร์มาก่อน โอกาสที่โครงการดังกล่าวจะประสบความสำเร็จ น่าจะทำได้สูง แต่ด้วยพื้นที่อยู่ห่างออกไปจากเส้นทางแนวรถไฟความเร็วสูง และพื้นที่ระยองที่ออกไปเกือบจะถึงจันทบุรี จึงเป็นอุทยานวิทยาศาสตร์ที่ค่อนข้างห่างจากแนวเส้นทางหลักของการพัฒนา อีกทั้งลักษณะของนักวิจัยทั้งไทยและต่างประเทศค่อนข้างเก็บตัวอยู่ในอุทยานเพื่อทำการศึกษาวิจัยเป็นหลัก กิจกรรมทางเศรษฐกิจในบริเวณโดยรอบอุทยานวิทยาศาสตร์ จึงน่าจะจำกัดทั้งจากจำนวนของคนที่อยู่ในอุทยาน และลักษณะวิถีชีวิตของคนกลุ่มดังกล่าว

ในส่วนของทำเลที่ 2 ถึงแม้จะอยู่ในบริเวณศรีราชาซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความเจริญรองรับอยู่แล้ว แต่ขนาดพื้นที่ของอุทยานวิทยาศาสตร์ค่อนข้างเล็กรองรับกิจกรรมและผู้ใช้งานได้จำกัด อีกทั้งยังไม่ห่างจากศรีราชามากนัก ผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ดังกล่าวน่าจะไปใช้บริการศูนย์การค้า โรงแรมและสิ่งอำนวยความสะดวกในอำเภอศรีราชา พื้นที่เชิงพาณิชย์ในอุทยานน่าจะออกมาในรูปกลุ่มร้านค้าขนาดเล็กและโรงแรมขนาดเล็กที่ให้บริการภายในอุทยานเป็นหลัก

 

ในความเห็นผมคิดว่าตัว EECi ถ้าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะได้ประโยชน์น่าจะได้ในลักษณะของการเข้าไปรับสัมปทานในการบริหารงานโรงแรมและพื้นที่เชิงพาณิชย์ ภายใน EECi ส่วนการพัฒนาพื้นที่โดยรอบ เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ผมยังไม่เห็นภาพที่ชัดเจนนักคาดว่าศูนย์การค้าขนาดเล็กน่าจะมีโอกาสในบริเวณพื้นที่อำเภอวังจันทร์สามารถรองรับกลุ่มคนท้องถิ่นที่อยู่ในบริเวณดังกล่าว นักเดินทางนักท่องเที่ยวที่เดินทางออกจากระยองไปสู่จันทบุรี นอกเหนือจากกลุ่มนักวิจัยในอุทยาน

ที่จริงแล้วโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐที่ทุ่มงบประมาณลงไปใน EEC  ยังมีอีกมากโดยเฉพาะในด้านสาธารณูปโภค เช่น ถนน ท่าเรือ ระบบประปา ไฟฟ้า และเครือข่ายการสื่อสารความเร็วสูงทำให้ผมค่อนข้างแน่ใจว่าภายใน 10 ปีข้างหน้าหากรัฐบาลดำเนินการตามนโยบายได้อย่างต่อเนื่องพื้นที่ 3 จังหวัดในเขตEEC  น่าจะมีการเติบโตทางเศรษฐกิจที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศเป็นอย่างมาก การเป็นแหล่งงาน แหล่งลงทุน ทั้งจากต่างประเทศและกลุ่มทุนไทย รวมถึงกลุ่มทุนท้องถิ่นที่สะสมความร่ำรวยและการได้ประโยชน์จากมูลค่าที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น ที่สามารถแปลงเป็นทุนเพื่อนำมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่อยอด น่าจะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ดังกล่าวมีความคึกคักอย่างต่อเนื่อง แน่นอนว่าราคาที่ดินและราคาอสังหาริมทรัพย์ในโซนนี้น่าจะมีอนาคตที่สดใส แต่ถ้าถามว่ามีอะไรที่ต้องระวังบ้างผมกังวลอยู่ 2 เรื่องครับ เรื่องแรกคือการแห่เข้าไปลงทุนทั้งทุนไทยและทุนต่างประเทศในพื้นที่ดังกล่าว จะก่อให้เกิดภาวะ Over Supply  หรือปริมาณอสังหาริมทรัพย์มีมากกว่าความต้องการของตลาด รายใหญ่ที่ทุนหนาก็ยังพอประคองตัวได้ แต่รายกลางรายเล็กที่ทุนต่ำต้องกู้ยืมจากธนาคาร ถ้ายอดขายช้ากว่าแผนงานไปมาก ดอกเบี้ยจะกลายเป็นต้นทุนหลักทำให้สุดท้ายต้องประสบปัญหาขาดทุนหรือต้องขายยกโครงการออกไปแบบไม่มีกำไร

 

ส่วนอีกเรื่องที่ผมกังวลคือความต่อเนื่องของรัฐบาล  EEC เป็นแผนงานระยะยาวผมคิดว่ากว่าจะเห็นผลจริงจังก็น่าจะประมาณปี2564-2565 ไปแล้ว ถึงตอนนั้นผมก็ไม่รู้ว่าเราจะมีรัฐบาลอีกกี่ชุด นโยบายจะต่อเนื่องหรือไม่ ต้องไม่ลืมนะครับว่าEEC  ถูกกำหนดและกระตุ้นโดยเม็ดเงินจากรัฐบาลถ้าเม็ดเงินสะดุด ความล่าช้าของโครงการย่อมเกิดขึ้นอย่างแน่นอน และถ้ารัฐบาลเปลี่ยนนโยบายไปไปมามา ความมั่นใจของนักลงทุนจากต่างประเทศก็น่าจะสั่นคลอน ต้องไม่ลืมนะครับว่าประเทศเพื่อนบ้านเราไม่ว่าจะเป็นมาเลเซีย สิงคโปร์ เวียดนาม ก็พยายามจะพัฒนาโครงการเมืองขนาดใหญ่และให้สิทธิประโยชน์ในการลงทุนกับต่างประเทศเช่นเดียวกัน  ประเทศไหนให้ข้อเสนอที่น่าสนใจ และต่างชาติรู้สึกมั่นใจกว่าถึงความต่อเนื่องเรื่องนโยบายก็อาจย้ายโครงการลงทุนไปอยู่ประเทศเหล่านั้น นี่ก็เป็นอีกหนึ่งประเด็นที่ทำให้ผมกังวลใจเกี่ยวกับการเข้าไปลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อรองรับ EEC ครับ

ข้อแนะนำของผมก็คือ จับตามองนโยบายของรัฐเกี่ยวกับเรื่องนี้ให้ดีทำการบ้านเยอะๆ ทดลองทำโครงการในพื้นที่ 3 จังหวัดดังกล่าวในโซนที่พอมีศักยภาพอยู่แล้วเช่นศรีราชา พัทยาหรือ ตัวเมืองชลบุรี เพื่อทดสอบตลาด เหมือนเป็นการทดลองแหย่ขาลงไปในน้ำเพื่อหยั่งความลึกก่อน และอย่างน้อยก็ยังมีโครงการที่พอเป็นที่รู้จักของคนในพื้นที่อยู่บ้าง ถ้าในอีก 5 ปีข้างหน้าอนาคตสดใสเราก็จะได้ขยายตลาดได้เร็วโดยไม่ต้องเริ่มต้นนับหนึ่งใหม่ อีกกลยุทธ์หนึ่ง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์อยู่แล้วลองจับมือร่วมพัฒนากับผู้ประกอบการในท้องถิ่นหรือเจ้าของที่ดินในพื้นที่ เศรษฐีที่ดินในพื้นที่นี่แหละครับ ทุนก็มี ความสัมพันธ์กับคนในพื้นที่ก็ดี ความเชี่ยวชาญในพื้นที่ก็มาก อาศัยประสบการณ์และความชำนาญที่มีร่วมมือกันอาจทำให้ความสำเร็จเร็วขึ้นครับ


อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่  WebsiteMarketeeronline.co / Facebookwww.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer