Real Estate Real Marketing/ศ. วิทวัส รุ่งเรืองผล witawat@tbs.tu.ac.th

 

ช่วงปลายเดือนตุลาคม 2564 หลายท่านที่ใช้งานเฟซบุ๊กอยู่อาจแปลกใจที่ทำไมหน้าตาดูเปลี่ยนไป โดยเฉพาะชื่อ ที่ถูกเปลี่ยนเป็น เมตา (Meta)  แต่พอเข้าไปดูการใช้งานก็ยังไม่พบว่ามีอะไรต่างจากเดิม แล้วเปลี่ยนชื่อไปทำไม และในช่วงนี้เรายังได้ยินคำว่า Metaverse พูดถึงกันอย่างกว้างขวาง Metaverse คืออะไร แล้วธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะใช้ประโยชน์จาก Metaverse ได้อย่างไร  เรามาหาคำตอบไปด้วยกันครับ

Metaverse คืออะไร

ถ้าเรานิยามเฟซบุ๊กว่าเป็น สื่อสังคมออนไลน์ (Online Social Media) ที่ผู้คนเข้าไปมีปฏิสัมพันธ์ร่วมกัน สังคมที่คนเข้าไปพบปะพูดคุยกันโดยไม่พบกันจริง ๆ แบบสัมผัส จับมือกันได้จริง เราเรียกว่า สังคมออนไลน์ (Social Media) ที่พวกเราคุ้นเคยกันมาร่วม 10 ปีแล้ว Metaverse ก็คืออีกขั้นของสังคมออนไลน์ ที่เรียกกันว่า โลกเสมือนจริง หรือ ชุมชนบนโลกเสมือนจริง ที่นำเทคโนโลยีสมัยใหม่ เช่น AR (Augmented reality), VR (Virtual reality) และเทคโนโลยีใหม่อื่น ๆ เข้ามาสนับสนุนให้โลกเสมือนจริงมีมิติที่ดูสมจริงคล้ายกับโลกจริงที่เรารู้จักมากขึ้น

Metaverse ช่วยให้เราจำลองสถานที่ ผู้คน สิ่งของ และกิจกรรมต่าง ๆ ออกมาเป็นภาพและเสียงเสมือน ที่เมื่อเทคโนโลยียิ่งก้าวหน้าภาพเสมือนเหล่านั้นก็สมจริงจนแยกออกจากของจริงได้ยากขึ้น จนอาจกลายเป็นโลกใบที่สองของใครบางคน ที่ไปสร้างตัวตนเสมือนที่อาจแตกต่างจากตัวตนบนโลกแห่งความเป็นจริง เช่น มนุษย์เงินเดือนที่เช่า คอนโดมิเนียมห้องเล็ก ๆ อยู่ ในโลกเสมือนเขาอาจเป็นพระราชาผู้ปกครองอาณาจักร หรือเศรษฐีเจ้าของที่ดินและอาคารหลายแห่งในโลกเสมือน ผมเคยมีโอกาสคุยกับคนที่ตัดสินใจขายคอนโดมิเนียม เพื่อนำเงินมาซื้อที่ดินในเกมออนไลน์ ด้วยเงินเกือบล้านบาท แล้วนำที่ดินในเกมมาหาประโยชน์ ด้วยการปล่อยเช่าเพื่อหารายได้ แถมราคาที่ดินในเกมราคาปัจจุบันปรับตัวสูงขึ้นเร็วกว่าราคาคอนโดมิเนียมที่เขาขายออกไป

Metaverse ไม่ได้มีเพียงค่ายเฟซบุ๊กเท่านั้น ยังมีผู้ประกอบการด้านเทคโนโลยีอีกหลายบริษัทที่สนใจและเข้ามาลงทุนพัฒนาโลกเสมือนจริง ที่เห็นได้ชัดที่สุดในด้านการสร้างรายได้จากโลกเสมือนจริง ก็คือกลุ่มผู้พัฒนาเกมออนไลน์ เช่น The Sandbox, Cryptovoxels และ Decentraland แต่เมื่อเฟซบุ๊กเข้ามาในตลาดโลกเสมือนจริง ด้วยจำนวนสมาชิกและข้อมูลขนาดมหึมาที่เฟซบุ๊กเก็บไว้ ทำให้ชุมชนโลกเสมือนจริงบนเฟซบุ๊กที่กำลังเปลี่ยนจาก Social Media มาเป็น Metaverse น่าจะเป็นตัวเร่งให้การเข้าสู่ ชุมชนโลกเสมือนจริงของคนในโลกนี้เกิดอัตราเร่งของการขยายตัวในระยะเวลาที่รวดเร็วขึ้น โดยแต่ละบริษัทหรือกลุ่มบริษัทน่าจะมีการสร้างระบบ Metaverse ของตนเอง และเปิดโอกาสให้ทั้งภาคธุรกิจและคนทั่วไปเข้ามาร่วมพัฒนาโลกเสมือน ทั้งเพื่อความบันเทิงและการหาประโยชน์เชิงพาณิชย์

ธุรกิจอสังหาฯ จะใช้ประโยชน์อย่างไรกับ Metaverse

ลักษณะของการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือการสร้างมูลค่าเพิ่มจากที่ดินและอาคารที่เป็นสินทรัพย์ที่เคลื่อนย้ายไม่ได้ มีลักษณะเฉพาะตัวของที่ดินและอาคารแต่ละแปลงที่มีความแตกต่างกัน แต่คุณลักษณะการใช้ประโยชน์ซึ่งนำมาสู่มูลค่าที่แตกต่างกันของแปลงที่ดินเกิดจากข้อกฎหมายของรัฐบาล เช่น กฎหมายผังเมืองซึ่งนำมาสู่ข้อจำกัด ในการใช้ประโยชน์จากที่ดิน ในโลกเสมือนจริงก็เริ่มมีการนำแนวคิดบางเรื่อง ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นำมาใช้ เช่น NFT- Non-Fungible Token ที่แปลงที่ดินบนโลกเสมือนให้เป็นสินทรัพย์ดิจิทัลที่มีอัตลักษณ์และเปลี่ยนมือได้แบบมีทะเบียน อีกทั้งที่ดินบนโลกเสมือนเปิดกว้างด้านการใช้ประโยชน์มากกว่าที่ดินจริงเพราะมีข้อจำกัด จากข้อกฎหมายที่น้อยกว่ามาก โอกาสจากโลกเสมือนจริงที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์น่าจะนำมาใช้ประโยชน์ได้ ผมลองสรุปออกมาดังนี้

  1. ใช้เพื่อการสื่อสารการตลาด โดยผู้ประกอบการสามารถสร้างเมืองหรือโครงการเสมือนจริง โดยใช้แบบพิมพ์เขียวของโครงการจริง นำมาทำเป็นแบบจำลองสามมิติ แบบเหมือนจริงในโลกเสมือนจริง เพื่อให้ผู้สนใจสามารถเข้าไปเยี่ยมชม และเห็นภาพว่าเมื่อโครงการเสร็จสมบูรณ์ หน้าตาจะเป็นอย่างไร ความสูงของอาคาร หรือห้องที่ลูกค้าสนใจจองซื้อเมื่อเทียบกับอาคารข้างเคียง จะโดนบังวิวหรือไม่ รวมถึงรายละเอียดภายในห้องแต่ละห้อง ที่สามารถนำห้องตัวอย่างเข้ามาอยู่ในโลกเสมือนจริง ให้ลูกค้าเข้ามาเยี่ยมชมและมีปฏิสัมพันธ์หรือทดลองอยู่อาศัย ตั้งแต่ก่อนอาคารจะแล้วเสร็จ ด้วยการที่ต้นทุนในการสร้างห้อง และอาคารในโลกเสมือนจริงถูกกว่าและเร็วกว่า รวมถึงเปลี่ยนแปลงได้ง่ายกว่า ทำให้น่าจะเป็นเครื่องมือในการสื่อสารการตลาดสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ดี
  2. พื้นที่ในการดำเนินธุรกิจบนโลกเสมือน ธุรกิจโรงแรมรีสอร์ตอาจเปิดโอกาสให้ลูกค้าได้เข้าไปทดลองใช้บริการในโลกเสมือนจริง โดยเลือกห้องในตำแหน่งและระดับความหรูที่ต้องการด้วยต้นทุนที่ถูกกว่าการเข้าใช้บริการจริงเป็นอย่างมาก ประสบการณ์จากโลกเสมือนที่ลูกค้าได้รับอาจนำมาสู่การเข้ามาใช้บริการในโลกแห่งความเป็นจริง โดยผู้ประกอบการก็สามารถสร้างรายได้ทั้งโลกเสมือนและโลกจริง ธุรกิจศูนย์การค้าก็สามารถสร้างศูนย์การค้าจำลองบนโลกเสมือนและชักชวนให้ร้านค้าเข้ามาเช่าพื้นที่ในโลกเสมือนจริง ที่สามารถทำมาค้าขายได้จริง และหาวิธีการในการดึงดูดลูกค้าที่เข้ามาในโลกเสมือนจริงนั้น ๆ ให้เข้าเดินในศูนย์การค้าบนโลกเสมือนจริงและมีปฏิสัมพันธ์ระหว่างลูกค้าและร้านค้า จนเกิดการซื้อขายและให้บริการกันจริง ทั้งสินค้าในโลกเสมือน (เช่น เสื้อผ้า อาวุธในเกม รถในเกม) ที่ไม่มีในโลกจริง และสินค้าที่ซื้อขายในโลกเสมือน แต่ส่งมอบสินค้ากันจริงในโลกปกติ แบบเดียวกับที่เราสั่งของบนอีคอมเมิร์ซ
  3. การลงทุนพัฒนาโครงการบนโลกเสมือนจริงเพื่อขาย และเปิดโอกาสให้มีการซื้อเพื่อการใช้ประโยชน์ ลงทุนและเก็งกำไรบนโลกเสมือนจริงบริษัทเจ้าของ Metaverse หรือเจ้าของโลกเสมือนโลกนั้น ๆ (ซึ่งในความเป็นจริงมีอยู่หลายโลก) ก็เป็นเหมือนเจ้าของอาณาจักรที่เป็นทั้งผู้สร้างและผู้ปกครอง เจ้าของอาณาจักร ต้องลงทุนในการพัฒนาระบบ ยิ่งเงินทุนยิ่งเยอะยิ่งมีโอกาสทำโลกเสมือนจริงให้ดู เหมือนจริง และสร้างจุดดึงดูดความสนใจให้คนอยากเข้ามาในอาณาจักรนั้นๆ ซึ่งไม่ต่างอะไรกับการพัฒนาสังหาริมทรัพย์ระดับโลก เช่น ที่ดูไบทำการถมทะเลและสร้างเมือง เพื่อดึงดูดคนจากทั่วโลกให้เข้ามาดำเนินธุรกิจและใช้ชีวิตในเมืองใหม่ ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันและน่าอยู่ บนโลกเสมือนจริงก็ไม่ต่างกันที่จะมีการแข่งขันกัน ระวังผู้ที่สร้างโลกเสมือนจริงแต่ละโลก หนึ่งในวิธีการระดมทุน ทั้งในด้านเงินและทรัพยากรอื่นในการทำให้โลกเสมือนจริงนั้นน่าอยู่ คือการขายพื้นที่ หรืออาจเรียกว่าที่ดินบนโลกเสมือนจริง ให้กับผู้ที่สนใจเข้ามาพัฒนาโครงการ ในโลกเสมือนจริงนักลงทุนที่เข้าไปซื้อที่ดินและพัฒนาโครงการ เช่น การสร้างโรงแรม สำนักงาน ศูนย์การค้า คอนโดมิเนียม หรือกาสิโน บนแปลงที่ดินเสมือนจริง ก็สามารถสร้างรายได้ต่อได้ เช่น เมื่อนักลงทุนเข้ามาสร้างกาสิโนบนโลกเสมือนจริงก็สามารถเปิดให้คนบนโลกเสมือนจริงนั้นเข้ามาเล่นพนันประเภทต่าง ๆ ได้จริง ด้วยเงินดิจิทัลบนโลกเสมือนจริง โดยเจ้าของโลกเสมือนทำตัวเหมือนรัฐบาล คือมีการจัดเก็บส่วนแบ่งรายได้ คล้ายกับการเก็บภาษี เงินบนโลกเสมือนจริงนอกจากนำไปจับจ่ายใช้สอยบนโลกเสมือนแล้วก็ยังสามารถนำมาเปลี่ยนเป็นเงินในโลกจริง หรือนำเงินดิจิทัลประเภทนั้นมาซื้อขายสินค้าบนโลกจริงได้ แบบเดียวกับที่เราเห็นเงินดิจิทัลบางสกุลที่นิยมใช้ในปัจจุบัน แนวคิดของคนที่เข้าไปในโลกเสมือน คนทั่วไปอาจเข้าไปอยู่ในโลกเสมือนนั้นได้ โดยไม่มีการเก็บเงินค่าเข้า หรือในระยะแรกอาจมีแรงจูงใจ เช่น การให้เงินดิจิทัลก้นถุงสำหรับนำไปใช้จ่ายในโลกเสมือน แต่คนทั่วไปไม่สามารถประกอบธุรกิจหรือมีข้อจำกัด มาก ๆ ในการเข้าถึงโลกเสมือน แต่เมื่อเข้าไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน หรือร้านค้า ก็จะได้สิทธิ์เหมือนเป็นพลเมืองที่เข้าถึงบริการต่าง ๆ บนโลกเสมือนได้มากขึ้น รวมถึงสามารถประกอบธุรกิจบนโลกเสมือนที่สร้างรายได้จริง โครงสร้างสังคมบนโลกเสมือนจริงก็ไม่ต่างจากสังคมทุนนิยมที่เราคุ้นเคย มีกลุ่มนายทุนใหญ่ เข้าไปซื้อพื้นที่ขนาดใหญ่ พัฒนาโครงการ และให้ผู้ประกอบการขนาดเล็กเข้ามาเช่า หรือแบ่งขาย เพื่อประกอบธุรกิจขนาดเล็ก โดยบริษัทเจ้าของระบบทำตัวเหมือนรัฐบาลในการเก็บส่วนแบ่งรายได้ และนำรายได้ไปใช้ในการพัฒนาเมือง เสมือนจริง ให้ดึงดูดคนเข้าสู่เมืองมากขึ้น เมืองเสมือนจริงของผู้ประกอบการรายใด ที่ทำได้ดีกว่าก็จะมีประชากรมากกว่า รายได้ของเมืองเสมือนจริงนั้นก็จะมากขึ้นตามไปด้วย แน่นอนว่าผู้ลงทุนที่เข้าไปลงทุนก่อน และเลือกเมืองเสมือนจริงได้ ถูกต้อง ก็สามารถทำกำไรในโลกเสมือนจริง แต่ถ้าเลือกผิดเมืองแล้วเมืองที่เลือก ไม่ประสบความสำเร็จ ไปต่อไม่ได้จนต้องปิดเมือง ก็ขาดทุนไป ถ้าเลือกได้ถูกเมืองแต่เข้าช้าเกินไป โอกาสในการสร้างกำไรแบบหลาย ๆ เท่าก็จะลดลง
  4. การทำการทดลองหรือทดสอบ เพื่อเข้าใจวิถีชีวิตของลูกค้ารุ่นใหม่ หรือทำการทดลองวิถีชีวิตการอยู่ร่วมกัน รวมถึงทำการทดสอบ เช่น รูปแบบของบริการในโครงการหรือสโมสรที่ลูกค้าต้องการ การทดสอบความเสียหายจากแผ่นดินไหว หรือน้ำท่วม หรือการลงมติต่าง ๆ ของผู้อยู่อาศัยในโครงการก็สามารถทำออกมา เป็นภาพจำลอง เช่น การเลือกทาสีอาคาร การปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลาง
  5. ใช้เป็นเครือข่ายความร่วมมือกับพันธมิตรทางธุรกิจ เพื่อให้บริการกับลูกค้า รวมถึงการให้บริการผ่านโลกเสมือนจริง เช่น ฝ่ายขายใช้ในการตอบคำถามกับลูกค้า การให้บริการหลังการขาย เช่น การสอนทำอาหาร การสอนซ่อมแซมไฟฟ้าประปา รวมถึงบริการสั่งและส่งอาหารที่ร่วมมือกับร้านอาหารภายนอก ที่สามารถเข้าไปสั่งบนโลกเสมือนจริง แต่อาหารนำมาส่งบนโลกจริง แน่นอนว่า อาจรวมถึงการจัดประชุมแบบเสมือนจริง ที่ผู้เข้าร่วมประชุมอยู่ต่างสถานที่กัน หรืองานจัดเลี้ยงสังสรรค์ที่ผู้เข้าร่วมงานอวตารตัวเองเข้ามาในโลกเสมือนจริง เราเล่นเกม ร้องคาราโอเกะ ร่วมกับเพื่อนที่อยู่ต่างสถานที่กัน แต่เปลี่ยนมาพบกันบนโลกเสมือนจริงตามช่วงเวลาที่นัดหมาย โดยสโมสรของโครงการอสังหาริมทรัพย์มีห้องและอุปกรณ์ AR และ VR ที่ทำให้การเข้าสู่โลกเสมือนจริงดูสมจริงมากขึ้น

 

มาร์ค ซัคเคอร์เบิร์ก กล่าวไว้ในแถลงการณ์เปิดตัว Meta (ที่เปลี่ยนชื่อจาก Facebook) ว่าในโลก Metaverse จะเป็นโลกใหม่ที่ลูกค้าไม่เป็นเพียงแต่ผู้บริโภคเท่านั้น แต่ยังเป็นผู้ร่วมสร้างสรรค์โลกใบใหม่ที่ทุกคนมีส่วนร่วมและใช้ประโยชน์

บนความเปลี่ยนแปลงของเทคโนโลยีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จับตาดูโลกเสมือนไว้ให้ดีครับ ผมเชื่อว่าจะมีผู้เล่นหลายรายที่เป็นผู้เล่นเดิมในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดดเข้าไปเป็นนักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการบนโลกเสมือนจริงในเร็ววันนี้อย่างแน่นอน และที่น่าสนใจก็คือ บนโลกเสมือนจริงอาจมีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หน้าใหม่ ๆ ที่ไม่เคยพัฒนาโครงการบนโลกจริงเข้ามาด้วยรูปแบบใหม่ ๆ ทางธุรกิจ อย่างที่ไม่เคยเห็นมาก่อนในโลกจริง



อัพเดตข่าวสารการตลาดทุกวันได้ที่ Website: Marketeeronline.co
Facebook: www.facebook.com/marketeeronline

ติดตาม Marketeer Online ทาง Line@ : @marketeer

เพิ่มเพื่อน